Investissement locatif Marseille : misez sur une ville à fort potentiel

Marseille, c’est une ville en mouvement, où les prix restent attractifs et la demande locative explose. Chaque année, des milliers d’étudiants, de jeunes actifs, de familles cherchent à se loger. Résultat ? Les biens se louent vite, les loyers montent et votre rentabilité grimpe. Et ce n’est que le début.

Les atouts de Marseille pour un investissement locatif

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à fort potentiel ? Marseille a toutes les cartes en main pour vous séduire. Cette ville offre bien plus que du soleil et la mer. Elle combine des prix encore accessibles, une forte demande locative et une rentabilité bien au-dessus de la moyenne nationale. Voici les atouts concrets qui font de Marseille une ville incontournable pour les investisseurs immobiliers.

Une grande ville avec des prix encore abordables

Marseille est aujourd’hui la seule grande ville de France où l’immobilier reste attractif malgré sa taille. En moyenne, le prix au m² tourne autour de 3 495 €, alors qu’à Lyon, Paris ou Bordeaux, les prix dépassent souvent les 4 000 € voire 9 000 €. (sources : meilleursagents)

Résultat ? Vous pouvez acheter un appartement plus grand, ou investir dans plusieurs biens pour diversifier votre patrimoine. Même dans les quartiers centraux ou bien desservis, les prix restent accessibles. À titre d'exemple, dans l’arrondissement du 3e (Belle-de-Mai), le prix moyen au m² reste sous les 2 000 €, un record pour une grande ville française. Pour un petit budget, Marseille permet donc de lancer un projet locatif sans se ruiner. (sources : meilleursagents)

Une rentabilité locative au-dessus de la moyenne

Le principal intérêt d’un investissement locatif, c’est le rendement. Et Marseille offre justement des taux de rentabilité très intéressants, notamment dans les quartiers populaires en transformation :

• Dans certains arrondissements comme le 3e, le 14e ou le 15e, la rentabilité brute peut dépasser les 8 % ;
• Dans des secteurs plus prisés comme le 5e (Baille, Timone) ou le 6e (Castellane), vous pouvez viser 5 à 6 % de rendement brut, ce qui est déjà excellent.

Ces performances s’expliquent par le décalage entre des prix d’achat encore bas et des loyers tirés par une forte demande. Contrairement à d’autres villes, Marseille n’est pas encore saturée. Cela crée un effet de levier très favorable pour l’investisseur.

Une demande locative solide et continue

La location à Marseille fonctionne bien. Pourquoi ? Parce que la demande est constante. Chaque année, des milliers de personnes arrivent dans la ville : étudiants, jeunes actifs, familles, travailleurs détachés, saisonniers...

Marseille compte plus de 58 000 étudiants répartis sur plusieurs campus, comme Timone, Saint-Charles, Luminy... Résultat : les studios et T2 proches des universités partent en quelques jours. Si vous investissez près d’un pôle universitaire, vous sécurisez votre taux d’occupation. Autre exemple : les appartements proches du centre-ville ou des transports attirent les actifs. Et dans certains quartiers comme La Joliette ou Euroméditerranée, les cadres cherchent des logements proches de leur travail.

Une diversité de quartiers pour tous les profils d’investisseurs

Marseille ne se résume pas à un seul type de marché immobilier. Chaque arrondissement, chaque quartier a ses spécificités, ses risques et ses opportunités. Et c’est précisément ce qui en fait un terrain de jeu idéal pour les investisseurs immobiliers :

• Vous êtes à la recherche d’un bon rendement ? Dirigez-vous vers les quartiers populaires en mutation comme Belle-de-Mai, Saint-Loup ou Les Crottes. Les prix d’achat sont bas, les loyers corrects et le potentiel de valorisation est réel ;
• Vous préférez un placement plus patrimonial ? Explorez les quartiers comme Endoume, Bompard ou le Roucas-Blanc, avec vue sur la mer, où le marché est plus haut de gamme, mais où la revente est plus simple ;
• Si vous ciblez des étudiants ou des jeunes actifs, le secteur Timone–Castellane–Baille est parfait : central, vivant, bien desservi et avec de nombreux petits appartements disponibles à l’achat.

Des projets urbains qui redessinent la ville

L’investissement locatif à Marseille n’est pas figé. La ville se transforme vite, grâce à des projets urbains d’envergure qui changent complètement la donne. L’exemple le plus connu est Euroméditerranée, l’un des plus gros projets de rénovation urbaine d’Europe. Il a déjà réhabilité des quartiers entiers : Joliette, Arenc, Saint-Charles… Ces secteurs autrefois délaissés deviennent des pôles dynamiques où la valeur des biens grimpe.

Autre grand projet : la rénovation du centre-ville, notamment autour de Noailles, du Vieux-Port et de la Canebière. Cela attire une population nouvelle, des commerces, des services… et donc, des locataires solvables. En tant qu’investisseur, il est stratégique de se positionner en amont, dans les zones en devenir. Le prix est encore bas, mais tout indique qu’il montera avec les prochaines étapes des projets urbains.

Une ville bien connectée et tournée vers l’avenir

Investir dans l’immobilier, c’est aussi penser à l’attractivité globale d’une ville. Et Marseille a beaucoup à offrir. Elle est parfaitement connectée : TGV, autoroute A7, aéroport international, métro, tram, bus, port maritime. Un locataire peut facilement se déplacer dans et hors de la ville.

Elle est aussi de plus en plus tournée vers l’innovation, notamment via la French Tech Aix-Marseille, les incubateurs de start-ups, et la transformation de friches industrielles en lieux de création. Ces changements attirent une population jeune et dynamique, idéale pour la location. Enfin, la qualité de vie joue à plein. La mer, le climat, les calanques, la culture, la gastronomie… Marseille séduit, et cette attractivité joue directement sur la demande locative.

Des opportunités pour tous les budgets

Autre avantage de Marseille : vous pouvez y investir avec un budget modeste. Contrairement à Paris ou Bordeaux, vous n’avez pas besoin de 500 000 € pour démarrer. Avec 100 000 à 150 000 €, vous pouvez acheter un studio ou un T2 rentable, parfois même déjà loué. Cela permet d’amortir rapidement votre investissement, surtout si vous gérez bien les charges et la fiscalité.

Et si vous avez plus de budget ? Marseille vous permet de diversifier vos projets, en achetant plusieurs lots ou un immeuble de rapport, dans des arrondissements comme le 3e, le 10e ou le 14e. Vous pouvez ainsi adapter votre stratégie à vos objectifs : rendement court terme, création de revenus passifs, préparation de la retraite ou valorisation à long terme.

Investir à Marseille : quel type d’appartement acheter pour maximiser la rentabilité ?

L’investissement locatif Marseille peut devenir un levier puissant si vous choisissez le bon type d’appartement. Dans cette ville aux multiples visages, tout dépend du quartier, du budget et de votre stratégie. Que vous visiez un fort rendement ou un projet patrimonial, vous devez adapter votre achat au marché local. Voici les types de biens à privilégier pour tirer le meilleur de votre investissement immobilier à Marseille.

Les studios et T1 : un choix gagnant dans les quartiers étudiants

Les studios offrent souvent la meilleure rentabilité locative à Marseille. Leur prix d’achat est bas et la demande locative est forte :

• Vous pouvez en trouver dès 2 500 €/m² dans les 3e, 14e ou 15e arrondissements, parfois même à 2 200 €/m² si vous négociez bien ;
• Face à cela, le loyer moyen se situe autour de 16,1 €/m², avec des pointes à 22 ou 24 €/m² dans les quartiers proches des universités (5e, 6e, 10e arrondissements). (sources : meilleursagents)

Cela permet d’obtenir une rentabilité brute de 7 à 9 %, voire plus, notamment, si vous optez pour une location meublée. Prenons un exemple simple : vous achetez un studio de 20 m² à 2 500 €/m², soit 50 000 €. Vous le louez 420 € charges comprises. Vous générez alors un rendement brut de plus de 10 %. Ces petites surfaces sont très demandées autour des campus de Timone, Saint-Charles, ou Luminy. Si vous ciblez les étudiants ou les jeunes actifs, le studio est un excellent choix pour démarrer votre projet locatif.

Les T2 : parfaits pour les jeunes actifs et les couples

Le T2 reste le format le plus équilibré à Marseille. Il séduit un large public : jeunes actifs, couples, retraités, parfois même des étudiants en colocation. C’est un bien facile à louer et à revendre, surtout dans les quartiers centraux bien desservis :

• Dans les 5e et 6e arrondissements (Castellane, Baille, La Plaine), les T2 se vendent entre 3 500 et 4 000 €/m². Les loyers vont de 600 à 800 € par mois selon la surface et les prestations ;
• Même dans des quartiers moins cotés comme les 4e ou 10e, le loyer au m² dépasse facilement les 15 €/m².

C’est un bon compromis entre sécurité et rentabilité, surtout si vous choisissez un appartement avec un extérieur ou une rénovation récente. Ce type de bien permet de viser un rendement net entre 5 et 6 %, tout en valorisant votre patrimoine.

Les grands appartements : une stratégie à double tranchant

Les T3, T4 ou plus grands appartements peuvent être intéressants, à condition de bien choisir leur emplacement. Dans les quartiers familiaux comme Saint-Barnabé (12e), Le Camas (5e), Endoume (7e), la demande locative est soutenue, mais les prix d’achat grimpent aussi.

• Le prix au m² peut aller jusqu’à 5 000 €/m² dans les quartiers résidentiels du 8e ou du 7e arrondissement. Or, les loyers sont plafonnés par le marché ;
• Un T4 de 90 m² acheté à 450 000 € dans le 8e arrondissement, par exemple, se louera autour de 1 300 à 1 500 €, soit un rendement brut de 4 % maximum. (sources : meilleursagents)

Vous pouvez donc viser ce type d’investissement si votre objectif est patrimonial : capitalisation sur le long terme, plus-value à la revente, création d’un bien d’exception. Pour un rendement locatif immédiat, en revanche, ce n’est pas la meilleure option à Marseille.

Les appartements à rénover : le bon plan pour augmenter votre rentabilité

Certains quartiers de Marseille offrent de belles opportunités à condition de ne pas avoir peur des travaux. C’est notamment le cas dans les 3e, 14e et 15e arrondissements, où les prix au m² peuvent descendre jusqu’à 2 120 €.

En achetant un appartement ancien à rénover, vous pouvez augmenter sa valeur locative tout en le modernisant. Un studio acheté 45 000 € avec 10 000 € de travaux peut se louer 500 € par mois meublé, surtout si vous le meublez intelligemment et proposez une décoration soignée.

Cette stratégie vous permet d’atteindre des rendements de 8 à 10 % bruts, voire plus si vous gérez en direct. Elle convient particulièrement aux investisseurs prêts à suivre leur chantier ou à déléguer à une entreprise spécialisée. Mais attention : vérifiez toujours l’état de la copropriété, les charges, et la fiscalité applicable à la revente ou à la location meublée.

La colocation : une stratégie rentable avec les bons volumes

La colocation est en plein essor à Marseille, notamment dans les quartiers bien desservis et proches des universités. Elle permet d’optimiser les loyers et d’obtenir un rendement supérieur à la location classique.

Par exemple, un T4 de 80 m² divisé en 3 chambres peut se louer de 450 à 500 € par chambre, soit 1 350 à 1 500 € mensuels. Pour un bien acheté 200 000 €, cela représente une rentabilité brute autour de 7 à 8 %. Les quartiers comme Baille, Timone, Saint-Pierre ou Blancarde sont particulièrement adaptés à ce type de projet locatif. Les investisseurs qui visent un rendement optimisé ont tout intérêt à considérer la colocation. Pensez cependant à l’aménagement (cuisine équipée, salle de bain moderne, mobilier pratique) et à une gestion plus dynamique : le turnover est plus fréquent en colocation.

Le meublé : un levier fiscal et locatif à exploiter

Opter pour la location meublée à Marseille permet non seulement de louer plus cher, mais aussi de profiter d’un régime fiscal avantageux (LMNP au réel). Le loyer meublé est souvent 20 à 30 % plus élevé que le nu, et la durée moyenne de location reste raisonnable (9 à 12 mois).

Par exemple, un T2 nu dans le 6e se louera 720 €, contre 880 € meublé, pour un prix d’achat identique. En louant meublé sous le régime réel, vous déduisez vos charges, amortissements et intérêts d’emprunt, ce qui réduit fortement votre imposition.

Pour les investisseurs qui visent une rentabilité nette optimisée, la location meublée représente une vraie opportunité. Et à Marseille, où les petites surfaces meublées sont très demandées, c’est un choix particulièrement pertinent.

Bien choisir son quartier pour adapter le type de bien

Vous l’avez compris : le type d’appartement idéal dépend aussi du quartier. Chaque secteur de Marseille a son propre marché locatif, sa demande, ses loyers, et donc ses contraintes. Voici quelques exemples concrets :

• 5e arrondissement (La Timone, Baille) : idéal pour studios et T2, forte demande étudiante, très bon rendement ;
• 6e arrondissement (Castellane, Lodi) : appartements prisés, belle valeur patrimoniale, rentabilité modérée ;
• 14e, 15e arrondissement : fort rendement brut possible sur petites surfaces, attention aux charges et à la vacance locative ;
• 8e arrondissement (Périer, Bonneveine) : appartements familiaux, quartiers résidentiels, rentabilité faible mais forte valorisation à long terme ;
• 1er et 3e arrondissements (Noailles, Belle-de-Mai) : zones en mutation, prix d’achat bas, forte demande en meublé, potentiel élevé.

Marseille, un choix immobilier stratégique et concret

Choisir l’investissement locatif à Marseille, ce n’est pas suivre une tendance : c’est poser un choix raisonné, appuyé sur des chiffres, des besoins réels et des projets solides. La ville offre ce que peu d'autres proposent encore : des prix accessibles, une forte demande locative, une diversité de quartiers, et surtout, une vraie marge de progression.

Vous pouvez y construire un projet rentable, quel que soit votre budget ou votre profil d’investisseur. Que vous cherchiez à générer un revenu complémentaire, à préparer votre retraite ou à bâtir un patrimoine immobilier solide, Marseille est une ville clé à explorer dès aujourd’hui.