Comment devenir LMNP : guide pour investir en location meublée

Comment devenir LMNP? Beaucoup d’investisseurs immobiliers s'intéressent davantage à ce sujet. Ce régime s’adresse surtout aux particuliers qui souhaitent profiter d’un projet locatif rentable. Il offre une multitude d’avantages, ainsi que des revenus stables à long terme. Qu’est ce que la LMNP? Comment faire pour obtenir le statut? Ce guide vous apprend tout ce que vous devez faire pour devenir LMNP.

Qu'est-ce que la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est une forme d’investissement immobilier permettant à un particulier de mettre en location son bien immobilier. Le statut est régie par l’article 155 IV du Code géneral des impôts. Son essence réside dans les avantages fiscaux spécifiques qu’il offre pour le loueur meublé. Tous les contribuables residents en France peut demander le statut de loueurs meublés non professionnels pour avoir un complément de revenu. Aucun plafond de loyers ne s’appllique au régime. 

Comment devenir LMNP: critère d’accès

Vous souhaitez devenir un loueur meublé non professionnel? Pour cela, vous devez respecter quelques conditions. Celles-ci concernent les revenus ainsi que les caractéristiques du bien et des mobiliers. 

LMNP: conditions d’accès

Deux conditions sont essentiels pour bénéficier du statut LMNP: 

• Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an.
• Les revenus locatifs doivent être inférieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. 

En tant qu' investisseur locatif, vous devez aussi déclarer votre activité au Registre du Commerce et des sociétés (RCS). 

Le respect de ces conditions vous permet de profiter des avantages fiscaux en lien avec la location meublée. 

Les types de biens éligibles

La location est dite meublée, quand le logement est doté d’equipements suffisants pour une vie paisible et confortable. La location meublée concerne différents types de biens immobiliers, tels que: 

• les studios et appartements ;
• les maisons ;
• les résidences services seniors ;
• les résidences services pour étudiants ;
• les résidences de tourisme ;
• les résidences d’affaires ;
• les autres logements meublés (chambre chez l’habitant…).

Location meublée : les équipements obligatoires

Le décret du 1er septembre 2015 indique la liste des meubles obligatoires qui doivent se trouver dans le logement. A minima, l’hébergement doit contenir: 

• une literie avec couette ou couverture ;
• des volets ou rideaux dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou four à micro-onde ;
• un réfrigérateur ;
• un congélateur ;
• de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• du matériel d’entretien ménager…

Quelles sont les différences entre LMNP et LMP

Des critères fiscaux diffèrent des statuts LMNP (Location meublée non professionnelle) et LMP (location meublée professionnelle).

Les revenus

LMNP : Le revenu locatif annuel du loueur meublé non professionnel doit être inférieur à 23 000 euros. Il ne doit pas non plus dépasser le montant des doit être inférieur autres revenus professionnels du foyer fiscal. 

LMP : Le revenu annuel locatif est supérieur à 23 000 euros. Celui-ci équivaut à la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal. Dans ces conditions, vous êtes considéré comme un loueur meublé professionnel. En d’autres termes, la location meublée doit être la principale source de revenus du foyer.

Le régime fiscal

LMNP : Avec le statut LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux. 

• Le régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
• Le régime réel permet de soustraire toutes les charges associées à l'activité de location, comme les frais de gestion, les amortissements, les frais d’emprunt, etc. Vous bénéficiez aussi de votre revenu imposable avec ce régime.

LMP : Le régime fiscal du LMP est plus compliqué, mais ses avantages fiscaux sont  plus importants :

• Amortissement des biens et des meubles, comme en LMNP.
• Les plus-values immobilières sont exonérées au bout de 5 ans d’activité en tant que bien professionnel.
• Les charges sont réduites et le prix d’achat du bien est amorti grâce à l’imposition des revenus locatifs dans les BIC. 
• Les revenus locatifs prennent en charge les cotisations sociales.

Cotisations sociales

LMNP : Vous êtes exonéré des cotisations sociales si vos revenus locatifs ne dépassent pas les 23 000 euros. Cela augmente ainsi votre chiffre d'affaires. 

LMP : Vous payez des cotisations sociales avec le statut LMP, car les loyers perçus sont considérés comme des revenus professionnels. 

La plus-values immobilières

LMNP : si vous envisagez de revendre le bien immobilier, vous serez soumis au régime des plue-values des particuliers. Vous en serez exonéré après 22 ans d’activités. 

LMP : L'exonération des plus-values s’effectue après 5 ans d’activité. En LMP, les plus-values immobilières font en effet partie des plus-values professionnelles. 

L’imposition sur les revenus locatifs

LMNP : Les revenus locatifs en LMNP sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sous le régime micro-BIC ou réel. La rentabilité de la location meublée dépend du choix du régime et de votre profil investisseur. 

LMP : les revenus locatifs sont également imposés sous le régime-BIC. Toutefois, les investisseurs peuvent bénéficier d’avantages supplémentaires, comme la possibilité de déduire davantage de charges et d’amortir leur bien.

La gestion et les obligations administratives

LMNP : La gestion d’un bien en LMNP représente moins de contraintes. , Les démarches administratives sont plus simples. De plus, vous n’êtes pas obligé de vous enregistrer comme commerçant. , Les formalités administratives sont donc moindres.

LMP : La gestion en LMP est plus complexe, car vous  êtes considéré comme un loueur meuble professionnel. Vous devez de ce fait respecter les obligations fiscales et comptables qui régissent ce régime. En LMP, vous devez par exemple tenir un journal de comptabilité complet et transparent, qui respecte des règles fiscales propres aux entreprises.

En d’autres termes, vous êtes soumis au statut LMNP si la location meublée ne constitue pas votre principale source de revenu. Vous profitez d’un cadre fiscal avantageux. Les procédures administratives sont simplifiées. La LMP par contre s’adresse aux investisseurs immobiliers professionnels. Bien que les avantages fiscaux soient plus importants avec ce régime, les obligations fiscales et administratives sont plus complexes.

Quels sont les démarches à suivre pour devenir LMNP? 

Vous devez suivre quelques étapes indispensables pour avoir votre statut LMNP. 

Choisissez le bon régime fiscal

Cette étape est indispensable pour la création de votre LMNP. Vous avez ainsi le choix entre le régime LMNP réel ou le régime micro-bic. 

Le régime fiscal définit les avantages fiscaux que vous allez percevoir, ainsi que votre imposition. Avec le régime micro-bic, vos revenus locatifs profite d’un abattement forfaitaire de 50%. Le régime réel par contre, vous permet de réduire votre base imposable avec les charges déductibles LMNP. N’hésitez pas à utiliser un simulateur d’impôts LMNP pour prendre la bonne décision. 

Créez votre activité LMNP sur l’INPI:  

Vous devez ensuite effectuer l’immatriculation de votre LMNP sur le site inpi.fr. Les procédures proposées par l’INPI sont valables pour les LMNP en indivision ou pour les LMNP en entreprise individuelle. Pour y inscrire votre activité de loueur meublé non professionnel, vous devez créer un compte avec vos informations personnelles (nom, prénoms, adresse, adresse e-mail). 

Une fois le compte créé, vous devez remplir des formulaires avec une série d’informations importantes. Cette démarche remplace le P0I, anciennement connu sous l'appellation Cerfa n°11921*07. L’obtention du statut nécessite la création d’une entreprise individuelle. Avec votre immatriculation, vous obtenez votre numéro SIRET et votre SIREN. 

Vous pouvez y choisir ensuite, soit: 

le régime d’imposition (micro-BIC ou réel simplifié) ;

le régime de TVA (franchise, réel simplifié, réel normal).

Cette procédure vise à confirmer la création de la LMNP auprès de l'administration fiscale. L’inscription en ligne est assez simple. Vous devez choisir en plus de vos informations personnelles, les informations sur l’activité: 

• La date de début de votre activité LMNP ;
• Le régime fiscal choisi (réel ou micro-BIC)
• Votre régime de TVA (franchise de TVA dans la grande majorité des cas)

Il faut ensuite patienter pendant trois semaines pour la vérification de votre dossier. Des corrections et des modifications peuvent être demandées durant cette période. A la fin de l’étude, vous recevrez: 

• L’avis de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Ce document mentionne l’activoté LMNP, la date d’immatriculation et votre numéro SIRET.
• Le mémento fiscal qui inclut votre ROF (Référence d’obligation fiscale) en lien avec le régime fiscal. 
• Le formulaire 751-SD que vous devez renvoyer aux services des  à renvoyer  impôts.
• Le Cerfa 1447-C-SD que vous devez remplir pour l'assujettissement  à la CFE (Cotisation foncière des entreprises).

Quand faire l’immatriculation de votre activité LMNP? 

Vous disposez de 15 jours pour réaliser l’inscription et l'immatriculation de votre LMNP. Si vous dépassez ce délais, vous êtes pénalisé d’une amende administrative. Vous serez même contraint de vous acquitter d’un rattrapage de la CFE. Pour éviter l’oubli, vous pouvez procéder à l’immatriculation LMNP avant la mise en location de votre bien meublé. Vous pouvez même le faire avant le lancement des travaux de rénovation s’il y en a. Le montant des travaux peut être déduit des revenus locatifs. N’oubliez pas de conserver les preuves de ces dépenses. 

Comment devenir LMNP: y-a-t-il des frais? 

Vous ne payez presque rien à l'immatriculation de votre LMNP..Toutefois, vous devez vous attendre à payer certains frais annexes afférents à: 

• la publication de la création de votre LMNP sur un journal d’annonce officiel.
• aux émoluments du greffe.
• aux frais d’expertise comptable.
• l’adhésion à un centre de gestion agréé pour vous aider pour la déclaration de revenus annuelle. 

Comment devenir LMNP: les erreurs à ne pas commettre

Vous devez éviter certaines erreurs durant les procédures de création de votre LMNP. 

Choisir le mauvais régime fiscal

Si vous faites une erreur dans le choix de votre régime fiscal, vous subirez un fort taux d’imposition. Pour éviter cela, pensez à réaliser une simulation d’impôt sur vos revenus de location meublée avant de vous lancer. Le régime micro-bic rappelez-vous est simple, mais 50% de vos revenus locatifs restent imposables. Le régime réel par contre réduit le poids des charges imposables, en les enlevant de vos revenus locatifs. Avec le régime LMNP réel, il se peut que vous ne payer pas d’impôt. 

Vous pouvez toujours changer votre régime fiscal en plein activité. Pour cela, vous devez adresser un courrier de levée d’option à l'administration fiscale. 

Se tromper de date de début de lancement

La date de début d’emplacement est indispensable lors de l'immatriculation de votre LMNP. Si vous avez renseigné la mauvaise date, vous ne pourrez pas profiter d’une importante économie d’impôt. Pour limiter les erreurs, pensez à choisir la date d’achat du bien immobilier comme date de début d’activité. 

Faire toutes les démarches sans l’aide d’un expert

L’aide d’un expert-comptable spécialiste de LMNP est indispensable lors de la création de votre LMNP. Ce professionnel connaît tous les rouages des procédures administratives pour la création d’une LMNP. Ces conseils avisés vous épargnent les préjudices d’une erreur dans création de votre LMNP.  

Investir en LMNP: pourquoi ?

Les possibilités d’investissement sont nombreuses aujourd’hui, allant de la bourse à l’assurance-vie, en passant par la SCPI. Pourtant, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) se distingue, notamment grâce à des avantages fiscaux et aux bénéfices générés par la lla revente.  

Les investisseurs en résidences de tourisme de services en LMNP sont souvent exonérés de TVA. Pour cela, le bien doit être loué sous le régime LMNP durant 20 ans. 

Mais alors, pourquoi investir en LMNP ? Ce statut offre plusieurs avantages. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier. Vous générez aussi des revenus réguliers et exonérés d’impôts grâce à une gestion locative avantageuse. De plus, le LMNP présente un avantage fiscal grâce à l’amortissement comptable. Avec ce mécanisme, vous pouvez déduire les charges de copropriété et les frais d’entretien, tout  en récupérant la TVA (20%) en une seule fois.

En conclusion, devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une démarche avantageuse pour ceux qui souhaitent se lancer dans l'investissement immobilier. Il fait profiter  d'un cadre fiscal attrayant. Ce statut permet de générer des revenus stables et d'optimiser la fiscalité grâce à des possibilités d’amortissement et de récupération de la TVA. Cependant, il est essentiel pour vous de respecter les conditions d’accès. Vous devez bien choisir votre régime fiscal et suivre les démarches administratives avec soin. En faisant appel à un expert, vous vous assurez d’éviter les erreurs et de maximiser les avantages de ce statut. En somme, le LMNP offre un excellent moyen de se constituer un patrimoine tout en profitant d’une gestion simplifiée et d’avantages fiscaux importants.