Investissement locatif Marseille, miser sur une ville à fort potentiel.

Investir dans l’immobilier à Marseille, c’est choisir la seconde ville de France en nombre d’habitants, et la troisième communauté urbaine. Une ville à très forte potentialité qui a débuté sa transformation depuis une vingtaine d’années. Marseille dispose de très forts atouts pour l’investissement locatif, et notamment parce que le coût de l’immobilier reste très faible en comparaison à d’autres villes de cette taille. Ces faibles coûts à l’achat permettent d’atteindre des rendements locatifs plus élevés que dans les autres localités. Mais attention, plus que dans ces dernières, tous les quartiers ne se valent pas.

C’est pour cette raison que nous avons débuté par Paris, Lyon et la région parisienne. Nous avions à cœur de vous accompagner dans des projets à Marseille en sélectionnant scrupuleusement les meilleurs quartiers. Notre directeur de la zone Marseille connaît très bien le secteur : il a grandi à Marseille et il investit lui-même dans cette formidable ville. Suivez le guide…

MARSEILLE … 
DÉMONTRANT UNE FOIS DE PLUS L'ATTRACTIVITÉ DE CES GRANDES CAPITALES RÉGIONALES

LES ECHOS, 2018

Mais soyons honnêtes… la capitale du sud peut faire peur. Certaines zones sont à éviter absolument, et je ne souhaitais pas lancer l’activité à Marseille sans disposer d’un excellent chasseur sur place qui connaisse sur le bout des doigts les différents quartiers de Marseille. Où investir ? Quels sont les meilleurs endroits pour investir ? Quels secteurs éviter ? Quel rendement locatif ? Quels sont les prix immobiliers ? Je vais traiter ces différentes questions pour que vous ayez une meilleure idée du marché immobilier marseillais.

Dans cet article vous découvrirez les singularités de la ville de Marseille et les différences avec les autres grandes villes telles que Paris ou Lyon. Nous vous ferons aussi découvrir les forces et les faiblesses de la cité marseillaise pour vos besoins d’investissement locatif. Vous pourrez connaître les arrondissements à privilégier, les quartiers à éviter, le prix du mètre carré et les montants de loyers que vous pouvez espérer. Et enfin nous parlerons des meilleurs produits locatifs qui vous permettront d’obtenir une bonne rentabilité dans le premier pôle économique du Sud de la France.

Investissement immobilier Marseille : les spécificités de la 2ème ville de France

Parmi les 10 plus grandes villes françaises, Marseille est à part. Avec plus de 875 553 habitants en 2024, elle est la deuxième ville française en nombre d’habitants, et pourtant, les tarifs à l’achat sont nettement inférieurs à d’autres grandes cités françaises (en têtes la cité parisienne, la cité lyonnaise ou la cité bordelaise). Cet écart a deux explications. D’abord, la population locale est populaire. Avec 12 % de chômeurs lors du dernier recensement de l’INSEE, l’économie marseillaise n’est pas aussi forte que dans d’autres bassins d’emplois. Et ce, malgré une tendance positive puisque le taux de chômage dans la ville a constamment baissé (il était à 22 % en 1995). D’autre part, la cité phocéenne, contrairement à Paris par exemple, est plus étendue, ce qui explique une moindre pression sur le foncier. 

Investir à Marseille : c’est choisir une capitale régionale

Le rayonnement de Marseille est historique. Depuis l’antiquité, cette localité abrite un port de commerce de premier ordre. C’est aujourd’hui encore le premier port français et même le cinquième port européen.

• Marseille est le premier pôle économique du sud de la France et les villes concurrentes sont nettement plus petites. Nice, qui arrive derrière Marseille et en tête des localités du sud en termes de population abrite 350.000 résidents (contre 860.000 à Marseille).
• La ville accueille également une population étudiante intéressante. Les différents sites de l’Université Aix Marseille, l’école Centrale Marseille, Epitech, l’école Kedge Business School sont quelques-uns des établissements qui abritent environ 90.000 étudiants répartis sur plusieurs sites géographiques dans la ville.

Marseille : une excellente qualité de vie pour les habitants

Les inégalités sont importantes dans la ville. Certains quartiers font régulièrement la une des journaux pour des faits divers (les quartiers nord).

Toutefois, au-delà de ces problèmes très localisés, la vie est très agréable à Marseille. Le climat et les 300 jours de soleil par an sont une garantie de bonne humeur quotidienne. Ajouté au ciel bleu, aux calanques et aux grandes voies telles que “République”, le Prado ou la Canebière, c’est un magnifique atout pour cette métropole du sud. Quel bonheur de parcourir la corniche Kennedy où l’on retrouve toutes les anses (anse des Catalans, de Malmousque, de Maldormé, de l’Oriol ainsi que le vallon des Auffes).

Le bord de mer fait rêver des millions de touristes : la plage (quartier en bas du prado) ou encore les îles du Frioul ont de quoi émerveiller les visiteurs et les résidents.

Et, l’immobilier étant moins cher que dans d’autres villes françaises, les surfaces de vie sont plus grandes. Cela participe à une meilleure qualité de vie pour les Marseillais.

Potentiel immobilier à Marseille : d’importants projets de rénovations

La ville de Marseille connaît de grands programmes de rénovation urbaine, qui permettent de moderniser et redonner du cachet à cette ville magnifique.

Ainsi, rien qu’en 2018, la ville a bénéficié du réaménagement de la rue Paradis (parallèle à l’avenue du Prado) et la nouvelle vie de l’ancienne maternité de la Belle de Mai transformée en club de vacances. Cinq ans plus tôt en 2013, c’était l'Hôtel-Dieu, situé dans le quartier du Panier, qui a été transformé en hôtel 5 étoiles géré par le groupe Intercontinental. En 2016, c’est la partie sud du Vieux-Port et le Centre Bourse qui ont bénéficié d’une importante rénovation.

Cette dynamique et les programmes de rénovation futurs s’inscrivent dans un projet global qui permet de mieux valoriser la ville et d’en libérer le potentiel. Comme nous avons pu le constater à Lyon (nombreux grands projets) ou à Bordeaux, ce type de rénovation permet à la ville de développer le tourisme, et d’attirer les personnes qui souhaitent investir dans la durée.

En 2018, il y a eu la livraison de la Tour la Marseillaise (dessinée par Jean Nouvel) sur les quais d’Arenc, la rénovation du marché des capucins à Noailles, ou encore le démarrage des travaux de la place Jean Jaurès, par extension, on appelle la Plaine ce quartier qui englobe le Cours Julien, l’église Notre-Dame-du-Mont et la place Jean-Jaurès. Lieu de vie très prisé avec de nombreux bars, restaurants et commerces. C’est un peu le quartier underground de Marseille, où les créateurs, les artistes et les jeunes aiment se retrouver…). Découvrez plus de projets à Marseille ici.

Coût de l’immobilier à Marseille par arrondissement

En janvier 2024, le marché immobilier de Marseille présentait des prix moyens de vente et de location variés. Le prix moyen d'achat s'élevait à 3 402 €/m², avec une légère baisse récente. Les maisons affichaient un prix moyen de 4 505 €/m², tandis que les appartements se situaient autour de 3 571 €/m². Les prix variaient selon la taille des biens : pour les maisons, le prix au m² allait de 2 956 € à 6 268 €, et pour les appartements, de 2 341 € à 4 969 €. Concernant les locations, le loyer médian est de de 16 €/m², avec des variations en fonction du type de logement. 

La différence avec d’autres villes de France est saisissante puisque le prix moyen au m2 à Lyon est de 4 798 € pour un appartement et de 6 115 € pour une maison , 4.541€ pour un appartement et de 5 286 € pour une maison à Bordeaux et ce qui concerne Paris dépasse les 10.000 € /m2. Malgré la taille et le rayonnement de la seconde ville de France, les montants restent équivalents à ceux des petites villes de province.

Attention néanmoins, les écarts sont importants d’un arrondissement à l’autre. Ainsi, les zones les plus populaires offrent des prix inférieurs à 2.000€ / m2, alors que le coût au m2 des biens dans les secteurs les plus recherchés peut dépasser les 7.000€ / m2. Cet écart élevé est à mettre en rapport avec les fortes inégalités au sein de la ville.

La tendance est à la légère hausse.

Location saisonnière à Marseille

La ville, considérée comme plus grande ville du sud de la France devant Nice, est touristique, et la location saisonnière à Marseille est une belle opportunité pour l’investisseur immobilier. Cela permet de booster le rendement locatif des projets, mais il faut faire attention à la gestion nécessaire. Beaucoup d’investisseurs regardent le rendement en location courte durée en oubliant les frais liés : frais de gestion élevés, entretien, ménage, usure plus rapide, casse et détérioration des meubles.

Château d’If et le Frioul

Comme c’est le cas dans d’autres villes de France, on observe une augmentation du nombre de biens disponibles en location courte durée à Marseille. Cette augmentation de l’offre et de la concurrence en location saisonnière a entraîné le prix des nuitées à la baisse.

La location saisonnière peut vite devenir un travail à temps plein pour l’investisseur et donc perdre de son intérêt. Nous envisageons l’immobilier locatif comme une possibilité de créer des revenus passifs… pas de s’ajouter de la charge de travail.

Rentabilité locative : Marseille très bien positionnée parmi les grandes villes françaises

Vous le savez, un des indicateurs financiers pour mesurer la performance d’un investissement immobilier est le rendement locatif. Ce dernier, aussi appelé rentabilité locative, est le rapport entre la somme des loyers annuels, divisé par le coût total de l’opération. Et, pour ce qui concerne la profitabilité des investissements locatifs, Marseille fait figure de bon élève, avec des indicateurs très attractifs.

En matière de rendement locatif, comme à chaque fois, les quartiers les plus populaires délivrent les meilleurs rendements, selon les zones et les types de biens. C’est ce qu’on appelle le “coût du risque”. Je ne recommande pas aux personnes souhaitant investir d’aller dans les secteurs les plus populaires de la localité parce que le rendement très élevé est assorti d’un risque trop élevé en termes de population de quartier. Faire 10 % de gain ou plus dans une cité ne nous semble pas une bonne affaire.

En revanche, les arrondissements du centre, le 1er, le 2ème ou le 3ème arrondissement proposent des rendements locatifs attractifs jusqu’à 6,5 % pour les petites surfaces et 7,5 % sur les colocations, offrant un excellent rapport rendement / risque. Bien sûr, d’une rue à l’autre, l’environnement peut changer rapidement et c’est tout l’intérêt de passer par un accompagnement comme le nôtre qui vous permettra de toujours faire le bon choix.

Nos chasseurs vous accompagnent dans des opérations sûres dans les meilleurs quartiers marseillais. Nous proposons des opérations clés en main avec des rendements entre 5 % et 7,50 % selon les zones retenues, avec une sélection rigoureuse issue de notre fine connaissance du marché marseillais. 

Dans quel quartier investir à Marseille ? Les arrondissements à privilégier et les quartiers à éviter dans la cité phocéenne

En tant qu’investisseurs, nous vous conseillons d’éviter certains quartiers de Marseille. Dans une vision très globale de la ville, retenez que la partie nord au-delà de Belle de Mai, la Villette, Saint-Mauront est populaire, et que la partie sud au sud du vieux port et jusqu’à la Pointe-Rouge est plus chic.

D’abord, pour l’aspect sécurité, les quartiers nord ne proposent pas toujours la sécurité que vos futurs locataires peuvent attendre, ce qui entraînera toute sorte de problèmes pendant la location et un fort turn-over.

Ensuite, parce que certaines zones de la ville sont mal desservies en transports. Ce type de critère fait toute la différence lorsque vous proposez votre bien sur le secteur locatif. Vous devez le prendre en considération dès le début et intégrer ce critère lors de l’achat.

Nous vous conseillons de privilégier les districts du 1er au 6ème parce qu’ils sont très bien desservis par les transports en commun de type métro et tramway. Attention aux faubourgs desservis uniquement par les bus, qui ne constituent pas un bon moyen de transport en raison de nombreux embouteillages.

La partie nord de la ville est plutôt desservie uniquement par les bus, donc c’est une zone que nous ne privilégions pas. Pour la facilité des transports, nous travaillons plus la partie sud de la ville jusqu’au terminus Sainte-Marguerite Dromel (terminus de la ligne 2 du métro).

Perspectives 2024 pour le marché immobilier à Marseille

Les perspectives pour le marché immobilier à Marseille en 2024 montrent une évolution continue depuis l'année dynamique de 2021. Cette année-là, le marché a connu une augmentation de 12,5 % dans le volume des ventes, avec une croissance des prix hétérogène selon les quartiers.

En 2022, la tendance était à la hausse, portée par un regain d'intérêt des investisseurs. Marseille, perçue comme une ville pleine d'opportunités, attire de plus en plus d'acheteurs, malgré la nécessité de prudence, notamment en raison des variations significatives de prix entre les différents quartiers. 

En 2023, le marché immobilier à Marseille a connu plusieurs évolutions notables. Les prix de l'immobilier, en moyenne, ont augmenté, avec une tendance générale à la hausse observée dans la plupart des arrondissements. Cependant, cette hausse n'a pas été uniforme à travers la ville, avec des écarts significatifs de prix entre différents quartiers et arrondissements. Par exemple, certains quartiers comme Sainte Marguerite, Mazargues, Le Camas, et Périer ont montré des prix au mètre carré particulièrement élevés pour les maisons et les appartements, tandis que d'autres arrondissements tels que les 14ème, 15ème et 16ème arrondissements présentaient des prix plus abordables.

D'autre part, la demande pour les biens immobiliers restait forte, malgré le dynamisme du marché impacté par l'inflation et la hausse des taux d'intérêt. Ces éléments ont ralenti le marché en réduisant le pouvoir d'achat des acquéreurs potentiels. Néanmoins, Marseille a continué à attirer les investisseurs opportunistes, en partie grâce à son cadre de vie agréable et sa forte dynamique économique et culturelle.

En termes d'investissement, des quartiers en développement comme la Joliette ou la Belle de Mai ont offert des opportunités intéressantes pour les acquéreurs, avec des perspectives de rentabilité. Par ailleurs, les quartiers centraux et en bord de mer, tels que le Vieux-Port et le Prado, ont maintenu leur attractivité en raison de leur emplacement de qualité.

Pour 2024, les perspectives montrent une continuation de cette tendance, avec une évolution positive des prix de l'immobilier, bien que les prix soient susceptibles de connaître une légère baisse. Cette évolution est due au phénomène de rattrapage des prix, notamment par rapport aux autres grandes villes françaises, et à l'arrivée d'acheteurs extérieurs à la ville, notamment des Parisiens. Toutefois, il est recommandé de faire preuve de prudence dans l'évaluation des biens et de consulter un expert en investissement immobilier compétent pour mettre en place une bonne stratégie de financement permettant la réussite d'un projet locatif. 

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• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.