Investissement locatif au Mans : marché attractif et forte rentabilité

 

Analyse du marché immobilier au Mans

Le Mans, ville du grand Ouest de la France, connaît un véritable essor en matière d'investissement locatif. La demande locative ne cesse de croître, surtout dans le secteur des petites surfaces. Cela est dû à son Université, ses grandes écoles et son pôle étudiant dynamique.

Les appartements avec balcon ou les studios bien agencés sont très prisés par ceux qui sont en quête d'un premier chez-soi. Les familles avec enfants recherchent des biens avec ascenseur pour se loger dans cette cité à taille humaine. 

Le dynamisme de l'immobilier locatif manceau attire de nombreux investisseurs, particuliers comme professionnels. On relève par ailleurs une hausse sensible des annonces de biens à la location sur les plateformes en ligne ces derniers mois. Un studio bien situé dans l'hypercentre peut ainsi espérer rapporter un rendement brut annuel de 5 à 6%. Certaines PME n'hésitent plus à placer une partie de leur trésorerie dans la pierre locale.  

La proximité géographique avec Paris, les grands axes routiers et l'INMP (Impôt sur le revenu des personnes physiques), expliquent aussi cet engouement. De plus en plus de Franciliens optent pour un investissement locatif au Mans. Il offre un excellent rapport qualité-prix-rendement. Mieux encore, l'achat d'un bien de 200 000 euros permet de récupérer la totalité des frais de notaire via un crédit d'impôts sur la durée.

Certains spécialistes s'inquiètent cependant de l'émergence d'une "bulle locative" et d'une spéculation excessive. Les prix à l'achat grimpent plus vite que les loyers dans certains quartiers centraux comme celui de la gare ou de la cité Plantagenêt. Il faudra rester vigilant pour éviter les déconvenues de villes comme Saint-Étienne où le marché locatif s'est littéralement effondré en 2011.  

Malgré ces réserves, le Mans garde de solides atouts avec ses nombreux emplois, sa situation idéale entre Paris et la Bretagne. Pour l'heure, les investisseurs semblent encore confiants dans le dynamisme de son marché locatif, gage de rendements durables sur le long terme.

Évolution des prix de l'immobilier ces dernières années

Le marché immobilier du Mans a connu une évolution favorable ces dernières années, rendant la ville particulièrement attractive pour l'investissement locatif. Selon les dernières données, les prix de l'immobilier ancien dans le centre-ville ont augmenté d'environ 4% par an depuis 2018. Cette tendance haussière s'explique par la demande soutenue de logements, l'arrivée de nouveaux ménages et de nombreux étudiants a aussi favorisé.

Dans les quartiers résidentiels comme la Croix-aux-Mutuelles ou le Mans Nord, très prisés des familles, les prix au m² des maisons ont progressé de 3 à 5% chaque année. Les biens récents avec 3 ou 4 chambres, jardin et garage s'arrachent rapidement sur le marché. Le quartier Sainte-Croix, tout en restant abordable, voit également ses tarifs s'apprécier doucement au fil des années.  

Les appartements neufs ou anciens rénovés représentent aussi une valeur sûre pour l'investisseur immobilier. Les promotions immobilières avec balcons, parkings et pièces de vie lumineuses, situées près du centre-ville, affichent des prix de vente élevés mais stables. Les typologies de 2 à 3 pièces en étages élevés sont particulièrement demandées par les locataires.

Ce contexte de marché haussier mais mesuré fait du Mans une ville où l'on peut réaliser de beaux investissements locatifs, à condition de bien choisir son secteur et son bien. Les perspectives démographiques et économiques restent porteuses pour les années à venir.

Quartiers les plus prisés pour l'investissement locatif

Le centre-ville arrive naturellement en tête de liste lorsqu'on évoque les quartiers les plus convoités pour l'investissement locatif au Mans. Véritable cœur battant de la cité mancelle, ce secteur réunit de nombreux atouts avec :

• ses rues commerçantes animées,

• sa proximité des transports,

• ses services et lieux de vie.

Les appartements anciens rénovés avec 2 ou 3 pièces, cuisine ouverte et balcons sont très recherchés par les locataires et surtout les jeunes actifs.

Le quartier résidentiel de la Croix-aux-Mutuelles fait aussi figure de valeur sûre pour les investisseurs immobiliers. Les familles et seniors apprécient son cadre verdoyant, ses pavillons avec jardins et la tranquillité des rues pavillonnaires. Les maisons semi-rénovées de 80 à 120m² avec 3/4 chambres et garage s'y louent très bien.  

Non loin, le quartier Sainte-Croix séduit par son côté village, ses prix encore abordables et son accès rapide au centre-ville. C'est un secteur prisé des jeunes ménages en quête d'un premier appartement en location.

Le Mans Nord reste également une zone attractive, notamment pour les investissements locatifs de type maisons individuelles. Les programmes neufs y fleurissent avec de beaux produits pour répondre à la demande des familles avec enfants.

Enfin, difficile d'ignorer le potentiel du quartier de la gare, en pleine rénovation urbaine, qui devrait gagner en attractivité dans les années à venir pour l'investissement immobilier locatif. De nouvelles résidences étudiantes et de petites copropriétés avec commerces de proximité y voient le jour.

Typologies de biens les plus demandées (appartements, maisons, etc.)

Les typologies de biens les plus demandées sur le marché locatif du Mans varient en fonction des quartiers et des profils de locataires visés. Mais certaines tendances se dégagent nettement.

Dans le centre-ville et ses environs proches, la forte demande émane principalement des étudiants, jeunes actifs et célibataires. Les petits appartements de une à deux pièces, avec pièce à vivre lumineuse, cuisine équipée et salle de bains refaite sont très recherchés. Les biens situés dans des immeubles anciens de caractère avec cour intérieure ou petits balcons extérieurs suscitent un vif intérêt. Le critère de l'accessibilité des commerces, transports et lieux de vie est primordial.

Pour les familles, la demande se porte davantage sur les maisons de 3 à 5 pièces avec jardin, situées dans les quartiers résidentiels comme la Croix-aux-Mutuelles, Sainte-Croix ou le Mans Nord. Les critères d'espace, de tranquillité et de proximité des écoles deviennent prépondérants. Les maisons semi-rénovées récentes avec garage fermé et pièces à vivre spacieuses sont particulièrement appréciées.

Enfin, le segment des seniors actifs recherche plutôt de petits appartements de 2 pièces avec services de proximité (commerces, médecins) ou des maisons de plain-pied dans un environnement calme. La demande de logements adaptés et sécurisés est croissante au Mans.

Quelles que soient les typologies, les biens de standing récents ou anciens rénovés avec des prestations de qualité sont assurés de trouver aisément locataire. Le confort, les économies d'énergie et l'emplacement restent les critères n°1.

Profils des locataires cibles (étudiants, familles, seniors, etc.)

Le marché locatif du Mans attire différents profils de locataires aux besoins variés. Voici un aperçu des principales cibles à viser pour un investissement immobilier locatif réussi :

Les étudiants représentent un bassin locataire très important, en raison de la présence de nombreux établissements d'enseignement supérieur (université, écoles...). Leur recherche porte essentiellement sur des petits studios ou T1 bis meublés, de préférence proches des campus et des transports en commun. Le critère du loyer modéré est souvent primordial pour ce public.  

Les jeunes actifs célibataires ou en couple sans enfants constituent également un vivier très demandeur. Leur priorité : des appartements de 2 ou 3 pièces, lumineux, rénovés, avec balcons ou terrasses si possible. L'emplacement central proche de la vie urbaine (commerces, loisirs...) est un atout majeur pour cette clientèle.

Le segment des familles recherche surtout des maisons de 3 à 5 pièces avec jardin, garage et pièces à vivre spacieuses. Leurs critères : un environnement calme, les écoles à courte distance, commerces et parcs/espaces verts. Les quartiers résidentiels comme la Croix-aux-Mutuelles, Sainte-Croix ou le Mans Nord sont très prisés.

Enfin, les seniors actifs constituent une clientèle de plus en plus courtisée. Leurs demandes portent sur des appartements de 2/3 pièces avec espace extérieur, accessibles, bien isolés et sécurisés. Ou des maisons de plain-pied rénovées. Le voisinage des services médicaux et commerces est apprécié.

Les investisseurs locatifs augmentent leurs chances de trouver les biens correspondants et de les valoriser au mieux, en cernant ces différents profils et exigences.

Cadre légal et fiscal de l'investissement locatif au Mans  

Lois et réglementations locales à connaître

Il est important de bien connaître le cadre légal et réglementaire local avant de se lancer dans un investissement locatif dans le Mans. L'incontournable décret de 1986 sur la mise en location des logements vétustes ou insalubres s'applique évidemment. Mais la ville a également mis en place ses propres dispositifs.

Parmi les principales réglementations à avoir à l'esprit, on peut citer l'arrêté municipal sur les normes de décence pour la location. Celui-ci fixe des critères minimaux de superficie, d'équipements, de sécurité et de confort que tout logement mis en location doit respecter. Un appartement de 20m² sans fenêtre par exemple ne serait pas aux normes.

Le nouveau Plan Local d'Urbanisme (PLU) en vigueur depuis 2021 encadre également les investissements immobiliers sur le territoire. Certains quartiers sont identifiés en secteur de renouvellement urbain avec des règles particulières en termes de typologie de logements autorisés, de hauteurs maximales, etc.  

La municipalité a aussi instauré un Permis de Louer dans certains périmètres où se concentrent des logements dégradés. Cette autorisation préalable vise à lutter contre l'habitat indigne et les marchands de somme.

Enfin, des zones de défiscalisation existent au Mans comme le dispositif Denormandie dans l'ancien ou la loi Pinel neuf. Leurs périmètres évoluant régulièrement, il est conseillé de bien se renseigner avant d'investir.

En maîtrisant ce cadre légal local, les investisseurs immobiliers pourront réaliser leurs opérations en toute sérénité.

Régimes d'imposition des revenus locatifs

Le régime fiscal applicable aux revenus locatifs est un élément déterminant à bien prendre en compte lors d'un investissement immobilier. Au Mans comme ailleurs, deux options principales s'offrent aux bailleurs :

Le régime dit "micro-foncier" constitue la solution la plus simple. Les revenus fonciers bénéficient d'un abattement forfaitaire de 30% pour tenir compte des charges déductibles (travaux, frais de gestion, intérêts d'emprunt...). Le solde est ensuite ajouté aux autres revenus imposables du foyer fiscal et taxé au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

L'autre possibilité est le régime réel, plus intéressant en cas de déficit foncier ou de charges importantes. Dans ce cas, les revenus locatifs subissent un abattement réduit de 14%. Mais en contrepartie, le propriétaire peut déduire l'intégralité des charges réelles : travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, provisions pour gros travaux, etc. Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global dans la limite d'un plafond annuel.

Le régime micro-foncier convient davantage aux petits investissements peu déficitaires. Tandis que le régime réel est plus avantageux pour les gros investissements locatifs générant d'importantes charges déductibles au fil des années. Le niveau du taux d'imposition pratiqué au Mans n'a que peu d'incidence sur ce choix.  

Quelle que soit l'option retenue, les revenus locatifs sont également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Un crédit d'impôt de 30% reste toutefois possible pour l'investissement locatif intermédiaire. Un bon conseil reste de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser sa fiscalité.

Dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie, etc.)

Les investisseurs immobiliers qui se lancent dans la location au Mans ont la possibilité de profiter de divers dispositifs fiscaux avantageux pour défiscaliser. La ville étant en partie éligible aux différents mécanismes en vigueur.

Le dispositif Pinel dans le neuf constitue certainement l'option la plus connue. Il permet une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient de l'investissement, sur une période d'engagement locatif de 6 à 12 ans. De nombreux programmes immobiliers neufs bénéficient du Pinel dans certains quartiers de la ville comme le Mans Nord, la gare ou le centre ancien.

Pour l'ancien réhabilité, c'est plutôt le dispositif Denormandie qui s'applique. Il offre une réduction d'impôt de 20 à 25% du coût de l'opération, en échange d'un engagement locatif de 6 à 12 ans également. Certains quartiers anciens dégradés sont éligibles comme ceux des secteurs Gare et Jacobins.

D'autres niches fiscales existent aussi comme le Malraux pour la rénovation des immeubles historiques, le Monument Historique ou encore le régime micro-foncier pour l'investissement locatif intermédiaire avec un plafonnement des loyers. 

Au final, de multiples combinaisons sont possibles en jouant sur ces différents leviers fiscaux. Un conseil avisé reste cependant indispensable pour déterminer le meilleur montage juridique et financier en fonction du projet immobilier.  

Quoi qu'il en soit, ces dispositifs de défiscalisation apportent un coup de pouce non négligeable pour rentabiliser un investissement locatif à court ou moyen terme.

Coûts à prévoir (frais de notaire, travaux, gestion locative, etc.)

Il est essentiel d'anticiper tous les coûts afférents dès le départ pour ne pas avoir de mauvaises surprises lorsqu'on se lance dans un investissement locatif au Mans. Outre le prix d'acquisition du bien immobilier, de nombreux frais annexes sont à budgéter.

Tout d'abord, les incontournables frais de notaire sont à provisionner. Ils représentent généralement entre 7 et 8% du prix d'achat pour un bien ancien, et autour de 2 à 3% pour un logement neuf. Les frais de garantie, d'agence immobilière et autres s'ajoutent à cette note.

Ensuite, la remise aux normes et les travaux de rénovation constituent un poste de dépenses majeur, surtout pour l'ancien. Selon l'ampleur des travaux, les budgets peuvent vite s'envoler : de 10 000€ minimum pour une rénovation légère à 50 000€ ou plus pour une rénovation lourde.

Une fois le bien loué, d'autres frais récurrents sont à prévoir comme les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant ou encore la provision pour le fond de travaux. Sans oublier les honoraires de gestion locative si on passe par une agence, qui prélève en moyenne 8 à 10% des loyers encaissés.

Enfin, il ne faut pas négliger le coût de la garantie loyers impayés, les frais de procédure en cas de contentieux, ou les périodes de vacances locatives durant lesquelles les charges courantes sont à assumer seul.

Bref, mieux vaut provisionner largement tous ces postes et disposer d'un bon apport personnel pour démarrer son investissement locatif dans les meilleures conditions au Mans.

Financement de l'investissement locatif

Prêts immobiliers : taux, conditions, cautions

Pour la grande majorité des investisseurs, le recours à un prêt immobilier est indispensable pour concrétiser un projet locatif au Mans. Les conditions d'emprunt actuelles restent globalement avantageuses, malgré un léger renchérissement des taux ces derniers mois.

En moyenne, les meilleures banques proposent des taux d'intérêt fixes sur 20 ans autour de 1,2 à 1,8% pour un bien ancien, et de 1,5 à 2,2% pour un logement neuf selon les assurances emprunteur. Des taux très bas facilitent l'investissement locatif.

Le montant d'emprunt dépendra bien sûr de l'apport personnel disponible, mais aussi des revenus du ménage ou du nombre d'investissements locatifs existants déjà en portefeuille. En général, les banques n'accordent pas plus de 33% d'endettement supplémentaire par rapport aux revenus.

La nature du bien financé (ancien/neuf, standing, localisation, etc.) influe aussi sur les conditions de crédit. Les établissements considèrent que le risque est moindre pour un logement neuf dans une résidence sécurisée par exemple.

Enfin, un élément déterminant reste les garanties apportées par l'emprunteur. Au-delà du bien immobilier financé lui-même, les banques réclament souvent une caution d'un membre de la famille, voire une hypothèque ou nantissement sur un autre bien. Des assurances de prêt couvrant le décès ou l'invalidité sont aussi exigées.

Avant de se lancer, mieux vaut donc bien préparer son plan de financement et solliciter plusieurs organismes prêteurs pour optimiser les conditions et le taux proposés.

Apport personnel nécessaire  

Il faut disposer d’un apport suffisant est essentiel pour réussir son investissement locatif au Mans. Les banques exigent en général entre 20 et 30 % du montant pour un bien ancien, soit 40 000 à 60 000 € pour un appartement à 200 000 € dans le Vieux Mans.

Pour un bien neuf, l’apport peut atteindre 30 à 40 %, nécessitant 80 000 à 120 000 € pour un logement à 300 000 €.

Il faut aussi prévoir les frais annexes (notaire, garantie) et d’éventuels travaux. Un budget global de 150 000 à 200 000 € est souvent nécessaire. Un apport solide optimise le financement bancaire et améliore la rentabilité dès les premières années.

Investissements en SCPI, OPCI ou nue-propriété

Au-delà de l'acquisition classique de biens immobiliers physiques, d'autres voies d'investissement locatif existent pour se constituer un patrimoine au Mans. La pierre-papier avec les SCPI et OPCI permet d'investir de manière plus souple et diversifiée.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) donnent l'opportunité de devenir propriétaire d'une partie d'un patrimoine immobilier déjà constitué, en acquérant des parts. Un moyen accessible de se constituer un portefeuille immobilier locatif sans les contraintes de gestion quotidienne. Les loyers perçus sont redistribués aux associés sous forme de revenus trimestriels. De nombreuses SCPI disposent de biens au Mans et dans les grandes villes de la région.

Dans le même esprit, les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) permettent aussi d'investir dans l'immobilier locatif de manière mutualisée et liquide. Mais à la différence des SCPI, ils sont éligibles aux contrats d'assurance-vie et peuvent contenir des actifs financiers. Leur gestion est confiée à des professionnels.

Programmes neufs et loi Pinel  

Une autre piste intéressante est l'achat en nue-propriété sur le secteur du Mans. Cette formule consiste à acheter la pleine propriété d'un bien immobilier tout en laissant l'usufruit temporaire à un tiers (généralement le vendeur). Au terme de cette période (15 à 20 ans), l'investisseur récupère la pleine propriété. L'avantage ? Un prix d'acquisition très inférieur, de l'ordre de 30 à 50% du prix du marché. Idéal pour se constituer un patrimoine à moindre coût.

La défiscalisation constitue un puissant levier pour maximiser la rentabilité, surtout pour le neuf. Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 à 21% sur le coût de revient de l'investissement. En contrepartie, le bien doit être loué de 6 à 12 ans à un locataire sous plafond de ressources. De nombreux programmes neufs au Mans sont éligibles.

Investir dans la pierre offre de multiples possibilités selon ses objectifs, son profil de risque et son horizon de placement.

Le rendement 

L'investissement locatif au Mans s'avère rentable ces dernières années. La cité sarthoise séduit de plus en plus d'investisseurs en quête de rendements solides proches de Paris, avec ses axes routiers majeurs et son pôle universitaire attractif.

Si les prix d'achat ont flambé, rattrapant partiellement leur retard par rapport aux grandes métropoles, les loyers suivent également une courbe ascendante. Un appartement de 40m2 en bon état, avec balcon et ascenseur, peut ainsi espérer rapporter 500€ par mois dans l'hypercentre, soit un rendement brut avoisinant les 6% par an. Les petites surfaces de 20 à 30m2 prisées par la portion étudiante affichent même des taux de rentabilité supérieurs à 7%.  

Cette dynamique s'explique par la forte demande locative dans la capitale sarthoise. A l'image de nombreuses villes moyennes en France, Le Mans souffre d'un manque criant de logements, poussant les loyers à la hausse année après année. De jeunes actifs, sédduits par la qualité de vie, affluent pour se loger près des pôles d'emplois. Des investisseurs avertis n'hésitent plus à miser sur ce marché locatif tendu.

Certains quartiers très recherchés, comme le Vieux Mans ou la Cité Plantagenêt, affichent ainsi des taux de rendement annuels dépassant les 7,5% pour les biens de standing. Un niveau similaire aux grandes métropoles régionales, mais pour un prix d'acquisition 2 à 3 fois moindre en euro constant ! Un véritable eldorado pour les investisseurs locatifs...

Le levier fiscal de l'impôt sur le revenu (INMP) incite aussi à l'achat dans l'ancien, via le dispositif de défiscalisation Denormandie permettant de récupérer une partie des frais sur la durée. Sans compter l'absence de plus-value lors de la revente après 30 ans de détention.

Toutefois, cette embellie ne doit pas faire oublier les risques de surchauffe et de bulle spéculative. Comme à Saint-Etienne au début des années 2010, un retournement du marché pourrait provoquer un effondrement généralisé des prix et des loyers. Une vigilance de tous les instants s'impose donc pour perpétuer durablement ces rendements attractifs.

Conseils pour bien investir au Mans

Critères de sélection d'un bien à rénover ou neuf,  rentabilité locative attendue selon les quartiers  

Pour réussir un investissement locatif au Mans, il faudra bien choisir son bien, qu'il soit neuf ou à rénover. Privilégiez des quartiers comme le Vieux Mans ou Gare/Jacobins pour l'immobilier ancien. La rentabilité nette est de 5 à 7%, mais les prix au m² y sont élevés. Les quartiers comme Bellevue ou Sablons offrent un meilleur potentiel de revalorisation après rénovation.

Les zones proches des transports et commerces, comme le Mans Nord, affichent des rentabilités de 6 à 7% pour l'immobilier neuf. Les logements avec extérieurs et prestations haut de gamme génèrent des plus-values intéressantes.

La rentabilité locative brute varie selon les secteurs :

• 3,5 à 4,5% dans l'hypercentre,

• 4 à 5,5% autour des Jacobins/Gare,

• 6-7% dans des zones plus excentrées comme Coulaines.

Les biens de 2 à 3 chambres (60 à 80 m²) restent les plus recherchés.

Gestion locative : faire appel à un professionnel ?

Les primo-investisseurs ou ceux éloignés de la ville opteront pour une agence immobilière pour la gestion locative. Ils prennent 8 à 10% des loyers. Les investisseurs expérimentés peuvent gérer eux-mêmes, mais cela demande plus de travail et de risques. Un compromis, comme un mandat de location ponctuel, permet de limiter les coûts tout en gardant le contrôle.

Que retenir ? 

Le marché immobilier du Mans est une belle opportunité que ce soit dans l'ancien à rénover ou le neuf. Les quartiers centraux comme le Vieux Mans ou la Croix aux Mutuelles offrent un fort potentiel de valorisation. Les zones comme le Mans Nord permettent quant à elles des acquisitions plus abordables.

Des dispositifs fiscaux comme Pinel, Denormandie ou Malraux permettent de défiscaliser efficacement. Les taux de crédit bas facilitent le financement.

Il faudra bien définir sa stratégie :

• choisir un bien adapté à son budget et ses objectifs,

• opter pour la gestion appropriée

• disposer d'un apport personnel suffisant.

Pour les primo-investisseurs, l'accompagnement d'un expert garantit la réussite du projet, surtout pour le montage juridique et financier.