Déficit Foncier LMNP : pour une meilleure optimisation fiscale

Le déficit foncier LMNP apparaît quand les charges liées à la location meublée sont supérieures aux recettes de location perçus. Avec le dispositif LMNP, ce déficit  peut être déduit du revenu global pour réduire l’impôt.  La déduction est fixée par un seuil de 10 700  euros. En cas de dépassement, l'excédent est reporté sur l’année suivante. Dans cet article, découvrez comment fonctionne le déficit .

Qu’est-ce que le déficit foncier en LMNP ?

L’investissement locatif est un projet immobilier permettant de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus.  Parmi les plus avantageux, le statut de loueur meublé non professionnel en fait partie. Il offre une optimisation fiscale attrayante avec le déficit . Qu’est ce que c’est exactement? 

Définition du déficit foncier

Il s’agit d’une notion fiscale qui indique que les revenus générés par la location meublée sont moins importants que les charges. En d’autres termes, vous subissez un déficit  LMNP quand vos dépenses sont supérieures à vos revenus. En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez déduire ce déficit de l’ensemble de vos revenus globaux. Cela vous permet de profiter d’une véritable opportunité fiscale.  

Le déficit foncier LMNP est constitué de plusieurs sortes de dépenses: intérêts d’emprunt, frais d'entretien et amortissements du mobilier et de l'immobilier. Ces charges déduisibles sont amputées des loyers perçus. Par contre, elles génèrent un déficit  si elles excèdent votre chiffre d’affaires.  

Avec le régime LMNP réel d’imposition, vous avez la possibilité d' une large gamme des charges. C’est sa principale différence avec le régime micro-bic qui ne comptabilise que les recettes locatives. Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur celles-ci. Vous ne pouvez pas non plus déduire les frais réels avec ce régime micro-bic. 

Par contre, les charges réelles sont soustraites des revenus de locations avec le régime réel. Ce mécanisme permet de réduire les bases imposables, mais aussi un déficit . Le dispositif LMNP permet de l’enlever des revenus globaux, afin de vous faire bénéficier d’une fiscalité avantageuse.  

Les types de revenus dans le cadre de la LMNP

Avec le dispositif LMNP, les revenus générés par la location sont considérés comme des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). La location meublée diffère de la location nue, dont, les charges font partie de la catégorie des revenus s. Cela implique que la location meublée bénéficie d’une fiscalité différente et plus avantageuse que la location vide.

Les revenus locatifs en LMNP : comparaison entre BIC et location nue

Le dispositif LMNP vous permet de déclarer vos revenus de location comme des  Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ce qui n’est pas le cas pour la location nue.  Cette différence a des conséquences fiscales notables. Les revenus imposables  LMNP bénéficient d’un traitement plus favorable, car les charges déduisibles influencent sur l’imposition. Ces charges concernent, pour rappel, les intérêts d’emprunt, les frais d' administration, ainsi que l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. Elles servent à réduire le montant des loyers perçus imposables, engendrant  un déficit foncier.

Par contre, pour la location nue, la déduction de certaines charges n'est pas possible. Le prix d’achat du bien et des mobiliers n’est pas amortissable. La location nue profite ainsi d’une optimisation fiscale moins avantageuse. Cette différence entre les revenus fonciers et les revenus BIC en LMNP impacte  sur la rentabilité fiscale et l’optimisation des revenus.

Pourquoi la LMNP permet de déduire plus de charges qu’une location vide

Le statut LMNP vous permet de bénéficier de déduire certaines charges, alors que ce n’est pas possible dans le cadre de la location nue. En location meublée, vous pouvez amortir le prix du bien immobilier et celui du mobilier. Cela génère ainsi une importante déduction fiscale. 

Par exemple, si vous achetez un bien pour 200 000 € et que vous pouvez amortir 150 000 € de ce montant, vos loyers perçus à déclarer diminuent nettement. Cela peut générer un déficit LMNP, si vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) dépassent vos revenus locatifs.

Par ailleurs, avec le régime LMNP réel, vous profitez d’une flexibilité sur les  déductions que le régime micro-BIC, qui ne permet pas la suppression des charges réelles. 

Déficit foncier LMNP: les charges déductibles en détails

La déduction de charges est un aspect essentiel pour optimiser la rentabilité de l'investissement en location meublé. Avec le statut LMNP, si vous choisissez le régime réel d'imposition, vous pouvez déduire de nombreuses charges courantes sur votre base imposable. Voici un tour d'horizon complet sur les charges déductibles en LMNP pris en compte dans le calcul de votre imposition.

Les charges courantes

Frais d’entretien et de réparation

Les charges d'entretien et de réparation font partie des dépenses courantes que vous devez vous acquitter en tant que loueur meublé. Avec le statut LMNP, celles-ci entrent dans le cadre des charges qui peuvent être déduites dans le cadre de la location meublée. Elles concernent principalement les travaux indispensables pour maintenir l’état du bien et de ses meubles. Cependant, les travaux de réparation ne sont pas à confondre les travaux de rénovation.

Les travaux de réparation englobent les entretiens nécessaires sans modifier la structure et l'architecture du bien. Ces dépenses visent à améliorer le confort. Par exemple, le remplacement d'un robinet, la réfection de la peinture ou la réparation d'une porte endommagée. Ces dépenses sont entièrement déductibles des recettes de location en LMNP.

Les travaux de rénovation consiste à modifier la structure du bien pour l'améliorer ou pour le moderniser. Ces travaux ne sont pas directement déduisibles dans le cadre des charges courantes. Ils peuvent, sous certaines conditions, être amortis.

Charges de copropriété

Les charges de copropriété concerne toutes les dépenses communes à l'immeuble où se situe votre bien immobilier locatifs, telles que les charges pour l’entretien des parties communes. Ces dépenses sont liées à l’entretien, à l' administration et à la réparation des espaces communs de l’immeuble (ascenseur, entretien des halls, etc.). Il y a aussi les charges pour l' administration de l’immeuble.  Elles concernent les honoraires du syndic de copropriété, l' administration administrative, les assurances de l’immeuble, et autres frais liés à la gestion collective de l’immeuble.

Les charges de copropriété peuvent être déduites des revenus locatifs en LMNP. 

Les frais financiers

Certains frais financiers sont également déductibles des revenus imposables. 

Intérêts d’emprunt

Une demande de prêt bancaire est un moyen de financement très plébiscité pour acquérir un bien locatif. L'emprunt génère des frais qui pèsent lourds sur l’investissement. Le statut LMNP vous permet de les déduire quand vous effectuez la déclaration de recettes de location.

Cette réduction est valable sous le régime réel. Ce régime fiscal permet d’imputer ces charges sur les revenus fonciers perçus par la location meublée. Cela diminue permet l’imposition et augmente le déficit LMNP.

Frais de dossier et frais liés à l' administration du crédit

Ils viennent compléter les frais d'emprunt, certains frais peuvent également être déduits. Ils concernent :

Frais de dossier pour la mise en place du prêt. Cela peut être des frais bancaires ou des frais de courtage.

Frais de gestion du crédit pour l' administration du crédit, comme les commissions sur le suivi du prêt.

Ils sont déductibles des bases imposables s’ils ont favorisé l’achat du bien. Ils ne doivent pas constituer de dépenses personnelles. 

Les amortissements

L’un des principaux avantages fiscaux du statut LMNP est la possibilité d’amortir le bien immobilier et mobilier. Avec ce système, vous bénéficiez d’une réduction  significative de la base imposable de votre activité. L’amortissement se fait sur plusieurs années, selon un barème spécifique.

L' amortissement du bien immobilier s'applique sur une période de 25 à 40 ans. Ce processus consiste à répartir le prix d’achat du bien sur plusieurs années. Cela minimise le revenu  imposable chaque année.

En ce qui concerne l'amortissement du mobilier, les meubles et  les équipements présents dans le logement peuvent être amortis sur une période de 5 à 10 ans.

Comment est calculé le déficit en LMNP ?

Le calcul du déficit foncier LMNP est basé sur les charges et les amortissements générés par la location meublée. Le but consiste à déterminer si les recettes locatives sont supérieures ou non aux charges et amortissement du bien. Si oui, vous générer des bénéfices. Sinon, cela donne lieu à un déficit. 

Le calcule du déficit LMNP de votre activité se fait en appliquant la formule suivante: 

Déficit LMNP = Revenus locatifs bruts – frais et charges déductibles LMNP – intérêts et frais d’emprunt.

Pour connaître la valeur du déficit LMNP, vous devez soustraire les charges des revenus générés par votre activité de location. Ces charges concernent: 

• La taxe foncière
• Les charges de copropriété
• Les frais de gestion la location
• Les frais d’assurance
• La CFE (Cotisation foncière des entreprises)
• Les frais de réparation et d’entretien du logement (hors construction, reconstruction ou agrandissement)
•  L'amortissement (prise en compte de la perte de valeur du bien pour cause de vieillissement, assimilée à une charge non décaissée)
• Les intérêts et frais d’emprunt

Exemple concret de calcul :

Recettes locatives : 12 000 euros par an.

Charges (frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) : 4 000 euros.

Amortissement du bien immobilier : 6 000 €.

Amortissement du mobilier : 2 000 €.

Le calcul du déficit est comme suit :

Déficit foncier LMNP= 12 000 - (4 000 + 6 000 + 2 000) = 12 000 - 12 000 = 0

En cas de dépassement  des charges et amortissements par rapport aux recettes locatives, le déficit est reporté pour l’année suivante.

Déficit foncier LMNP: les erreurs courantes à éviter lors de son calcul

Certaines erreurs courantes compromettent l’optimisation fiscale de la LMNP. Ces erreurs peuvent entraîner un mauvais calcul du déficit  et impacter négativement votre statut de loueur meublé professionnel. 

Confondre les charges de réparation et de rénovation

C’est une erreur fréquente dans le calcul du déficit foncier LMNP. Il est crucial de bien distinguer ces deux types de charges pour une meilleure imputation du déficit . En effet, les dépenses de réparation, qui visent à maintenir le bon fonctionnement du bien immobilier. Elles sont déductibles immédiatement des recettes générées par votre activité.

En revanche, les dépenses de rénovation visent à la modernisation du bien. Elles sont amorties sur plusieurs années. Cette distinction est d’autant plus importante dans le régime réel simplifié. En cas d'erreur, la demande de déduction peut être refusée.  

Gérer inefficacement les amortissements

La gestion des amortissements est une autre source fréquente d’erreurs dans le calcul du déficit foncier LMNP. En tant que loueur meublé non professionnel, vous profitez de la réduction de votre base imposable avec l’amortissement. Cependant, une mauvaise administration de cette dépréciation peut avoir un impact sur l'optimisation fiscale de votre activité. Les biens immobiliers doivent être amortis sur des durées de 25 à 40 ans, tandis que le mobilier et les équipements (meubles, électroménagers) doivent être amortis sur des périodes plus courtes, entre 5 et 10 ans.

Une autre erreur courante est de ne pas séparer la valeur du terrain et celle de la construction lors de l’achat du bien. L'amortissement ne s’applique pas sur le terrain, mais uniquement sur le bien immobilier. Si vous intégrez dans les charges amortissables, cela engendre une fausse calcul de votre déficit  LMNP.  

Négliger la déclaration des recettes et des charges

Pour éviter toute erreur dans le calcul du déficit foncier LMNP, il est primordial de faire une déclaration correcte des recettes locatives et des charges déductibles. Dans le cadre du régime micro-BIC, les recettes sont soumises à un abattement forfaitaire de 50 %, Par contre, sous le régime réel simplifié, les charges déductibles doivent être rigoureusement justifiées.

Vous devez impérativement conserver toutes les pièces justificatives de chaque dépense pour le contrôle fiscal.   L’absence de ces documents peut entraîner un redressement fiscal et des pénalités. 

Commettre des erreurs d’imputation du déficit foncier

L'une des erreurs les plus courantes dans l' administration du déficit foncier LMNP concerne aussi la mauvaise imputation du déficit . En cas de déficit, il est possible de reporter le déficit sur les revenus futurs. Cela vous permet de réduire ainsi l’impôt dû sur les bénéfices industriels commerciaux (BIC). Toutefois, une mauvaise administration de l'imputation rend le déficit foncier inefficace sur l’ optimisation fiscale. En effet, un déficit mal imputé peut ne pas être utilisé pleinement pour le taux d'imposition des recettes locatives des recettes futures. 

Pour récapituler, le déficit foncier LMNP permet de réduire les impôts. Cela est possible en enlevant les charges liées à la location meublée des revenus locatifs. Ce mécanisme apporte plus d’avantages avec le régime réel simplifié. Les charges réelles peuvent être déduites avec ce dispositif. Si elles excèdent les loyers perçus, un déficit peut être imputé sur le revenu global. Cela réduit le montant des impôts à payer.  Cependant, des erreurs courantes peuvent survenir lors du calcul du déficit . Celles-ci limitent l'optimisation fiscale de la location meublée. Une mauvaise imputation du déficit peut également en réduire l'impact. Pour profiter pleinement des avantages fiscaux, il est essentiel de bien gérer les charges, les amortissements et les déclarations. Pour cela, un expert comptable doit vous accompagner dans les calculs.