Fiscalité immobilière : Régimes fiscaux et modes d'optimisation

La fiscalité immobilière désigne l’ensemble des règles applicables aux biens immobiliers (détenus à titre personnel ou via une société). Elle se matérialise par la taxation des revenus de location (location nue ou meublée), les plus-values immobilières et la taxe foncière. Pour un certain standing de patrimoines, on parle de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). Mieux vaut donc mettre en place une stratégie destinée à réduire la base taxable, d’amortir les charges et de sécuriser son investissement. Une opération qui relève de la compétence d'un expert immobilier ou un spécialiste de la fiscalité. Ainsi, un investisseur immobilier a tout intérêt à recourir au service de l'un ou de l'autre, dans l'optique de maximiser ses rendements. Ce professionnel est le mieux à même de choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier ou régime micro, ou bien entre les statuts LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

On compte actuellement quatre grandes familles de taxation immobilière. Citons en premier les revenus fonciers. Ils concernent les loyers perçus en location nue. Deux types d’imposition peuvent avoir lieu : Le régime micro-foncier (abattement de 30 %) ou le régime réel (déduction des charges, c'est-à-dire les intérêts d’emprunt, les dépenses liées aux travaux, la taxe...). Deuxièmement, on a les plus-values. Lors de la revente d’un bien, elles sont soumises à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Une résidence principale est néanmoins exonérée après 22 ans de détention. Même les abattements sont annulés au bout de 30 ans. Il y a également les impôts fonciers, incluant la taxe d’habitation et l’IFI (patrimoines supérieurs à 1,3 million d’euros). Enfin, les abattements s'appliquent aux revenus de location et aux plus-values. Y sont inclus la CSG-CRDS (9,2 % + 0,5 %) et d’autres contributions qui se répercutent sur la rentabilité.

Les différents régimes fiscaux en immobilier

En fiscalité immobilière, le choix du régime conditionne l'optimisation de l’imposition des revenus de location. Selon le type de location et les revenus générés, on distingue deux régimes fiscaux, à savoir le régime micro et le régime réel.

Le régime réel : fonctionnement et avantages

Le régime réel concerne les revenus fonciers (location nue) et les revenus de location issus de la location meublée (régime micro). Il permet de déduire les charges réelles liées à l’exploitation du bien. En location nue avec des revenus fonciers supérieurs à 15.000 € par an, ce régime est obligatoire. De même, en location avec meubles avec revenus de location supérieurs à 77.700 €, il s’applique automatiquement.

En outre, la déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, charges de copropriété, honoraires de gestion...) a le mérite de réduire la base taxable. De même, en location avec meubles, les amortissements du bien et des équipements, réduisent considérablement l’impôt sur le revenu. Pour la location nue, le régime réel prévoit également un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur le revenu global, dans la lite de 10.700 € par an.

Le régime micro-foncier et le régime micro-BIC

Le régime micro foncier s'applique aux  Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 %, sans justification des charges. Ses limites se font sentir, en cas de frais réel excédant 30 % des revlocations nues avec des revenus annuels inférieurs à 15.000 €.enus perçus. D'ailleurs, ce mode d’imposition simplifié des revenus fonciers n'est pas applicable aux locations avec meubles, soumises au régime micro.

Le régime micro concerne la location avec meubles avec des revenus inférieurs à 77.700 € par an. Ce plafond est porté à 188.700 € pour les meublés de tourisme classés. Destiné aux propriétaires avec peu de charges, ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 50 %, contre 71 % pour les meublés de tourisme. S'appliquant sans justificatif, cet abattement a le mérite de couvrir toutes les charges.

Les taxes immobilières et impôts sur le patrimoine

La fiscalité immobilière ramène aussi à différents types de taxe. Allusion que l'on fait surtout à la taxe d'habitation et à la taxe de logement vacant. S'agissant d'impôt sur le patrimoine, on pense tout de suite à l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière).

La taxe foncière et la taxe d’habitation

La taxe concerne les propriétaires de biens immobiliers bâtis et non bâtis. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale et du taux voté par les collectivités locales. Cet impôt local prévoit deux types d'exonération. L'exonération temporaire ramène aux logements neufs (2 ans), rénovations énergétiques (3 ans sous conditions). L'exonération permanente s'adresse aux bénéficiaires de l’AAH, aux personnes âgées, mais aussi à des ménages modestes (sous conditions de revenus). Notons que certains biens agricoles et logements sociaux peuvent également être exonérés partiellement ou totalement.

Pour sa part, la taxe d’habitation s'adresse aux occupants d’un logement (propriétaires ou locataires). Son montant dépend de la valeur locative cadastrale et des taux fixés par les collectivités locales. Depuis 2020, cet impôt local payé fait l'objet de suppression progressive pour 80 % des ménages. Les résidences principales en sont exonérées depuis 2023. Seuls les résidences secondaires et logements vacants sont concernés. Certaines communes appliquent même des majorations.

L’IFI

L’IFI concerne les contribuables détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. Il s’applique aux biens immobiliers et notamment les biens locatifs, les SCPI/OPCI, ainsi que les résidences principales. Ces dernières bénéficient d'un abattement de 30 %. En outre, l’imposition se fait suivant un barème progressif de 0,5 % à 1,5 % sur la fraction du patrimoine taxable supérieure à 800.000 €.

Toutefois, dans une visée d'optimiser l'investissement immobilier, différentes stratégies permettent de réduire l’IFI. Il suffit par exemple de faire des dons à des associations (réduction jusqu’à 75 %). On peut aussi envisager d'investir via une société SCI à l’IS : les parts détenues sont alors exonérées. Certains investisseurs misent sur la diminution de l’actif net, en souscrivant un crédit. La dette déductible fera alors diminuer la base taxable. D'autres optent pour la diversification de son patrimoine (placements financiers exonérés comme l’assurance-vie).

Les taxes sur les logements vacants et les droits d’enregistrement

La TLV (Taxe sur les logements vacants) s’applique aux biens inoccupés depuis plus d’un an dans les zones tendues. Calculé sur la valeur locative cadastrale, son taux est progressif : 12,5 % la première année puis 25 % dès la seconde année. Lors d’un achat immobilier, les droits d’enregistrement incluent des frais de notaire et une taxe. Cette dernière va de 5,80 % à 5,09 % du prix d’achat, selon les départements.

L’imposition des plus-values immobilières

La fiscalité immobilière est aussi indissociable des plus-values. Il s'agit de la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier, après déduction des frais (notaire, travaux sous conditions). En matière d'imposition, les plus-values ramènent à la résidence principale, aux prélèvement sociaux, ainsi qu'à la nature de la location.

Résidence principale et investissements locatifs

La plus-value immobilière est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu. Elle fait aussi l'objet de prélèvements sociaux à 17,2 %. Au finish, elle est imposée à hauteur de 36,2 %. Des abattements progressifs s’appliquent toutefois selon la durée de détention. Après 22 ans, la plus-value est exonérée totalement de l’impôt sur le revenu. Il faut attendre 30 ans avant l'annulation des abattements. En outre, la résidence principale est exonérée de cette fiscalité. Une exemption qui n'est conditionnée, ni par le prix de revente, ni par la durée de détention. Notons que la revente d’un premier bien en vue d'un réemploi des fonds pour l’achat d’une résidence principale, ouvre aussi la voie à une exonération. En cas de plus-value supérieure à 50.000 €, une surtaxe progressive de 2 à 6 % est à prévoir.

Prélèvements sociaux

Les prélèvements s’appliquent sur la plus-value nette réalisée lors de la revente d’un bien immobilier, après déduction des frais d’acquisition et des travaux sous conditions. Leur taux de 17,2 % s’ajoute à l’impôt sur le revenu (19 %), ramenant alors l’imposition totale à 36,2 %. Un abattement progressif réduit ces abattements en fonction de la durée de détention du bien. Ce mécanisme entre en jeu à partir de la 6e année et devient total au bout de 30 ans. Notons qu'une plus-value supérieure à 50.000 € implique une surtaxe de 2 à 6 %. La résidence principale est totalement exonérée de cette taxation.

Location nue, location meublée

L'impact fiscal des plus-values immobilières diffère selon la nature de la location. En location nue, on parle de plus-values des particuliers. Une taxe de 19 % d’impôt sur le revenu s'ajoute alors à 17,2 % de prélèvements. Des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention : exonération totale de l’impôt après 22 ans et annulation des abattements sociaux après 30 ans.

En termes de location avec meubles, le statut de l’investisseur influence fortement l’imposition des plus-values. On distingue effectivement deux types de plus-values. D'un côté, on a les plus-values professionnelles (LMP) et, de l'autre, les plus values des particuliers (LMNP). Pour un bien amorti, ces premières sont imposées au titre de bénéfice professionnel au barème progressif de l’impôt. Dans le cas contraire, l'imposition se fait selon le régime des particuliers. Pour les plus-values LMNP, le même régime que celui de la location nue s'applique.

Stratégies d'optimisation fiscale

Quelle que soit la nature de la location, l'optimisation de la fiscalité sur la location va dans la logique de réduction d’impôt sur les loyers. La rentabilité locative s'en trouve améliorée. Le plus sûr est d'anticiper la fiscalité dès l’achat. De cette manière, on optimiser son investissement locatif par limitation de la charge. Voici quelques stratégies qui ont fait ses preuves dans cette optique.

Un bon choix de régime

En location nue, le régime réel permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, prime d'assurance...). Il est donc à préférer du régime micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30 %. Pour ce qui est de location avec meubles, le régime micro (abattement de 50 %) peut être avantageux pour les faibles charges. Néanmoins, le régime réel permet de réduire l’impôt sur le revenu de manière significative, via les amortissements du bien et du mobilier, 

Maximiser les charges déductibles

Avec une location avec meubles soumise au régime réel, la parade consiste à rehausser au maximum les charges réelles. Intérêts d’emprunt, travaux, assurances, gestion locative... Autant d'éléments qui formeront les charges déductibles, réduisant ainsi la base taxable. En location nue, le déficit foncier pouvant aller jusqu’à 10 700 € par an peut être imputé sur le revenu global.

Tabler sur une structure juridique adaptée

La SCI à l’IS permet de capitaliser les revenus de location en limitant l’impôt. En location avec meubles (LMNP ou LMP), l’amortissement du bien réduit la base imposable.

Fiscalité immobilière en bref et dispositifs d'optimisation fiscale

La fiscalité immobilière ramène à tout un lot de taxes et impôts ayant une répercussion directe sur le rendement. Mieux vaut alors choisir le bon régime pour réduire l'impôt sur le revenu, optimiser sa rentabilité et sécuriser son investissement immobilier. Dans les faits, les revenus de location sont imposés différemment selon le type de location. En location nue, on réduit les charges réelles via le régime micro-foncier (abattement de 30 %) ou le régime réel. En location avec meubles, le régime micro applique un abattement de 50 %. Pour sa part, le régime réel prévoit l’amortissement du bien et du mobilier. En outre, les plus-values sont taxées à 19 %. Il faut ajouter les abattements (+ 17,2 %). avec des exonérations sous conditions. L’IFI concerne les patrimoines supérieurs à 1,3 million d’euros.

On recense aussi un certain nombre de dispositifs fiscaux destinés à réduire l’impôt. Référence que l'on fait notamment à la loi Pinel, à la loi Denormandie, ou encore à la loi Censi-Bouvard. Cette première consiste, par exemple, à acheter un logement neuf destiné à la location. La réduction peut alors aller jusqu'à 14% du prix du bien, avec une durée d’engagement locatif de 12 ans. Notons que des plafonds de loyers et de ressources des locataires sont à prévoir. Pour sa part, la loi Denormandie permet une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix du bien. Elle prévoit aussi un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Destiné à encourager la rénovation de logements anciens en centre-ville, ce dispositif impose un investissement incluant 25 % de travaux, avec des plafonds de loyers et de ressources. Enfin, consistant à investir en résidences avec meubles (étudiantes, seniors, EHPAD), la loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien sur 9 ans. Sous certaines conditions, l'investisseur peut aussi récupérer la TVA (20 %). Ce dispositif s’applique uniquement au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).