Fiscalité LMNP : location meublée en loueur meublé non professionnel

Le statut de loueur meublé non professionnel présente plusieurs avantages. Avec l'achat en SCI immobilier, c'est un des régimes les plus intéressants pour l'investisseur qui cherche à optimiser sa fiscalité. Dans cet article, vous allez découvrir pourquoi c'est souvent le régime fiscal le plus intéressant pour les propriétaires bailleurs et découvrez les avantages qui peuvent vous aider à optimiser vos recettes locatives. 

Avantages fiscaux du statut LMNP pour le bailleur 

La France N'EST PAS un paradis fiscal, mais ça vous le savez déjà. En revanche, ce que vous ignorez peut-être, c'est que certains régimes fiscaux sont très favorables. C'est le cas pour le régime de location meublée, à condition de faire les bons choix.
Le propriétaire bailleur qui choisir le régime de loueur meublé non professionnel (ou LMNP) bénéficiera d'une possibilité très intéressante fiscalement : la possibilité d'être imposé sur les loyers annuels après déduction des déficits, amortissements et différentes charges. Pour ce faire, il doit choisir le LMNP au régime réel, et non pas l'abattement au micro BIC.

Concrètement ? 

Cela signifie que vous allez supporter l'impôt, mais après avoir déduit de la base de loyers imposable un certain nombre de charges, ce qui amènera souvent la base imposable... à 0€. Vous supporterez donc un impôt égal à 47,20% (si votre TMI est de 30%), 58,20% (si votre TMI est de 41% + CSG CRDS) ou même 62,20% (si votre TMI est de 45% + CSG CRDS) mais de 0€.
Or 47,20% de 0€... ça fait 0€.

L'intérêt fiscal majeur du régime du LMNP est donc de pouvoir éviter l'impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années, qui peut dépasser 10 ans selon les paramètres financiers de l'opération.

Comprendre la fiscalité LMNP 

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une option attractive pour les investisseurs immobiliers français. Avantages fiscaux importants, notamment en termes de déductions de dépenses et d'amortissement des actifs. Cependant, pour en tirer le meilleur parti, il est important de comprendre les nuances de la fiscalité LMNP.

Éligible au Régime d'Intérêt Industriel et Commercial (BIC) en tant que société de location meublée non professionnelle. En d'autres termes, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus d'entreprise et non comme des revenus immobiliers. Cette distinction est importante car elle affecte directement la façon dont le revenu est déclaré et les impôts sont payés.

L'un des principaux avantages de la fiscalité LMNP est la possibilité de déduire diverses dépenses des revenus locatifs. Ceux-ci comprennent les frais d'acquisition, les intérêts sur les emprunts, les réparations et l'entretien et certains frais de copropriété. En outre, vous pouvez également déduire les charges récupérables, qui sont les dépenses que vous pouvez récupérer auprès de vos locataires.

LMNP est la possibilité d'amortir son bien. L'amortissement est une déduction fiscale qui vous permet de réduire votre revenu imposable en tenant compte de la dépréciation de votre bien dans le temps. Cela peut vous aider à réduire vos impôts sur le revenu et à augmenter le rendement de votre investissement immobilier.

Enfin, la fiscalité LMNP offre également une certaine souplesse dans la gestion de votre activité locative. Par exemple, si vous enregistrez un déficit au cours d'un exercice, vous pouvez le reporter sur les bénéfices futurs sur une période de 10 ans. Cela peut vous aider à stabiliser vos revenus et à gérer votre entreprise de location plus efficacement.

En résumé, ce statut offre de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers. Cependant, pour en tirer le meilleur parti, il est essentiel de bien comprendre les règles et de faire les bons choix lors de la déclaration et de la gestion de vos revenus locatifs.

LMNP et imposition : quels régimes choisir ? 

Lorsque vous optez pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous vous demandez sans doute quelle sera votre imposition. En réalité, l'imposition dépend du régime fiscal que vous choisissez.

Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 euros, vous pouvez opter pour le régime micro BIC. Dans ce cas, vous bénéficierez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos charges et la taxe sera calculée sur la moitié de vos revenus locatifs.

Si vos revenus dépassent ce seuil, ou si vous adhérez volontairement à ce plan, vous serez sous le régime réel. Cela signifie que vous pouvez déduire tous les frais réels liés à votre entreprise (intérêts d'emprunt, frais de copropriété, frais de main-d'œuvre, dépréciation du bien, etc.) de vos revenus. Cela peut réduire considérablement les impôts. Il est important de noter que le choix du régime fiscal est très important et doit être choisi en fonction des circonstances individuelles. Nous vous recommandons donc de vous faire accompagner par un expert spécialisé dans les LMNP pour faire le meilleur choix.

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vos biens entrent dans la catégorie Biens Commerciaux. Cela signifie qu'ils sont exonérés d'impôt sur la fortune. Vous devez bien sûr payer la taxe foncière. Dans le cadre de votre activité commerciale, Cependant, vous serez généralement exempté de la TVA, sauf dans certains cas précis et si vous le souhaitez (et seulement pour les biens neufs).Il est important de noter que la fiscalité du LMNP est avantageuse, notamment grâce à la possibilité de déduire de nombreux frais et charges de vos revenus locatifs. Cela inclut les charges de copropriété, les frais d'entretien et de réparation, les intérêts d'emprunt et même l'amortissement du bien.

Cependant, pour bénéficier de ces avantages, il est essentiel de bien comprendre les règles fiscales applicables et de tenir une comptabilité précise. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP pour optimiser votre imposition.

En conclusion, la fiscalité du statut LMNP offre de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers. Néanmoins, il est essentiel de bien comprendre les règles applicables pour en tirer le meilleur parti. N'hésitez pas à consulter un ou une professionnelle pour vous aider à naviguer dans ce domaine complexe.

Les dispositions sur les plus-values

Les dispositions sur les plus-values dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sont régies par le régime des plus-values immobilières privées. Cela signifie que même si l'achat du bien a bénéficié de différents amortissements, la plus-value réalisée lors de la vente du bien est soumise à l'impôt.

Pour illustrer, supposons que vous ayez acheté un bien immobilier pour 200 000 euros et que vous l'ayez amorti de 50 000 euros au cours des années. Si vous vendez ce bien pour 300 000 euros, la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, soit 100 000 euros (300 000 - 200 000), et non sur la valeur après amortissement.

Il est important de noter que le régime des plus-values immobilières privées prévoit des abattements pour durée de détention. Voici un tableau illustrant ces abattements :

Année de détention Abattement pour durée de détention Moins de 6 ans 0% 6 à 21 ans 6% par an 22 ans 4% Plus de 22 ans Exonération totale

Cela signifie que si vous vendez votre bien après 22 ans, vous pouvez être totalement exonéré d'impôt sur la plus-value.

De plus, le montant de la plus-value imposable est ensuite taxé au taux de 17.2 % en termes de prélèvements sociaux. L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

Voici un exemple de calcul de plus-value :

Année de détention	Abattement pour durée de détention
Moins de 6 ans	0%
6 à 21 ans	6% par an
22 ans	4%
Plus de 22 ans	Exonération totale

 

Description	Montant
Prix d'achat du bien	200 000 €
Amortissement	-50 000 €
Prix de vente du bien	300 000 €
Plus-value brute	100 000 € (300 000 - 200 000)
Abattement pour durée de détention (par exemple, 10 ans de détention)	-60 000 € (100 000 * 60%)
Plus-value nette	40 000 € (100 000 - 60 000)
Prélèvements sociaux (17.2%)	-6 880 € (40 000 * 17.2%)
Plus-value imposable	33 120 € (40 000 - 6 880)

Ces exemples sont simplifiés pour illustrer le mécanisme de calcul de la plus-value et des abattements. Dans la réalité, le calcul peut être plus complexe en fonction de divers facteurs tels que les frais d'acquisition, les travaux réalisés, etc. Il est donc recommandé de consulter un professionnel pour obtenir des conseils personnalisés.

LMNP réel et LMNP micro BIC : 2 options

Si vous rentrez dans les conditions de loueur meublé non professionnel, et à condition de ne pas dépasser certains plafonds de loyers annuel, vous pourrez choisir entre 2 régimes : LMNP au réel ou micro BIC.

• Le régime au réel vous permet de déduire toutes les charges engagées, de passer certains frais en déficit, et d'amortir le bien, les travaux et les meubles.
• Le régime micro BIC vous permet de bénéficier d'un abattement de 50% sur les loyers. Vous êtes donc imposé sur 50% des loyers bruts perçus.

En règle générale, nous conseillons aux bailleurs d'utiliser le régime réel qui dans la plupart des cas vous permet de faire une économie d'impôts substantielle. Mais cela dépend des cas, et chaque généralité a son exception. Si vous souhaitez une analyse de votre dossier contactez-nous.

Plafond du statut LMNP et conditions 

Pour être considéré comme loueur meublé non professionnel, vous devrez remplir plusieurs conditions. Ces conditions sont fixées par le code général des impôts (article 155, IV du CGI). Pour être LMNP, vous ne devez pas remplir ces 3 conditions :

• Être un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel

• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal ne doivent pas excéder 23 000 €

• Les recettes ne doivent pas excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

A noter que le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Les autres avantages de la location meublée

La location meublée présente deux autres avantages majeurs.
D'abord les baux de 1 an tacitement renouvelables (ou 9 mois en cas de location pour étudiant) vous permettent de récupérer le bien tous les ans. Cela fait une grande différence pour le bailleur qui voudra à terme revendre le bien,  le mettre à disposition de sa famille ou même l'occuper personnellement. En location vide, vous pouvez donner congé tous les 3 ans en respectant un préavis de 6 mois ce qui manque de flexibilité.

Le fait de meubler l'appartement permet de réaliser une plus value importante sur le loyer. D'abord parce que tout est équipé donc le locataire acceptera de payer plus cher (il n'a pas de déménagement à faire, et pas de meubles à acheter). Ensuite parce qu'une décoration soignée peut permettre de déclencher l'effet coup de cœur. En proposant un logement premium (mieux que les autres locations du marché) vous pouvez légitimement louer à un prix supérieur, tout en ayant des locataires avec de bons dossiers.

Comptabilité pour la déclaration au LMNP réel 

Lorsque vous choisissez le régime du LMNP réel, vous devez fournir une comptabilité. Pour ce faire, vous devrez choisir un expert comptable. Sachez que le coût réel de cette comptabilité sera faible pour vous. En général l'expert comptable facturera entre 400€ et 800€ / an. Vous devrez adhérer à un centre de gestion agréé. En revanche la bonne nouvelle c'est que cette adhésion au CGA vous permettra de bénéficier d'un remboursement des 2/3 de la dépense expert comptable + CGA sous forme d'un crédit d'impôt. Le dernier tiers passera en charge.

Prenons un exemple pour que vous compreniez :

Frais	Coût
Expert comptable	500€
Centre de gestion agréé (CGA)	150€
Coût total	650€ / an

• Coût total de l'expert comptable et du Centre de gestion agréé (CGA) : 500€ (expert comptable) + 150€ (CGA) = 650€ par an.

Après déductions :

Déductions	Montant
Les 2/3 déduits de votre impôt sur le revenu	-432,90€
Hypothèse TMI à 30% + CSG, après avoir passé le 1/3 restant en charges	-102€
Coût réel pour vous	114€ par an

• Déduction de 2/3 du coût total sur votre impôt sur le revenu : 650€ * 2/3 = 432,90€.

• Coût restant après cette déduction : 650€ - 432,90€ = 217,10€.

• Hypothèse de la tranche marginale d'imposition (TMI) à 30% + contributions sociales généralisées (CSG) : 217,10€ * 30% = 65,13€.

• Coût réel pour vous après toutes les déductions : 217,10€ - 65,13€ = 151,97€ par an.

Dans cet exemple, avec une TMI à 30%, le coût réel pour vous de l'expert comptable + CGA est de 151,97€ par an.

LMNP fiscalité : avantages pour le locataire

De plus en plus de personnes optent pour la mise en location d'un bien équipé de meubles, que ce soit du côté des propriétaires ou des locataires. Alors que le cadre LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) présente des bénéfices fiscaux indéniables pour ceux qui louent, comment cela se traduit-il pour ceux qui occupent ces logements ?

D'abord, les locataires bénéficient d'une flexibilité accrue. En effet, contrairement à la location vide, la durée minimale du bail en location meublée est d'un an, renouvelable tacitement. Pour les étudiants, cette durée est même réduite à neuf mois, sans renouvellement automatique. Cela offre une grande adaptabilité, notamment pour ceux qui sont en mobilité ou en études.

Côté obligations, le locataire doit veiller à l'entretien courant du logement et des meubles. Il est également tenu de souscrire une assurance habitation. En cas de dégradation du mobilier, sa responsabilité peut être engagée. Il est donc crucial de bien vérifier l'état des lieux et l'inventaire des meubles à l'entrée.

Un autre avantage notable est la possibilité de bénéficier d'un logement tout équipé sans avoir à investir dans le mobilier.

En outre, mettre son logement en location meublée présente de nombreux avantages pour le locataire et le propriétaire. En effet, les locataires entrent dans le logement sans se soucier de l'aménagement des meubles. De plus, si un propriétaire souhaite changer de statut afin de mettre son logement en location saisonnière, le logement dispose déjà du mobilier nécessaire à disposition des vacanciers souhaitant faire du tourisme. 

Fiscalité LMNP : ce qu'il faut retenir 

En conclusion, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en France offre une multitude d'avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers. Il permet de bénéficier d'une imposition favorable, avec la possibilité de déduire de nombreux frais et charges des revenus locatifs. De plus, le choix entre les régimes d'imposition LMNP réel et micro BIC offre une flexibilité supplémentaire, permettant d'adapter la fiscalité à la situation individuelle de chaque investisseur.

Cependant, pour profiter pleinement de ces avantages, il est impératif que vous compreniez les lois fiscales applicables et que vous teniez des registres comptables appropriés. L'accompagnement par un expert-comptable spécialisé en LMNP peut être d'une grande aide pour optimiser l'imposition et naviguer dans le domaine complexe de la fiscalité immobilière.

En outre, le statut LMNP offre également une certaine souplesse dans la gestion de l'activité locative, avec la possibilité de reporter les déficits sur les bénéfices futurs sur une période de 10 ans. Cela peut aider à stabiliser les revenus et à gérer l'entreprise de location plus efficacement.

Enfin, il est important de noter que le régime des plus-values immobilières privées s'applique en cas de vente du bien, avec des abattements pour durée de détention pouvant conduire à une exonération totale d'impôt après 22 ans.

En somme, le statut LMNP est un outil puissant pour optimiser la fiscalité de l'investissement immobilier en France. Cependant, il est nécessaire d'avoir connaissance des règles fiscales et une gestion rigoureuse pour en tirer le meilleur parti.