Investissement dans un studio à Rouen : Est-ce rentable ?

Un investissement dans un studio à Rouen a toutes ses chances de réussir. Le grand potentiel démographique, économique et touristique de la ville suscite effectivement l'intérêt de plus en plus les investisseurs immobiliers. À seulement 136 km de Paris, la ville de Rouen profite d'un emplacement stratégique favorable à un investissement immobilier dans une petite surface. 

Avec plus de 113 346 habitants, la métropole de Rouen se trouve parmi les villes les plus peuplées de France. Cette ville de Normandie enregistre également un dynamisme économique certain. Elle abrite plus de 24 378 entreprises, commerces et services de proximité, restaurants, banques, hôtels, etc. On notera notamment la présence sur le territoire de la métropole de la grande industrie de construction de voiture Renault, de l’entreprise agroalimentaire Ferrero et de la compagnie pharmaceutique américaine Johnson & Johnson.

Subdivisée en deux zones, la rive gauche et la rive droite, Rouen se place au huitième rang des pôles commerciaux français les plus importants. La ville accueille entre autres le centre commercial Saint-Sever, un des plus populaires de la Normandie. Véritable pôle économique, la ville de Rouen attire ainsi de nouveaux habitants, notamment des cadres et jeunes actifs. Des profils qui trouvent d'ailleurs son compte dans une petite surface.

Son statut de premier port fluvial de France et sa proximité avec les capitales Nord-européennes, jouent en faveur de la ville de Rouen. Les investisseurs y voient un fort potentiel, en matière d'investissement immobilier. Notons d'ailleurs que les appartements de petite surface et surtout les petites surfaces, constituent les biens immobiliers les plus loués à Rouen.

Cet article propose une analyse approfondie du marché immobilier des petites surfaces à Rouen. Un focus sur les quartiers phares pour investir dans ce type de bien immobilier, est aussi au programme. Bien entendu, la rentabilité locative d'un studio à Rouen sera aussi passé au crible. 

Analyse du marché immobilier des studios à Rouen

Un investissement dans un studio à Rouen amène à faire au préalable une analyse du marché immobilier local. D'ailleurs, les petites surfaces prennent l'ascendant sur les appartements pièces sur le marché locatif à Rouen. La présence massive d'étudiants et néo-actifs y est pour quelque chose.

Un marché immobilier dynamisé par les étudiants

Le marché immobilier de la ville de Rouen connaît une dynamique soutenue, portée par une population jeune et croissante. Selon l'INSEE, 19,3 % des 15-35 ans sont des étudiants ou stagiaires non rémunérés. Rouen se classe ainsi 13e ville étudiante de France avec 44 311 étudiants inscrits (chiffre 2024, en hausse de 11,41 %. en un an.

Cette affluence alimente une forte demande locative, notamment pour les petites surfaces. Attirés par les opportunités économiques locales, les étudiants renforcent cette tendance. Avec des prix moyens autour de 2 730 €/m², Rouen offre un marché immobilier accessible et prometteur pour l'investissement locatif.

Estimation des prix immobiliers à Rouen

En quelques chiffres, le parc immobilier de Rouen se répartit en 85 % d’appartements et 15 % de maisons, dont 17 % sont des petites surfaces. Il faut savoir que la petite surface affiche un tarif au mètre carré plus élevé que les logements de deux pièces et plus. Cependant, lorsque l'on regarde le coût total, le budget requis pour acquérir une petite surface restera toujours plus faible que pour un appartement de grande superficie.

Par ailleurs, dans le cadre d'un investissement locatif, le montant du loyer au mètre carré est plus élevé pour les petites surfaces. En effet, le loyer au mètre carré moyen à Rouen est estimé à 12,8 €. Quant au tarif immobilier, il s'élève à 2 552 €/m2 mais peut varier entre 1 771 € et 3 432 € en fonction des caractéristiques du bien immobilier et de son emplacement.

Ainsi, bien que le tarif au mètre carré d’une petite surface soit plus élevé que celui des appartements de deux-pièces et plus, son loyer au mètre carré est également plus important. Aussi, investir dans un bien ancien s’avère plus avantageux que dans le neuf. La location meublée est également de mise par rapport à la location vide.

Quelle est la rentabilité d’un investissement dans un studio à Rouen

Le studio génère le taux de rendement locatif le plus important à Rouen. D’ailleurs, parmi les 70 % de locataires, environ la moitié d’entre eux sont des étudiants et des touristes. Concrètement, une petite surface mise en location à Rouen permet d'obtenir un taux de rendement locatif pouvant s'élever jusqu’à 7 %. Toutefois, la rentabilité d’un investissement dans ce type de bien immobilier dépend grandement de l’emplacement choisi.

Les quartiers phares pour investir dans un studio à Rouen

Pour un investissement dans un studio à Rouen, mieux vaut privilégier les quartiers porteurs sur ce créneau précis. Le quartier Rouen Rive gauche sort du lot, en sa qualité de pôle commercial et universitaire. Le Vieux Marché Cathédrale et Saint-Clément se distinguent aussi, en proposant des petites surfaces à proximité des commodités.

Pour sa part, le centre ville de Rouen suscite l'engouement des étudiants, actifs et cadres. On a aussi le quartier Mont Saint Aignan et son locatif Rouen rendement élevé pour la location meublée.

Le quartier Rouen Rive gauche

Dans la partie gauche de Rouen, tous les regards se concentrent sur le grand centre commercial Saint-Sever. En effet, ce secteur constitue le poumon économique et culturel de la métropole. Zone populaire, animée et bien desservie, elle est à découvrir si vous envisagez d’investir dans une petite surface.

Grâce à son bassin d’emploi privilégié, ses établissements universitaires et ses attraits touristiques diversifiés, le secteur attire bon nombre de touristes. Notez d’ailleurs que sa population est composée de 78,4 % de ménages locataires.

En outre, le partie gauche se distingue par une meilleure rentabilité, par rapport la partie droite. En effet, les coût d'achat y sont plus abordables, souvent inférieurs à 2 000 €/m². Les loyers restent comparables à ceux de la partie droite, où les coûts peuvent dépasser 3 000 €/m². Cette différence permet aux investisseurs de bénéficier d'un rendement locatif brut moyen plus élevé sur la partie gauche, notamment dans des secteurs en pleine mutation comme Saint-Sever.

Vieux Marché-Cathédrale et Saint-Clément

Populaire, le quartier Vieux Marché-Cathédrale compte un bon nombre de commerces et services de proximité. Avec environ 15 900 habitants, y investir dans une petite surface est une valeur sûre.

D'autre part, au cœur de la rive sud de la Seine, le quartier de Saint-Clément compte environ 12 400 habitants, majoritairement des locataires. Dans un cadre de vie agréable, les commerces, les monuments et les espaces verts font partie des attraits de ce secteur.

Centre-ville de Rouen : emplacement premium, forte demande

Le centre ville de Rouen constitue un emplacement stratégique pour un investissement locatif en studio. Sa proximité avec les universités, les pôles économiques et les sites touristiques attire une population diversifiée, notamment des étudiants, néo-actifs et cadres.

Cette localisation centrale garantit une forte demande tout au long de l'année. Les petites surfaces meublées y sont particulièrement prisés pour des locations de courte durée. Pour les investisseurs, ce type de bien immobilier assure une flexibilité accrue et une rentabilité optimisée. Avec un rendement locatif brut pouvant atteindre 7 %, le coeur historique de Rouen se révèle être un choix judicieux pour maximiser la rentabilité d'un investissement immobilier dans une petite surface.

Mont-Saint-Aignan : la valeur sûre étudiante

Situé au nord de Rouen, le quartier de Mont Saint Aignan est un emplacement stratégique pour un investissement locatif en studio meublé. Il abrite le principal campus de l’Université de Rouen Normandie, regroupant plusieurs UFR, ainsi que des établissements renommés tels que NEOMA Business School.

Cette concentration académique attire les étudiants, lequels représentent environ 25,6 % de la population locale. Le quartier est bien desservi par les transports en commun, notamment la ligne T1 du TEOR et plusieurs lignes de bus, facilitant l'accès à la zone centrale de Rouen.

Investir dans une petite surface meublé à Mont-Saint-Aignan permet de répondre à une demande soutenue, offrant ainsi une rentabilité stable et pérenne. Les commerces de proximité et les services adaptés aux étudiants renforcent l'attractivité du secteur.

Investissement dans un studio à Rouen en bref et rentabilité locative

Un investissement dans un studio à Rouen se révèle prometteur. En effet, les petites surfaces s’imposent comme le format privilégié pour un investissement locatif. La ville connaît une forte demande, notamment de la part des étudiants et des néo-actifs, avec environ 4 500 personnes en recherche de logement chaque année. Des analystes parlent même d'une demande deux fois supérieure à l'offre disponible.

Cette tension rend les petites surfaces particulièrement attractifs. Par ailleurs, leur adaptabilité à la location meublée et courte durée permet d'optimiser la rentabilité. Par exemple, une petite surface équipée d'une machine lavante-séchante peut atteindre un taux d'occupation moyen de 65 % (contre 54 % sans). L'on peut ainsi espérer des revenus annuels d'environ 2 300 €.

Pour se faire une idée de la rentabilité locative à Rouen, il faut se référer à des chiffres clés datant de 2025. Le coût au mètre carré pour une petite surface varie selon les secteurs. En début d'année, le site Meilleurs Agents a parlé d'un coût moyen est de 2 368 €/m², avec des variations allant de 1 649 € à 3 178 € selon les zones. Les zones prisées comme la Rive Droite affichent des tarifs moyens autour de 2 874 €/m², tandis que des secteurs comme Grand Mare présentent des coûts plus abordables, autour de 1 322 €/m².

Concernant les loyers, la moyenne pour une petite surface est estimée à 19 €/m², soit environ 470 € par mois pour une petite surface de 25 m². Il peut varier en fonction de la localisation et du type de logement, avec des petites surfaces dans des zones centrales ou proches des universités attirant des loyers plus élevés.​Studapart

Investir dans un studio à Rouen en optant pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux significatifs. Ce régime permet de déclarer les revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), plus favorable que les revenus fonciers classiques. Deux options sont possibles : le micro-BIC, simple et automatique pour les recettes inférieures à 77 700 €, qui permet un abattement forfaitaire de 50 % ; ou le régime réel simplifié, souvent plus avantageux pour optimiser la fiscalité.

Avec le réel, l’investisseur peut déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, travaux, etc.) et surtout amortir le bien et le mobilier, ce qui permet souvent de ramener la base imposable à zéro pendant plusieurs années. En conséquence, le LMNP au réel permet d’obtenir une rentabilité nette d’impôt optimisée, rendant ce statut particulièrement adapté à l’investissement locatif en studio meublé.

En 2025, le marché immobilier de Rouen présente des perspectives favorables pour l'investissement dans des studios. Le prix médian au mètre carré s'établit à 2 952 €, avec une progression de 1 % sur un an et de 28 % sur cinq ans. Cette tendance haussière reflète l'attractivité croissante de la ville, notamment auprès des étudiants et des néo-actifs.

La tension locative à Rouen est significative, avec un score de 1,73 en janvier 2025, indiquant une demande locative soutenue . Cette situation se traduit par une faible vacance et un bon turnover, assurant une occupation régulière des biens. Les studios, particulièrement prisés, affichent un loyer moyen de 21 €/m², soit environ 525 € par mois pour un 25 m².

L'attractivité de Rouen est renforcée par sa proximité avec Paris, ses infrastructures en développement et une population étudiante dynamique. Ces éléments font de la ville un choix stratégique pour un investissement locatif en studio, offrant une rentabilité stable et un potentiel de valorisation à long terme.