Liasse fiscale LMNP : Comment déclarer vos revenus en 2025

La liasse fiscale LMNP désigne un ensemble de documents comptables et fiscaux spécifiques à la location meublée. Ceux-ci sont destinés à déclarer les revenus locatifs au régime réel d’imposition. Un régime fiscal qui permet de déduire les charges réelles et prévoit des amortissements. Autant de mécanismes qui ont le mérite d'optimiser l’imposition des revenus locatifs. De même, la liasse fiscale permet de détailler les charges déductibles. Allusion que l'on fait surtout aux frais d'entretien et les intérêts d'emprunt. La liasse fiscale permet ainsi d'avoir une idée précise de la réduction de la base imposable.

En outre, la liasse fiscale LMNP inclut plusieurs formulaires, dont le formulaire 2031 (ou Cerfa 2031) et ses annexes. Le mieux est de remplir l'ensemble des fiches, en étant accompagné par un expert-comptable. Recommandation qui tient tout son sens pour les propriétaires soumis au régime réel simplifié. De même, elle permet d'optimiser la fiscalité et d'éviter d'éventeuelles erreurs coûteuses. Pour les loueurs en meublé, la liasse fiscale constitue un levier important pour bénéficier des avantages fiscaux.

Cet article revient sur la liste complète des documents à fournir pour constituer la liasse fiscale LMNP. Vous aurez aussi droit à un guide complet durant la phase de préparation. Bien entendu, on parlera aussi des erreurs à éviter, au risque de s'exposer à des sanctions sévères.

Liste des documents constituant la liasse fiscale LMNP

La liasse fiscale LMNP au régime réel d'imposition comprend plusieurs documents clés. Ceux-ci doivent être soumis à l’administration fiscale pour une déclaration en règle des revenus. L'on parle plus précisément du bilan comptable, du compte de résultat, des tableaux d'amortissements, des annexes fiscales, ainsi que des déclarations 2031 et 2033.

Bilan comptable

Le bilan comptable présente la situation financière de l'activité de location meublée non professionnelle. Il inclut l'ensemble des actifs, tels que l'immobilier et les équipements, et des passifs, comme les emprunts. Le bilan permet de calculer le résultat net de l’activité, en prenant en compte les charges déductibles (primes d'assurance, travaux d'entretien, intérêts d’emprunt...). Il est essentiel pour la détermination des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et la déclaration des revenus.

Compte de résultat

Le compte de résultat récapitule les produits et charges liés à l'activité de location meublée non professionnelle. Il permet de calculer le résultat fiscal en soustrayant les charges (primes d'assurance, travaux d'entretien, intérêts d'emprunt) des revenus. Ce compte est crucial pour déterminer les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui serviront de base pour l'imposition des revenus du loueur en meublé.

Tableaux d'amortissement

Les tableaux d'amortissement détaillent la répartition des amortissements sur les biens immobiliers et équipements utilisés dans l'activité de location meublée. Ceux-ci permettent de réduire la base taxable des revenus. Chaque bien est amorti sur une durée spécifique, selon sa nature. Les tableaux doivent être correctement remplis pour optimiser la déduction des charges et ainsi réduire l'impôt à payer.

Annexes fiscales

Les annexes fiscales dans la liasse fiscale LMNP complètent les fiches principales, détaillant des informations spécifiques sur les revenus et les charges déductibles. Elles incluent des éléments comme les primes d'assurance, les dépenses liées à l'entretien des biens, et les intérêts d'emprunt. Ces annexes permettent de justifier les chiffres déclarés dans le compte de résultat et sont cruciales pour optimiser la fiscalité sous le régime réel simplifié.

Déclarations 2031 et 2033

Les déclarations 2031 et 2033 font partie de la liasse fiscale LMNP. La Cerfa 2031 est utilisée pour déclarer les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), incluant les revenus. Elle sert à détailler les charges et les amortissements. La Cerfa 2033, quant à elle, est utilisée par les LMNP sous le régime réel simplifié pour une déclaration des résultats fiscaux, incluant les actifs, passifs, et le calcul des amortissements. Ceux-ci sont essentiels pour une déclaration complète.

Comment préparer sa liasse fiscale LMNP ?

La liasse fiscale LMNP implique une phase de préparation minutieuse. Mieux vaut s'assurer d'avoir tous les fiches nécessaires à la déclaration des revenus LMNP. De même, un calcul précis des amortissements s'impose. Il faut aussi veiller à bien intégrer les déductions fiscales.

Rassembler les documents nécessaires

La première étape pour préparer sa liasse fiscale est de rassembler tous les documents comptables et justificatifs relatifs à l’activité de location meublée. Ceux-ci servent à justifier les recettes et les charges liées à l’exploitation du bien immobilier.

• Relevés bancaires : Ils permettent de tracer les loyers perçus, les paiements des charges, et les éventuelles dépenses liées à l'entretien du bien.
• Factures des charges et des travaux : Les dépenses courantes telles que les intérêts de prêts, les assurances, ou les réparations doivent être soigneusement enregistrées. Chaque facture doit être conservée pour pouvoir être déduite du revenu imposable.
• Relevés d'amortissement : L'amortissement du bien et des équipements meublés est un avantage fiscal important. Il est donc essentiel de disposer d’un tableau d’amortissement détaillé pour réduire la base imposable de manière légale et transparente.

De nombreux propriétaires LMNP utilisent aujourd’hui des logiciels dédiés à la gestion locative pour leur faciliter la tâche. Ces outils leur sont aussi d'une grande aide dans la préparation de la liasse fiscale LMNP. Ils automatisent une grande partie de la collecte des documents, simplifiant ainsi la gestion comptable.

Calculer les amortissements

L’une dеs spécificités du régime réel pour un LMNP еst la possibilité de déduire les amortissements du bien immobilier et des meubles. L’amortissement еst unе chargе comptable qui reflète la dépréciation du bien au fil des années. Il pеrmеt de diminuer la base imposable sans entraîner de sortie de trésorerie. Un Le processus qui consistе à étaler la perte de valeur d’un bien sur plusieurs années.

Les immobilisations corporelles (comme le bien immobilier ou les équipements) et les immobilisations incorporelles (comme les frais d’acquisition) sont amortissables. Il se fait généralement sur une durée de 20 à 30 ans, tandis que les meubles sont amortis sur une période plus courte, souvent 5 à 10 ans.

La durée d'amortissement dépend du type de bien. Un appartement peut par exemple être amorti sur 20 ans, ce qui permet de déduire environ 5 % de la valeur du bien chaque année. Si l'appartement est acquis pour 200 000 €, cela représente une déduction annuelle de 10 000 €, qui viendra réduire les revenus imposables.

Intégrer les déductions fiscales

Il faut également intégrer dans la liasse fiscale toutes les charges déductibles liées à l'activité de location meublée. Ces déductions permettent de réduire l’impôt à payer en diminuant le revenu locatif net imposable.

Les principales charges à inclure dans la liasse fiscale sont :

• La taxe foncière : Cette taxe peut être еntièrеmеnt déduitе des revenus.
• Les intérêts d’emprunt : Si le biena été financé par un crédit, les intérêts versés chaque année sont déductibles.
• Les frais de gestion : Les frais payés à un administrateur de biens ou les honoraires de comptabilité pеuvеnt êtrе inclus dans les charges déductibles.
• Les travaux : Les travaux de réparation et d’entretien sont égalеmеnt déductibles, mais attention, les travaux d’agrandissement ou d'amélioration ne sont pas toujours déductibles de manière immédiate.
• Les primes d’assurance : Les assurances liéеs au biеn (assurance habitation, assurance loyers impayés) sont des charges déductibles.

Exemple chiffré pour y voir plus clair

Imaginons un bien immobilier LMNP d’une valeur de 150 000 € générant 10 000 € de revenus annuels. Le propriétaire engage 6 000 € de charges déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux d'entretien) et amortit son bien à hauteur de 4 500 € par an.

• Revenus locatifs : 10 000 €
• Charges déductibles : 6 000 €
• Amortissements : 4 500 €

Calcul de l'impôt : en soustrayant les charges et les amortissements des revenus, le revenu imposable devient -500 €. Cela signifie qu’il n’y a aucun impôt à payer cette année, et le déficit peut être reporté sur les années suivantes, permettant de diminuer l’imposition des futures recettes locatives.

Erreurs éviter lors de la préparation de la liasse fiscale LMNP

La lisse fiscale LMNP présente un certain degré de complexité. Mieux vaut donc la préparer dans les règles de l'art, au risque de s'exposer à un redressement fiscal et de pénalités financières. En effet, le non-respect des obligations fiscales peut non seulement réduire les bénéfices fiscaux, mais également exposer le propriétaire à des sanctions de l’administration fiscale.

En cas de contrôle, l’administration fiscale peut réclamer le remboursement des montants indûment déduits, avec en plus des intérêts de retard (généralement 0,20 % par mois) et des majorations de 10 % à 40 % selon la gravité de l’erreur.

Omettre certaines charges

Il еst fréquent que des dépenses comme la taxe foncière, les frais de gestion locative ou encore les intérêts d’emprunt ne soient pas incluses dans la liasse fiscale. Ces omissions peuvent entraîner une déclaration erronée qui, à terme, fera perdre des avantages fiscaux importants.

Mieux vaut également ne pas négliger les dépenses liées à l'entretien du bien (réparations mineures, honoraires de notaire, assurances). Lorsqu'elles sont cumulées, elles peuvent représenter des montants significatifs déductibles. En omеttant ces charges, le propriétaire se retrouve à payer plus d’impôts qu’il nе devrait.

Mauvaise utilisation des amortissements

Il faut amortir tous les éléments du bien, comme les meubles et équipements, ou de calculer l’amortissement de manière incorrecte. Par ailleurs, son utilisation abusive, notamment en déduisant des montants excessifs ou non justifiés, peut attirer l’attention de l’administration fiscale et entraîner un redressement fiscal.

Se passer des services des professionnels

Afin de sécuriser sa liasse fiscale, il est fortement conseillé de se faire accompagner par des professionnels. Un expert-comptable spécialisé en LMNP connaît parfaitement les subtilités du régime fiscal et pourra non seulement vous guider dans la préparation de votre liasse fiscale, mais aussi optimiser les avantages fiscaux auxquels vous avez droit. Il peut également vous conseiller sur l’utilisation optimale des amortissements et vous rappeler les charges déductibles souvent oubliées.

Les logiciels de gestion locative spécialisés sont également une aide précieuse. Ces outils permettent de faire un suivi optimal des dépenses, de calculer automatiquement les amortissements, mais encore de générer les fiches nécessaires à la déclaration fiscale.

Liasse fiscale LMNP en bref et conseils pratiques

La liasse fiscale LMNP est donc une obligation légale incombant les loueurs en meublée non professionnels. Il s'agit d'un véritable garant de sécurité pour ce type d'investissement immobilier. 

• Exploitez au maximum les amortissements. Ils constituent une charge comptable sans décaissement réel, réduisant ainsi votre bénéfice imposable.
• Soyez exhaustif dans la déduction de vos charges. Même les petites dépenses, une fois cumulées, peuvent faire une différence significative.
• Utilisez le déficit foncier à votre avantage. Si vos charges dépassent vos revenus, le déficit généré peut être reporté sur les revenus des années suivantes, réduisant ainsi votre imposition future.

Par ailleurs, avec l’évolution des services numériques, une déclaration de la liasse fiscale en ligne est devenue possible. Voici un guide détaillé pour accomplir cette tâche efficacement, ainsi que des outils pratiques pour vous aider à optimiser le processus.

Une démarche accessible à tous les propriétaires LMNP grâce au portail de l'administration fiscale française, impots.gouv.fr. Voici les principales étapes pour réaliser cette déclaration en toute simplicité.

- Accéder à votre espace personnel : connectez-vous à votre compte sur le site impots.gouv.fr à l’aide de vos identifiants fiscaux. Si vous n’avez pas encore de compte, il vous suffira de créer un espace en renseignant vos informations personnelles.

- Sélectionner le formulaire adéquat : en tant que LMNP, vous êtes soumis à une déclaration spécifique pour les revenus fonciers. Rendez-vous dans la section "Déclarer mes revenus" et sélectionnez le formulaire 2042 C PRO, qui permet une déclaration des revenus issus de la location meublée sous les régimes Micro-BIC ou Réel.

- Renseigner les informations sur les revenus locatifs : complétez les cases relatives à vos revenus en fonction de votre régime fiscal (Micro-BIC ou Réel Simplifié). Si vous optez pour le régime réel, il faudra inclure toutes les charges déductibles, telles que les travaux, les intérêts de prêts, les amortissements, etc.

- Soumettre la déclaration : une fois toutes les informations correctement saisies, vous pouvez valider et soumettre votre liasse fiscale. Il est important de conserver une copie numérique ou imprimée de la déclaration pour vos archives.