LMNP avantages et inconvénients? C’est une question légitime que vous pouvez vous poser avant de vous lancer dans ce type d’investissement. Près de 85% des investisseurs préfèrent se lancer dans la location meublée, car c’est plus bénéfique en termes de fiscalité. En prenant connaissance des réels potentiels de ce statut et de ses inconvénients, il est tout à fait possible de payer 0 euros d’impôt. Pour savoir si vous êtes éligible à cela en tant qu’investisseur, prenez le temps de lire cet article. Vous saurez tout des avantages et des inconvénients du statut LMNP pour vos prochains investissements immobiliers. 

LMNP avantages et inconvénients: les avantages

De plus en plus d’ investisseurs immobiliers sont attirés par la location meublée non professionnelle. Ce type de location offre de nombreux avantages que ce soit pour le locataire que pour le propriétaire. 

Des avantages fiscaux attrayants 

Les gains générés par les locations à nue font partie des revenus fonciers. Par contre, les recettes perçues avec le statut LMNP entrent dans la catégories des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela vous permet de bénéficier d'un avantage attrayant sur le régime fiscal, tel que le régime réel ou le LMNP micro-BIC. En choisissant le bon régime fiscal, vous pourrez réaliser des économies fiscales intéressantes. 

Le régime micro-BIC

Ce régime s’applique par défaut lors de votre immatriculation si vous ne choisissez pas. Elle s’adresse aux investisseurs qui perçoivent des revenus locatifs inférieurs à 72 600 euros.  Il profite d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos gains et réduit ainsi vos revenus imposables.  Cependant, certaines charges importantes comme l’assurance ou les frais de gestion ne peuvent pas être déduits des bases imposables. Vous payez donc 50% de votre impôt sur les revenus locatifs que la location génère. 

Le régime réel

Le régime LMNP réel offre aussi beaucoup d'avantages, mais il est plus complexe. Il permet d’imputer l’intégralité des charges qui concernent la gestion et l’amortissement de la résidence immobilière. Pour en bénéficier, vous devez en faire la demande auprès du greffe du Tribunal de Commerce si vous ne l'avez pas choisi lors de l’immatriculation de votre activité. 

L’ Amortissement : un levier puissant pour réduire vos revenus imposables

L’amortissement est aussi un avantage important  en LMNP. Cela inclut la valeur du bien immobilier, mais aussi celle des meubles. L’amortissement peut s'étaler jusqu’à 30 ans pour l’immobilier et sur 7 ans pour les meubles et les équipements.  Si le bien a été acquis à l’aide d’un emprunt, il est possible de déduire les frais de gestion de l’emprunt des charges imposables. L'amortissement LMNP réduit l'imposition à long terme en minimisant les revenus locatifs imposables. 

Une location plus rapide grâce au meublé

Les locations meublées trouvent de locataires plus rapidement que les locations vides. C’est un avantage important à ne pas oublier. Les locataires sont de plus en plus attirés par les biens prêts à vivre. Cela leur permet en effet de bénéficier d’un déménagement moins onéreux. De plus, les biens meublés répondent aux besoins urgents des familles et des professionnels en mobilité. 

LMNP: un statut plus flexible 

Le statut LMNP est plus flexible que la location vide. Les contrats de bail et les préavis sont plus courts.  Cela permet aux deux parties de changer leur situation facilement. La location meublée est ainsi propice aux locations saisonnières, quand vous ou vos locataires ne souhaitez pas vous engager sur le long terme. 

LMNP: des loyers plus élevés

Contrairement aux locations vides, les biens meublés profitent de loyers plus onéreux . Le locataire bénéficie d’un logement prêt à vivre, avec tous les équipements nécessaires pour son confort. Le locataire n’est pas contraint de faire des investissements dans les meubles. Il peut profiter de son foyer dès la réception des clés. Ces atouts justifient les loyers plus élevés de la location meublée jusqu’à 12% plus cher par rapport à la location à nue. Cette hausse inclut déjà les usures qui peuvent se présenter durant l'occupation du bien. 

LMNP: une revente plus facile

Il est plus facile de revendre une résidence en location avec le statut LMNP. Le prix de vente se trouve aussi plus onéreux que celui d’un logement vide. Le prix de la revente LMNP devient plus attractif si vous avez effectué des travaux de rénovation  en plus de l’ameublement. En tant que loueur LMNP,  vous pouvez ainsi tirer profit de cet aspect dans les villes patrimoniales où les plus-values du bien entrent en compte dans sa revente. 

LMNP avantages et inconvénients: les inconvénients  

Comme pour tout type d’investissement, la LMNP présente aussi des limites. Vous devez les connaître avant de vous lancer. 

Une risque fiscale non négligeable

La LMNP fait profiter d’avantages fiscaux non négligeables. Ces bénéfices attirent de plus en plus de loueurs immobiliers. Cela n’est cependant pas sans risques. Le statut LMNP vous oblige en effet à déclarer vos gains comme Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC). Vous devez cependant être vigilant, car des changements réglementaires et fiscaux peuvent se présenter durant l’année d’imposition. Ces modifications peuvent avoir des inconvénients sur vos revenus.  

Un amortissement  assez limité

Le statut LMNP profite aussi des avantages  de l’amortissement. Ceci ne s’applique pourtant que pendant une période limitée. La durée maximale de l’amortissement est de 30 ans pour les biens immobiliers, et de 7 ans pour les meubles.  L’inconvénient est que l’amortissement n’est pas reconductible. Une fois la période écoulée, vous ne pouvez plus en demander un pour les travaux réalisés sur le bien. L’amortissement est ainsi avantageux, mais éphémère. À la fin de l'amortissement, vous devez payer vos parts imposables. Ceux-ci seront assez coûteux. Ainsi, avant de se lancer, prenez le temps de calculer les bénéfices apportés par le régime réel ou le régime Micro-BIC que vous avez choisi.

Une concurrence assez rude

Le statut LMNP.  attire de plus en plus d'investisseurs, tellement il est avantageux. Ce succès engendre une hausse du nombre de biens meublés mis en location. La concurrence peut être rude surtout dans les grandes villes. Cette situation peut engendrer des vacances locatives si les offres ne sont pas à la hauteur des demandes. Cela a des répercussions sur vos revenus locatifs qu'il est parfois judicieux de proposer une location vide. En tant que loueur en LMNP, vous devez donc choisir minutieusement la zone d'implantation de votre bien locatif pour tirer un maximum de profit. 

Une préparation assez longue avant la mise en location

Un appartement à louer doit être soigneusement préparé. Cette préparation nécessite plus de temps pour les biens en LMNP. Vous pouvez toujours investir dans un bien déjà meublé et le mettre en location ensuite, mais il n'est pas sûr que l'agencement corresponde à votre projet. De plus, le prix d'acquisition de ce type de logement est assez cher. La meilleure façon de faire des profits consiste à investir dans un logement vide ou partiellement meublé. Cependant, vous devez consacrer beaucoup de temps pour l'aménager. Des travaux sont en effet nécessaires pour transformer le bien en un logement confortable et prêt à habiter.  Vous ne percevez rien durant ce temps. 

Un investissement initial plus important

Un autre inconvénient, le lancement de la LMNP nécessite un investissement assez conséquent. Le bien acheté doit être conforme à l’exigence de la LMNP. Vous devez engager d’importants travaux d’aménagement et d’ameublement pour pouvoir exploiter le bien sous ce statut.  D’autres travaux d’amélioration sont aussi à prévoir à chaque arrivée de nouveau locataire.  Il se peut même que les travaux dépassent largement les revenus locatifs que vous percevez pour que le logement soit dans les normes. La location meublée nécessite plus de prise en charge que la location vide. 

Le régime fiscal de la LMNP demande aussi un investissement important. Pour que la location meublée soit exploitable et génère plus de gains, vous devez opter pour le régime réel. La gestion comptable et les déclarations des amortissements demandent du temps qu’il est nécessaire d’engager un expert-comptable. Les prestations de ce professionnel engendrent plus de coût à l’investissement supplémentaire. 

LMNP avantages et inconvénients: les condition d’application de ce statut

Le régime fiscal LMNP offre plusieurs avantages si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif. Cependant, vous devez respecter certaines règles pour en profiter. 

LMNP: les types de biens concernés 

Différents types de biens immobiliers sont éligibles au statut LMNP: 

Les appartements et les maisons :

Toute résidence favorable à l’habitation peut profiter des avantages du statut LMNP. Les studios, les maisons et les appartements peuvent profiter des bénéfices du statut LMNP. 

Les résidences services :

Ce type de logement peut aussi bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP grâce au régime Censi-Bouvard. Cela concerne toutes les habitations se trouvant dans les résidences étudiantes et touristiques, ainsi que dans les EHPAD.

Les Biens anciens ou neufs :

Vous pouvez aussi bénéficier des avantages fiscaux si vous envisagez d’investir dans une LMNP ancien ou neuve. La condition est que le logement soit correctement meublé et apte à accueillir des locataires. 

Le terme “meublé” s’applique aux logements qui comportent tous les équipements nécessaires au confort du locataire. Ils doivent contenir une literie complète, un bon éclairage, une cuisine équipée ainsi que des rangements. 

Les limites de revenus

Vos recettes locatives doivent suivre certaines règles pour que votre investissement locatif soit éligible à la LMNP. Vos revenus locatifs ne doivent pas être supérieurs à 23 000 euros par an. Ils doivent être inférieurs à la moitié des vos revenus globaux. 

L’enregistrement et les obligations fiscales :

Vous devez respecter vos obligations fiscales pour être conforme à la loi. 

Immatriculation au RCS : vous devez vous inscrire au Registre du commerce et des Sociétés (RCS) pour éviter les pénalités fiscales. Vous devez vous attester que vous êtes un loueur meublé  non professionnel selon la loi.   

Déclaration des revenus BIC : vos revenus locatifs doivent être déclarés comme Bénéfices Industriels et  B (BIC). C’est une obligation en LMNP que vous choisissiez le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.

Assurance LMNP: la loi exige que votre logement respecte bien les normes de sécurité. Vous devez ainsi souscrire à une assurance propriétaire non occupant pour couvrir les sinistres

La LMNP : Est-ce vraiment rentable?

Vous avez compris, la LMNP vous permet de bénéficier des avantages fiscaux considérables, malgré ses inconvénients.  Cependant, il est nécessaire d'étudier sa rentabilité avant de vous lancer réellement. Sans cela, vous risquez de générer un déficit sur vos revenus locatifs. 

Analyser la rentabilité selon votre profil d'investisseur

Votre profil d’investisseur influe sur la rentabilité de votre investissement en LMNP. Les enjeux sont différents pour un investisseur passif et un investisseur actif. 

L'investisseur passif :

Un investissement passif consiste à minimiser les efforts fournis dans la gestion du LMNP tout en produisant des revenus réguliers. La gestion du bien locatif est pris en charge entièrement par un gestionnaire locatif. En d’autres termes, vous déployez peu d’efforts pour fructifier votre investissement. Cependant, vous devez prévoir des frais de gestion. Ceux-ci peuvent ainsi avoir un impact négatif sur vos revenus locatifs. En d’autres termes,  c'est votre niveau d’implication dans la gestion de la résidence locative qui détermine votre profil investisseur. Ce type d’investissement est très courant dans les SCI, les logements loués à vide, et désormais dans les LMNP. 

L'investisseur actif

Vous êtes un investisseur actif si vous vous appliquez pleinement dans la gestion de vos biens locatifs. Vous prenez vous-même toutes les décisions afférentes au bon fonctionnement de votre investissement. Vous faites un suivi régulier de la comptabilité. Vous vous tenez au courant de l'évolution du marché pour se conformer à l’exigence des demandes. Cette option provoque un impact positif dans vos rendements locatifs, mais en contrepartie, vous devez supporter une charge de travail supplémentaire. 

Étude de cas : rentabilité selon les régions et types de biens

La rentabilité LMNP est influencée par différents facteurs, dont le type de bien immobilier et son emplacement. 

Les rendements selon les régions :

A Paris :   

Le prix d’achat d’un bien immobilier est assez élevé à Paris, jusqu’à 10 000 à 12 000 euros. Cependant, elle offre une rentabilité élevée pour la location meublée non professionnelle.  Les loyers peuvent grimper en moyenne  jusqu’à 22€/m2 contre 17€/m2 pour une location vide. Ces chiffres indiquent un écart de 30%. 

A Lyon et Marseille : 

La rentabilité locative est beaucoup plus importante dans ces deux grandes métropoles. Les loyers d’une location meublée varient entre 15€/m² et 18€/m². Le prix d’achat des bien est plus abordable qu’à Paris, alors que les rendements bruts oscillent entre 5% et 7%. 

Dans les villes moyennes: 

A Toulouse ou à Nantes, le prix d’achat des biens est plus bas, entre 3 500 à 4 500 euros par m2. Ces villes offrent un rendement brute plus important qui varie entre 6% à 8%. Les loyers, par contre, oscillent entre 12€/m2 à 15€/m2. 

Les rendements selon les formes d’investissements :

Pour un immobilier classique, la rentabilité brute pour une location meublée varie de 3% à 5% dans les grandes métropoles. La rentabilité peut augmenter jusqu’à 20% à 30% si les loyers sont élevés.  

En ce qui concerne les Sociétés Civiles de Placement ou SCPI, la rentabilité peut grimper jusqu’à 5% par an. Les avantages fiscaux de le LMNP contribuent également à la rentabilité du bien locatif sous ce statut, surtout qu’il profite d’un bail plus long.

LMNP avantages et inconvénients: conseils d’optimisation rentabilité

Plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour maximiser la rentabilité de l'investissement en LMNP. Voici quelques astuces à appliquer pour avoir le meilleur rendement. 

Bien choisir le bon bien immobilier :

L’emplacement géographique du bien immobilier influe grandement sur sa rentabilité. Pour profiter d’un bon rendement locatif, il est préférable d’investir dans une résidence meublée se trouvant dans une zone à forte demande locative. Les plus attrayants sont ceux qui se trouvent dans les grandes villes et les zones touristiques et universitaires. Les demandes en locations meublées sont plus importantes dans ces endroits. 

Selon les statistiques, 40% des étudiants choisissent de louer un bien meublé dans les zones estudiantines. Ils préfèrent surtout les logements à proximité des transports en commun et des commerces. 

La qualité de l’aménagement joue aussi un rôle crucial dans la rentabilité de l’investissement locatif meublé. Les gains peuvent augmenter de 10% à 15% si l'aménagement  répond exactement aux attentes des locataires. Ceux-ci ont tendance à privilégier les studios et les petits appartements. 

Opter pour le bon régime fiscal 

La rentabilité de la LMNP dépend aussi du choix du régime fiscal. Vous devez opter pour celui qui correspond le mieux à votre situation. 

Avec le régime réel, vous avez la possibilité de déduire certaines charges en lien avec la gestion du bien de la base imposable. Vous pourrez ainsi profiter de moins d’imposition, surtout si vous investissez dans un bien ancien. L’INSEE a sorti une récente indiquant qu’avec ce régime, les investisseurs arrivent à réduire leurs bases imposables de 20 à 30%. 

 Le régime micro-BIC permet par contre de profiter d’un abattement de 50% sur la recette locative. Il est plus pratique si vos charges sont plus lourdes pour se conformer aux obligations de l’imposition. 

Mettre en place une gestion efficace :

Une gestion de la résidence locative efficace permet aussi d’avoir une meilleure rentabilité LMNP. Cela vous évite de subir des vacances locatives durant l’année d’imposition.  Selon une étude de la FNAIM, le taux moyen des vacances locatives en location meublée varie de 2% à 4%. Pour faire baisser ce chiffre, vous devez appliquer une gestion minutieuse du bien en ajustant les loyers en fonction du marché. Vous devrez renouveler vos publicités pour attirer des locataires. Une bonne relation de confiance avec vos locataires vous bénéficiez également d’un bail prolongé et d’importants revenus.

LMNP avantages et inconvénients: un expert-comptable pour mieux les gérer

L'accompagnement d’un professionnel tel qu’un  expert-comptable LMNP n’est pas obligatoire, mais indispensable. Il intervient entre autres dans le choix du bon régime pour la pérennité de votre activité. Ce professionnel comprend mieux les enjeux du régime micro-BIC avec l’abattement de 50% et du régime réel. Il vous permet un gain de temps pour les tâches chronophages afférentes à la gestion du bien immobilier. Il vous épargne les risques d’amendes et de pénalités fiscales. Il gère votre comptabilité et effectue toutes les déclarations indispensables au bon déroulement de votre activité. En collaborant avec un ce professionnel de la comptabilité et de la loi, vous êtes sûr de respecter les obligations fiscales qui vous incombent. L’expert-comptable vous accompagne même dans la rédaction de votre contrat de bail. Il vous aide aussi dans l'optimisation de votre fiscalité pour réduire votre impôt. 

 

En conclusion, la LMNP offre une rentabilité attractive. Son rendement peut grimper jusqu’à 8% dans les zones à forte demande locative. Votre profil investisseur a aussi une influence sur cette rentabilité, tout comme le choix de l'emplacement du bien et son mode de gestion.  En d’autres termes, la réussite de votre investissement en LMNP dépend de votre implication dans la gestion de votre bien. Si vous savez comment gérer les avantages fiscaux générés par le statut LMNP, vous pouvez tirer un profit maximum de votre location meublée. L'aide d'un professionnel en comptabilité vous permet de vous conformer à la loi, et d’éviter les sanctions fiscales établies par l'administration fiscale.