Le  LMNP réel est un régime qui s'applique dès que vos revenus locatifs annuels dépassent 77 700 euros. Si vous vous interrogez sur le choix du régime à adopter pour vos locations meublées, le LMNP réel pourrait être la solution la plus avantageuse pour vous. Divers types de biens, qu'il s'agisse de maisons, d’appartements ou de studios peuvent être soumis à ce régime . Les structures comme les résidences de tourisme et les EHPAD ainsi que les SCI peuvent aussi profiter des avantages de ce régime si elles bénéficient du statut Location Meublée non professionnelle.  Il offre un bénéfice fiscal intéressant, en particulier, si vous investissez dans le secteur du tourisme. La location meublée non professionnelle en régime réel permet de bénéficier de la déduction des charges réelles, y compris l’amortissement des prix d’achat des meubles et du logement immobilier sur plusieurs années. Avec ce régime, vous pouvez optimiser la rentabilité de vos locations, tout en réduisant votre base imposable. Il vous aide également à compenser un éventuel déficit, contrairement à l’abattement forfaitaire de 50% du micro-BIC.  

Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ? 

Le LMNP réel est un régime fiscal qui vise à calculer l’imposition à partir de votre gain locatif, de vos dépenses et vos investissements. Ce sont les résultats positifs de ces déductions que vous allez ensuite inscrire dans la déclaration de vos revenus location meublée annuels. L’avantage du location meublé en régime réel consiste à réduire l’assiette fiscale, car les charges réelles, comme le prix d’achat des meubles sont amputées des bases imposables. L’imposition résulte ainsi d’un calcul bien précis et prouvé par des documents de comptabilité tels que les factures. 

La LMNP réel est l'opposé du régime micro-BIC, qui propose un abattement forfaitaire de 50%, au lieu de calculer le montant réel des charges à déduire. Le minimum de l’abattement forfaitaire proposé par le régime micro-BIC est de 305 euros. L’abattement de la location meublée non professionnelle est de 71% pour les logements meublés dans le secteur du tourisme. Cela concerne entre autres les résidences de tourisme. Le régime réel en location meublée facilite également la gestion d’un déficit tout en maximisant la rentabilité de votre investissement sur plusieurs années.

 

LMNP : régime réel simplifié ou régime réel normal ?

La LMNP réel comporte deux déclinaisons: le régime réel simplifié et le régime réel normal. 

LMNP réel: Le régime simplifié 

Comme son nom l’indique, le régime réel simplifié consiste à profiter d’un régime fiscal plus allégé pour votre location meublée. Avec votre statut de loueur meublé non professionnel, votre activité est soumise à ce régime obligatoire dès que vos revenus imposables sont compris entre 77 700 euros et 188 600 euros. Avec le régime LMNP réel, votre comptabilité doit être claire et transparente pour éviter les redressements fiscaux.  Vous devez aussi fournir des justificatifs de vos dépenses et de votre revenu locatif. Cela vous aide ainsi à combler le déficit qui peut survenir et réduire votre imposition pendant plusieurs années.

Sachez cependant que vous pouvez profiter de la LMNP réel simplifié même si vos gains locatifs n’atteignent pas les 77 700 € et que vos dépenses couvrent 34% de votre revenu locatif.  Vous devez par contre vous détacher du régime micro-BIC (avec abattement forfaitaire). Pour cela: 

• vous allez faire une déclaration de votre activité de location meublée pour obtenir un numéro SIRET surtout si vous œuvrez dans le domaine du tourisme.
   
• vous allez aussi contacter l'administration fiscale de l’application de la LMNP réel lors de votre première année d’activité.
   

Vous devez parvenir ces déclarations au plus tard le 3 du mois de mai de votre première année d'activité. Vous bénéficiez de 15 jours supplémentaires si vous les envoyez par télétransmission. Vous aurez aussi besoin de déposer le formulaire 2035 avant la date butoir ou adresser votre courrier à l'URSSAF si vous êtes sous le régime micro-social. 

LMNP réel: le régime normal

Votre statut de loueur en meublé non professionnel est soumise à la LMNP réel normal si votre gain locatif annuel est supérieur à 264 000 euros hors-taxe. Le bénéfice imposable est déterminé par le montant des recettes locatives, résultant de la différence entre les charges et les loyers perçus. Avec la LMNP réel normal, toutes les charges en lien avec le bon fonctionnement de l’activité sont à déduire. Ce qui n’est pas le cas avec le régime micro-BIC avec abattement qui vous oblige à payer 50% de votre imposition durant plusieurs années. C’est l’un des nombreux bénéfices du régime. Ces charges comprennent les prix de réparation et les frais d’entretien.

Ce régime est, cependant, soumis à quelques obligations, telles que la tenue de comptabilité. Cela vous permet de prouver l’exactitude de vos résultats et de justifier le déficit qui peut se présenter. Vous pouvez demander l’aide d’un expert-comptable pour vous accompagner. Cela minimise les erreurs comptables qui peuvent avoir un impact sur vos gains, dont le déficit. Ce professionnel peut vous mettre en place une comptabilité très simplifiée qui ne montre les dépenses et les encaissements qu’à la fin de l’année d’exercice. Avec la LMNP réel normal, vous devez faire un inventaire des mobiliers utilisés dans la location avec leur prix exact. Il vous faut aussi tenir un journal de comptabilité pour vos déclarations de revenus annuels. 

 

Quels sont les avantages d’une LMNP au régime réel? 

Pour rappel, le statut  de loueur meublé non professionnel s'applique sous deux conditions:

• Les revenus locatifs des biens immobiliers en location meublée ne doivent pas dépasser les 23 000 €
• Ces recettes fiscales sont obligatoirement inférieures aux autres revenus générés dans le foyer fiscal.

 

Si ces deux deux conditions ne sont par réunies, vous êtes soumis au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). 

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel attire les investisseurs qui souhaitent réaliser des profits rapidement. Ces avantages deviennent encore plus importants quand ils choisissent la LMNP réel d’imposition. Grâce à ce régime, vous optimisez votre fiscalité selon les recettes que génèrent votre logement locatif.  Le régime réel en location professionnelle non meublé fait également bénéficier d’une déduction d’impôt. Les bénéfices du régime réel ne se limitent pas à cela. 

 

L’amortissement du bien immobilier et des meubles : un levier fiscal puissant

 

L’amortissement fait partie des plus gros bénéfices de la LMNP réel. En effet, en tant qu’investisseur, vous pouvez amortir les dépenses que vous déployez pour l’immobilier et les meubles de votre location meublée. 

Ce mécanisme comptable permet d’étaler les prix du bien immobilier ainsi que des meubles durant plusieurs années. Vous bénéficiez, avec ce régime, d’une baisse de votre base imposable et la possibilité de payer moins d’impôt. 

L’amortissement du prix du logement immobilier peut durer jusqu’à 30 ans. Le prix des meubles, par contre, sont amortis sur une période de 5 à 10 ans.  Ainsi, si le prix d’achat du bien immobilier est de 100 000 euros, son prix sera amorti en 25 ans.  Le montant de la déduction est de 4 000 euros. En ajoutant, l’amortissement du prix  des meubles, vous profitez d’une importante baisse de vos revenus imposables pendant des années. Avec l’amortissement, vous payez moins d’impôts et vous profitez d’une rentabilité locative plus importante durant vos années d’activité. 

 

La déduction des charges réelles 

 

Avec le régime réel, les frais de gestion du logement en location sont à déduire des revenus imposables. C’est un bénéfice important si vous avez beaucoup de charges. Vous pouvez ainsi optimiser votre taux d’imposition. Ces frais englobent: 

• Les frais de gestion locative :  la gestion de votre bien immobilier locatif engendre des frais, que vous décidez de gérer vous-même ou non. Si vous décidez d’engager une entreprise de gestion locative, ces frais sont plus importants, mais ils entrent dans les charges déductibles de la location meublée non professionnelle. Ce qui réduit vos charges imposables et votre taux d’imposition. 
• Les travaux de rénovation et d’entretien : ces travaux concernent les petites réparations qui contribuent à l'amélioration du fonctionnement du logement locatif. Ils englobent également les travaux d’aménagement et d'entretien.  Ces travaux engendrent des coûts qui peuvent être déduits de vos charges réelles. 
• Les intérêts d’emprunt : acheter un logement immobilier par l’emprunt engendre des intérêts. Vous pouvez les déduire des recettes annuelles perçues pour réduire votre imposition.
• Les assurances : le statut de location meublée exige le respect des normes de sécurité. Cela exige la souscription d’une assurance habitation. Celle-ci couvre les sinistres qui peuvent survenir. Elle sert aussi de garantie aux loyers impayés. Pour réduire le coût de l’investissement, les assurances seront déduites des charges imposables de la location meublé non professionnelle
• Les frais de comptabilité : l’intervention d’un expert-comptable est indispensable pour gérer la comptabilité de votre location meublée. La LMNP réel vous permet d’inclure ces frais dans les charges déductibles pour minimiser le poids de l’imposition. 

Ces charges permettent de diminuer la valeur des revenus locatifs imposables. Ainsi, si votre location meublée génère un gain de 10 000 €, et que le montant de vos charges déductibles est de 6 000 €, vos impôts seront à 4 000 €. La LMNP réel constitue une opportunité d’optimisation fiscale , surtout si les frais d’entretien et de financement sont plus élevés. C’est souvent le cas pour les résidences de tourisme et les résidences de service. 

 

L’optimisation fiscale à long terme  pour réduire l’imposition 

Le LMNP réel vous permet de profiter de nombreux bénéfices dont une optimisation fiscale pendant plusieurs années.  L'amortissement et la déduction de certaines charges s'appliquent pendant une longue période. Ils sont cumulables, vous permettant de payer moins d'impôts pendant plusieurs années. Par exemple, si le prix d’un appartement est de 150 000 euros, il est amorti en 25 ans. Vous pourrez être exonéré d’impôt sur le revenu durant la première année d’exercice avec l’amortissement et la déduction des charges. Votre rentabilité nette reste élevée pendant plusieurs années, surtout si vos charges sont gérées correctement..

 

Absence de prélèvements sociaux sur l’amortissement

Le LMNP réel permet de ne pas subir de prélèvements sociaux sur les amortissements. Ce qui n’est pas le cas pour les autres régimes fiscaux. Ces charges peuvent en effet alourdir votre base imposable et augmenter vos impôts. Vous conservez ainsi vos gains  et profitez d’un autre levier financier pendant plusieurs années. Vous jouissez aussi d’une rentabilité pérenne, car vous n’êtes pas soumis à des taxes trop lourdes. 

Flexibilité et souplesse pour les grands investisseurs

Le LMNP réel  est très bénéfique si vous disposez de plusieurs biens immobiliers locatifs. Vous pouvez en fait réduire une grande partie de vos charges et votre base imposable. Vous bénéficiez ainsi d’une grande flexibilité dans la gestion de votre patrimoine immobilier. Vous vous épargnez aussi d’une fiscalité trop lourde.

En plus de cela, vous profitez d’autres bénéfices avec le régime LMNP réel même si vos revenus restent inférieurs à 77 700 euros. Entre autres:

• les honoraires de votre expert-comptable profitent d’une réduction d’impôt si vous acceptez de rejoindre un centre de gestion agréé;
   
• la récupération de la TVA selon le prix d’achat du logement meublé situé dans une résidence de services neuve.
  
  
   

LMNP réel: comment le choisir ? 

Vous pouvez opter pour le régime LMNP réel soit:

• pendant l’immatriculation de votre activité. Dans ce cas, vous devez remplir le formulaire P0I sur l'INPI. Cela vous permet d’avoir un numéro SIRET et de choisir votre régime fiscal. L’article 7 de la loi n°2012-1900 du 30 décembre 2021, vous avez jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de revenu pour votre première année d’activité pour faire votre choix. La déclaration peut se faire de manière dématérialisée, au plus tard le deuxième jour ouvré du mois de mai.
  
  
   
• en cours d’activité si vous avez beaucoup de charges imposables et que le régime micro-Bic ne vous apporte pas les meilleurs avantages fiscaux. Pour cela, vous devez informer l'administration fiscale du changement.  Vous devez le faire par courrier adressé à votre service des impôts des entreprises (SIE). Vous avez jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de revenu pour le faire, selon l'article 7 de la loi n°2021-1900 du 30 décembre 2021
  
   

Sachez qu’il est indispensable d’anticiper tous les aspects de votre projet LMNP dès le début, car toutes les dépenses que vous effectuez peuvent être déductibles. Cette règle s’applique même si vous ne percevez pas encore vos premiers loyers.  Laissez-vous guider par un expert au moment où vous souhaitez basculer vers le LMNP réel. 

Le choix du régime réel en LMNP doit respecter certaines critères: 

Le seuil du loyers 

Si le montant de vos loyers annuels est supérieur à 77 700 euros, votre activité est soumise automatiquement au régime LMNP réel. 

Si le montant des loyers est inférieur à 77 700 euros, vous serez soumis systématiquement au régime micro-Bic, mais vous devrez faire une demande pour le basculement. 

Le montant du plafond est défini selon les revenus des locations fiscales que vous percevez. En cas d’indivision, l’évaluation des revenus s'effectue au prorata de celle-ci 

S’il s’agit de votre première activité de location meublée, vous devez créer une entreprise individuelle. Il vous faut aussi faire une déclaration à l’INPI 15 jours après le lancement de votre activité. 

La date limite du basculement vers le régime réel 

Vous envisagez de basculer vers le LMNP réel? Le changement doit se faire à l’administration fiscale avant la date de déclaration des revenus (avant le mois de mai). Le LMNP réel est valable pendant deux ans, et est reconduit tacitement.

En cas de déclaration P0I en retard

La meilleure façon d’éviter la pénalité fiscale avec le régime micro-Bic consiste à faire la déclaration P0I le plus rapidement possible. En cas de retard, vous devez fournir une explication de bonne foi en cas de retard des raisons du retard. Vous avez de  plus la possibilité d’opter pour le régime réel en LMNP à posteriori. 

L’idéal est de demander l’accompagnement d’un expert-comptable pour rectifier votre situation le plus rapidement possible auprès du service des impôts. Ce professionnel agit dans votre intérêt en effectuant toutes les démarches de régularisation. Il fera aussi le nécessaire pour vous aider dans les obligations fiscales qui incombent votre statut de loueur meublé non professionnel. 

L'immatriculation de votre activité vous demande de payer la CFE et la CVAE. Vous devez donc opter pour le bon régime fiscal  pour minimiser les coûts pendant plusieurs années. 

Un expert-comptable pour réaliser la déclaration par un comptable en LMNP

L'intervention d’un expert-comptable en LMNP n’est pas une obligation. Aucune loi ne vous impose de le faire. Par contre, son aide vous est indispensable pour faire la déclaration en LMNP réel. Ce régime fiscal vous oblige en effet à tenir un journal de comptabilité qui justifie vos résultats. L’expert vous facilite cette tâche en apportant son expertise. Les honoraires de ce professionnel de la loi immobilière sont de plus déductibles des revenus fonciers, ce qui allège vos dépenses. L’aide de ce professionnel vous fait ainsi gagner du temps dans les gestions comptables de votre entreprise. Il vous procure aussi une certaine sécurité dans le respect des obligations fiscales. 

LMNP réel: Les charges déductibles

La liste exacte des charges déductibles pour les LMNP n’est définie dans aucun texte légal. Cependant, celles-ci doivent respecter trois conditions pour qu’elles puissent être déduites des recettes locatives. Ainsi, celles-ci doivent: 

• représentée  des dépenses réelles justifiables par des documents;
   
• être réalisées afin de garantir la pérennité de l’exploitation;
   
• faire partie des charges indispensables durant les années des exercices.
   

Plus exactement, les charges déductibles concernent les dépenses en lien avec l’amélioration du logement meublé (prix d’installation d’une cuisine ou d’un chauffe-eau par exemple, coûts de certaines réparations), son entretien et sa gestion. Celles-ci incluent entre autres: 

• les charges de copropriété;
   
• la taxe foncière;
   
• les intérêts d’emprunt;
   
• les cotisation d’assurance;
   
• les achats de meubles et d’équipements de moins de 500€;
   
• etc.
  
  
   

LMNP au régime réel : l’amortissement

Le LMNP réel est aussi avantageux grâce à l’amortissement du gain locatif. Avec ce dispositif, la baisse de valeur du bien en cours d’usage est aussi prise en compte. Les coûts du logement et des meubles sont amortis sur une période définie.  

Il s’agit d’une déduction comptable qui est amputée de votre loyer locatif chaque année. Ce système de remboursement progressif est considéré comme une dépense “fictive”, car cela ne demande pas un décaissement réel. Cela permet de réduire votre base imposable. 

Pour limiter les erreurs, vous devez contacter un expert pour vous accompagner dans la gestion de l’amortissement. Il applique en effet des règles de comptabilité bien définies, telles que la décomposition de l’actif immobilier. Ce système vise à amortir chaque composant de l’actif pour alléger les charges.  La répartition des coûts peut s’appliquer sur 85% du bien immobilier et s'étaler sur une période de 30 ans.

 

LMNP réel : les obligations comptables

Le LMNP réel est soumis à quelques obligations comptables. En tant que propriétaire, vous devez justifier toutes les déductions que vous avez appliquées au cours de l’année fiscale. Le revenu locatif doit être déclaré au centre des impôts par la déclaration 2031. Celle-ci doit contenir:

• le bilan simplifié des dettes et des créances répertoriés à la clôture de l’exercice
• le compte-rendu des résultats comprenant le résultat de comptabilité et le résultat fiscal.
• le tableau indiquant la valeur ajoutée (prix des travaux d'entretien et d'amélioration, prix d’achat d'équipements ou de meubles) générée au cours de l'exercice.
• le tableau des immobilisations, des amortissements, ainsi que des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et moins-values.
• La relevé des amortissements, des provisions et des déficits reportables.
   

En d’autres termes, le LMNP réel offre de nombreux avantages fiscaux. Cependant,  vous devez respecter certaines obligations légales pour en profiter pleinement. 

Ainsi, choisir le LMNP réel est particulièrement intéressant si vous souhaitez maximiser vos avantages fiscaux. Ce régime procure une multitude d’ atouts, tels que la déduction des charges réelles, la répartition des coûts des biens immobiliers et des meubles, ainsi que la possibilité de réduire considérablement la base imposable sur plusieurs années. Grâce à ces avantages, vous pouvez diminuer vos impôts sur votre revenu locatif. Vous pouvez aussi compenser un déficit et optimiser la rentabilité de vos locations meublées. Par ailleurs, le prix d’achat LMNP et celui des meubles est amorti sur plusieurs années. Cela contribue à une gestion plus souple et moins coûteuse de votre patrimoine. Le régime réel pour la location meublée non professionnelle permet aussi d’éviter les prélèvements sociaux sur les amortissements. Ceci constitue un levier fiscal supplémentaire qui renforce l’attractivité de ce régime. Toutefois, il est essentiel de respecter les obligations comptables et de tenir une comptabilité précise. Cela peut être facilité par l’intervention d’un expert-comptable qui ne vise que votre intérêt. Au final, bien que le régime réel de  location meublée non professionnel demande une gestion rigoureuse. Des avantages fiscaux à long terme en font une option attractive, surtout si vous avez des biens d’un prix élevé ou une activité de location sur plusieurs années.