Investir à Marseille, dans le quartier de La Joliette

Quels sont les points forts de La Joliette ?

Véritable poumon économique de la cité phocéenne, ce quartier est actuellement remis au goût du jour grâce au programme Euroméditerranée. Découvrez l’histoire et les atouts de ce quartier du 2e arrondissement de la ville de Marseille.

Un quartier entièrement rénové

La Joliette est l’un des quartiers du 2e arrondissement de Marseille. Favorablement situé au nord du quartier du Panier et du Vieux-Port, cet ancien quartier ouvrier de la cité phocéenne a connu une transformation importante. En effet, il est au cœur d’un grand projet de rénovation, à savoir le programme d’aménagement Euroméditerranée qui a été lancé en 1997. Ayant pour but de rénover et de construire de nouveaux biens immobiliers, cette opération a donné un réel coup de pouce à ce secteur. Elle a aussi amélioré la qualité de vie de ses habitants.

Aujourd'hui, ce secteur s’est imposé comme un lieu d’affaires dynamique et attractif. Il figure désormais parmi les quartiers les plus importants de la région. En devenant le centre de gravité de la cité phocéenne, il attire de plus en plus de jeunes actifs. Ce quartier marseillais compte aujourd’hui un grand nombre d’entreprises dans les domaines des télécommunications, du tertiaire et du commerce international. Ces dernières contribuent au développement de l’économie de ce secteur.

Un quartier dynamique au cœur du 2ème arrondissement de Marseille

La Joliette bénéficie d’une proximité immédiate avec la mer Méditerranée qui le borde sur toute sa longueur. De plus, ce quartier d’affaires est aujourd’hui enrichi d’espaces verts et de commerces. De même, il est devenu un lieu incontournable du shopping grâce à :

• la transformation des anciens Docks en centre d’affaires et en lieu de shopping ;
• la construction des Terrasses du Port, un centre commercial de grande envergure avec une vue superbe sur la mer. 

En effet, les Terrasses du Port offrent aux habitants plusieurs dizaines de boutiques. Le centre commercial met aussi à disposition un très grand toit-terrasse avec une vue imprenable sur le Nord de la ville de Marseille, les îles du Frioul et le port de la Joliette. D'ailleurs, ce complexe a décroché en 2016 le « Trophée national de la meilleure création de centre commercial ».

Le Musée des civilisations de l’Europe et de la Méditerranée ou MUCEM, le fort Saint-Jean, la villa Méditerranée et la salle de spectacle du Silo contribuent également au développement et au dynamisme de La Joliette.

Pour profiter d'un moment de détente, vous n’avez qu’à vous rendre aux voûtes de la Major. Vous y trouverez des boutiques, des restaurants et des bars.

Pour ce qui est de l’accessibilité, ce quartier d’affaires de la ville de Marseille est desservi par :

• Une ligne de métro : M2 ;
• deux lignes de tramway : T2 et T3 ;
• sept lignes de bus : 35, 49, 55, 60, 70, 82, 82 S. 

De plus, la gare Saint-Charles est accessible en quelques minutes via la ligne 2 du métro. En outre, pour les adeptes du cyclisme, La Joliette compte plusieurs stations de vélos en libre-service.

Établissements scolaires et équipements sportifs

Pour les familles avec de jeunes enfants, ce quartier du 2e arrondissement marseillais compte plusieurs établissements scolaires dont 9 maternelles, 6 écoles élémentaires, 4 collèges et 1 lycée.

Les équipements sportifs ne manquent pas non plus à La Joliette. Salle de danse, salles multisports, piste d’athlétisme, salle de musculation, salle de cours collectif, salle de tennis de table, salle de billard, etc., tout le monde y trouvera son compte.

Quid du prix immobilier ?

Le prix au mètre carré moyen des appartements dans ce quartier est de 2 920 euros. À noter que le secteur est presque exclusivement composé d'appartements, en effet, les maisons sont rares à La Joliette. Cependant le prix peut varier entre 2 084 €/m2 et 4 813 €/m2. En effet, le prix dépend avant tout des caractéristiques du logement comme son état et le nombre de pièces. 

Par ailleurs, le prix peut varier selon l'emplacement du bien au sein même du quartier. Par exemple, si vous achetez un logement aux environs de la rue Pierre-Albrand ou de la rue Malaval, vous pourrez bénéficier d’un tarif attractif, à raison de 2 532 euros par mètre carré. En revanche, le coût aux alentours du quai du Port peut s'élever jusqu’à 4 977 euros par mètre carré.

Bien entendu, un prix bas ne signifie pas forcément qu'un investissement est intéressant. En effet, vous devez tenir compte de l’attractivité de l'emplacement pour savoir si votre bien plaira ou non aux locataires potentiels.

Concernant le loyer, le tarif mensuel moyen est de 14,5 euros par mètre carré. Pour information, les locataires constituent environ 73 % de la population à La Joliette.

Quel est le bon investissement à faire à la Joliette ?

Très prisé des jeunes actifs qui y travaillent et des étudiants, La Joliette offre plusieurs opportunités d’investissement. Néanmoins, tous les types de projets ne se valent pas.

Miser sur le long terme avec les appartements à rénover

Avec les nombreux programmes immobiliers qui fleurissent ces dernières années dans le 2ème arrondissement, plusieurs logements neufs voient le jour. Cependant, ceux-ci, avec leur prix très élevé, ne sont pas intéressants si vous voulez obtenir un rendement locatif satisfaisant dans le cadre de votre projet locatif. 

Puisque votre objectif est d’acquérir un logement pour le mettre en location, il est vivement conseillé de se diriger vers les logements anciens. À La Joliette, vous trouverez de vieux logements à rénover vendus à des prix très attractifs. Ils bénéficient généralement d’une proximité immédiate avec toutes les commodités et les transports. De ce fait, vous n’aurez aucune difficulté à trouver des locataires.

Toutefois, il faut prévoir quelques travaux pour optimiser la qualité du bien et sa performance énergétique. Vous devez notamment vous assurer que le bien répond aux différentes normes en vigueur. Ainsi, tout en améliorant le confort de vos futurs locataires, vous augmenterez la valeur de votre patrimoine. De ce fait, si vous envisagez de revendre votre bien ultérieurement, la rénovation vous permettra de réaliser une plus-value conséquente.

Par ailleurs, en achetant un appartement avec travaux, vous pourrez créer des déficits fonciers qui diminueront considérablement votre fiscalité. N’oubliez pas que votre objectif numéro un dans un projet locatif, c’est d’augmenter le rendement de votre placement immobilier. Notez aussi que les travaux de rénovation peuvent vous permettre de bénéficier de différents dispositifs d’aides (Éco prêt à taux zéro, Éco Prime, MaPrimeRénov).

Quels sont les locataires potentiels pour un projet immobilier dans ce secteur ?

Nombreux sont les profils de locataires que vous pourrez cibler lors de votre investissement dans ce quartier. D’abord, puisque Marseille compte parmi les plus grandes villes étudiantes de France, La Joliette ne manquera pas de séduire les étudiants privilégiant la proximité avec la mer. Ces locataires choisiront en particulier les appartements de petite surface, comme les studios, les T1 ou les T2. Dans ce cas, assurez-vous que les appartements se trouvent dans une zone bien desservie par les transports en commun.

La présence de nombreuses entreprises dans ce secteur constitue également une véritable aubaine pour votre opération d'investissement immobilier. Effectivement, cela ne fait qu’augmenter la demande locative. Les actifs qui y travaillent pourront aussi être vos locataires. Ils peuvent opter pour un appartement de 1 à 5 pièces selon qu’ils vivent seuls ou accompagnés de leur famille.

Avant d’investir, vous devez réaliser une étude minutieuse du marché. C’est le moyen le plus sûr de répondre aux demandes et aux besoins réels des locataires potentiels (type de bien, emplacement et prix de la location). Cette procédure nécessite bien évidemment du temps et des compétences. Voilà pourquoi de nombreux investisseurs font le choix de recourir au service d’un professionnel tel qu'Investissement-Locatif.

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.