Investir à Marseille, dans le quartier de Saint-Charles

Saint-Charles, un lieu de vie à part entière pour tous

Appartement neuf ou ancien, chaque investisseur immobilier choisit l’option d’investissement qui lui convient. Ce secteur marseillais s’apparente à un lieu idéal pour investir.

Un quartier connecté aux grandes villes de France

Grâce à la gare de Marseille-Saint-Charles, le quartier permet de rejoindre aisément de nombreuses villes de France, dont Paris. Des trains sont disponibles pour relier directement la gare de Paris St-Lazare à celle de Marseille-Saint-Charles. A savoir que le trajet s’effectue en 3 h 2 min.

Vous pouvez également vous rendre dans la commune du Cannet, depuis le quartier de Saint-Charles. Elle est appréciée pour sa proximité avec la mer Méditerranée et sa situation sur les hauteurs de Cannes. Les trains effectuent le trajet entre Marseille et Le Cannet en 1 h 34 min.

En résumé, le fait que le quartier de Saint-Charles dispose d'un réseau ferroviaire dense lui permet de se classer parmi les quartiers les plus faciles d’accès de la métropole marseillaise. Ce privilège le hisse au rang des quartiers propices aux investissements immobiliers. Les investisseurs pourront miser sur les maisons ou appartements à proximité de la gare pour maximiser leur rendement locatif.

Vous pouvez obtenir une forte rentabilité en faisant l'acquisition d'un logement ancien proche de la gare. Il est bon de noter que le prix au mètre carré moyen d’un logement dans le quartier de Saint-Charles est de 2 960 € pour un appartement et de 4 618 € pour une maison. Par ailleurs, il faut savoir que 57 % des habitants du quartier sont locataires de leur logement, ce qui représente une grande opportunité pour les investisseurs dans l'immobilier locatif.

Saint-Charles, le nouvel Eldorado pour les investisseurs en immobiliers

Résidences anciennes à restaurer et logements vétustes à remettre à neuf sont autant d'avantages qui boostent l’investissement immobilier à Saint-Charles.

Le marché de l’immobilier locatif du quartier

Saint-Charles est très populaire auprès des touristes. La proximité du Grand-Port maritime et du Vieux-Port de Marseille, de la plage du Cassis et de celles du Prado, du parc national des Calanques et de celui de Borély, fait honneur à la réputation touristique de ce quartier marseillais. 

Le quartier de Saint-Charles intéresse les touristes vacanciers grâce à sa notoriété. Ils recherchent surtout un appartement ou une maison à louer durant la période estivale.

L'attractivité de ce secteur marseillais booste donc le marché de l'immobilier locatif, d’où l’intérêt d’y investir. La répartition des appartements qui composent le parc immobilier du quartier Saint-Charles se fait comme suit :

Type d'appartement	Description	Répartition (%)
T1	1 pièce (chambre + salon), cuisine, salle de bains, WC (séparés ou non).	15,6 %
T2	2 pièces (1 chambre + salon), cuisine, salle de bains, WC.	23,5 %
T3	3 pièces (2 chambres + salon), cuisine, salle de bains, WC.	35,5 %
T4	4 pièces (3 chambres + salon), cuisine, salle de bains, WC.	18,5 %
T5	5 pièces (4 chambres + salon), cuisine, salle de bains, WC.	6,9 %

 

Actuellement, le loyer moyen au mètre carré à Saint-Charles est de 15,9 € pour un appartement et 16.7 € pour une maison. Ce loyer est légèrement plus élevé que celui du quartier de Noailles par exemple. De ce fait, ce Saint-Charles est un secteur à forte rentabilité locative. Le prix du loyer change constamment, d’où l’intérêt de vous informer régulièrement sur les actualités du marché de l’immobilier à Saint Charles. Cette démarche vous garantira le succès de votre investissement.

Saint-Charles : un pôle universitaire et étudiant en pleine expansion

L’Université d’Aix-Marseille et plusieurs établissements d’enseignement supérieur se trouvent à Saint-Charles. L'affluence des étudiants génère une forte demande locative, surtout pour des studios et T2. Investir dans des petites surfaces garantit donc un taux d’occupation élevé et une rentabilité locative intéressante.

• Nombre d’étudiants à Marseille : environ 60 000, dont une partie recherche un logement proche des universités.

• Demande accrue pour les studios et T2 en raison de la proximité immédiate des établissements.

Les infrastructures et commodités de Saint-Charles : un atout pour les locataires

Les infrastructures variées de Saint-Charles en font un choix stratégique pour les locataires à la recherche de confort, d’accessibilité et d’un cadre de vie animé. Son réseau de transports est performant et ses commerces sont diversifiés. Ses équipements culturels répondent aussi aux besoins des étudiants, des actifs et des familles.

Un quartier bien desservi par les transports

Saint-Charles possède une connectivité exceptionnelle. Il abrite la gare principale de Marseille, qui permet de rejoindre Paris en seulement 3h10 grâce au TGV. Il donne aussi directement accès aux lignes de métro M1 et M2. Les liaisons vers le Vieux-Port, la Joliette et les quartiers d’affaires se feront également rapidement.

Le quartier est desservi par différentes lignes de bus. Elles facilitent aussi les déplacements au sein de Marseille. La liaison sera également fluide avec d’autres secteurs de la ville, comme Euroméditerranée grâce à sa proximité du tramway.

L’accès aux autoroutes A7, A50 et A55 est rapide. Il permet quant à lui de rejoindre Aix-en-Provence, Toulon et Nice en un temps réduit pour ceux qui se déplacent en voiture.

Une offre complète de commerces et de services

Le quartier compte plusieurs supermarchés, comme Monoprix et Carrefour City. Il y a aussi des épiceries de proximité ouvertes tard le soir. Les pharmacies et services de santé donnent par ailleurs un accès facile aux soins.

Le quartier dispose de nombreux bars et restaurants. Leur diversité culinaire est appréciée des étudiants et des jeunes actifs pour les sorties et les loisirs. Le centre commercial Les Terrasses du Port est seulement situé à quelques minutes en transport. Les habitants pourront ainsi profiter de nombreuses enseignes de mode, de restauration et de divertissement.

Des infrastructures culturelles et de loisirs variées

Les amateurs de spectacles peuvent profiter du Théâtre Toursky. La programmation de ce lieu emblématique est riche et variée. Il y a aussi la Friche Belle de Mai qui est un pôle culturel alternatif et qui se trouve à quelques pas. On peut assister à un large éventail d’événements comme des expositions, des concerts ou des performances artistiques.

La bibliothèque universitaire du quartier est un atout majeur pour les étudiants qui fréquentent l’université d’Aix-Marseille. Ces équipements, ainsi que la vie étudiante et associative animent le secteur et le rendent plus convivial.

Un quartier stratégique pour les locataires

Les locataires apprécient Saint-Charles pour son cadre de vie dynamique et bien équipé. Ses points forts sont son accessibilité, son offre commerciale complète et ses infrastructures culturelles et de loisirs. Ce secteur marseillais coche toutes les cases d’un emplacement attractif, où commodités et mobilité facilitent le quotidien, pour les étudiants, les jeunes actifs ou les familles.

L’impact du projet Euroméditerranée sur le quartier Saint-Charles

Le projet Euroméditerranée a été lancé en 1995. Il représente la plus vaste opération de rénovation urbaine du sud de la France. Ce programme d’aménagement s’étend sur plus de 480 hectares. Il a transformé le paysage économique et immobilier de Marseille. Il a intégré le centre-ville et des zones périphériques en mutation.

Le quartier Saint-Charles figure parmi les secteurs les plus impactés. Il bénéficie directement de cette dynamique de modernisation. Ce secteur devient un pôle d’attractivité majeur pour les entreprises, les investisseurs et les habitants, grâce à sa proximité avec la gare TGV Saint-Charles.

De nouvelles infrastructures et un cadre de vie modernisé

Le projet Euroméditerranée a permit la construction et la rénovation de nombreuses infrastructures. On peut citer les espaces publics, les équipements culturels et les aménagements qui favorisent la mobilité urbaine. Le quartier est devenu plus fluide et agréable avec :

• l’extension des espaces verts et des promenades urbaines,

• l’amélioration des voiries et des transports en commun (tramway, bus, accès piéton),

• la modernisation des infrastructures autour de la gare Saint-Charles.

Un essor économique porté par les entreprises et les start-ups

Le programme Euroméditerranée attire les grandes entreprises, les start-ups et les institutions. Son but est de dynamiser l’économie locale. Saint-Charles bénéficie directement de ces acteurs économiques, grâce à sa position centrale et la présence de la gare.

Des pôles tertiaires et incubateurs ont été implanté à proximité. Ils facilitent le développement d’entreprises innovantes dans des secteurs comme la tech, le numérique et les services. Différents sièges sociaux ont progressivement été installés. Ils ont renforcés l’attractivité du quartier pour les professionnels et les jeunes actifs.

Hausse attendue des prix de l’immobilier

L’amélioration des infrastructures et l’implantation d’activités économiques entraînent une augmentation de la demande immobilière. Les investisseurs y ont trouvé une opportunité pour miser sur :

• la création de nouveaux programmes résidentiels avec des logements modernes et énergétiquement performants,

• des bureaux adaptés aux besoins des entreprises,

• la valorisation du quartier par des projets d’urbanisme ambitieux qui favorisent une mixité sociale et fonctionnelle.

Cette dynamique a renforcé l’attractivité de Saint-Charles, tant pour les acheteurs que pour les locataires. Marseille connaît pourtant déjà une montée des prix immobiliers.

Un secteur stratégique à fort potentiel

L’intégration de Saint-Charles dans le périmètre d’Euroméditerranée en fait un territoire important pour l’avenir de Marseille. La gare accueille plus de 16 millions de voyageurs par an. Elle a permit développer de nouveaux pôles d’activités et favoriser les mobilités douces.

La requalification des abords de la gare, la création d’écoquartiers et le développement d’un hub multimodal ont fait de Saint-Charles un nouveau centre économique et résidentiel au sein de la métropole marseillaise.

L’investissement en colocation à Saint-Charles : un marché porteur

Saint-Charles est le secteur idéal pour l’investissement locatif en colocation. Ce quartier marseillais attire de nombreux étudiants et jeunes actifs.

Investir dans un T3 ou un T4 pour y aménager une colocation est une stratégie rentable. Aussi bien pour son rendement locatif que pour son potentiel de valorisation.

Un rendement supérieur à la location classique

La colocation présente une rentabilité plus élevée par rapport à la location classique. Le propriétaire peut percevoir un loyer cumulé plus important qu’avec une location traditionnelle, en louant un appartement à plusieurs locataires sur une base "à la chambre".

Un T4 loué en entier pourrait générer un loyer mensuel de 1 000 à 1 200 €.

En colocation meublée, chaque chambre pourrait être louée 450 à 500 € et générer des revenus de 1 350 à 1 500 € par mois.

Cette optimisation des loyers optimise le rendement brut, qui peut atteindre 7 à 9 % dans certains cas.

Les logements en colocation bénéficient souvent du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cela donne droit à une fiscalité avantageuse, grâce au régime du micro-BIC ou du réel simplifié. Il permet de déduire les charges et amortissements.

Une forte demande locative et une vacance locative réduite

La forte mobilité des étudiants et jeunes travailleurs permet un taux d’occupation élevé. Les plateformes de colocation enregistrent des délais de relocation relativement courts à Marseille. Ils sont souvent inférieurs à 15 jours. Cela limite le risque de vacance locative pour les investisseurs.

Un potentiel de valorisation intéressant

Investir dans un T3 ou T4 et le transformer en colocation meublée optimisée peut générer une plus-value attractive à la revente. La rénovation d'un appartement pour l’adapter aux attentes des colocataires lui permet de gagner en valeur perçue. Ses espaces de vie sont optimisés, ses chambres sont équipées et sa décoration est modernisée.

Un propriétaire achète, par exemple, un T4 de 80 m² à 220 000 € et y investit 20 000 € de travaux pour optimiser l’espace et le meubler. Il pourra obtenir un rendement locatif supérieur et aussi revendre son bien à un prix plus élevé. D’autres investisseurs pourront être séduits par ce logement prêt à l’emploi et générer des revenus immédiats.

Un investissement pertinent et sécurisé

L’investissement en colocation à Saint-Charles représente une opportunité solide pour les investisseurs à la recherche de rentabilité et de sécurité. Il est possible d'optimiser les revenus locatifs et limiter les risques liés à la vacance grâce à un aménagement intelligemment d'un bien pour la colocation.

C'est une stratégie intéressante dans un quartier en pleine mutation. Le marché immobilier continue de se structurer autour des besoins des étudiants et jeunes professionnels.

Investissement en courte durée à Saint-Charles : Opportunité ou risque ?

La location meublée en courte durée à Saint-Charles attire de plus en plus d'investisseurs. Est-ce réellement une opportunité à saisir entre rentabilité attractive et contraintes réglementaires ?

Aspects	Avantages	Inconvénients
Rentabilité	Loyers 15 à 25 % plus élevés qu’en location classique (1 500 à 2 500 €/mois pour un studio/T2).	Forte concurrence entre les loueurs, risque de baisse des prix en basse saison.
Demande locative	Taux d’occupation élevé grâce au tourisme, événements professionnels et étudiants.	Saison estivale très rentable, mais possible ralentissement en hiver.
Localisation stratégique	Gare SNCF, aéroport, métro, bus : mobilité optimale pour les voyageurs.	Proximité du centre-ville = possible nuisance sonore et insécurité perçue dans certains secteurs.
Réglementation	Peut être très rentable en respectant les règles.	Limite de 120 jours/an, déclaration obligatoire, risque d’amendes en cas de non-respect.
Gestion	Forte rentabilité si bien optimisée.	Exige plus d’entretien, ménage fréquent, check-in/check-out (coût 20-30 % du revenu si recours à une conciergerie).
Fiscalité	Déduction des charges avec le régime des BIC (micro-BIC ou réel).	Taxe de séjour, Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), obligations comptables plus lourdes.
Alternative : location moyenne durée	Intéressante pour étudiants et professionnels (bail mobilité).	Revenus potentiellement moins élevés qu’avec la location courte durée.

Verdict :

Investir à Saint-Charles en courte durée est une opportunité rentable si la réglementation et la gestion sont bien maîtrisées. La location moyenne durée peut être une alternative viable, pour une approche plus stable et moins contraignante.

Saint-Charles, zone de choix pour l’investissement immobilier ancien

Marseille est classée en zone A. De ce fait, le quartier de Saint-Charles fait partie des secteurs éligibles à la loi Pinel. Néanmoins, tous les experts immobiliers s'accordent à dire que l'investissement immobilier dans l'ancien est une meilleure option. De plus, ce quartier marseillais possède un parc immobilier ancien important. Ces appartements et maisons à rénover dans le quartier de Saint-Charles attirent massivement les investisseurs.

Sachez que recourir aux services d’un professionnel en immobilier comme Investissement-Locatif est la garantie du succès de tout type de projet immobilier. Alors n'hésitez pas à nous contacter pour votre projet d'investissement dans le quartier de Saint-Charles.