Investissement locatif dans le 16 ème à Paris

Le 16e de Paris est une zone d’investissement polyvalente, permettant de réaliser et de rentabiliser tout projet de location immobilière. Il est également appelé « arrondissement de Passy » qui n’est pourtant pas bien connu par tout le monde.

À l’ouest, le 16e est bordé par les communes de Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt et par la Seine via le bois de Boulogne. Au nord, il est délimité par le 17e et le 8e. À l’est, le 16e arrondissement est délimité par la Seine qui le sépare du 7e et du 15e au sud-est d’Issy-les-Moulineaux.

À la différence des autres arrondissements de Paris, le 16e est très urbanisé avec des immeubles neufs et anciens en cours de rénovation, même avec ses parcs et espaces verts. Le bois de Boulogne, comme son nom l’indique, est entièrement composé de bois. Il est traversé par de larges voies et le célèbre stade de Roland Garros y est implanté avec le jardin d’acclimatation.

L’emplacement du 16e est propice à l’investissement immobilier en raison de ses nombreux atouts. La proximité des établissements d’enseignement en fait partie, comme lycée, collège et école primaire (pour les élèves en maternelle dans chaque quartier). L’excellence de l’enseignement dans cette zone constitue une garantie pour les parents d’y faire venir leurs enfants. L’école primaire privée qui accueille les élèves en maternelle y est réputée pour son excellence.

Investissement locatif Paris : investir dans l’immobilier dans le seizième

S'étirant sur près de 8 km², le seizième arrondissement de Paris est très prisé des familles pour la réputation de l’enseignement dans la ville. L'arrondissement compte près de 170 000 habitants et près d'une centaine d'établissements scolaires. La présence d’une école primaire privée, d’un collège, et d’un lycée à proximité est d’une importance capitale pour une famille qui souhaite vivre dans le 16e. Dans ce dernier, les élèves en maternelle peuvent bénéficier d’un enseignement de choix avec une école primaire privée de renom. Les lycéens ne sont pas en reste puisque le lycée public et privé dans la zone détient des scores de réussite très élevés. Il en est de même pour le taux d’obtention du brevet dans le meilleur collège privé de la ville. Autrement, que l’élève soit en maternelle, au lycée ou au collège, les parents pourront y trouver une école adaptée à leurs enfants.

Les prospectives à 10 ans font état d'une hausse de la population dans le 16e de l'ordre de 5 %. Si l'attractivité touristique du 16e arrondissement ne dément pas, c’est également le cas pour l'investissement immobilier. Le nombre de pièces est important si vous souhaitez mettre en location des appartements dans un quartier de cet arrondissement. Le choix de l’école ou du lycée est l’une des raisons du déménagement des familles dans cette zone de Paris.

Entre son architecture haussmannienne de caractère et son ambiance cossue, le 16e reste un des quartiers les plus chers de France et de la capitale à la livraison des travaux. Il se prête donc idéalement à l'investissement immobilier locatif des investisseurs aisés qui font un état des lieux chaque trimestre et qui souhaitent faire un investissement immobilier patrimonial à Paris. Ces derniers souhaitent généralement investir dans l’immobilier patrimonial à Paris. Ce cadre de vie prestigieux est aussi le plus vert de la capitale. Essentiellement constitué d'immeubles avec ascenseur, le parc immobilier du 16e est composé d’appartements de petites surfaces entre 11 et 20 m². Ce sont d'ailleurs ces surfaces qui sont à privilégier dans le cadre d'un investissement locatif rentable dans le 16e. Les appartements de petites surfaces sont plus adaptés pour être transformés en studio une pièce ou en T2. Une maison en location n’intéresse généralement pas les familles à Paris même dans un bon quartier du 16e. Le prix élevé de l’immobilier dans cette zone en est la principale raison.

Investir dans l’immobilier dans le 16 ème arrondissement Paris : ce que vous devez savoir avant de vous lancer

Si les biens immobiliers de petites surfaces sont légion au cœur de Paris, dans le quartier du 16e, les appartements sont plus vastes et disposent de plusieurs pièces. Seuls les abords immédiats du parc des Princes comportent des biens immobiliers de petites surfaces d’une pièce ou de deux pièces comme un studio pour un investissement locatif à faible coût. Investir dans l'immobilier locatif dans le 16e arrondissement, c'est aussi garantir à ses locataires un lieu de vie sécurisé avec de nombreux commissariats et centres hospitaliers de renom.

Le dynamisme économique du 16ème arrondissement de Paris

Bien qu'ayant la réputation de n'être qu'un quartier résidentiel, le 16e est un arrondissement au dynamisme économique de premier rang. À lui seul, il ne compte pas moins de 23 000 entreprises et autres sièges sociaux de grands groupes. Ces entreprises représentent une publicité gratuite pour une maison ou un appartement en location dans les alentours. Une agence immobilière a tendance à mettre des annonces chaque trimestre dans le secteur privé pour faciliter la recherche de biens immobiliers. En effet, ce sont souvent les salariés qui recherchent un nouvel appartement plus confortable en fonction de l’ascenseur économique. Très peu choisissent d’investir pour des biens neufs en raison du prix élevé de ces derniers dans la capitale française. Ce qui, en conséquence, favorise l’investissement dans la rénovation de biens immobiliers anciens.

La vie commerçante intense dans le 16ème arrondissement est un des points forts de l'économie locale. L'ambiance village que l'on retrouve un peu partout dans l'arrondissement contribue largement à l'attractivité de ces quartiers chics. Un investisseur pourra facilement y trouver une résidence ou un appartement à mettre en location.

Paris XVIème arrondissement, les transports

Le 16e arrondissement est desservi par cinq lignes de métro, dix-sept lignes de bus et deux lignes de RER (Réseau express régional). Les lignes de métro qui sillonnent la ville sont les 1, 2, 6, 9 et 10. Le RER A et le RER C sont les lignes de RER qui assurent les liaisons avec les autres localités, renforcées par dix-sept lignes de bus. Bien que légèrement excentré, le 16e se trouve à proximité immédiate de tous les autres arrondissements parisiens grâce à ces transports en commun. L'arrondissement fait aussi la part belle aux transports non-polluants avec de très nombreuses pistes cyclables.

Paris 16e, les lieux d’intérêt 

Tout à l'ouest de la capitale, le 16e arrondissement fait partie de ces beaux quartiers de la rive droite. S'étirant de la Seine au Bois de Boulogne, le 16e arrondissement de Paris présente une forte attractivité touristique dont les plus célèbres sont le Trocadéro, l'immense Bois de Boulogne, le parc des Princes et le Stade de Roland Garros. Ses innombrables sièges sociaux, ses immeubles de caractères avec ascenseur et la proximité immédiate du quartier d'affaires de la Défense font de cette localité une zone à forte potentielle immobilière. Le 16e n'en finit pas de séduire.

Rendement locatif Paris 16ème arrondissement

Décomposé en quatre grandes zones, le 16e arrondissement de Paris connaît des taux de rentabilité différents selon le quartier et la nature de livraison des travaux (neufs ou anciens).

L'investissement immobilier locatif dans le 16e offre un taux de rendement moyen de l'ordre de 3 % au cœur du quartier d'Auteuil. Il est connu pour son ambiance de village et son architecture art déco très caractéristique. Les logements locatifs avec étage représentent 51 % de l'ensemble du parc immobilier. Les prix de l'immobilier sont dans une fourchette entre 10 000 €/m² pour des biens en cours de rénovation et 12 000 €/m² pour des biens neufs. Pour ces derniers, la livraison des travaux se fait généralement à plus d’un trimestre en plus d’être plus onéreuse. La zone se compose de 22 % d’appartements à deux ou trois-pièces par étage et à 22 % de studio une pièce. Investir dans l'immobilier locatif à Auteuil offre un taux de rentabilité allant jusqu’à 4,5 % pour un appartement rénové.

À proximité immédiate du Bois de Boulogne, le quartier de la Muette demeure l’un des secteurs les plus prisés du 16e. Avec 53 % de locataires, le secteur est exclusivement composé d'appartements sur chaque étage des immeubles avec un ascenseur. 30 % des appartements sont composés de 4 ou 5 pièces vivables et plus de 23 % sont composés de studio une pièce. La livraison des travaux y est plus rapide pour les rénovations en raison de l’état des bâtiments. Dans ce quartier de la Muette, les investisseurs dans l'immobilier locatif pourront espérer une rentabilité de l'ordre de 4 % après la rénovation d’un appartement.

Proche de l'Arc de Triomphe et à proximité immédiate des Champs Élysées, le quartier de la Porte Dauphine est lui aussi un des secteurs les plus prisés du 16e de Paris. C’est une zone propice à l’investissement immobilier locatif, surtout pour les biens en cours de rénovation ou en cours de construction. Le prix moyen au m² dans ce quartier très haussmannien, se situe aux alentours de 12 500 €/m². Les logements neufs sont plus chers en raison du standing du quartier, ce qui rend plus intéressant l’investissement dans l’ancien. La zone compte 56 % de locataires pour les appartements en plus de constituer une forte recherche immobilière. 23 % des logements sont des appartements présents étage par étage et ont plus de 5 pièces principales, tandis que 21 % disposent de 3 pièces. Dans ce quartier chic, les investisseurs immobiliers locatifs peuvent générer un taux de rentabilité à hauteur de 4 %.

Le quartier de Chaillot est l’un des secteurs les plus chers du 16e arrondissement. Il est agrémenté par les Jardins du Trocadéro, mais aussi de nombreux musées. Le prix de l’immobilier échelonne les 12 000 €/m² pour les biens en cours de rénovation et 15 000 €/m² pour les biens neufs. 63 % des habitants de ce quartier huppé sont locataires d’appartement. Le secteur de Chaillot est composé à 95 % d'appartements, dont 24 % de deux pièces ou de studio une pièce. Dans le cadre d'un investissement immobilier dans le 16e arrondissement de Paris, le taux de rentabilité est de 3,5 % pour ce quartier.

Pour un rendement immobilier plus effectif, un investisseur peut utiliser une loi de défiscalisation, comme la loi Pinel ou la loi Malraux. La loi Pinel favorise l’investissement dans les logements neufs. Même avec la présence de la loi Pinel ancien dédiée à la rénovation de bien immobilier ancien, l’objectif de la loi Pinel est d’augmenter le nombre de logements neufs. Il faut donc rénover le bien acquis comme un neuf. Par conséquent, investir en Pinel pour la rénovation ne présente que peu d’avantage. Par contre, la loi Malraux permet d’investir dans un immeuble ancien pour des fins locatives. L’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’imposition de 30 % sur le devis à la livraison des travaux. Ainsi, investir dans cette loi vous permettra de faire des économies sur les dépenses à engager, du début du chantier jusqu’à la livraison des travaux. Vous bénéficierez aussi d’un rendement plus important.

La livraison des travaux pour une rénovation ne dépasse généralement pas un trimestre. C’est le cas pour les rénovations légères pour les appartements défraîchis qui nécessitent une remise aux normes. La livraison est souvent plus longue et surtout plus onéreuse pour les appartements neufs en raison des coûts des travaux.

Prix moyen au mètre carré dans l'arrondissement de Paris XVI

Tandis que la moyenne du prix de l'immobilier à Paris se situe autour de 11 000 €/m², les prix dans le 16e, eux, sont nettement plus élevés. Dans cette zone, le prix moyen au mètre carré s'établit aux alentours de 12 225 €/m², mais les disparités sont nombreuses.

Cette disparité se distingue notamment dans le nord et le sud de l'arrondissement à la Porte de Saint-Cloud. Les plus remarquables pour le nord sont le quartier de l’Étoile, l'Avenue Foch, les Champs Élysées, la porte Dauphine. Pour le Sud il faut compter l'Auteuil jusqu'à la porte de Saint-Cloud.

Les prix dans le nord de l'arrondissement tournent autour de 14 000 €/m², tandis qu'au sud on trouve encore des biens aux alentours de 11 000 €/m². Ces prix correspondent aux coûts immobiliers à la livraison des travaux en fonction de la zone. Il est important de savoir que les prix de l’immobilier sur ces cinq dernières années ont augmenté à plus de 31,4 % sur l'ensemble du 16e arrondissement.

Investissement locatif Paris XVIème, quels secteurs privilégier ?

Le quartier et le style de vie ne sont pas les seuls points de référence pour définir le secteur à privilégier pour un investissement locatif. Dans le 16e, l’enseignement est un facteur important pour faire augmenter le dynamisme locatif. La proximité avec une école primaire, un collège ou un lycée de renom peut faire toute la différence.

Les parents choisissent généralement une école privée pour l’enseignement de leurs enfants en raison des résultats. C’est notamment le cas, pour l’école primaire privée SAINT-JEAN DE PASSY qui accueille des élèves en maternelle. Cette école privée est classée première dans le 16e arrondissement de Paris. Avec plusieurs pièces qui servent de salles de classe et une évaluation sur chaque trimestre, elle tient à proposer un enseignement de qualité qui devient de plus en plus recommandé.

Pour le collège, les parents ont tendance à analyser le taux de réussite au brevet lors du choix de l’école qu’elle soit privée ou publique. Le collège privé Saint-Louis-de-Gonzague se place à la première place dans l’arrondissement de Passy. Ce collège privé a un taux de mention de 99 % pour le brevet. Avec une évaluation du niveau sur chaque trimestre, ce collège constitue une raison pour les parents de venir dans le 16e.

Le lycée fait partie des raisons pour lesquelles les familles viennent vivre dans le 16e. Toutefois, à la différence de l’école primaire privée et du collège privé de la ville, le meilleur lycée de la zone est un établissement public. Il s’agit du lycée Jean-Baptiste Say qui répertorie un taux de réussite de 100 %. Le lycée privé Pascal possède également un taux de réussite de 100 %, sauf qu’il possède moins d’effectifs au niveau des élèves.

Certains quartiers tels que ceux de la Rue Longchamp et Passy demeurent parmi les plus convoités pour sa proximité avec l’école primaire privée pour maternelle. Vous pourrez y trouver une petite maison de quelques pièces avec un étage, idéale pour une famille. Autrement, il est facile de trouver des appartements neufs ou en cours de rénovation grâce à une agence spécialisée. Les commerces présents au cœur du quartier font qu’une maison ou une résidence peuvent facilement être mises en location. La zone est animée et facilement accessible en métro. La rue Pergolèse connaît une attractivité qui ne se dément pas grâce à son ambiance années 20 et ses immeubles arts déco souvent avec un ascenseur.

Le secteur d'Auteuil, qui a enregistré une hausse de 5 % sur cinq ans, est aussi très demandé en raison de sa proximité avec les commerces. Le quartier possède également un lycée privé renommé. Il s’agit du Lycée professionnel privé Sainte-Thérèse Apprentis d'Auteuil. Le quartier de la Muette, lui, a vu ses prix augmenter de l'ordre de 10% en raison de sa vue imprenable sur la Seine.

La notion d'investissement locatif dans le 16e est intéressante, et ce, même en dépit de la crise sanitaire. Bien au contraire, tout le monde n'a pas été impacté de la même manière par la crise de ces derniers mois. Avec ses nombreux atouts, la ville de Paris, plus précisément dans le 16e arrondissement, n’a pas connu d’impact néfaste en matière immobilière. Le prix y est constant et la recherche pour des appartements avec plusieurs pièces en hausse.

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.