Plus-value SCI familiale : les conditions d’exonération expliquées

La SCI plus-value familiale donne la possibilité de planifier le patrimoine, tout en bénéficiant de différentes exonérations. En 2022, on estimait à plus de 40 % la proportion des SCI ou Société Civile Immobilière, utilisées dans un cadre familial pour simplifier la gestion des biens et anticiper la succession (INSEE). Cependant, la fiscalité qui leur est applicable, surtout en cas de cession d’un bien ou de parts sociales, peut représenter un enjeu important pour les associés.

Lorsqu'une vente engendre une plus-value immobilière, celle-ci est soumise à une taxation pouvant atteindre 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), selon les règles en vigueur en 2024 ( impots.gouv.fr). Pourtant, plusieurs dispositifs permettent de bénéficier d'exonérations partielles ou totales sous certaines conditions. En particulier, en fonction de la durée de détention, de l’âge du cédant ou de la nature du bien.

Quelles sont les conditions d’exonération de la plus-value pour vous aider à optimiser la fiscalité de votre SCI familiale ? Comment alléger votre fiscalité tout en préservant vos intérêts patrimoniaux ? Vous aurez toutes les réponses dans cet article.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière en SCI familiale ?

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la vente, après déduction du coût d’achat et des charges admissibles.

Si un bien a été acquis pour 200 000 € et revendu pour 300 000 €, la plus-value brute s’élève à 100 000 €.

Toutefois, il est possible de la réduire :

• en appliquant des abattements pour durée de détention

• en tenant compte des frais d’acquisition (frais de notaire) et des travaux.

Dans une SCI familiale, ce système peut s’appliquer à deux niveaux :

• la cession directe d’un bien immobilier détenu par la SCI,

• la vente de parts sociales de la SCI, représentant indirectement une quote-part des actifs détenus.

Ces deux scénarios ont des implications fiscales distinctes, selon le régime fiscal de la SCI.

Plus-value dans une SCI : IR vs IS

La fiscalité de la plus-value dépend du régime fiscal de la SCI : Impôt sur le Revenu (IR) ou Impôt sur les Sociétés (IS).

Critères	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Fiscalité	Transparente : imposition supportée directement par les associés	Opaque : imposition supportée par la SCI elle-même
Type de plus-value	Plus-value immobilière (régime des particuliers)	Plus-value professionnelle (régime des sociétés)
Base imposable	Prix de cession – Prix d’acquisition	Prix de cession – Valeur nette comptable (VNC)
Taxation	19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux	15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % (en 2024)
Abattements pour durée	Exonération IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans	Pas d’abattements pour durée de détention
Avantages	Réduction progressive de l’imposition grâce aux abattements	Prise en compte des amortissements, ce qui peut réduire la base imposable
Inconvénients	Pas de déduction des amortissements	Taxation souvent plus élevée en raison de l’absence d’abattements
Exemple	Vente d’un bien acheté 150 000 € (2005) pour 300 000 € (2024) → abattement de 38 % après 19 ans	Bien amorti (150 000 € – 50 000 € VNC) vendu pour 300 000 € → base imposable de 200 000 €
Choix adapté	Transmission patrimoniale optimisée	Revenus maximisés à court terme

Calcul de la plus-value en SCI : méthode détaillée

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute représente la différence entre le prix de cession du bien et son prix d'acquisition. Ce calcul ne tient pas compte, dans un premier temps, des frais et charges associées.

Formule :
Plus-value brute=Prix de cession−Prix d’acquisition

Exemple :
Un bien immobilier acheté à 200 000 € est vendu 10 ans plus tard à 250 000 €.

La plus-value brute est donc :
250000€−200000€=50000€

Ce montant constitue la base pour le calcul de la plus-value nette imposable, après prise en compte des ajustements réglementaires.

Calcul de la plus-value nette imposable

La plus-value nette imposable est obtenue en ajustant la plus-value brute. Il faudra tenir compte des frais de cession et d’acquisition ainsi que des éventuels travaux réalisés.

Ajustements sur le prix de cession

Certains frais liés à la vente du bien peuvent être déduits du prix de cession. Cela réduira la base imposable. Ces frais incluent :

• les commissions d'agence immobilière,

• les frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.),

• les indemnités éventuelles versées pour éviction ou relogement des locataires.

Ajustements sur le prix d’acquisition

Le prix d’acquisition peut être majoré des éléments suivants :

• les frais d’acquisition sont constitués des frais de notaire et des droits d’enregistrement (forfait de 7,5 % si les frais réels ne sont pas justifiables),

• le coût des travaux sont les frais réels justifiés par des factures. Soit un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 an. Il faudra aussi que ces travaux ne soient pas déjà été déduits des revenus fonciers.

Exemple détaillé :
Un bien a été acquis pour 200 000 € en 2010 et vendu pour 250 000 € en 2024.

Voici le calcul détaillé de la plus-value nette imposable :

Prix de cession :
250 000 € - 10 000 € (commissions d’agence) - 2 000 € (diagnostics) = 238 000 €

Prix d’acquisition ajusté :
200 000 € + 15 000 € (frais de notaire et droits d’enregistrement) + 30 000 € (forfait travaux de 15 %) = 245 000 €

Calcul de la plus-value nette :
238 000 € (prix de cession ajusté) - 245 000 € (prix d’acquisition ajusté) = -7 000 €

Dans cet exemple, aucune plus-value nette imposable n’est réalisée puisque les ajustements entraînent un résultat négatif.

Fiscalité applicable à la plus-value en SCI familiale

 

Aspect	SCI à l’IR (Imposition Transparente)	SCI à l’IS (Imposition Opaque)
Régime fiscal	Transparente : la plus-value est directement imputée aux associés en fonction de leur quote-part.	Opaque : la SCI est imposée sur les bénéfices, y compris les plus-values.
Type de plus-value	Plus-value immobilière (régime des particuliers).	Plus-value professionnelle (régime des sociétés).
Taux d’imposition	19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux.	15 % sur les 42 500 premiers € de bénéfices (sous conditions), 25 % au-delà.
Taxe additionnelle	2 % à 6 % pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €.	Aucune taxe additionnelle spécifique.
Base imposable	Prix de cession – Prix d’acquisition.	Prix de cession – Valeur nette comptable (VNC : prix d’acquisition diminué des amortissements).
Abattements pour durée de détention	Exonération progressive : IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans.	Aucune exonération liée à la durée de détention.
Cession de parts sociales (Personne physique)	Régime des plus-values mobilières : PFU (30 %) ou barème progressif (avec abattements : 50 % après 2 ans, 65 % après 8 ans).
Cession de parts sociales (Personne morale)	Non applicable.	Régime des plus-values professionnelles selon le régime fiscal de l’acquéreur (IS ou IR).

 

Conditions d’exonération de la plus-value immobilière en SCI

Exonération pour durée de détention

• IR : exonération totale après 22 ans, avec abattements progressifs,

• Prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans, avec abattements dès la 6e année.

Durée	Abattement IR	Abattement sociaux
1 à 5 ans	0 %	0 %
6 à 21 ans	6 %/an	1,65 %/an
22 ans	4 %	1,6 %
23 à 30 ans	-	9 %/an

Exonération pour prix de cession inférieur à 15 000 €

Applicable si le prix par associé ne dépasse pas 15 000 €.

Exemple : Deux associés vendant un bien pour 25 000 € (12 500 €/associé) bénéficient d'une exonération.

Exonération liée à la résidence principale

Accordée si le bien vendu était utilisé en résidence principale par un associé occupant à titre gratuit.

Exonérations pour situations spécifiques

• la vente à un organisme de logement social : exonération totale,

• l'expropriation : exonération si l’indemnité est réinvestie dans un bien immobilier dans les 12 mois.

Exonération pour résidence secondaire (cas particulier)

Conditionnée par :

• l'absence de résidence principale durant les 4 années précédentes,

• le réinvestissement du produit de la vente dans une résidence principale dans les 2 ans.

Ces exonérations permettent d’alléger ou d’éliminer la taxation dans des cas variés, en fonction des conditions remplies.

Conseils pour optimiser la fiscalité des plus-values en SCI familiale

Choisir le bon régime fiscal dès la création de la SCI

Le choix entre le régime fiscal à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés) est une décision stratégique à prendre lors de la création de la SCI. Ce choix doit être guidé par les objectifs patrimoniaux des associés :

SCI à l’IR :

Avantage : bénéfice des abattements progressifs sur les plus-values immobilières en fonction de la durée de détention.

Inconvénient : absence d’amortissements, ce qui peut alourdir la fiscalité en cas de revenus locatifs élevés.

SCI à l’IS :

Avantage : possibilité d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi la base imposable sur les revenus locatifs.

Inconvénient : les plus-values sont imposées au taux de l’IS (25 %), sans abattements pour durée de détention.

Exemple :

Si l’objectif principal est la transmission du patrimoine ou une revente à long terme, le régime IR est souvent plus favorable grâce à ses exonérations progressives.

En revanche, pour une SCI qui souhaite optimiser les revenus locatifs ou qui opère comme une structure commerciale, le régime IS peut être plus avantageux.

Bien documenter les frais et travaux

Il faut prendre en compte les frais et les travaux pour réduire la plus-value imposable. Voici les éléments à considérer :

• Frais d’acquisition :
  Les frais de notaire, les droits d’enregistrement et les commissions d’agence peuvent être ajoutés au prix d’achat du bien. Cela diminue la plus-value brute. Si ces frais ne sont pas justifiés, un forfait de 7,5 % du prix d’achat peut être utilisé.

• Travaux réalisés :
  Les dépenses pour des travaux d’amélioration, de rénovation ou d’agrandissement (justifiées par des factures) peuvent être ajoutées au prix d’acquisition. Pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, il est possible d’appliquer un forfait de 15 % sans justificatifs.

Pour un bien acheté à 200 000 €, si 10 000 € de frais de notaire et 30 000 € de travaux sont justifiés, le prix d’acquisition retenu sera de 240 000 €. Cela réduira d’autant la plus-value imposable.

Se faire accompagner par un professionnel

L’expertise d’un notaire ou d’un expert-comptable est nécessaire pour optimiser la fiscalité des plus-values :

Notaire 

Il assurera le calcul précis de la plus-value, la déclaration auprès des services fiscaux, et le paiement de l’imposition. Il peut également conseiller sur des stratégies d’exonération spécifiques (par exemple, vente à un organisme social).

Expert-comptable 

Il aide à établir une stratégie fiscale dès la création de la SCI. Pour une SCI à l’IS, il optimise la gestion comptable, surtout en déterminant les amortissements et en intégrant les plus-values dans le bilan.

Avantage d’un accompagnement professionnel :

• réduction des erreurs de calcul ou d’interprétation fiscale,

• identification d’opportunités de déductions ou d’exonérations.

Les points essentiels à retenir

La fiscalité des plus-values en SCI familiale repose sur plusieurs conditions d’exonération courantes, comme la durée de détention ou des situations spécifiques comme l’utilisation du bien en résidence principale. Pour optimiser les avantages fiscaux, une planification rigoureuse s’avère indispensable, qu’il s’agisse d’anticiper les cessions ou de choisir le régime fiscal adapté.

Face à la complexité des règles et aux enjeux financiers, il faudra s’entourer d’experts compétents, comme des notaires ou des experts-comptables, pour sécuriser chaque étape du processus. Leur accompagnement permettra de mettre en œuvre des stratégies fiscales optimisées. Cela garantira une meilleure valorisation de votre patrimoine immobilier.