Plus value SCI IS : calcul et optimisation fiscale en 2024

La plus-value SCI IS est soumise à l'impôt sur les sociétés, au taux de 25 % en 2024. L'imposition sur les bénéfices réalisés sera importante. Elle est ainsi un enjeu important pour les investisseurs en Société Civile Immobilière ou SCI.

Les sociétés soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) bénéficient d’un régime fiscal spécifique. Il est différent de celui des particuliers ou des SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR). Les transactions concernées incluent la vente de biens immobiliers détenus par l'entreprise ainsi que la cession de parts sociales. Chacune aura des implications fiscales distinctes.

Sous le régime de l’IS, les plus-values immobilières sont traitées comme des bénéfices taxables. Elles seront soumises au taux réduit de 15 % pour les premiers 42 500 € de bénéfices, puis au taux normal de 25 % au-delà .

Cette fiscalité avantageuse peut optimiser la charge fiscale, surtout en amortissant le coût d’acquisition du bien au fil du temps. Il y a quand même des contraintes qui subsistent : les amortissements déduits viennent majorer la base imposable en cas de revente. Cela peut alourdir la fiscalité à long terme.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière en SCI ?

La plus-value immobilière en SCI représente le gain réalisé lors de la cession d’un actif immobilier ou de parts sociales détenues par la société. Elle se calcule comme la différence entre le prix de cession du bien et son prix d’achat. Certains frais et charges spécifiques peuvent venir s'y ajouter. Cette notion influencera directement la fiscalité applicable à la société et aux associés.

Cession de biens et de parts sociales

Les SCI peuvent générer des plus-values immobilières dans deux situations principales :

• la cession d’un bien immobilier,

• la cession de parts sociales.

Cession de biens immobiliers

La mise sur le marché d’un bien détenu par la SCI doit généralement être décidée lors d’une assemblée générale des associés. Cette étape est essentielle pour respecter les formalités mises en place par les statuts de l'entreprise. Une fois la cession approuvée, l’intervention d’un notaire est obligatoire pour formaliser l’acte de vente et calculer la plus-value.

Cession de parts sociales

Lorsqu’un associé cède tout ou une partie de ses parts sociales, la plus-value correspondra à la différence entre le prix de cession des parts et leur valeur d’acquisition. Cette opération sera soumise à des règles spécifiques, incluant l’accord préalable des autres associés. Il se fait normalement par :

• un vote en assemblée générale,

• l’enregistrement de l’acte de cession auprès du service des impôts.

Régime des plus-values professionnelles pour les SCI à l’IS

Les gains issus de la cession d’un bien immobilier ou de parts sociales sont intégrés au bénéfice imposable de la société.

Amortissements

Sous le régime de l’IS, les biens immobiliers peuvent être amortis. Leur valeur comptable sera réduite chaque année pour refléter leur usage ou leur vétusté. Cependant, en cas de cession, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. La base imposable augmentera alors considérablement.

Prix d’achat et prix de vente

Le prix d’achat correspond au montant initial payé pour le bien. Les frais d’acquisition (notaire, frais d’agence, etc.) et les travaux capitalisés peuvent s'y ajouter.

Le prix de cession, quant à lui, inclut le montant de la vente déduction faite des frais de cession (frais d’agence, diagnostics immobiliers, etc.).

La différence entre ces deux montants, ajustée par les amortissements, constitue la base taxable.

Base imposable

La plus-value ainsi déterminée sera soumise à l’Impôt sur les Sociétés. Les bénéfices taxables profitent d’un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € et du taux plein de 25 % au-delà.

Les biens immobiliers concernés par la plus-value en SCI

La plus-value immobilière en SCI concerne divers types de biens, chacun soumis à une fiscalité spécifique lors de sa cession :

• les résidences secondaires génèrent une plus-value imposable, sans exonérations spécifiques (même sans revenus locatif),

• les biens loués, qu’ils soient résidentiels ou commerciaux, entraînent une plus-value qui inclut les revenus et les amortissements (en SCI à l’IS),

• les logements vacants, bien qu’inoccupés, sont également soumis à la plus-value lors de leur vente, comme les résidences secondaires.

• les locaux commerciaux (bureaux, magasins et entrepôts) suivent un régime similaire aux biens locatifs, souvent influencés par des baux commerciaux,

• les terrains à bâtir sont soumis à une imposition spécifique, tenant compte de leur potentiel de développement, depuis 2014,

• les parts de SCPI et SCI génèrent une plus-value calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur initiale des parts.

Exemples pratiques :

• la vente d’une résidence secondaire : achat à 300 000 € et cession à 450 000 € après déduction des frais d’acquisition et des travaux, la plus-value brute serait de 100 000 €,

• la cession de parts de SCI : vente de 100 parts acquises à 500 € pour 1 000 € chacune, générant une plus-value de 50 000 €,

• la vente d’un local commercial : cession à 600 000 € d’un bien amorti à 200 000 €, générant une plus-value de 300 000 €, soumise à l’IS.

Calcul de la plus-value immobilière

Ce calcul détermine la base imposable et, par conséquent, la fiscalité applicable. Il se décompose en plusieurs étapes :

• le calcul de la plus-value brute,

• l’intégration des frais pour obtenir la plus-value nette taxable,

• l’application éventuelle d’indices forfaitaires pour les frais non justifiés.

Calcul pratique d’une plus-value brute

La plus-value brute est définie comme la différence entre le prix de cession et le prix d’achat du bien immobilier.

Exemple 1 :

• Prix d’achat en 2010 : 200 000 €

• Prix de vente en 2024 : 350 000 €

La plus-value brute est calculée ainsi :
350 000 € (prix de vente) - 200 000 € (prix d’achat) = 150 000 €

Exemple 2 :

• Prix d’achat en 2000 : 150 000 €

• Prix de vente en 2024 : 400 000 €

• Travaux non justifiés, donc application d’un forfait (voir ci-dessous).

La plus-value brute, avant prise en compte des frais et des amortissements, est donc de :
400 000 € - 150 000 € = 250 000 €

Calcul de la plus-value nette imposable

Pour obtenir la plus-value nette imposable, plusieurs frais liés à l'achat, à la cession et aux travaux sont déductibles, à condition d’être justifiés.

• les frais d’acquisition incluent les frais de notaire, les droits d’enregistrement, et les honoraires d’agences payés lors de l’achat (par défaut, ils peuvent être estimés à 7,5 % du prix d’achat si les justificatifs ne sont pas disponibles),

• le frais de cession englobent les frais d’agence pour la vente, les diagnostics immobiliers obligatoires et les indemnités éventuelles (par exemple, résiliation de bail),

• les travaux de rénovation, d’amélioration ou d’extension, à condition qu’ils soient justifiés (en l’absence de justificatifs, un forfait de 15 % du prix d’achat peut être appliqué si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).

Exemple 1 : Cession avec frais justifiés

• Prix d’achat : 200 000 €

• Frais d’acquisition : 15 000 € (notaire + enregistrement)

• Travaux justifiés : 30 000 €

• Prix de vente : 350 000 €

• Frais de cession : 10 000 € (agence et diagnostics)

Calcul :

Prix d’acquisition corrigé = 200 000 € + 15 000 € + 30 000 € = 245 000 €

Plus-value brute = 350 000 € - 245 000 € = 105 000 €

Plus-value nette taxable = 105 000 € - 10 000 € = 95 000 €

Indices forfaitaires : une solution en l’absence de justificatifs

Dans certains cas, il peut être difficile de retrouver tous les justificatifs liés aux frais d’achat ou aux travaux réalisés. Surtout pour les biens anciens ou les acquisitions lointaines. Pour pallier cette situation, la législation autorise l’application d’indices forfaitaires :

• Frais d’acquisition forfaitaire : 7,5 % du prix d’achat, sans justificatif.

• Frais de travaux forfaitaire : 15 % du prix d’achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Exemple 2 : Vente avec indices forfaitaires

• Prix d’achat : 150 000 €

• Prix de vente : 400 000 €

• Frais d’acquisition : forfait 7,5 % = 11 250 €

• Travaux : forfait 15 % = 22 500 €

Calcul :

Prix d’acquisition corrigé = 150 000 € + 11 250 € + 22 500 € = 183 750 €

Plus-value brute = 400 000 € - 183 750 € = 216 250 €

Plus-value nette imposable = 216 250 € (pas de frais de cession ajoutés ici).

Les plus-values des SCI à l’IS

Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) bénéficient d’un régime fiscal distinct, surtout pour la déclaration des plus-values immobilières. Elles seront calculées en fonction de la valeur nette comptable du bien, obtenue après application des amortissements. Elle correspond à la différence entre le prix de vente et cette valeur nette, c'est-à-dire le prix d’achat diminué des amortissements cumulés.

Si une SCI acquiert un bien à 400 000 € en 2010 :

- l'amortit à 5 % par an pendant 15 ans (soit 300 000 € d’amortissements)

- le revend à 600 000 € en 2024,

- la plus-value brute est de 500 000 € (600 000 € - 100 000 € de valeur nette comptable).

Cette plus-value est intégrée aux bénéfices de la SCI et soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 25 % en 2024.

Si l'entreprise a d'autres bénéfices, le total est imposé à ce taux, ce qui alourdit l'impôt global.

Par exemple, un bénéfice global de 1 000 000 € (dont 500 000 € de plus-value) entraînera un impôt de 250 000 €.

Comparaison entre SCI à l’IS et SCI à l’IR

Critères	SCI à l'IS	SCI à l'IR
Imposition des bénéfices	L'impôt est payé par la société sur ses bénéfices, y compris les plus-values réalisées. Taux de 25 % en 2024, réduit à 15 % pour les bénéfices jusqu’à 42 500 €.	Les bénéfices sont répartis entre les associés et soumis à leur taux marginal d’imposition sur les revenus personnels (jusqu’à 45 %).
Amortissement et déduction fiscale	Permet de pratiquer l’amortissement des biens immobiliers, ce qui réduit le bénéfice imposable. Amortissement sur 20 à 30 ans.	Ne permet pas de déduire les amortissements. Les bénéfices sont donc taxés sans prise en compte de la dépréciation des biens.
Charges déductibles	Large éventail de charges déductibles : frais de gestion, intérêts d'emprunt, amortissements, etc.	Charges déductibles, mais les règles sont plus strictes. Moins de flexibilité pour certains frais comme les travaux ou l’utilisation personnelle.
Cessions de parts sociales	Plus-value calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable des parts (incluant amortissements). Imposée à l’IS.	Plus-value calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur d'acquisition des parts. Imposée au niveau des associés avec l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %).

Optimisation fiscale : Comment réduire l’impôt sur les plus-values immobilières en SCI à l’IS

La SCI à l'IS offre plusieurs leviers pour optimiser l’impôt sur les plus-values immobilières, notamment via les amortissements, la déductibilité des charges et certaines exonérations fiscales.

Amortissements et déduction des charges

L’amortissement des biens immobiliers permet de réduire le bénéfice imposable, car le bien est amorti sur 20 à 30 ans, ce qui diminue la plus-value lors de la cession. De plus, une SCI à l'IS peut déduire des charges comme les frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux d'entretien, et frais de notaire, réduisant ainsi la base taxable et l’impôt sur les plus-values.

Exonérations fiscales

• Vente sous 15 000 € : les plus-values de cession inférieure à ce montant sont exonérées d’impôt.

• Bien occupé en résidence principale : certaines SCI peuvent bénéficier d’une exonération partielle.

• Cessions à des entités de logement social : exonération partielle ou totale de l’impôt sur les plus-values.

• Expropriation : exonération en cas d’expropriation d’un bien immobilier.

Stratégies pratiques

• la planification de la vente après plusieurs années d’amortissement permet de réduire la plus-value,

• l'optimisation des amortissements sur la durée de vie des biens permet de réduire le bénéfice taxable,

• le recours aux exonérations, surtout pour les cessions à des entités de logement social ou en cas d’expropriation.

Ces stratégies permettent de réduire significativement l’impôt sur les plus-values et d'optimiser la fiscalité d’une SCI à l’IS.

La déclaration de la plus-value immobilière en SCI

Élément	Description
Rôle du notaire	Le notaire calcule la plus-value, en déterminant : le prix de vente, le prix d'acquisition (frais d'acquisition et travaux) les amortissements (SCI à l'IS).
Calcul de la plus-value	La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, en prenant en compte les frais et les amortissements.
Réduction de la plus-value	Le notaire vérifie les éléments pour réduire la plus-value imposable : - frais de vente, - exonérations fiscales applicables (ex : logement social).
Préparation de la déclaration	Le notaire prépare la déclaration via : - le formulaire 2048-IMM (SCI à l'IR) - ou un autre formulaire spécifique (SCI à l'IS) Il devra la soumettre dans un délai de 30 jours.
Déclaration fiscale SCI à l'IS	La plus-value est intégrée dans les résultats de la SCI, qui paye l’impôt (25 % en 2024). Les associés déclarent les dividendes perçus dans leur déclaration de revenus.
Déclaration fiscale SCI à l'IR	La plus-value est reportée dans la déclaration de chaque associé, proportionnellement à leur quote-part.   Ils paient l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Taux d'imposition SCI à l'IR	La plus-value peut être soumise à un taux global de 36,2 % (prélèvements sociaux inclus), sauf exonération (ex : vente de résidence principale).
Conseils aux associés	Les associés doivent vérifier la déclaration de la plus-value avec un expert-comptable ou conseiller fiscal pour éviter les erreurs et les pénalités fiscales.

 

Stratégies et conseils pour optimiser la fiscalité des plus-values en SCI à l’IS

Pour optimiser la fiscalité des plus-values en SCI à l’IS, il faudra bien choisir le régime fiscal en fonction de l’activité et des objectifs de la société. Le recours à l'amortissement des biens immobiliers permet de réduire la base imposable. Cela permettra de diminuer l’impôt sur les plus-values.

Il sera également important de se tenir informé des réformes fiscales récentes, car des changements peuvent influencer la rentabilité des investissements immobiliers, en particuliers en termes de taxation des plus-values.

Les stratégies de déduction des charges et d'utilisation des exonérations fiscales doivent être soigneusement exploitées pour optimiser les avantages fiscaux à long terme.