Quel pourcentage prend une agence immobilière pour une location ?

Mettre en location un bien immobilier est une tâche parfois difficile qui nécessite plus de temps et de connaissances solides. Les caractéristiques du marché locatif de la ville, la constitution et la rédaction des différents documents afférents… sont autant de compétences que la gestion locative demande au propriétaire. Ainsi, déléguer ces missions à une agence immobilière est une solution à prendre sérieusement en compte. Solliciter les services d’un professionnel présente effectivement de nombreux avantages. Il vous garantit la livraison du logement facile et rapide au locataire, le respect des réglementations, des risques maîtrisés, etc. Cependant, qu’en est-il de ses honoraires ? Découvrez ici les renseignements complets autour du pourcentage que prend une agence immobilière pour gérer une location.

L’habilitation d’une agence immobilière

Avant tout, sachez que tout le monde ne peut pas prendre en charge la gestion locative d’un bien immobilier. Concrètement, une agence immobilière doit se doter d’un titre spécifique et réglementé afin de pouvoir exercer son métier. D’après la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové), seules les agences immobilières titulaires d’une carte professionnelle (la carte G) y sont autorisées. Le mandataire possédant les qualités requises, justifiant ses aptitudes professionnelles, peut jouir de ce dispositif. À ce titre, l’obtention d’une carte G implique une des 3 conditions suivantes, notamment l’agent doit disposer :

• d’un diplôme de niveau supérieur ou équivalent à un bac +3 en droit, en économie ou en commerce ;
• d’un diplôme de type baccalauréat ou équivalent en droit, économie ou commerce, avec une expérience professionnelle d’au moins trois ans à temps complet ;
• d’une expérience à temps complet dans l’intermédiation des biens immobiliers pendant 10 ans dans un emploi non cadré, 4 ans si l’emploi est cadre ou dans le secteur public.

En outre, détenir le titre d’agence immobilière de gestion locative exige une bonne moralité, précisément un casier judiciaire vierge. Aussi, chaque agent à l’obligation de :

• créer un compte séquestre, improductif d’intérêts, spécialisé à l’encaissement de fonds pour le compte des mandants du mandataire ;
• disposer d’une garantie budgétaire minimale de 110 000 euros et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Une fois ces conditions remplies, l’agent concerné peut déposer son dossier à la chambre de commerce et d’industrie de la zone d’exercice, avec un formulaire Cerfa 15 312 * 01. À noter qu’une carte G a une durée de validité de 3 ans (renouvelable).

Les droits et obligations 

La loi révise les compétences d’une agence immobilière, liée au propriétaire bailleur par un mandat de gestion locative qui entérine leurs accords. Ce contrat écrit (signé entre les deux parties, numéroté et inscrit au registre des mandats) comporte obligatoirement quelques informations pertinentes, à savoir :

• la raison ou la domination sociale de l’agence immobilière de gestion locative ;
• les services de la préfecture de délivrance de la carte G du mandataire ;
• la souscription du mandataire immobilier à une caisse de garantie financière ;
• la désignation du patrimoine immobilier objet de la gestion, avec le numéro de logement de copropriété et son adresse ;
• les missions que le propriétaire bailleur confie à l’agence immobilière ;
• les engagements du propriétaire en vue de la gestion locative de son actif immobilier ;
• le montant exact de la rémunération ou de la commission de l’agent, selon les plafonds prévus ;
• la durée du contrat de gestion locative entre le bailleur et le mandataire.

Par ailleurs, l’agence immobilière est tenue de respecter certaines règles dans la réalisation des annonces. Ces dernières mentionnent le montant du loyer et des charges, les moyens de récupération des charges et du dépôt de garantie, les honoraires de gestion, la nature de la location (location vide ou meublée), la surface du logement et la ville où il se trouve.

Les missions qui déterminent le pourcentage

Bien entendu, le calcul du pourcentage de la rémunération dû à une agence immobilière dépend des missions qui lui sont confiées.

Pour la mise en location

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, qu’il soit une location vide ou meublée, l’agence immobilière se charge des missions très importantes. Elles figurent préalablement dans le mandat que le propriétaire et le mandataire ont signé entre eux. Puisqu’il n’existe aucune obligation légale en la matière, la définition des tâches est donc libre, selon l’entente entre les deux parties signataires.

En effet, le calcul des honoraires d’un agent immobilier pour la gestion locative se fait généralement en tenant compte :

• du coût de l’établissement de l’état des lieux (à l’entrée et à la sortie du logement) ;

• des frais de la recherche de locataire solvable pour l’appartement inoccupé, la constitution de dossier et la rédaction du bail de location ;
• de la communication de l’avis d’échéance au locataire du logement ;
• de l’encaissement des loyers ;
• de l’envoi chaque mois d’un rapport de gérance au propriétaire bailleur ;
• de l’expédition chaque mois d’une quittance de loyer au locataire occupant le patrimoine immobilier ;
• de l’appel à la régularisation annuelle des charges de copropriété et taxe d’ordure ménagère ;
• du paiement des charges auprès du syndic des copropriétaires pour le compte du propriétaire ;
• de la gestion du paiement des loyers, comme la relance du locataire, l’activation de l’acte de caution solidaire et le suivi de dossier auprès de la GLI (Garantie des loyers impayés) ;
• du suivi des travaux d’entretien, de mise en conformité ou suite à un sinistre lié au logement ;
• de l’augmentation annuelle de loyer selon l’indice du bail d’habitation ;
• de la signature à la place du propriétaire bailleur de tout contrat de location du bien immobilier.

En outre, l’agence immobilière peut proposer des prestations hors mandat de gestion locative, dont le coût vient s’ajouter à la commission de la gestion courante. C’est le cas notamment pour la déclaration fiscale des revenus locatifs, les déplacements sur place, la signature du marché de travaux au-delà d’un montant maximum, etc.

Pour la mise en vente

Au terme de la location d’un bien immobilier, le propriétaire peut le vendre à un meilleur prix que celui de l’achat afin de se constituer une plus-value significative. Dans ce cadre, déléguer la vente du logement à une agence immobilière s’avère une excellente solution.

En effet, lors de la vente d’un appartement ou d’une maison, l’agent immobilier réalise l’estimation du prix avec plus de précision. Bien qu’il soit actuellement possible d’estimer un logement gratuitement en ligne, cette méthode reste souvent incomplète. Pour cause, les estimateurs en ligne procèdent à des démarches générales et globales pouvant ne pas se conformer aux critères réels du bien immobilier. De ce fait, il vaut mieux déléguer la tâche à un expert ! Par ailleurs, ses services sont cruciaux sur le suivi administratif et personnalisé, la rédaction et diffusion de l’annonce immobilière, la négociation du prix et la vérification du profil de l’acquéreur.

Les honoraires d’une agence immobilière

La loi ALUR encadre les honoraires d’une agence immobilière de gestion locative, dont le paiement se répartit entre le bailleur et les locataires. Toutefois, la commission concernant les locataires se restreint au coût des visites du bien, à la constitution et rédaction du contrat de bail, et à l’établissement de l’état des lieux.

Le plafonnement des honoraires selon la loi ALUR

En se basant sur les différentes prestations confiées à une agence immobilière, la loi ALUR en déduit un plafonnement de montant. Le calcul est fait en fonction de la surface du logement et de la zone géographique où il se trouve. Concrètement, la rémunération d’une agence est plafonnée à environ 7 % du loyer, soit :

• 12 €/m² si le bien se trouve dans une zone où le marché immobilier s’avère très tendu (Paris et ses 68 villes limitrophes) ;
• 10 €/m² si le bien se trouve dans une zone où le marché immobilier se révèle tendu (les 28 grandes agglomérations, comme Lyon, Bordeaux, Toulouse…) ;
• 8 €/m² si le bien se trouve dans une zone où le marché immobilier est non tendu (le reste du territoire de la France).

Quant à l’établissement de l’état des lieux, le coût est particulièrement plafonné à 3 € par mètre carré de la surface habitable, mise à la disposition du locataire.

Voici un tableau récapitulatif sur les plafonds du montant des honoraires d’une agence immobilière pour la location d’un logement

À noter que le paiement des honoraires d’un mandataire de gestion locative se fait après la signature du contrat de bail. Exceptionnellement, le prix de l’établissement de l’état des lieux est payable au moment des prestations.

Le pourcentage des honoraires d’une agence

Dans le cadre de la mise en location d’un logement, le pourcentage des honoraires d’une agence de gestion est calculé sur le loyer encaissé par le propriétaire. Tout en respectant les plafonds imposés par la loi ALUR, toutes les agences immobilières ont la liberté de fixer leurs tarifs. En général, la rémunération d’une agence immobilière pour une location représente entre 6 % et 10 % (hors taxes) du loyer annuel encaissé par le propriétaire bailleur. Approximativement, les honoraires de gestion d’une location sur une année correspondent donc à un mois de loyer.

Comme vous l’avez déjà remarqué plus haut, les services des agences immobilières sont d’une très grande importance tant pour la location que pour la vente. Pour le deuxième cas, comme pour le premier, leurs prestations seront facturées au vendeur ou à l’acheteur. Ici, la commission se déduit du prix de vente, avec un pourcentage compris entre 3 % et 10 % en général. Les tarifs peuvent se révéler lourds dans le budget du payeur. Pour pallier le problème, il existe une solution possible, précisément les frais fixes. Cette alternative concerne les agences immobilières en ligne qui proposent leurs services aux tarifs inchangés, peu importe la superficie du logement, ses caractéristiques et le délai de vente.