Revente appartement LMNP: les points essentiels à savoir

La revente appartement lmnp est souvent motivée par une situation professionnelle, personnelle ou par des problèmes financiers. Revendre un bien en LMNP nécessite quelques bonnes pratiques. En effet, la revente LMNP doit respecter certaines conditions administratives et fiscales. Lesquelles? Cet article vous détaille tout. 

Revente LMNP : quelles différences entre une résidence de service et un bien sans services ?

La revente appartement LMNP est regit par quelques conditions.  Vous devez différencier les deux types de bien immobilier meublés: les biens meublés sans résidences et les bien avec résidence. 

Les résidences de services sont destinés à des usages spécifiques. Elles concernent les EHPAD, les résidences pour étudiants et les résidences pour affaires. Ce sont surtout les exploitants professionnels qui les louent et qui assurent leurs gestions quotidiennement. Elles garantissent un revenu régulier, même s’il y a des vacances locatives. 

Les biens meublées classiques concernent les logements mis à disposition des particuliers. Ils sont plus flexibles, car vous pouvez gérer l’activité vous-même ou le confier à une société de gestion. Vous avez aussi la possibilité de choisir vous-même vos locataires. 

Quand faut-il revendre un appartement en LMNP ?

La revente appartement LMNP est une décision mûrement réfléchie. En général, l’investissement meublé en LMNP sert à générer du profit. Cependant, différentes raisons peuvent vous inciter à mettre en vente le bien meuble. Cela concerne par exemple le besoin de liquidité, un changement de vie ou l’investissement d’un autre projet immobilier. De plus, aucune loi ne limite le temps d’exercice de la location meublée. Malgré cela, vous serez sanctionné si vous cédez l’activité rapidement. Ainsi, vous pouvez donc procéder à la revente LMNP à tout moment, sauf pour les résidence de services. Celles-ci sont soumises à des conditions spécifiques.  En effet, les résidences de services sont régis par le dispositif Censi-Bouvard. Il faut respecter un délai minimum de 9 ans d’amortissement avant la revente. C’est la contrepartie des avantages fiscaux offerts par le dispositif. Si cet engagement n’est pas tenu, l'administration fiscale vous sanctionne par des pénalités, comme le remboursement de la réduction d'impôt. 

Revente LMNP : quelques points à connaître

Il y a quelques points essentiels que vous devez connaître avant de mettre en vente votre LMNP. 

Savoir estimer son bien

Vous êtes décidé à vendre votre location meublée? Avant la mise en vente, vous devez l’estimer pour profiter du meilleur prix possible. En déterminant le prix de vente approprié, vous profitez d’une belle plus-value, tout en réussissant à vendre le bien dans les meilleures conditions possibles.    

Pour cela, vous devez vous référer aux conditions du contrat qui régit le LMNP. L’acheteur pourra ensuite le poursuivre. Il y a aussi d’autres critères à considérer avant de déterminer le prix de vente du bien en LMNP, tel que:    

• L’emplacement de l’hébergement ;
• Le montant du loyer ;
• Les conditions de l’application du bail ;
• La durée du bail restant ;
• La qualité de la société de gestion.

Ces éléments vous permettent d'estimer au mieux le prix de la revente.  Les conditions de vente seront ainsi pour vous et pour l’acheteur.  

Calculer les avantages fiscaux

Il est aussi important de savoir calculer vos avantages fiscaux. 

Demander l’aide d’un professionnel

Les calculs des avantages fiscaux en cas de revente LMNP est assez complexe. Pour réduire les erreurs, il est crucial de faire appel à un expert en LMNP pour vous accompagner.  Son intervention vous fait également gagner du temps dans les calculs.  Il s’assurera que tous les avantages fiscaux qui vous sont dûs sont bien applicables. Selon votre profil, l’expert-comptable peut même vous prodiguer quelques conseils utiles sur la meilleure stratégie de vente de votre LMNP.  Il peut vous aider dans la planification de la vente pour profiter des meilleurs prix du marché. 

Le bail commercial

Le bail commercial s’applique quand vous confiez la gestion de votre bien à un gestionnaire. Ce contrat sert ainsi se bail commercial LMNP, impliquant la déclaration de vos revenus comme des Bénéfices industriels et commerciaux. Le bail commercial est très fréquent en cas de location meublée résidence de service. Ce document vous permet ainsi de  percevoir des loyers réguliers pendant 12 ans, même si le taux d’occupation reste faible. 

La plus-value

La revente LMNP contient quelques spécificités qu’il vous faut connaître. Ces éléments vous évitent de commettre des erreurs durant la transaction immobilière. 

Sachez que la plus-value que vous pourrez obtenir à la revente d’un appartement est régie par quelques règles fiscales. Tout d’abord, vous devez comprendre que la plus-value concerne la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier. Son calcul inclut également les frais qui s’appliquent lors de l’achat ainsi que les travaux réalisés. Pour la location meublée, le calcul de la plus-value intègre aussi les amortissements qui sont appliquée durant la location. L’amortissement a en effet un impact sur le calcul de la valeur de la plus-value. 

De plus, celle-ci est aussi soumise à l’impôt sur le revenu de 19% et au prélèvements sociaux. Des abattements s’appliquent ensuite sur ces deux éléments.  Ceux-ci dépendent surtout de la durée d’utilisation, mais ils commencent à partir de la sixième année de detention du bien.

En d’autres termes, dans le cas d’une revente,  la plus-value suit les règles fiscales des plus-values classiques. Elle est aussi soumise aux conditions spécifiques de la LMNP. Cela concerne entre autres l’amortissement qui s’applique sur le bien. Les prélèvements sociaux et l’impôt seront plus important si le bien a été amortie. 

Vous devez aussi comprendre que vous ne payez d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention du bien. Vous ne payez pas de prélèvements sociaux au bous de 30 ans. 

En d’autres termes, si vous revendez votre bien en LMNP au bout de 5 ans, la plus-value sera soumise à un abattement. Vous en serez totalement exonéré après 22 ans. 

Revente  appartement LMNP : la TVA

Ill est tout à fait légitime de se demander si la TVA s’applique sur la revente d’un appartement en LMNP. Quand vous achetez le bien en vue d’une location meublée, une TVA a pu être greffée sur le prix d’achat du bien.  C’est particulièrement le cas si vous achetez un LMNP neuf ou un bien en état futur achèvement. Si l’achat est soumis à la TVA récupérable, vous pouvez les récupérer avec le dispositif LMNP ou sous le statut de loueur meublé professionnel. La location ne doit pas se faire à titre privé. 

En ce qui concerne la revente d’un appartement lmnp, l’application de la TVA dépend de plusieurs facteurs. L'application de la TVA n’est pas systématique.

Pour la revente d’un bien neuf ou assimilé neuf

• Pour une revente dans les 5 ans, la TVA s’applique aussi sur le prix de vente du bien immobilier. Si vous l’avez déjà récupéré, vous devez la verser à l'administration fiscale et aussi l’injecter dans le prix de vente du bien. 
• Pour une revente après 5 ans, aucune TVA ne s’applique sur le prix de vente du bien, sauf si votre statut lmnp contient des clauses spécifiques. L'exonération ne s’applique pas si la vente se déroule dans les Zones Franches Urbaines (ZFU).

La revente d'un bien ancien

Le prix de la revente d’un LMNP ancien n’est soumis à aucune TVA. La transaction est en effet soumise à des droits d'enregistrement et non à la TVA. Il s’agit en effet d’une transaction immobilière classique. Les conditions spécifiques de la LMNP ne s'appliquent pas. Cependant, il y a une exception à cette règle. Si vous avez réalisé des gros travaux de transformation ou de rénovation dans le bien, des TVA peuvent s'appliquer sur la revente du bien. Les travaux peuvent en effet être assujettis à la TVA.

Quelles sont les démarches administratives pour revendre un bien en LMNP ?

Vous êtes décidé à revendre votre appartement LMNP? Sachez que pour cela, vous devez respecter certaines démarches administratives. Celles-ci sont indispensables pour que la transaction s’effectue dans les règles. 

La sortie du statut LMNP

Si vous envisagez de vendre un bien sous le régime LMNP, vous devrez cesser l’activité. Il y a pour cela, plusieurs formalités administratives à respecter. Vous devez en premier lieu déclarer la cessation de l’activité 30 jours avant la fin de l’activité sur l’INPI (institut national de la propriété industrielle). Vous n’êtes plus contraint de compléter le formulaire P2P4i. Cette déclaration en ligne désactive ensuite votre numéro SIRET. 

En ce qui concerne le plan fiscal, les démarches dépendent du régime fiscal choisi. Pour le régime micro-bic, vous devez faire la déclaration sur le formulaire 2042-C PRO.  Si vous êtes sous le régime LMNP réel, vous devez créer une liasse fiscale, constitué du formulaire CERFA 2031 et ses annexes. Vous devez la déposer au plus tard 60 jours après la fin de l'activité. 

En cessant l’activité, vous devez payer l’impôt sur le BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et le CET (contribution économique territoriale).  La cessation demande également la cloture de la comptabilité et l’etablissement d’un bilan de cessation d’activité. 

La résiliation du bail en cas de vente

Deux options s’offrent à vous au moment de la revente appartement LMNP. 

• Vous pouvez résilier le contrat de bail et effectuer une vente libre. Dans ce cas, vous devez indiquer a votre locataire de votre décision a l’aide d’une lettre recommandée avec accusée de réception. Vous devez accorder un délai de préavis au locataire. 
• Vous pouvez vendre la LMNP avec le locataire et assurer à l’acheteur la continuité de l’activité. 

La déclaration des plus-values du loueur meublé

Pour profiter des meilleurs tarifs, vous devez déclarer vos plus-value. Vous pouvez le faire par le formulaire 2048-IMM-SD. Vous devez y notifier le montant de l'impôt et celui de la plus-value. Il vous faut ensuite notifizr la plus-valur nette que vous avez réalisée sur l’imprime 2042-C pout la déclaration de revenus complémentaires. 

Revente appartement LMNP: les astuces pour optimiser la vente

En effectuant la revente LMNP dans la règle, la transaction peut vous être bénéfique. Voici quelques astuces pour revendre votre LMNP correctement..

Trouver le bon professionnel pour vous accompagner 

Les procédures sont differentes pour la revent d’un appartement LMNP classique et pour la revente d’une résidence de service. Il est de ce fait crucial de contacter un professionnel de la vente pour vous aider. Si vous disposez d’une location meublee clasique, vous pouvez confier la revente à une agence immobilière. Par contre, si vous mettez en vente un appartement dans une residence de service, vous devez contacter une société specialisée pour le faire.  Vous pouvez aussi céder le bien au gestionnaire si l’activité l’intéresse.

Vendre au bon moment

Pour en tirer le meilleur tarif de la revente, vous devez le faire au bon moment. De ce fait, prenez le temps de vous renseigner sur l’état du marché immobilier locatif dans votre région. Malgré une forte demande dans le secteur, le marché n’est pas constante.  Vous devez cibler le bon moment pour profiter des bons prix.

Faire une bonne estimation du bien 

Si vous souhaitez réaliser un profit avec la revente LMNP, vois devez estimer votre bien à sa juste valeur. Contactez un professionnel  pour vous accompagner dans cette procédure. Vous pouvez utiliser la rentabilité du bien LMNP comme argument de vente et justifier le prix.

Valoriser le bien 

Prenez le temps de rafrîchir le bien LMNP avant sa mise en vente. Cela captive plus l’attention des acquéreurs. Au cours de l’activité, sachez que le bien subit des usures. Quelques travaux de repararion et d’entretien permet de donner un coup de jeune à la LMNP, surtout si vous l’avez exploité pendant plusieurs années. Vous n’avee pas besoin de réaliser de gros travaux de rénovation. Il suffit juste de le donner un peu d’eclat. 

Respecter le bail de location

Pour optimiser la vente, evitez la rupture du bail avec le gestionnaire. Cela peut avoir des impactes la revente. Ne cedez pas non plus le bien avant la fin du bail, car cela peut dissuader l’acquéreur de finaliser la transaction. Le meilleur moment pour revendre votre appartement en LMNP, c’est vers le début ou au milieu du bail commercial. 

Ainsi, pour garantir la revente appartement LMNP,  voici les points essentiels à retenir: 

• estimez correctement votre bien pour la revente;
• prenez en compte les impôts et les prélèvements sociaux pour avoir la meilleure plus-value;
• rafraichissez le bien avec quelques travaux de réparation pour attirer les acquéreurs;
• contactez un professionnel pour vous accompagner.