SCI LMNP : une SCI peut-elle faire du LMNP ?

SCI LMNP, ça vous parle ? Si vous cherchez à investir dans l’immobilier tout en optimisant votre fiscalité, cette question mérite qu’on s’y attarde. En France, plus de 60% des investissements locatifs se font en meublé. Ce choix est prisé pour ses avantages fiscaux et la souplesse de sa gestion. Mais peut-on combiner ce régime avec une SCI ?

La location meublée sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est souvent plébiscitée pour ses allègements d’impôt et sa fiscalité avantageuse. De l’autre côté, la SCI (Société Civile Immobilière) séduit par sa capacité à simplifier la transmission d’un patrimoine et à structurer un investissement en famille ou entre associés. Le hic ? Ces deux statuts ne sont pas toujours compatibles… ou du moins, pas sans certaines conditions.

Faut-il choisir entre une SCI et le régime LMNP ? Peut-on vraiment conjuguer ces deux solutions pour booster ses revenus locatifs ? Décryptons ensemble cette subtilité de l’imposition et les stratégies des sociétés qui réussissent à tirer profit de cette activité locative.

Tout comprendre sur la SCI et le LMNP et leur intérêt en immobilier

L’investissement immobilier est l’un des meilleurs moyens de générer des revenus complémentaires. Parmi les solutions qui existent, la SCI et le LMNP sont deux structures souvent envisagées.

La SCI, votre alliée pour une gestion immobilière optimisée

La SCI est une structure juridique conçue pour faciliter la gestion et la transmission de biens immobiliers. Imaginez une société où plusieurs personnes mettent en commun leurs ressources pour acquérir et gérer un bien immobilier. C'est précisément le rôle de la SCI.

Les avantages clés de la SCI

Opter pour une SCI présente plusieurs avantages, dont :

• Faciliter la gestion d’un bien à plusieurs, avec des règles définies dans les statuts ;

• Optimiser la transmission du patrimoine en répartissant les parts entre héritiers ;

• Éviter l’indivision, qui peut être source de conflits entre héritiers ou associés ;

• Gérer plus efficacement les impôts liés à la location.

 

Les différents types de SCI et leur régime fiscal

La SCI est avant tout une structure destinée aux locations nues. Lorsqu'une SCI réalise de la location meublée, cela est considéré comme une activité commerciale, ce qui implique un régime d'imposition différent. Il existe deux grandes catégories de SCI, avec des impacts fiscaux différents : la SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) et la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, les recettes de la société sont imposées directement entre les associés selon leur quote-part de détention. Si votre SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, dans ce cas, c’est la SCI qui paie l’impôt sur ses revenus locatifs et ses produits imposables. Les associés, eux, sont imposés uniquement sur les dividendes qu’ils perçoivent. Ce régime peut être intéressant si vous souhaitez amortir votre bien.

Le LMNP, un statut fiscal avantageux pour la location meublée

Le LMNP est un statut qui permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Il est accessible aux particuliers qui ne dépassent pas un certain seuil de revenus locatifs défini comme suit :

• Recettes annuelles inférieures à 23 000 euros : vos loyers annuels tirés de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 euros ;

• Recettes inférieures aux autres revenus d'activité : vos loyers annuels de la location meublée doivent être inférieurs à vos autres revenus d'activité soumis à l'impôt sur le revenu (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux…).

 

Si l'une de ces deux conditions est remplie, vous pouvez profiter du statut LMNP. Sinon, vous basculerez dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

L'intérêt de combiner SCI et LMNP en immobilier

La combinaison de la SCI et du LMNP peut offrir des avantages considérables pour votre investissement immobilier. Ils peuvent inclure :

• L’optimisation fiscale : la SCI permet de mutualiser les revenus et les charges entre les associés, le LMNP offre des avantages fiscaux sur la location meublée ;

• Gestion patrimoniale : la SCI facilite la gestion et la transmission des biens, le LMNP génère des revenus locatifs optimisés ;

• Flexibilité : la SCI offre une grande flexibilité dans la gestion des biens et la répartition des revenus, tandis que le LMNP permet de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel.

 

Les statuts de la SCI doivent être très bien rédigés, pour que l'activité de location meublée ne soit pas requalifiée d'activité commerciale, car dans ce cas, la SCI basculerait à l'impôt sur les sociétés. En combinant ces deux outils, vous pouvez créer une stratégie d'investissement immobilier performante et adaptée à vos objectifs.

Les différences majeures entre SCI et LMNP

Critère	SCI	LMNP
Finalité	Gestion et transmission d’un bien	Génération de revenus locatifs
Type de location	Généralement location nue (non meublée)	Dédiée à la location meublée
Imposition	IR ou IS (selon option)	Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Régime fiscal	SCI à l’IR : les associés déclarent les revenus SCI à l’IS : la société paie l’impôt	Micro-BIC (forfait 50%) ou réel (déduction des charges et amortissements)

 

Les solutions pour faire du LMNP avec une SCI

La SCI classique ne peut pas exercer une activité commerciale comme la location meublée en principe. Or, le statut de LMNP repose sur une activité de location considérée comme commerciale. C’est là que le problème se pose : une SCI soumise à l’IR ne peut pas bénéficier du régime LMNP, car cela transformerait sa nature civile en une société commerciale.

La première solution consiste donc à opter pour une SCI soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Dans ce cas, la société peut légalement exercer une activité de location meublée sans risquer de perdre son statut. L’avantage, c’est que vous pouvez amortir le bien et optimiser vos impôts.

Créer une structure hybride avec une société commerciale

Une autre alternative consiste à créer une SCI qui détient le bien immobilier, puis à signer un bail commercial avec une seconde société, comme une SARL de famille ou une SAS. Cette deuxième société se charge d’exploiter le bien en location meublée, ce qui lui permet de profiter du régime LMNP.

Dans ce schéma, la SCI perçoit un loyer de la société commerciale, ce qui lui permet de conserver son statut de société civile. Pendant ce temps, la société commerciale applique les règles du LMNP, amortit le bien et optimise la gestion des revenus locatifs. L’avantage ici, c’est que vous combinez la souplesse de la SCI avec les avantages de taxation du régime LMNP. En revanche, ce montage nécessite une bonne gestion, car il implique deux structures juridiques distinctes.

Passer par l’indivision plutôt que par une SCI

Si vous souhaitez absolument bénéficier du statut de LMNP, mais que vous envisagez d’acheter un bien à plusieurs, il peut être plus simple d’opter pour une indivision plutôt que pour une SCI. En indivision, chaque propriétaire détient une part du bien et peut déclarer sa propre part des revenus locatifs sous le régime LMNP. Vous évitez ainsi la contrainte d’une SCI soumise à l’IS et profitez d’une imposition plus avantageuse.

Cependant, l’indivision présente aussi des inconvénients : elle peut être difficile à gérer sur le long terme, notamment en cas de désaccord entre les propriétaires. De plus, en cas de vente du bien, tous les indivisaires doivent être d’accord, ce qui peut compliquer les décisions d’investissement.

Choisir la location nue avec la SCI et investir en LMNP en parallèle

Si vous souhaitez profiter des avantages de la SCI tout en bénéficiant du régime LMNP, une autre stratégie consiste à diversifier votre portefeuille immobilier. Plutôt que d’essayer d’intégrer du meublé dans votre SCI, vous pouvez utiliser cette société uniquement pour de la location nue et, en parallèle, acheter un bien en direct sous le statut LMNP. Cette solution permet de profiter des avantages de taxation de la SCI pour la gestion de certains biens tout en tirant parti du régime LMNP sur d’autres investissements.

Faire évoluer votre SCI en fonction de vos objectifs

Il n’existe pas de solution unique pour concilier SCI et LMNP, mais plusieurs options permettent d’adapter votre investissement en fonction de vos priorités. Si votre objectif est avant tout de structurer votre portefeuille immobilier et de faciliter la gestion de vos biens en famille, une SCI classique avec de la location nue reste une option simple et efficace. Si vous recherchez une rentabilité optimisée grâce à la location meublée, une SCI à l’IS ou une structure hybride avec une société commerciale peuvent être des alternatives intéressantes.

SCI LMNP et gestion des biens immobiliers : les bonnes pratiques

Associer une SCI et le statut de LMNP dans la gestion de vos biens immobiliers nécessite une organisation rigoureuse. Que vous soyez un investisseur expérimenté ou débutant, certaines stratégies permettent d’optimiser la gestion et la rentabilité de votre société. Voici les bonnes pratiques à adopter.

Mettre en place une comptabilité rigoureuse

Une SCI implique une gestion comptable spécifique, surtout si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. Il est essentiel de bien suivre :

• Les revenus locatifs perçus par la société ;

• Les dépenses engagées pour l’entretien du bien ;

• Les amortissements éventuels (si la SCI est à l’IS) ;

• Les déclarations fiscales annuelles.

 

Si la SCI détient des biens en location meublée, la tenue d’une comptabilité précise devient encore plus cruciale. Faire appel à un expert-comptable peut être un excellent moyen d’optimiser la gestion et de respecter les obligations fiscales.

Optimiser la gestion locative pour éviter les vacances

Pour assurer la rentabilité de votre SCI LMNP, il est conseillé de bien gérer la location de vos biens. Cela passe par :

• Une annonce attrayante et bien rédigée ;

• Une diffusion sur plusieurs plateformes (Airbnb ou agences spécialisées) ;

• Un suivi régulier des demandes de locataires ;

• Une réactivité face aux questions et aux besoins des locataires.

 

Vous pouvez gérer cette partie vous-même ou déléguer à une société spécialisée dans la gestion locative. Un bon taux d’occupation garantit une bonne rentabilité et réduit le risque de perte de revenus.

Bien choisir le régime fiscal pour optimiser l’imposition

Le choix du régime fiscal détermine la performance de votre SCI et de vos biens en LMNP. Voici les options possibles :

• SCI à l’IR : les revenus locatifs sont imposés directement aux associés selon leur quote-part. Ce régime est simple, mais la taxation peut être élevée ;

• SCI à l’IS : la société est imposée sur ses bénéfices, et les associés paient ensuite des impôts sur les dividendes ;

• Régime réel en LMNP : si le bien est exploité en location meublée, ce régime permet de déduire de nombreuses charges et d’amortir le bien, réduisant ainsi la base taxable.

Il est recommandé d’étudier ces options avec un fiscaliste pour choisir la solution la plus avantageuse selon votre situation.

Anticiper les frais de gestion et d’entretien des biens

Les biens immobiliers en location nécessitent un entretien régulier pour préserver leur valeur et attirer les locataires. Les bonnes pratiques incluent :

• La mise en place d’un budget annuel pour l’entretien et les réparations ;

• Une anticipation des éventuels travaux à prévoir (toiture, chauffage, etc.) ;

• Une sélection rigoureuse des prestataires pour éviter les mauvaises surprises ;

• Un suivi attentif de l’état du logement après chaque locataire.

 

Sécuriser les relations entre associés et formaliser les décisions

Lorsque vous investissez à plusieurs dans une SCI, il est essentiel de bien organiser la gestion de la société et des décisions importantes. Pour cela :

• Rédigez des statuts clairs dès la création de la SCI ;

• Définissez précisément les droits et obligations de chaque associé ;

• Anticipez les conditions de sortie d’un associé pour éviter les conflits ;

• Organisez des assemblées générales régulières pour prendre les décisions importantes.

 

Une SCI bien structurée permet d’éviter les tensions et d’assurer une gestion fluide des revenus locatifs et des investissements futurs.

SCI LMNP : passez à l'action et optimisez votre patrimoine dès maintenant

La combinaison SCI LMNP offre un potentiel d'optimisation fiscale et de gestion patrimoniale non négligeable. Cependant, elle exige une compréhension approfondie des règles et une gestion rigoureuse. Le choix entre SCI à l'IR, à l'IS, ou une structure hybride dépend de vos objectifs et de votre situation.

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