Investissement dans une petite surface à Toulouse

Pourquoi investir dans une petite surface à Toulouse ?

L’investissement dans un petit appartement toulousain s’avère très avantageux, en termes de rentabilité et de fiscalité. Par ailleurs, la majorité de la demande locative à Toulouse s’oriente vers les studios et les appartements de deux-pièces.

Une cible de locataires idéale

Toulouse est une des villes les plus peuplées de France. Elle compte plus de 500 000 habitants. Ils sont en majorité des étudiants et des jeunes actifs. Elle dispose aussi de plusieurs universités et grandes écoles, comme l’université Toulouse I-Capitole, l’université Toulouse Jean-Jaurès ou encore l'école de commerce Toulouse Business School.

La commune accueille ainsi plus de 110 000 étudiants qui sont surtout locataires de leurs logements. C'est une grande opportunité pour les investisseurs immobiliers.

Toulouse a été classée première au palmarès 2018 des villes de France où il fait bon vivre, grâce à son bassin d’emplois privilégié. La grande industrie européenne de l’aéronautique et du spatial qui se trouve dans le secteur entraîne une augmentation des offres d’emploi.

Aussi, la ville rose abrite plusieurs monuments et espaces verts très prisés. De nombreux touristes, français comme étrangers, s'y rendent ainsi chaque année.

Les locataires potentiels de la métropole toulousaine sont des étudiants, des jeunes actifs et des touristes, en quête de logements abordables. Trouver des occupants pour votre bien immobilier à Toulouse ne sera donc pas très difficile.

Bénéficier d’un prix immobilier plus abordable qu’ailleurs

Investir avec un petit budget dans un quartier toulousain est tout à fait réalisable. En particulier lorsqu’il s’agit d’un studio ou d’un appartement deux pièces. Toulouse présente des prix immobiliers plus abordables que d'autres villes françaises de son envergure.

Vous pourrez facilement financer votre projet en optant pour les appartements de petite surface. D'un autre côté, obtenir un crédit immobilier pour investir dans la métropole n'est pas difficile.

Dans le cadre de l’achat d’un studio à Toulouse, le prix moyen au mètre carré est compris entre 2 356 € et 4 955 €, selon que le logement soit ancien ou neuf.

Le prix est compris dans une fourchette de 3 909 euros à 5 153 euros par mètre carré, pour les appartements de deux-pièces. Plus la surface est petite, plus le prix au mètre carré est élevé. Un deux pièces reste toutefois plus abordable qu'un trois pièces et plus.

Un rendement locatif très avantageux

Toulouse compte parmi les meilleures villes dans lesquelles investir, en particulier dans les biens immobiliers de petites surfaces. Les studios et les appartements de deux-pièces présentent un rendement locatif très intéressant, en termes de rentabilité. Ils génèrent chaque année à leur propriétaire un taux de rentabilité pouvant dépasser les 5 %.

Cela est dû au fait que le montant du loyer ne cesse d’évoluer avec la hausse sur le marché locatif toulousain. Le loyer au mètre carré d’un studio à Toulouse peut grimper jusqu’à 21 euros. Celui des appartements de deux-pièces est estimé à 15 euros quand celui des trois-pièces est de seulement 12 euros.

Par ailleurs, pour tout projet d'investissement immobilier locatif, vous devrez aussi envisager la revente de votre bien. Dans cette optique, les logements de petites surfaces sont de mise. La demande locative est forte pour ce type d'appartement à Toulouse. Ainsi, vous pourrez obtenir une plus-value considérable à la revente.

Comment investir dans un appartement de petite surface à Toulouse ?

Avant d’investir dans un petit appartement toulousain, quelques paramètres sont à prendre en compte, notamment le quartier dans lequel investir.

Bien choisir son quartier à Toulouse

Choisir un quartier où investir à Toulouse est une étape importante. Voici les quartiers à cibler pour démarrer votre projet d’investissement dans une petite surface à Toulouse.

Le quartier Rangueil

Vous êtes à la recherche d’un quartier animé et dynamique où investir à Toulouse ? Rangueil figure parmi les plus séduisants de la ville rose. Il présente des atouts majeurs pour un projet d’investissement locatif. En particulier pour la mise en location d'un studio ou d'un appartement deux-pièces. Les étudiants et jeunes actifs représentent les locataires cibles.

Le quartier compte de nombreux commerces de proximité, des infrastructures de qualité, des monuments historiques et de nombreux espaces verts. Il accueille l’université Paul-Sabatier de Toulouse. L’industrie Toulouse-Aerospace se situe aussi à quelques minutes du quartier Rangueil. Aussi, ce dernier est bien desservi par la ligne B du métro toulousain et par plus d'une dizaine de lignes de bus.

Rangueil affiche un taux de rendement locatif très intéressant pour un investissement dans une petite surface. Investir dans une petite surface dans ce quartier vous permettra de décrocher une rentabilité locative comprise entre 4 % et 7 %.

L’hypercentre toulousain

L’hypercentre toulousain constitue un emplacement de choix pour investir dans le locatif, avec un cadre de vie agréable aux ambiances chaleureuses. Le quartier du Capitole est idéal si vous souhaitez investir dans le centre-ville. Outre l’université Toulouse I-Capitole, le secteur renferme un grand nombre de lieux remarquables qui en font l’un des endroits les plus fréquentés de la ville rose. Il en est de même pour les quartiers de Saint-Aubin et de Saint-Georges.

Investir dans le centre-ville toulousain nécessite un budget plus conséquent par rapport au quartier Rangueil. Les loyers perçus annuellement y sont néanmoins très attractifs, en particulier pour la mise en location d’un logement de petite surface. Sachez que le taux de rendement locatif pour un studio ou un appartement deux-pièces dans l’hypercentre de Toulouse peut être compris entre 4 % et 6 %.

Par ailleurs, les quartiers Saint-Cyprien, Saint-Michel, Saint-Sernin et Jolimont restent aussi à découvrir si vous envisagez d’investir dans une petite surface à Toulouse.

Les dispositifs fiscaux avantageux pour investir à Toulouse

Toulouse est une ville prisée pour sa qualité de vie et son bassin d’emplois. Les investisseurs ont accès à des dispositifs fiscaux attractifs. Ils contribuent à optimiser la rentabilité et à alléger la pression fiscale sur les revenus locatifs.

Le dispositif Pinel : réduction d’impôt et engagement locatif

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 17,5 % du montant de l’investissement, sous certaines conditions. Pour en profiter, l’investisseur doit :

Acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA)

Il doit être situé en zone éligible (Toulouse est classée en zone B1, éligible au dispositif).

S’engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans

Il aura droit à des réductions d’impôt respectives de 10,5 %, 15 % et 17,5 %.

Respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Ils favorisent l’accès au logement des ménages modestes.

Le statut LMNP : une fiscalité allégée pour la location meublée

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est très prisé des investisseurs à la recherche de revenus complémentaires peu fiscalisés. Ce régime est applicable aux locations meublées. Il offre deux options fiscales attractives :

Le régime micro-BIC 

Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives si les revenus annuels sont inférieurs à 77 700 €. Il est simple à mettre en place et est idéal pour les petits investisseurs.

Le régime réel simplifié

Il est plus avantageux pour ceux qui ont des charges importantes. Il sera possible de déduire les frais réels (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, frais de gestion, etc.). Ce régime permet aussi d’amortir le bien immobilier, le mobilier et les travaux sur plusieurs années. L’imposition pourra être réduite.

La location meublée à Toulouse séduit surtout les étudiants et les jeunes actifs. Cela garantit une rotation locative rapide et des loyers supérieurs à ceux d’une location vide.

Le régime réel simplifié nécessite une comptabilité précise, mais les économies fiscales peuvent être substantielles. Ce qui n'est pas le cas du régime micro-BIC. Les charges déductibles comprennent notamment :

• les intérêts d’emprunt liés au financement du bien,

• les travaux d’entretien et de rénovation (hors travaux de construction ou d’agrandissement),

• la taxe foncière et les assurances (PNO, loyers impayés, etc.),

• les frais de gestion locative et de syndic.

Un investisseur à Toulouse peut réduire son revenu imposable grâce à ce régime. C'est un avantage car les prix d’achat sont encore attractifs par rapport à d’autres grandes métropoles.

La colocation : Une stratégie pour booster la rentabilité

La colocation représente une solution efficace pour optimiser les revenus locatifs, avec la forte demande étudiante et le coût de la vie en hausse. Elle permet d'augmenter le loyer global par rapport à une location classique.

Un appartement de 80 m² loué à l’unité rapportera moins que le même bien loué à trois colocataires.

La colocation peut aussi réduire le risque de vacance locative car la rotation est fréquente. Elle permet par ailleurs de bénéficier d'un abattement de 50% (micro-BIC) ou des déductions du régime réel, si elle est combinée au statut LMNP.

Les quartiers proches des universités (Rangueil, Capitole, Saint-Michel) sont les plus recherchés par les colocataires à Toulouse. Les rendements y sont attractifs et peuvent dépasser 6 % brut.

Les tendances du marché immobilier à Toulouse en 2025

Le marché immobilier toulousain reste dynamique et résilient en 2025. Il bénéficie d'une forte attractivité démographique et économique. Le secteur reste ainsi propice aux investissements locatifs et à l’achat résidentiel. Plusieurs facteurs contribuent à cette vitalité : la croissance de la population, la pression sur l’offre locative ainsi que l'évolution modérée mais constante des prix de l’immobilier.

Une population en constante augmentation

Toulouse bénéficie d’une croissance démographique stable, avec plus de 6 000 nouveaux habitants chaque année. Cette attractivité repose sur plusieurs facteurs :

Un bassin d’emploi dynamique 

Des acteurs majeurs de l’aéronautique, du spatial (Airbus, CNES) et des nouvelles technologies se trouvent à Toulouse. Ils attirent de nombreux jeunes actifs qualifiés.

Une forte population étudiante

Plus de 120 000 étudiants sont répartis sur plusieurs universités et grandes écoles. La demande en logements reste ainsi élevée, en particulier pour les petites surfaces.

Un cadre de vie attractif

La Ville Rose est proche des Pyrénées, de la Méditerranée, et bénéficie d'un climat ensoleillé. Elle séduit ainsi les familles en quête d’un environnement agréable et de services de qualité.

Une offre locative sous tension face à la demande

L’offre locative peine à suivre alors que la demande locative ne faiblit pas. Cette tension se manifeste surtout sur certains segments du marché :

Les studios et appartements T2 sont les plus recherchés

Cette demande soutenue assure des taux d’occupation élevés par les étuidants et les jeunes actifs. Elle réduit le risque de vacance locative.

La colocation est de plus en plus prisée

Les quartiers proches des campus (Rangueil, Saint-Michel, Capitole) sont les plus recherchés. C'est ce qui explique la raréfaction des petites surfaces.

Les quartiers prisés comme Compans-Caffarelli, Saint-Cyprien et Carmes affichent des taux d’occupation dépassant 95 %. Certains investisseurs préfèrent ainsi des secteurs en développement comme Borderouge ou Montaudran.

Cette pression sur l’offre locative engendre une légère augmentation des loyers. Surtout sur les logements meublés et bien situés. La rentabilité des investissements locatifs pourra ainsi augmenter.

Une augmentation modérée des prix, gage de stabilité

Toulouse affiche une progression mesurée de ses prix immobiliers. Contrairement à d’autres métropoles françaises comme Paris ou Lyon dans lesquelles les prix stagnent ou baissent légèrement. Le prix moyen au m² connaît une hausse de l’ordre de 3 à 5 % par an en 2025. Cette évolution reste raisonnable et évite toute surchauffe du marché.

Prix moyen des appartements

Il se situe aux environs de 3 200 €/m² dans l’ancien et 3 800 €/m² dans le neuf, avec des pics dans l’hypercentre et les quartiers prisés.

Prix des maisons

La moyenne est autour de 4 000 €/m². Les maisons sont plus accessible que dans d’autres grandes villes. Elles intéressent les familles et les primo-accédants.

Potentiel de plus-value

Cette augmentation modérée assure aux investisseurs une valorisation progressive de leur bien, sans risque de bulle spéculative.

Les projets d’infrastructures participent à la valorisation de certains secteurs. C'est le cas de la future ligne C du métro prévue pour 2028 ou le réaménagement de la gare Matabiau. Cela incite les acheteurs à se positionner dès aujourd’hui pour profiter de ces plus-values futures.

Les secteurs les plus prometteurs en 2025

Certaines zones de Toulouse se démarquent par leur potentiel d’appréciation et leur demande locative soutenue :

Montaudran

C'est un quartier en plein essor grâce au projet Toulouse Aerospace. Il séduit des cadres du secteur aéronautique.

Borderouge

Il est apprécié pour ses prix attractifs et ses équipements récents. Il est idéal pour les familles et investisseurs à la recherche de rendements locatifs élevés.

Saint-Cyprien et Carmes

Ils sont très prisés pour leur proximité avec le centre-ville et leurs commodités, mais avec des prix plus élevés.

La Cartoucherie

C'est un nouveau quartier écoresponsable. Il comprend des espaces verts et des logements modernes. Ils sont de plus en plus recherché par les jeunes actifs.

Investir dans les biens anciens à Toulouse

Les biens immobiliers anciens restent la meilleure option si vous souhaitez investir sur le marché locatif toulousain, de par leurs emplacements et leurs prix d'achat. C'est notamment le cas si votre projet se concentre sur des studios ou des appartements deux-pièces proches des universités.

Contrairement aux biens neufs, les logements anciens se trouvent le plus souvent à proximité de toutes les commodités. Vous pourrez aussi facilement financer les travaux de rénovation de votre studio ou appartement T2 grâce à un prêt immobilier.