Soumettre une SCI à la TVA : dans quels cas et pourquoi est-ce avantageux ?

La TVA sur une SCI est un avantage pour les investisseurs qui doivent réaliser des rénovations importantes. Ils pourront alors la récupérer sur les coûts engagés. Bonne nouvelle pour les investisseurs qui envisagent de gros travaux : dans certains cas, la TVA peut devenir votre alliée. Certaines SCI ont la possibilité de récupérer la TVA sur les dépenses engagées — un vrai coup de pouce quand on parle rénovation à cinq chiffres.

Une SCI (Société Civile Immobilière), c’est une structure juridique qui permet à plusieurs associés de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. C’est souple, pratique et cela offre une fiscalité modulable : la plupart du temps rattachée à l’impôt sur le revenu… mais dans certains cas, on peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Et là, les choses deviennent intéressantes.

Notamment si votre SCI mène une activité à caractère commercial : location meublée, gestion de biens type hôtellerie, ou autre. Dans ce cas, vous êtes probablement concerné par la TVA. Et si vous y êtes assujetti, vous pouvez en récupérer une partie — sur des travaux, des équipements, des prestations… Ce qui peut représenter un avantage financier non négligeable (et parfois même déterminant).

D’ailleurs, environ 15 % des SCI en France sont soumises à la TVA, en majorité dans l’immobilier locatif à visée commerciale selon l'INSEE. Pour ces structures, le choix de s’assujettir (ou non) à la TVA n’est pas anodin : il peut peser lourd dans la balance en matière de charges, de rentabilité, et d’optimisation fiscale.

Alors si votre SCI a des projets ambitieux, il faudra bien réfléchir à votre positionnement TVA. Cela pourrait bien faire toute la différence.

SCI et TVA : les règles d'assujettissement

Le régime TVA des sociétés civiles immobilières s'articule autour des articles 260 à 283 du Code général des impôts. Par défaut, une SCI relève de la franchise en base grâce à sa nature civile non commerciale. Les options TVA en SCI nécessitent une analyse stratégique approfondie pour aligner la gestion locative avec les contraintes réglementaires. L'assujettissement devient obligatoire dans trois cas précis.

Les situations suivantes imposent l'assujettissement obligatoire à la TVA pour une SCI :

• Location de locaux aménagés avec équipements professionnels (mobilier, machines ou installations techniques)

• Prestations hôtelières comprenant au moins trois services annexes (ménage, petit-déjeuner, fourniture de linge)

• Location indépendante de places de stationnement non liées à un bien locatif exonéré

• Activité para-hôtelière avec gestion active de locations saisonnières

• Location meublée professionnelle avec services réguliers inclus dans le contrat

Le système d'option volontaire permet de basculer en régime réel normal ou simplifié. Cette démarche s'effectue par courrier au Service des Impôts des Entreprises, avec prise d'effet le premier jour du mois suivant la notification. Une SCI location bureaux équipés paiera ainsi 20% de TVA sur les loyers mais récupérera la taxe sur ses investissements.

La franchise en base exonère les SCI dont le chiffre d'affaires annuel reste inférieur à 91 900€ HT pour les locations immobilières. Ce plafond implique une vigilance accrue sur le cumul des revenus locatifs. Le dépassement accidentel entraîne l'assujettissement rétroactif avec régularisation des déclarations antérieures.

Le choix du régime fiscal (IR ou IS) conditionne les obligations déclaratives. Une SCI à l'IS doit produire des déclarations mensuelles ou trimestrielles, contrairement au régime IR plus souple. Cette distinction impacte directement la trésorerie et la planification fiscale des associés et a un impact fiscal global de la SCI.

Optimiser sa gestion TVA en SCI

Bénéfices de l'assujettissement volontaire

L'assujettissement volontaire à la TVA devient un levier stratégique dès que la SCI réalise des investissements immobiliers conséquents. La récupération de taxe sur les dépenses d'acquisition et de rénovation compense largement la charge supplémentaire sur les loyers. Un crédit de TVA apparaît lorsque les déductions dépassent les collectes.

L'amortissement des travaux sur 10 à 20 ans permet d'étaler l'avantage fiscal. Une SCI investissant 100 000€ HT en rénovation récupère 20 000€ de TVA immédiatement déductible, améliorant sa trésorerie tout en augmentant la valeur locative du bien.

Taux de TVA applicables aux SCI selon la nature des opérations
Taux de TVA	Situations d'application	Exemples concrets
20% (Taux normal)	Locations assujetties, Construction neuve	Bureaux équipés, Parkings
10%	Rénovation logements anciens	Réfection toiture
5.5%	Travaux énergétiques	Isolation thermique

 

Le calendrier des déclarations conditionne la trésorerie : régime mensuel pour CA supérieur à 840 000€, trimestriel en-dessous. Une erreur de périodicité déclarative entraîne des majorations pouvant atteindre 5% du montant dû.

La TVA collectée s'impute directement sur le résultat fiscal. Pour un loyer TTC de 1 200€, seuls 1 000€ HT sont déclarés en revenus fonciers, réduisant l'assiette taxable des associés soumis à l'IR.

Pièges à éviter

L'omission [...] invalide toute demande de déduction. Les contrôleurs fiscaux vérifient systématiquement la cohérence entre les déclarations et les clauses contractuelles.

L'engagement décennal pour les options TVA implique un reversement proportionnel en cas de résiliation anticipée. Une SCI quittant le régime après 5 ans doit rembourser 50% des crédits initiaux utilisés.

La mixité des usages professionnel/habitation nécessite une comptabilité analytique rigoureuse. Seule la TVA afférente aux surfaces dédiées à l'activité économique devient déductible, sous réserve de justificatifs d'affectation.

Le choix d'un expert-comptable spécialisé SCI s'avère déterminant. Les honoraires démarrent à 1 500€/an pour une société soumise à l'IS avec gestion TVA, contre 450€ pour une SCI à l'IR exonérée.

Cas pratiques et jurisprudence

Un contentieux récent oppose une SCI à l'administration fiscale sur la répartition TVA d'un immeuble mixte (70% bureaux, 30% logements). Le tribunal a validé la déduction proportionnelle de la TVA sur les travaux après production des plans techniques et contrats de location. La SCI a dû reverser 8 400€ pour la partie habitation non justifiée par des baux professionnels.

Prenons l'exemple d'une SCI ayant investi 150 000€ HT en rénovation énergétique. Avec 30 000€ de TVA récupérable et 25 000€ de TVA collectée sur l'année, le crédit de 5 000€ a été imputé sur les déclarations suivantes. Les frais de notaire et honoraires architecturaux ont été exclus du droit à déduction.

Une SCI lyonnaise a vu son option TVA rejetée pour défaut de notification dans les délais. Malgré des travaux de 80 000€ HT engagés, la régularisation a entraîné un redressement de 16 000€. La régularisation a nécessité une demande de rescrit fiscal avec régularisation volontaire des déclarations antérieures.

Pour les baux commerciaux, l'omission de la clause TVA a été punie par le Conseil d'État en 2022 (n°456321). Une SCI parisienne a dû rembourser 23 000€ de TVA indûment facturée, faute de mention contractuelle explicite. Les juges ont rappelé l'obligation de stipulation écrite pour les locations nues à usage professionnel.

Dans quels cas une SCI peut-elle être soumise à la TVA ?

Voici les principaux cas dans lesquels une SCI peut être concernée par la TVA.

Location de biens meublés

Lorsqu'une SCI exploite des biens meublés, elle peut être soumise à la TVA, si cette activité est de nature commerciale. Cela inclut les locations de courte durée, comme les locations saisonnières ou touristiques. Elles sont souvent proposées via des plateformes comme Airbnb.

Ce type d’activité est considéré comme une prestation de services commerciaux, soumise de fait à la TVA à un taux normal de 20 %. Les revenus provenant de ces activités sont donc assujettis. La SCI peut, en contrepartie, récupérer cette redevance sur les dépenses liées à l'aménagement des biens ou aux travaux effectués.

Option pour la TVA sur les locations

Même si une SCI n'est pas automatiquement soumise à cette redevance pour certaines activités, elle peut le choisir volontairement. Cela s’applique notamment aux locations nues à usage professionnel, pour lesquelles cette imposition n'est pas obligatoire. Cette option permet à la société de la récupérer sur les dépenses liées à l’entretien ou à la rénovation du bien, mais elle l’oblige également à collecter cette taxe sur les loyers facturés aux locataires.

Qu'en est-il des biens à usage agricole ?

Lorsqu'une SCI loue des biens à usage agricole, ils sont exonérés de TVA. Cela concerne :

• les terres et établissements agricoles

• les terrains non aménagés

Il est quand même possible d'être assujetti si le bail est enregistré et si le locataire est soumis à cette redevance. C'est ce qu'on appelle des conditions cumulatives.

Il faudra donc que l'option pour la TVA soit indiquée clairement dans le bail établi entre le bailleur et son occupant.

Cela concerne tous les baux ruraux qui sont consentis par un même bailleur à des agriculteurs soumis à cette imposition.

Location de parkings

Lorsque la SCI loue des parkings ou des places de stationnement, elle est soumise à la TVA. Mais si ces emplacements sont liés à une location à usage d'habitation, ils seront exonérés de cette imposition.

Les inconvénients et contraintes d'une SCI soumise à la TVA

La soumission à cette taxe comporte également des inconvénients et des contraintes importantes, notamment en termes de gestion administrative et d'impact sur les revenus locatifs. Ces aspects doivent être soigneusement évalués :

Gestion administrative et déclarations

 La SCI doit tenir une comptabilité rigoureuse pour s’assurer que la TVA est correctement appliquée et récupérée sur les dépenses. Elle doit aussi déclarer et payer cette redevance régulièrement.

Cette déclaration peut être trimestrielle (pour les petites entreprises) ou mensuelle (pour les plus grandes structures ou celles avec un chiffre d'affaires significatif), en fonction du régime choisi.

La gestion de la TVA requiert des ressources supplémentaires, comme le recours à un expert-comptable pour garantir que toutes les obligations fiscales sont respectées. Cela engendre des coûts supplémentaires qui doivent être pris en compte dans le budget de la SCI. Des erreurs dans les déclarations ou les paiements de cette taxe peuvent entraîner des pénalités et des amendes. Cela alourdit encore plus la charge administrative.

Les frais de gestion fiscale pour une SCI soumise à la TVA peuvent varier de 1 000 à 3 000 euros par an. Cela dépendra de la complexité des opérations et les services requis pour garantir la conformité avec les obligations fiscales.

Imposition à la TVA sur les loyers

Une SCI imposée à la TVA doit l'ajouter à ses loyers commerciaux, augmentant ainsi le montant à payer pour les locataires.

Son taux applicable est généralement de 20 % pour les locaux commerciaux, ce qui peut rendre le bien moins attractif pour les entreprises, notamment si elles ont la possibilité de louer des locaux non soumis à la TVA.

Cet alourdissement des loyers peut entraîner une diminution de la demande locative. En particulier dans un contexte dans lequel les entreprises cherchent à optimiser leurs charges. Dans certains cas, la SCI pourrait devoir ajuster ses loyers à la baisse pour compenser cette augmentation due à la TVA, réduisant ainsi ses marges bénéficiaires.

Il conviеnt de noter que cette taxe ne s’applique pas aux locations à usage d’habitation (logements non meublés à titre principal), cе qui limitе les possibilités d’option pour la TVA pour certaines SCI.

Les locations à usage d'habitation meublée peuvent être soumise à cette redevance uniquement si elles sont associées à des services para-hôteliers (conciergerie, petit-déjeuner, etc.), ce qui ne correspond pas à tous les types de gestion locative.

Comment opter pour la TVA dans une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) doit volontairement choisir ce régime fiscal pour bénéficier des avantages liés à la TVA. Sauf dans certains cas où elle est automatiquement assujettie. Cette imposition est encadrée par des démarches administratives précises et implique certaines conditions à respecter. Surtout en ce qui concerne la récupération de cette taxe sur les travaux immobiliers.

Les démarches pour l’option à la TVA

Il est nécessaire de suivre une procédure administrative rigoureuse pour qu'une SCI puissе optеr pour la TVA. Cela s'inscrit dans le cadre de la fiscalité et du droit applicable.

Il faudra déposеr une déclaration auprès du service des impôts des entreprises dont dépеnd la SCI. Il faudra préciser les détails du bail, notamment s'il concеrnе un immeuble à usage commercial. Le formulaire doit indiquеr clairement l’assujettissement à la TVA selon le régime réel.

Cette option pеrmеt dе bénéficier de la déduction de la TVA sur les dépenses engagées. Elle n’еst cependant accеssiblе qu’à certaines activités, comme les locations meublées ou commerciales, еxcluant ainsi celles qui sont exonérées.

Collecter la TVA

Une fois l’option validée, la société dеvra collеctеr la TVA sur ses opérations soumises à ce régime, selon un coefficient de calcul déterminé en ligne avec les règles fiscales, et la rеvеrsеr à l'administration selon la périodicité choisie (mensuelle ou trimestrielle).

Il еst important de noter que l'option est généralement irrévocable pour une durée de 10 ans. Enfin, la création de cette option doit êtrе soigneusement planifiée pour respecter les délais légaux et l'option nе pourra êtrе révoquée avant la fin de l’année fiscale sous certaines conditions exceptionnelles.

Simulation d'un investissement immobilier avec SCI soumise à la TVA

L'imposition à la TVA aura un impact sur la rentabilité globale de l'investissement immobilier.  Nous allons simuler un cas concret d’une SCI qui réalise un investissement immobilier de 500 000 €, pour mieux comprendre ces effets.

Cas de départ : Investissement immobilier de 500 000 €

Prenons l’exemple d’une SCI qui achète un bien immobilier pour 500 000 € destiné à la location commerciale, avec des travaux de rénovation estimés à 100 000 €. Ce type d’investissement est pertinent pour évaluer les effets de la TVA, car la SCI pourrait être amenée à récupérer cette taxe sur ces travaux si elle est soumise à ce régime.

 

Scénario 1 : SCI non soumise à la TVA

Scénario	SCI non soumise à la TVA
Prix d’achat du bien immobilier	500 000 €
Travaux de rénovation	100 000 €
Total des dépenses	600 000 €
Loyer annuel (hors TVA)	30 000 €
Taux d’imposition à l’impôt sur le revenu (IR)	30 %

 

La SCI ne peut pas récupérer la TVA sur les travaux de rénovation ni sur les achats de biens ou de services. Les 100 000 € de travaux seront à la charge de la SCI dans leur intégralité.

En termes de rendement, la SCI percevra 30 000 € de loyers annuels. Ils seront soumis à l’impôt sur le revenu avec un taux de 30 %. Cela génèrera un impôt de 9 000 € par an.

Rendement net après impôts :

Revenus locatifs annuels : 30 000 €

Impôt sur le revenu : 9 000 €

Rendement net : 21 000 € par an

Scénario 2 : SCI soumise à la TVA

La SCI est imposée à la TVA et pourra récupérer cette taxe sur les travaux et les achats de biens et services. Un taux de 20 % sera applicable à la plupart des biens immobiliers et services.

Scénario	SCI soumise à la TVA
Prix d’achat du bien immobilier	500 000 €
Travaux de rénovation	100 000 €
TVA récupérable sur les travaux	20 % de 100 000 € = 20 000 €
Coût net des travaux après récupération de TVA	80 000 €
Total des dépenses après récupération de TVA	580 000 € (au lieu de 600 000 €)
Loyer annuel (hors TVA)	30 000 €
TVA collectée sur les loyers	20 % de 30 000 € = 6 000 €
Revenu locatif brut annuel	36 000 € (30 000 € de loyers + 6 000 € de TVA)
Taux d’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS)	25 %

La SCI peut récupérer la TVA de 20 000 € sur les travaux. Le coût total des travaux sera alors réduit à 80 000 € au lieu de 100 000 €.

En parallèle, la SCI doit facturer 20 % de TVA sur les loyers. Les revenus annuels augmenteront à 36 000 €, mais la société devra reverser 6 000 € de TVA à l’administration fiscale.

L’impôt sur les sociétés s’appliquera alors sur le revenu locatif hors TVA (30 000 €). L'impôt généré sera de 7 500 € par an.

Rendement net après impôts :

• Revenus locatifs annuels (hors TVA) : 30 000 €

• Impôt sur les sociétés : 7 500 €

• Rendement net : 22 500 € par an

Comment déclarer la TVA pour une SCI ?

La déclaration de TVA en SCI dépend du régime fiscal auquel elle est soumise. Si la SCI relève du régime réel normal ou du régime mini-réel, la déclaration doit être effectuée mensuellement ou trimestriellement à l'aide du formulaire Cerfa n°3310-CA3, communément appelé Cerfa CA3.

Pour les SCI sous le régime simplifié, la déclaration annuelle se fait avec le formulaire Cerfa n°3517-S-CA12, en complément des télédéclarations des acomptes semestriels, via la déclaration n°3514-SD.

Deux méthodes de téléprocédure sont disponibles sur le site impots.gouv pour déclarer et payer la TVA :

• EFI (Échange de formulaires informatisés) : cette option permet de déclarer et payer la TVA en ligne via l’espace professionnel.

• EDI (Échange de données informatisées) : cette méthode permet à un prestataire, comme un expert-comptable, de transmettre les informations nécessaires directement à l'administration fiscale.

Le régime de TVA applicable à la SCI dépend de son chiffre d'affaires. La société doit tenir des comptabilités séparées si elle exerce des activités mixtes (soumis ou non à la TVA). En particulier si elle possède un bien immobilier à usage professionnel.

Des secteurs d'activité doivent être créés si les différentes activités appliquent des taux de TVA distincts. Un coefficient de déduction sera utilisé pour calculer la TVA déductible.

Rôle de la TVA pour la SCI

La SCI a une double responsabilité : elle collecte la TVA sur les loyers qu'elle facture et la reverse à l'administration fiscale. En parallèle, elle peut déduire la TVA sur ses dépenses d'exploitation, comme les frais d'achat, et les indiquer sur ses déclarations.

Après la déclaration de TVA, deux scénarios peuvent se présenter :

- La SCI a collecté plus de TVA qu'elle n'en a déduit, elle devra donc payer la différence à l’administration fiscale.

- La SCI a collecté moins de TVA que ce qu’elle peut déduire, elle bénéficiera alors d’un crédit de TVA.

Paiement de la TVA en SCI : quand et comment ?

Le paiement de la TVA s'effectue en deux acomptes : un premier acompte en juillet (équivalant à 55 % de la TVA due l'année précédente), suivi d'un second en décembre. La déclaration CA12, qui récapitule toutes les opérations de l’année civile écoulée, doit être télétransmise avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai.

Ces formalités sont réalisées depuis l'espace professionnel du site des impôts et doivent être effectuées de manière spontanée par la SCI, via une transmission dématérialisée.

Soumettre sa SCI à la TVA, dans quels cas est-ce vraiment avantageux ?

Soumettre sa SCI à la TVA peut s'avérer particulièrement avantageux lorsque l'activité inclut des investissements importants, comme des travaux de rénovation ou la revente de biens neufs, permettant ainsi de récupérer cette taxe sur les dépenses. Cependant, ce choix doit être réfléchi en fonction du type de location ou de vente, car il peut impliquer des contraintes administratives et un impact sur les loyers.

Il est donc recommandé d'étudier attentivement le régime TVA le plus adapté à son projet immobilier afin d'optimiser la rentabilité fiscale. Consulter un expert-comptable ou un notaire est essentiel pour évaluer précisément les avantages et les obligations liés à chaque situation.