Acheter une résidence étudiante : un investissement rentable ?

Acheter une résidence étudiante peut être une opportunité d’investissement intéressante. Il faut toutefois évaluer les risques liés au marché et au gestionnaire. La demande locative pour les logements étudiants reste forte avec plus de 3,1 millions d’étudiants en France en 2024. Surtout dans les grandes villes universitaires comme Paris, Lyon ou Lille.

L’investissement en résidence étudiante apparaît comme une solution attractive face à une pénurie de logements estimée à 400 000 places. Ce marché offre des rendements moyens compris entre 3 % et 5 % nets, selon les chiffres de Meilleurs Agents. Il bénéficie aussi d’un cadre fiscal avantageux via le statut LMNP.

Ce placement comporte également des contraintes comme la dépendance à un gestionnaire unique, la revente parfois complexe et la faible revalorisation du bien. Quels sont les avantages et les risques de ce type d'investissement ? La réponse est dans cet article.

Les avantages d’acheter un bien en résidence étudiante

L’investissement en résidence étudiante bénéficie d’une demande élevée. 380 000 logements manquaient pour répondre aux besoins des étudiants en France en 2023. Cette tension locative s’explique par plusieurs facteurs :

L’augmentation du nombre d’étudiants

La France comptait 3,1 millions d’étudiants en 2024 (INSEE). Ce chiffre est en hausse constante suite à la démocratisation de l’enseignement supérieur.

Un déficit de logements publics

Les résidences du CROUS ne couvrent qu’environ 10 % des demandes. Cela oblige une majorité des étudiants à se tourner vers le parc privé.

Une mobilité accrue

Les échanges universitaires et l’attractivité des grandes écoles génèrent une demande continue. En particulier dans les métropoles comme Paris, Lyon, Toulouse et Bordeaux.

Cette pénurie de logements assure un taux d’occupation élevé des résidences étudiantes. Cela limite le risque de vacance locative pour les investisseurs.

Un investissement accessible et sécurisé

L’achat d’un bien en résidence étudiante est plus abordable que d’autres investissements immobiliers. En 2024, le prix moyen d’un studio étudiant en résidence avec services oscillait entre 80 000 et 180 000 €. Ce montant est bien inférieur à celui des appartements classiques en centre-ville.

Cet investissement est aussi sécurisé, en partie grâce au bail commercial signé avec un gestionnaire spécialisé. Ce contrat qui dure en général de 9 à 12 ans, offre plusieurs avantages :

• la gestion est simplifiée car l’exploitant prend en charge la location, l’entretien et la recherche de locataires,

• le loyer est garanti car l’investisseur perçoit des revenus locatifs réguliers, indépendamment de l’occupation réelle du logement,

• moins de risques d’impayés car contrairement à la location classique, le gestionnaire est responsable du paiement des loyers.

Cela réduit considérablement le risque de défaut de paiement.

Ces éléments en font une option privilégiée pour les investisseurs qui recherchent un placement sécurisé et peu contraignant.

Une fiscalité avantageuse sous le statut LMNP

Le statut LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel permet d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs. Deux régimes fiscaux sont possibles :

Le régime micro-BIC

Il offre un abattement de 50 % sur les revenus locatifs. Cela réduit automatiquement l’assiette imposable. Le régime micro-BIC est adapté aux investisseurs qui perçoivent moins de 77 700 € de revenus locatifs annuels (seuil 2024).

Le régime réel

Il permet de :

• déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, taxe foncière),

• d’amortir le bien.

Cela réduira l’imposition sur les loyers perçus. Dans certains cas, cela permet même de neutraliser totalement l’impôt sur les revenus locatifs.

Les inconvénients à prendre en compte

Investir en résidence étudiante génère une rentabilité modérée par rapport à d’autres types d’investissements locatifs. En moyenne, le rendement net tourne autour de 3 % à 4 %. Il est légèrement supérieur à celui d’un livret d’épargne, mais inférieur aux 5 % à 6 % que l’on peut espérer avec une location classique bien optimisée.

L’un des principaux freins à cet investissement est la faible valorisation du bien à la revente. La valeur des appartements en centre-ville peut augmenter avec la demande immobilière. Les logements en résidence étudiante sont en revanche soumis à plusieurs contraintes :

Un marché de revente restreint

La plupart des acheteurs potentiels sont des investisseurs, et non des particuliers qui cherchent un logement personnel.

Une décote à la revente

La présence d’un bail commercial réduit la flexibilité d’utilisation. Cela limite l’attrait pour certains acquéreurs.

Une dépendance à l’état de la résidence

Un bien vieillissant ou une résidence mal entretenue peut voir sa valeur chuter rapidement.

En conséquence, un investisseur en résidence étudiante doit privilégier les villes où la demande locative est forte. Cela limitera le risque de vacance et optimisera la stabilité de son rendement.

Une dépendance totale au gestionnaire

Le propriétaire ne peut pas gérer son bien librement. Celui-ci est soumis à un bail commercial, dont les conditions sont imposées par l’exploitant. Ce bail présente plusieurs contraintes :

• une durée fixe et non négociable, souvent de 9 à 12 ans, limite la flexibilité de l’investisseur,

• des redevances et charges imposées peuvent réduire la rentabilité réelle,

• une révision possible des loyers, parfois à la baisse selon les conditions du marché.

Un autre risque fréquent est la faillite du gestionnaire.  L’investisseur peut se retrouver sans loyer perçu pendant plusieurs mois si l’exploitant cesse son activité. Le temps de trouver un nouvel opérateur. Ce scénario s’est déjà produit avec plusieurs enseignes dans le passé. Les propriétaires se sont retrouvés sans revenus et avec des biens difficiles à relouer hors du cadre de la résidence.

Ainsi, avant d’investir, il faudra sélectionner un gestionnaire solide financièrement. Il devra avoir une bonne réputation et un taux de remplissage élevé dans ses résidences.

Moins d’avantages fiscaux depuis la fin du Censi-Bouvard

L’investissement en résidence étudiante bénéficiait d’un avantage fiscal attractif grâce au dispositif Censi-Bouvard jusqu'en 2021. Il permettait de déduire 11 % du prix d’achat du bien sous forme de réduction d’impôt. Depuis la suppression de ce dispositif, les investisseurs ne pouvaient plus profiter de cet allègement fiscal.

L’exonération de TVA à 20 % est un autre inconvénient fiscal. Elle était automatique sous certaines conditions. Elle est désormais soumise à des critères stricts. La résidence doit proposer au moins trois services para-hôteliers (accueil, ménage, petit-déjeuner, fourniture de linge).

L’exonération peut par ailleurs être annulée si la résidence change d’usage ou si l’investisseur revend le bien avant 20 ans.

Le coût d’entrée dans un investissement en résidence étudiante est aussi plus élevé qu’auparavant. Le projet est alors devenu moins attractif sur le plan fiscal.

Des emplacements souvent discutables

La demande locative peut être forte dans les grandes villes étudiantes, mais toutes les résidences ne sont pas idéalement situées. Les promoteurs les construisent souvent en périphérie pour des raisons de coûts. Dans ces zones le prix du foncier est plus abordable. Un emplacement mal choisi peut cependant entraîner plusieurs problèmes :

Distance avec les universités

Un logement situé loin du campus principal peut être moins recherché par les étudiants.

Mauvaise desserte en transports

Un accès limité aux bus, tramways ou métros peut dissuader certains locataires potentiels.

Quartiers peu attractifs

Une implantation dans une zone peu dynamique ou mal équipée en commerces et services réduit l’attractivité de la résidence.

Un mauvais emplacement impacte directement le taux d’occupation et la valorisation du bien à la revente. Il faut donc vérifier que la résidence bénéficie d’une proximité avec les pôles universitaires, les commerces et les infrastructures de transport avant d’investir.

Résidence étudiante : principes et enjeux

Une résidence étudiante est un ensemble de logements meublés conçus pour accueillir des étudiants, des jeunes en formation, des stagiaires. Parfois, elle héberge aussi des enseignants et des chercheurs. Ce type de bien propose des services intégrés qui facilite la vie quotidienne des locataires.

Sur le plan juridique, les résidences étudiantes peuvent être exploitées sous différents statuts :

Résidences avec services

Elles sont soumises à la réglementation des établissements recevant du public (ERP). Elles doivent proposer au moins trois services parmi l’accueil, le petit-déjeuner, le ménage ou la fourniture du linge (article 261 D du CGI).

Résidences conventionnées

Certaines bénéficient d’aides publiques, comme les APL (Aides Personnalisées au Logement). Elles doivent respecter des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.

Baux commerciaux avec un gestionnaire

Dans le cadre d’un investissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), les logements sont souvent loués à un exploitant unique. Ce dernier les gère et garantit un loyer au propriétaire.

Ce cadre réglementaire permet d’assurer un logement adapté aux besoins spécifiques des étudiants. Il encadre aussi les obligations des investisseurs et des gestionnaires.

Caractéristiques des logements

Les résidences étudiantes proposent surtout des studios, studettes et T2. Ils sont tous meublés et équipés pour répondre aux besoins des étudiants. Ces logements sont généralement plus compacts que les locations traditionnelles. L’espace est optimisé pour inclure un coin nuit, un bureau, une kitchenette et une salle de bain privative.

L’un des principaux atouts des résidences étudiantes est l’offre de services intégrés. Il permet aux locataires de bénéficier d’un cadre de vie sécurisé et fonctionnel. Parmi les prestations les plus courantes, on trouve :

• l’entretien et le ménage des parties communes et parfois des logements,

• un service de restauration ou un petit-déjeuner,

• une laverie en libre-service,

• une connexion internet haut débit incluse dans le loyer,

• des espaces communs comme une salle d’études, coworking, salon, cafétéria,

• des infrastructures de loisirs comme une salle de sport ou une salle TV.

Le loyer inclut généralement toutes les charges (eau, électricité, chauffage, internet). Cela simplifie la gestion du budget pour les étudiants et leurs familles.

Ce type de logement attire surtout les étudiants qui recherchent une solution clé en main, sécurisée et fonctionnelle. Il est souvent situé à proximité des campus et des transports en commun.

Faut-il investir en résidence étudiante ou privilégier un studio étudiant ?

Investir dans un studio meublé classique, plutôt que dans une résidence étudiante, offre plusieurs avantages. Il permet plus de liberté de gestion, plus de rentabilité et une meilleure valorisation patrimoniale. Dans les résidences étudiantes, l’investisseur est lié à un bail commercial avec un exploitant.

Le studio indépendant quant à lui permet de choisir librement son locataire, de fixer ses conditions de location et aussi d'adapter sa stratégie en fonction du marché.

Voici pourquoi un studio en location meublée peut être plus intéressant :

Un emplacement mieux maîtrisé

L’acheteur peut cibler des quartiers attractifs proches des universités, des transports et des commerces. Cela garantit une demande locative stable.

Une meilleure valorisation à la revente

Les appartements classiques prennent en général plus de valeur avec le temps. En particulier dans les grandes villes dans lesquelles la pression immobilière est forte. Ils attirent une plus large gamme d’acquéreurs, y compris des primo-accédants ou des investisseurs qui cherchent un bien sans contraintes de gestion.

Un cadre fiscal attractif

Sous le statut LMNP, le propriétaire bénéficie de régimes fiscaux avantageux. Le micro-BIC permet un abattement de 50 % sur les revenus locatifs. Le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien. Cela réduira l’imposition sur les loyers perçus.

Une possibilité de location saisonnière

Un studio indépendant peut être loué à des touristes ou jeunes actifs pendant l’été. Ce n'est pas le cas pour les résidences étudiante. La rentabilité annuelle sera alors en hausse.

Un studio meublé bien situé peut offrir une rentabilité plus élevée et une gestion plus souple qu’un bien en résidence étudiante. Il permet aussi une plus-value à la revente.

Une gestion locative plus flexible

Critères	Résidence étudiante	Studio meublé indépendant
Type de gestion	Imposée par un exploitant via un bail commercial	Liberté de choix entre autogestion ou gestion via une agence
Autogestion possible	Non, la gestion est déléguée au gestionnaire de la résidence	Oui, possibilité d’économiser les frais d’agence (5 à 10 % des loyers)
Gestion via une agence	Non applicable (gestionnaire unique)	Possible avec des services adaptés aux étudiants (garantie loyers impayés, gestion des rotations)
Flexibilité du bail	Contrat rigide avec un exploitant, durée fixe	Possibilité de choisir entre différents baux (étudiant, mobilité, location courte durée)
Durée des locations	Fixée par le gestionnaire, sans possibilité d’adaptation	Adaptable selon la demande : Bail étudiant (9 mois) Bail mobilité (1 à 10 mois) Location courte durée (vacances universitaires)
Possibilité d’ajuster le loyer	Non, loyer fixé par le gestionnaire	Oui, ajustement possible selon la demande et la saisonnalité
Risques de vacance locative	Faible (gestionnaire garantit l’occupation) mais dépend de la solvabilité de l’exploitant	Variable, mais avec une bonne localisation, la demande reste élevée
Potentiel de rendement locatif	Modéré, avec un rendement net souvent limité à 3-4 %	Supérieur si bien optimisé, possibilité d’augmenter la rentabilité grâce à la location saisonnière

 

Grâce à cette souplesse, un studio en location meublée peut offrir un rendement supérieur à une résidence étudiante, tout en permettant une gestion adaptée aux objectifs de l’investisseur.

Un choix à peser avec attention

Investir dans une résidence étudiante permet une gestion simplifiée grâce au bail commercial, des loyers garantis par l’exploitant et une demande locative soutenue. Ce type d’investissement séduit surtout les investisseurs qui recherchent un placement passif et sécurisé, avec peu de contraintes administratives. La rentabilité reste cependant modérée. La valorisation à la revente est souvent limitée et la dépendance à un gestionnaire peut représenter un risque en cas de faillite ou de mauvaise gestion.

Un studio étudiant en location classique offre à l'inverse une plus grande liberté. L’investisseur peut choisir son locataire, ajuster le loyer en fonction du marché et diversifier ses modes de location (bail étudiant, bail mobilité, location saisonnière en été).

La possibilité d’acheter dans des quartiers prisés favorise une valorisation du bien à long terme. Cela constitue un atout majeur pour ceux qui cherchent un patrimoine évolutif et transmissible.

La résidence étudiante peut être la meilleure option si votre priorité est un investissement clé en main avec peu de gestion. Un studio meublé en location classique reste en revanche une solution plus flexible et avantageuse.