Comment calculer la capacité d’emprunt d’une SCI ?

La création d’une SCI (Société civile immobilière) est une solution très intéressante dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier. Réunissant plusieurs personnes (associés) au sein d’une même entité, cette option est idéale pour augmenter la capacité d’investissement. Il s’agit d’ailleurs d’un outil patrimonial efficace pour générer des revenus locatifs tout en simplifiant la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. En effet, les associés n’ont nul besoin de passer devant un notaire pour céder leurs parts au sein d'une SCI. À l’instar de tout autre investisseur, cette structure doit souvent solliciter un emprunt auprès des établissements de crédit pour acquérir son patrimoine immobilier. Si vous envisagez de créer une SCI et que vous souhaitez déterminer la capacité d’emprunt de votre société, vous trouverez les réponses à vos questions dans cet article.

Déterminer la capacité d’emprunt de chacun des associés

Jusqu’à présent, aucune banque ne propose un financement propre à une SCI. La capacité d’emprunt de cette dernière correspond donc à celle des associés de la société.

Évaluer la situation financière de chaque associé

La capacité d’emprunt d’une SCI équivaut à sa capacité à s’endetter et à gérer ses mensualités. Elle se résume notamment à la possibilité d’emprunt des associés qui composent la société.

Les organismes bancaires étudient donc méticuleusement la situation financière de tous les associés. Ils prennent en compte :

• leurs revenus,
• leur situation familiale et matrimoniale,
• leur situation professionnelle (en particulier le type de contrat de travail),
• la situation professionnelle et financière des membres de la famille de chaque associé,
• leurs éventuels emprunts en cours.

Tout cela dans le but d’évaluer leur capacité d’endettement respective pour s’assurer de leur solvabilité.

Tout en considérant les loyers qui seront perçus par la société civile immobilière, les banques formulent les propositions de prêt. Ces dernières peuvent être à taux fixe ou variable.

Il convient de souligner qu’une SCI ne bénéficie pas de taux particulier, car elle est soumise aux formules de prêt. De même, les solutions d’aides, comme le prêt conventionné, le Prêt à taux zéro ou PTZ, le Plan d’épargne logement ou PEL ou le Prêt d’accession sociale ou PAS, sont exclues. Effectivement, ces dispositifs sont réservés uniquement à l’acquisition d’une résidence principale.

Les éléments à prendre en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt

Votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum du crédit, dépend essentiellement de votre possibilité de remboursement mensuelle. Ainsi, de nombreux éléments entrent en ligne de compte dans le calcul de la capacité d’emprunt de votre SCI. Ce sont :

• le montant de l’apport personnel initial ;
• le salaire de chaque associé ;
• les revenus complémentaires de tous les associés (par exemple pension alimentaire, primes, loyers) ;
• les charges de tous les associés (par exemple échéances de prêt, loyers) ;
• le type de bien immobilier à acheter (appartement neuf ou ancien, maison neuve ou ancienne, terrain) ;
• la durée de remboursement envisagée.

En général, le taux d’endettement d’une personne est fixé à 33 %. Cependant, il peut être évalué à la hausse par la banque en fonction de votre apport personnel, vos revenus, votre situation professionnelle (stable ou non) et votre épargne (contrat d’assurance vie, livret A, Compte épargne logement ou CEL, etc.).

Le taux de prêt influe aussi sur le calcul d’emprunt. En négociant un meilleur taux, votre capacité d’emprunt sera plus élevée. N’hésitez donc pas à négocier le Taux effectif global ou TEG (taux de prêt + taux de l’assurance emprunteur).

Les différentes solutions pour emprunter en SCI

Dans le cadre d’une SCI, deux solutions sont possibles pour emprunter, à savoir l’emprunt via une SCI ou l’emprunt à titre individuel.

L’emprunt par la SCI

Une SCI est une personne morale. Elle peut donc emprunter indépendamment des associés qui la composent. Dans ce cas, c’est le gérant qui se charge de déposer le dossier de demande de prêt auprès d’une banque (après décision unanime des associés). Ainsi, si la demande est accordée, les fonds doivent être versés sur le compte bancaire de l’entreprise.

Le remboursement du prêt immobilier est également prélevé sur le compte de la SCI. Si les loyers perçus suite à la mise en location du bien immobilier ne sont pas suffisants pour couvrir les mensualités, les actionnaires devront alors consentir des apports en compte courant d’associés. Dans ce cas, vous bénéficierez d’intérêts sur les montants avancés à l’entreprise quand elle retrouvera une trésorerie suffisante.

Notez qu’emprunter en SCI n’est pas sans risque pour les associés. Effectivement, souscrire un crédit signifie endetter la société. En tant qu’associé, vous êtes responsable des dettes ainsi créées.

L’emprunt par les associés (à titre individuel)

L’emprunt à titre individuel ou l’emprunt par les associés est une autre alternative à l’emprunt via une SCI. Cette approche consiste, pour chaque actionnaire, à réaliser une demande de prêt auprès d’une banque. Si la réponse est positive, deux options s’offrent à vous. La première est d’apporter la somme de l’emprunt au capital social de votre SCI. Cela peut se faire soit au stade de la création de l’entreprise, soit par le biais d’une augmentation de capital.

La seconde option c’est d’affecter le montant à un compte courant de votre SCI. Cette modalité permet d’éviter l’augmentation de capital. Par conséquent, vous êtes épargnés du formalisme et du coût d’une telle procédure.

Dans le cadre d’un emprunt à titre individuel, chaque associé doit s’occuper du remboursement de son propre prêt immobilier. Il n’existe donc pas de solidarité entre les membres. Vous pouvez effectivement vous servir de la quote-part de bénéfices qui vous revient lors de chaque exercice social de votre SCI.

Néanmoins, soyez conscient que la distribution ne se fait qu’une fois par an, et uniquement si une décision de l’assemblée générale l’approuve. Vous devez donc prendre en compte le décalage entre le décaissement pour le paiement des mensualités et la perception des bénéfices (revenus locatifs) par le biais de la distribution.

Les garanties pour l’obtention d’un prêt immobilier en SCI

Dans le cadre d’un emprunt en SCI, l’établissement de crédit peut réclamer deux garanties, à savoir la garantie hypothécaire et la caution solidaire.

La garantie hypothécaire

Les actionnaires d’une SCI sont tenus d’engager un de leurs biens immobiliers dans le cadre du prêt souscrit par leur société. À noter que le prêteur ne retiendra que les biens ayant une valeur acquise de plus de 20 % de la somme à garantir.

Grâce à la garantie hypothécaire, le créancier pourra vendre le patrimoine immobilier en question en cas de défaillance de l’emprunteur. Effectivement, si la SCI ne règle pas les mensualités du prêt, la banque aura alors le droit de demander aux actionnaires de s’en occuper. Si un associé n’assume pas ses responsabilités financières, le prêteur a le droit de saisir ses biens immobiliers.

La caution solidaire

Une société civile immobilière est une structure juridique. Elle n’existe que par ses associés. Les banques vont alors prendre des précautions supplémentaires via la caution solidaire.

Chacun des associés de la SCI devra se porter caution sur la dette de sa société, à hauteur du nombre de parts qu’il détient. C’est une assurance supplémentaire qui permettra au créancier de réclamer directement le remboursement auprès des actionnaires. Il n’aura donc pas l’obligation de se retourner d’abord contre l’entreprise. Il faut donc être très vigilant quand la banque exige un cautionnement.

La caution d’une société spécialisée

L’établissement de crédit peut aussi faire appel aux services d’une société spécialisée. Cette dernière se portera caution de la SCI. Cette solution permet à la banque de se faire rembourser plus facilement en cas de défaillance de la SCI. La société caution se retourne, à son tour, contre l’entreprise et ses associés.

L’assurance décès-invalidité

Même si l’emprunt est effectué par la société, l’établissement de crédit exige toujours que chacun des actionnaires souscrive une assurance décès-invalidité. Là encore, il n’existe aucune spécificité pour la société civile immobilière, à part le fait que la garantie est souscrite au nom des associés, mais non à celui de l’entreprise.

Cette assurance prend en charge le remboursement des prêts en cas d’invalidité ou de décès. Les banques étudieront les revenus de chacun des associés et la garantie sera souscrite selon le prorata de leurs ressources respectives.

Les avantages de l’emprunt en SCI

L’emprunt en société civile immobilière peut présenter des avantages notables pour concrétiser votre projet d’investissement immobilier locatif.

La mise en commun des capacités d’emprunt

Dans le cadre d’un emprunt en SCI, tous les associés sont responsables des dettes de l’entreprise. Sur le papier, cela peut s’avérer être source de problèmes. En réalité, cela ne fait que renforcer les garanties de l’établissement bancaire. C’est rassurant pour la banque qui dispose alors d’un recours contre chaque actionnaire.

Les associés doivent évidemment avoir suffisamment de solidité financière pour faire face en cas de défaut de paiement. De ce fait, la capacité d’emprunt respective de chaque actionnaire est primordiale. Si l'un d'entre eux possède un patrimoine immobilier important, cela sera d’autant plus rassurant pour l’établissement de crédit. De quoi maximiser l’effet de levier immobilier.

L’effet de levier immobilier

À la différence des autres placements, un projet locatif est un investissement qui peut être financé via un crédit immobilier avec un apport personnel faible.

Or, le crédit immobilier est un excellent moyen de booster la rentabilité d’un projet immobilier. Avec un taux d’intérêt très attractif, le recours à l’effet de levier pour un investissement locatif est très intéressant. Ce dispositif permet l’achat d’un patrimoine immobilier à un coût plus élevé avec un faible apport initial.