Estimation LMNP : Guide complet pour revendre un bien LMNP

Une estimation LMNP est un passage obligé dans un projet de revente. L'idée est de s'assurer que la transaction soit fluide et sans bavure. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel suscite par ailleurs l'intérêt du plus grand nombre. Au courant ou pas des avantages et inconvénients LMNP, les investisseurs sont surtout attirés par les avantages fiscaux.

Sur ce point, le site Meilleurs Agents parle d'un rapport parlementaire qui fait état de quelque 70% de bénéficiaires totalement exonérés. Quoi qu'il en soit, pour garantir des revenus locatifs à la hauteur de ses attentes, bien choisir le régime fiscal doit être une priorité.

Le contexte lié à la chute du gouvernement Barnier devrait profiter au loueur meublé désireux de revendre. Le projet de réforme de la fiscalité des plus-values est effectivement suspendu, du moins temporairement. C'est une occasion à saisir pour concrétiser le projet, avec l'ambition d'être exempté de pénalité.

Pourquoi estimer un bien LMNP ?

L'estimation LMNP prend tout son sens dans l'optique d'avoir un argument de vente solide. Quoi de mieux que de séduire un acquéreur en lui faisant miroiter des revenus locatifs et des avantages fiscaux. Notons que l'estimation d'un LMNP diffère de celle d'un LMP, à bien des égards.

La question liée au rendement locatif

L’estimation LMNP d’un bien forme un levier stratégique pour optimiser le rendement locatif LMNP. Il s'agit effectivement de séduire les acquéreurs, via la valeur marchande et les revenus locatifs annuels y afférents. De même, l'estimation permet de voir plus clair dans les charges déductibles LMNP. On peut aussi mieux calibrer l’optimisation fiscale via le régime réel simplifié ou le régime micro-BIC. Rien de tel pour s'assurer un prix de vente qui est à la hauteur de ses attentes.

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

L’estimation d’un bien LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ne se fait pas de la même manière que celle d’un bien LMP (Loueur Meublé Professionnel). Les deux statuts ont chacun leurs spécificités fiscales et comptables. Pour un LMNP, l’estimation vise la rentabilité locative, le marché local et les charges déductibles liées au régime fiscal (régime réel simplifié ou régime micro-BIC).

De son côté, une estimation LMP s'avère plus complexe. Allusion faite à l’impact des cotisations sociales et la gestion comptable complète (amortissements, provisions). Ce type de bien est considéré comme un actif professionnel. Ce statut impactera son estimation, en cas de cession ou de transmission patrimoniale.

Méthodes d’estimation d'un bien LMNP

Une estimation LMNP tient compte des loyers perçus, du type de bien et sa localisation. C'est une opération qui relève de la compétence d'un expert immobilier. Ce professionnel fera une estimation précise et prendra en compte les avantages fiscaux, ainsi que des autres spécificités du statut LMNP.

Trois critères d'estimation

Les loyers LMNP ont un impact direct sur l’estimation d’un bien LMNP. Ils déterminent la rentabilité locative. Un loyer compétitif garantit des revenus locatifs réguliers qui séduisent les investisseurs. On a aussi le rendement net qui permettra de fixer un prix de revente LMNP optimal.

Le type de bien influence aussi l'estimation LMNP. Une résidence de services (étudiante, senior ou LMNP tourisme) garantit par exemple des revenus locatifs stables (bail commercial au long terme, possibilité de déléguer la gestion).

Ce type de bien suscite par ailleurs l'intérêt des investisseurs. Les avantages fiscaux issus du dispositif Censi-Bouvard revêtent une toute autre dimension en zones stratégiques.

La localisation d'un bien LMNP est aussi un critère prédominant. Un bien situé à proximité des commodités ou un bien LMNP en montagne suscite l'engouement des locataires. Les loyers LMNP, et donc le prix de revente, seront à leur apogée. Autant d'éléments qui compte pour les investisseurs.

Faire appel à un expert immobilier

Pour une estimation LMNP en règle, recourir aux services d’un professionnel est fortement recommandé. Un expert immobilier est le mieux à même d'analyser le prix de revente LMNP. Il peut faire valoir l'emplacement du bien, le contexte du marché et la rentabilité locative.

Sa maîtrise des arcanes du bail commercial est un atout majeur, dans la valorisation des revenus locatifs adaptés. Ce spécialiste peut aussi utiliser d'autres leviers pour optimiser le rendement LMNP. Chose certaine : il saura éviter les erreurs susceptibles d'engendrer des coûts supplémentaires et déjouer la complexité juridique.

Estimation de bien LMNP et le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif fiscal Censi-Bouvard influe grandement sur l’estimation d’un bien LMNP. L'attractivité de ce dernier s'en trouve maximisée vis-à-vis des investisseurs.

Il est question de réduction d’impôt sur le revenu, à hauteur de 11 % du prix d’achat du bien, sur 9 ans. On peut aussi récupérer la TVA LMNP de 20 %. Autant d'avantages fiscaux qui rehaussent la compétitivité du bien LMNP sur le marché.

Stratégies à adopter pour la revente d'un bien LMNP

Pour une revente LMNP réussie, une analyse en bonne et due forme du marché local est fortement recommandé. Il s'agit là de prendre en compte le bail commercial et d'éventuels avantages fiscaux (Censi-Bouvard). Le tout est d'éviter des erreurs qui peuvent faire basculer le statut en LMP.

Étude du marché de la revente

L'analyse des tendances du marché du LMNP ancien, du LMNP neuf et des résidences services fait référence à la demande locative. Taux de vacances, évolution des prix d’achat et de revente... Autant d'éléments à prendre en compte dans l'étude. Le LMNP occasion séduit pour sa rentabilité immédiate et son prix attractif.

Quant au LMNP neuf, les avantages fiscaux liés au dispositif Censi-Bouvard et la récupération de TVA, suscitent l'intérêt des investisseurs. Pour leur part, les résidences services sont reconnues pour leur stabilité locative. La demande accrue de logements étudiants ou seniors y est pour beaucoup. On note aussi la possibilité de déléguer la gestion. En s'appuyant sur ces éléments, on a toutes ses chances de revendre un bien LMNP rapidement et à un bon prix.

Quelques éléments à prendre en compte

Lors de l’estimation et la revente LMNP, il faudra éviter certaines erreurs, au risque de compromettre l'attractivité du bien. Il ne faut pas par exemple sous-estimer l’impact du bail commercial, en termes de clauses ou de solidité du gestionnaire. Le prix de revente peut aussi être tiré vers le bas, à cause d'une estimation hasardeuse : localisation, revenus locatifs et contexte du marché...

Autant d'éléments qui doivent entrer dans le calcul. Les acheteurs potentiels peuvent aussi de raviser, pour peu qu'on néglige les avantages fiscaux (Censi-Bouvard), ou la préparation des documents (amortissements, diagnostics).

Entre la revente LMNP et LMP, il n'y a parfois qu'un pas. Un bien LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peut effectivement basculer en LMP (Loueur Meublé Professionnel) pour deux raisons.

De un, si les revenus locatifs dépassent les 23.000 € annuels et, de deux, si ceux-ci représentent plus de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal. Des conséquences fiscales significatives vont en découler. On peut citer :

• la taxation des bénéfices sous le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux),

• l'assujettissement aux cotisations sociales,

• l'inclusion du bien dans le patrimoine professionnel pour l’IFI.

Lors de la revente, les acquéreurs potentiels peuvent être freinés par les obligations comptables et sociales supplémentaires.

Concrètement, d'autres obligations fiscales s'imposent lors du changement du statut LMNP à LMP (Loueur Meublé Professionnel). Des cotisations sociales (Urssaf ou SSI) et autres prélèvements sociaux feront effectivement office d'abattement sur les revenus locatifs. On peut toujours envisager des amortissements comptables, mais la tenue d’une comptabilité rigoureuse sera nécessaire.

Lors de la revente, les plus-values engrangées seront taxées selon le régime des plus-values professionnelles.

Enfin, le bien devenu LMP sera catégorisé en tant que patrimoine professionnel. Un statut qui ne sera pas sans conséquence en termes d’IFI et de transmission.

Dernier point, une estimation LMNP hasardeuse débouche souvent sur des litiges liés au bail commercial et aux charges. Rien de tel qu'un prix de vente mal ajusté pour dissuader les acheteurs. Des différends post-vente seront inévitables, en cas de négligence au niveau des clauses spécifiques du bail (durée, résiliation anticipée).

Mais encore, une mauvaise évaluation des charges (frais d'entretien et frais de gestion) engendre des conflits : les revenus locatifs risquent de ne pas couvrir les coûts réels. Bien entendu, autant d'erreurs ne peuvent que nuire à la réputation du vendeur. L'annulation de la transaction devient alors une éventualité. D'où la nécessité de faire appel à un expert, pour une évaluation dans les règles de l'art.

Les questions fiscales et juridiques liées au LMNP

Lors de la revente d’un bien LMNP, la fiscalité consiste à taxer les plus-values privées ou professionnelles, selon le statut (LMNP ou LMP). Les amortissements réduisent la base imposable, mais une réintégration partielle peut avoir lieu. Les revenus locatifs resteront imposables jusqu’à la revente. Juridiquement, le respect du bail commercial est le maître mot. La transparence totale est de mise pour éviter les litiges post-vente.

La fiscalité des revenus locatifs d'un bien LMNP

Le choix du régime fiscal se répercute directement sur les revenus locatifs. En effet, le régime micro-BIC implique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. Néanmoins, les démarches fiscales sont simplifiées. Le micro-BIC s'adresse ainsi aux investisseurs ayant des charges limitées. Ses atouts entrent surtout dans une toute autre dimension, en cas de charges réelles peu significatives.

Pour sa part, le régime réel simplifié ramène à la déduction des charges réelles des revenus locatifs :

• amortissements,

• intérêts de prêt,

• frais de gestion,

• charges de copropriété...

Le niveau de taxation s'en trouve réduit, voire nul. Ce système favorise la rentabilité locative. La tenue d'une comptabilité rigoureuse et un suivi précis sont toutefois exigés.

Obligations légales lors de la revente d’un bien LMNP

En cas de revente d’un bien LMNP, la gestion des baux commerciaux est impératif. L'idée est de s'assurer d'une transaction fluide et de ne pas léser les investisseurs. Indispensables avec les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme), ces contrats définissent les obligations du gestionnaire et du propriétaire.

Lors de la revente, le bail commercial a une répercussion sur la valeur du bien LMNP et sur son attractivité. Un bail en cours rassure les acheteurs potentiels sur la rentabilité locative. En effet, une durée restante significative ramène à des loyers stables. Cependant, des clauses spécifiques doivent être observées pour éviter des litiges. L'on parle notamment des conditions de résiliation ou de renouvellement.

Notons qu'un changement de propriétaire n'annule pas le bail en cours. Mieux vaut néanmoins avoir l'aval du nouvel acquéreur, en ce qui concerne les conditions de location. Pour mettre les choses à plat, le recours aux services d'un expert immobilier ou juridique est recommandé.

Par ailleurs, lors de la revente, la location meublée présentent des différences majeures par rapport à la location nue. Mieux vaut alors bien calibrer les stratégies de vente, pour préserver l’attractivité du bien. En location meublée, notamment sous statut LMNP, les investisseurs sont surtout attirés par les avantages fiscaux (régime réel, micro-BIC).

La rentabilité locative d'un tel bien se révèle aussi être optimale. Il faudra réaliser des analyses poussées pour mieux gérer les baux meublés, notamment en cas de baux commerciaux (résidences services) inclus. En location nue, le marché cible est souvent résidentiel. La gestion est simplifiée, mais la fiscalité sera moins favorable. Pour l'estimation, la localisation et la demande locale sont des facteurs-clé.  

Estimation LMNP : les points à retenir

Une estimation LMNP dans les règles de l'art reste l'assurance d'une revente sans accroc. Il faudra bien se référer aux critères d'estimation adéquats. Le plus sûr est de confier cette démarche des plus complexe à un expert-immobilier pour éviter les risques de litiges. De même, un expert-comptable peut user de son savoir-faire en vue d'une défiscalisation LMNP. Un avocat pourra mettre à plat les questions d'ordre juridiques les plus complexes.

Néanmoins, force est de constater que la location meublée non professionnelle est mal vue par l'Exécutif. Un texte du projet de loi de finances pour 2025 va dans le sens d'une suppression LMNP. En effet, le gouvernement va s'employer à extraire quelques 200 millions d’euros de cette niche. Dans les faits, il s'agit de redynamiser le marché immobilier, en rééquilibrant les questions fiscales entre la location nue et la location meublée. Une stratégie qui vise également à diminuer la spéculation, et donc à stabiliser les prix de l’immobilier.

Pour ne rien arranger, le projet de loi de 2025 va aussi s'attaquer au calcul de la plus-value. L'amortissement sera réintégré dans l'opération, lors de la revente du bien LMNP. Le loueur meublé sera ainsi davantage imposé. Selon les fin-connaisseurs du secteur, ce changement va surtout impacter les investisseurs pratiquant la stratégie d’achat-revente rapide.