Investissement immobilier à Nanterre : Les stratégies gagnantes

Un investissement immobilier à Nanterre a toutes ses chances de réussir. En effet, ce chef-lieu des Hauts-de-Seine est la deuxième ville la plus peuplée du département avec plus de 95 000 habitants. On lui prête aussi le statut de deuxième bassin d’emploi après Paris en Île-de-France. Axa, PepsiCo France, Alcatel, Manpower... Autant d'entreprises qui ont leur siège social dans la ville. Sa proximité avec la Capitale et avec le quartier de La Défense y est certainement pour beaucoup.

Nanterre connaît une transformation urbaine majeure avec le réaménagement des quartiers autour de La Défense, l'extension du RER E et les programmes immobiliers neufs en plein essor. Prisé pour son cadre résidentiel, le plateau Mont-Valérien, séduit les investisseurs comme beaucoup de profils de locataires (étudiants, jeunes actifs et familles). De même, le centre-ville bénéficie d’une forte attractivité, grâce à ses commerces, services et son voisinage avec la Préfecture des Hauts-de-Seine. Autant d'éléments qui font de la ville un pôle stratégique à fort potentiel locatif.

Cet article donne un aperçu complet du marché immobilier de Nanterre. Un passage en revue des quartiers porteurs de la ville est également au menu. Vous aurez également droit à un tour d'horizon des types de bien à privilégier. Pour couronner le tout, on penchera sur les questions liées à la fiscalité ainsi que sur les dispositifs fiscaux.

Aperçu du marché immobilier de Nanterre

Un investissement immobilier à Nanterre permet de tirer profit d'un marché immobilier plutôt dynamique. La moitié de son parc immobilier est constituée de logements sociaux (lotissements avec des immeubles résidentiels, logements neufs avec des bureaux, etc.). Focus sur le marché immobilier de la ville à travers le rendement potentiel, une comparaison avec les villes voisines, ainsi que le loyer annuel selon le type de bien. 

Rentabilité locative moyenne selon la localisation

La rentabilité locative à Nanterre dépend fortement de la localisation. Autour de l’Université Paris Nanterre et de la gare Nanterre-Université, les studios et appartement pièces T2 offrent des rendements bruts autour de 5 à 5,5 %. La forte demande de la part des étudiants y est pour beaucoup. Très prisé, le centre-ville modernisé affiche une rentabilité de 4 à 4,5 %. Sur le plateau Mont-Valérien, les rendements sont plus bas (3,5 à 4 %), mais néanmoins compensés par un fort potentiel de valorisation.

Comparaison avec les villes voisines

En matière de rentabilité brute moyenne, Nanterre surpasse les villes voisines comme Asnières-sur-Seine (environ 3,5 à 4 %). Le même constat s'obtient via une comparaison avec Rueil-Malmaison. Celle-ci est très prisée mais onéreuse, avec une rentabilité plus faible (3 à 3,8 %). À Paris, la rentabilité chute souvent sous les 3,5 % malgré une forte demande.

Seule Saint-Denis peut proposer des rendements supérieurs à 6 %, mais avec un risque locatif plus élevé. Grâce à sa transformation urbaine, La ville représente ainsi une ville porteuse en termes d'investissement immobilier locatif dans les Hauts-de-Seine. Ses programmes neufs viennent conforter cette hypothèse.

Loyer annuel selon le type de bien

Le loyer annuel varie selon le type de bien. Très prisé par les étudiants, un studio ou T1 aux alentours de l'Université génère entre 8 000 et 9 500 €. Pour un appartement T2, une moyenne allant de 10 500 à 12 500 € par an est envisageable, en référence à la forte demande suscitée. Quant à un appartement pièces T3, le loyer annuel se situe entre 13 500 et 16 000 €, notamment sur le plateau Mont-Valérien et dans le centre-ville.

Les quartiers porteurs en termes d'investissement immobilier

Un investissement immobilier à Nanterre renvoie naturellement à ses quartiers porteurs. Dans cette optique, le quartier de l'Université et le quartier Nanterre-ville sortent du lot. Plateau-Mont-Valérien et la Boule ne sont tout de même pas en reste.

Le quartier de l’Université

L’Université est une zone industrielle, le nom étant inspiré de l’Université Paris-Nanterre. Il est en pleine expansion avec une importante création d’appartements pour les étudiants. Pour retrouver les meilleurs emplacements pour vous, les conseils avisés des professionnels vous seront essentiels.

Le quartier Nanterre-Ville

De plus en plus prisé par les investisseurs, le centre-ville a gardé son esprit de village. Les logements y sont plutôt anciens et pavillonnaires. Faisant partie des secteurs culturels, ils attirent les amoureux de cinéma et de musique. Des studios, des appartements avec 2 à 4 pièces, investir dans cette localité, c’est se tourner vers une résidence haut de gamme. Les habitations sont constituées de 20 % de maisons et 80 % d’appartements.

Le quartier Plateau-Mont-Valérien

Le Plateau-Mont-Valérien fait partie des quartiers riches et animés. La plupart de ses habitants sont de jeunes cadres dynamiques. Ce secteur recèle de parcs le rendant particulièrement paisible. La localité est desservie par un vaste réseau de transports en commun, de voies routières, de commerces et divers établissements (crèches, écoles maternelles, collège et lycée), tous à quelques minutes en voiture.

Le quartier de la Boule

Le visage du quartier de la Boule a été transformé grâce à l’arrivée d’un arrêt du Tramway et à l’éco-quartier avec plus de 600 logements. Il va accueillir deux gares dont La Boule et La Folie qui seront un pôle stratégique. Cette localité abrite plus de 2 000 habitants, dont 80 % de locataires. Avec divers services aux alentours, il attire particulièrement les jeunes cadres célibataires. Cette place reste un grand atout pour réaliser des projets d’investissements.

Quels types de biens privilégier à Nanterre ?

Un investissement immobilier à Nanterre ramène aux types de biens à privilégier pour maximiser le rendement. Rien de plus normal, puisque la ville présente un patrimoine immobilier varié, incluant immeubles anciens et biens issus des programmes neufs. Dans tous les cas, les appartements pièces se démarquent du lot. La recherche du bien rentable doit aussi faire référence au prix moyen par typologie et par quartier.

Un engouement croissant pour les appartements pièces

Miser sur des appartements pièces (T1, T2) dans cette ville est une stratégie particulièrement pertinente pour un investissement immobilier locatif. D’une part, la forte demande étudiante générée par l’Université Paris Nanterre dynamise le marché des studios et appartement pièces T2, offrant des loyers annuels élevés et un turnover locatif régulier.

D’autre part, ces petites surfaces affichent un prix moyen au m² inférieur à celui des grandes surfaces, tout en garantissant une meilleure rentabilité brute (jusqu’à 5,5 %). De plus, dans les programmes neufs, un appartement T1 ou T2 est éligible à des dispositifs de défiscalisation. Leur liquidité à la revente et leur faible vacance en font un choix stratégique dans des localités comme le centre-ville ou le plateau Mont-Valérien.

Prix moyen Nanterre par type de bien et par quartier

Selon le site MeilleursAgents en 2024, le prix au m² dans cette ville se situe autour de 5 400 €. Des variations sont néanmoins très marquées selon les emplacements et le type de bien. Dans le centre-ville, les prix atteignent 5 800 à 6 200 €/m². La faible distance avec les commodités et la Préfecture des Hauts-de-Seine, joue beaucoup.

Sur le plateau Mont-Valérien, plus résidentiel, ils oscillent entre 5 300 et 5 700 €/m². Autour de l’Université Paris Nanterre, les prix sont plus accessibles (4 800 à 5 200 €/m²). En raison de leur forte rentabilité, les studios et T2 sont plus chers au m² (jusqu’à 6 500 €/m²). Un appartement pièces T3 ou plus affiche des prix plus modérés.

Les questions liées à la fiscalité aux dispositifs incitatifs

Un investissement immobilier à Nanterre est indissociable aux questions liées à la fiscalité. L'idée est surtout de réduire, autant que faire se peut, la base taxable. Ainsi, mieux vaut s'appuyer sur des dispositifs de défiscalisation adaptés.

Optimisation fiscale d'une activité de location

Pour optimiser un investissement locatif dans cette ville, il est essentiel d’anticiper la fiscalité et les charges courantes. En location meublée, le régime LMNP permet d’amortir le bien et de réduire significativement l’imposition sur les loyers, voire de la neutraliser. En location nue, le régime réel permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, etc.).

Il est aussi possible d’investir via des dispositifs de défiscalisation, en vue d’une réduction d’impôt conséquente. Dans tous les cas, mieux vaut prévoir les charges de copropriété, les frais de gestion et un éventuel turnover locatif. Une recommandation qui tient notamment tout son sens près de l’Université Paris Nanterre. Rien ne vaut une bonne stratégie fiscale améliore sensiblement la rentabilité nette du projet.

Simulation avec dispositifs d’aide à l’investissement

Prenons l’exemple d’un T2 ancien de 35 m² à Nanterre, secteur Université Paris Nanterre, acheté 189 000 € avec 11 000 € de travaux. En location meublée au loyer de 870 €/mois, soit 10 440 € de loyer annuel, l’investisseur peut opter pour le régime LMNP réel. Grâce à l’amortissement du bien, du mobilier et aux charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance), l’imposition sur les loyers peut être quasi nulle pendant 10 à 15 ans.

En location nue, les 11 000 € de travaux sont imputables au revenu foncier via le déficit foncier. Mécanisme qui réduit d’autant la base imposable. Ce montage permet d’optimiser la rentabilité nette tout en valorisant un actif dans un secteur étudiant très demandé.

Quels avantages à investir dans l'ancien à Nanterre ?

L’achat d’un bien ancien à rénover permet de bénéficier du déficit foncier en location nue ou de l’amortissement en LMNP réel en location meublée. Ces dispositifs réduisent fortement l’imposition, notamment en cas de travaux importants.

L’ancien offre une rentabilité plus élevée, mais demande plus de gestion. Le neuf séduit par sa simplicité de gestion, ses faibles charges, et ses garanties (décennale, biennale). Le choix dépend du profil fiscal et patrimonial de l’investisseur.

Investissement immobilier à Nanterre en bref et conseils pratiques

Un investissement immobilier à Nanterre permet de bénéficier d’un bon compromis entre prix et rendement. Acheter en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) donne la possibilité d’accéder à des programmes neufs. Option qui ouvre la voie à des garanties (décennale, dommage ouvrage) et des charges réduites. Le tout est de choisir un promoteur fiable, de bien étudier l'emplacement (à quelques minutes du centre-ville, transports, Université Paris Nanterre) et d’anticiper les délais de livraison.

En nue-propriété, l’investisseur acquiert le bien à prix décoté (jusqu’à -40 %), sans gestion ni fiscalité pendant 15 à 20 ans. À terme, il récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Cette stratégie convient aux profils patrimoniaux souhaitant préparer leur retraite ou transmettre. Dans les deux cas, la localisation à fort potentiel reste le critère clé dans cette ville.

Par ailleurs, certains programmes neufs situés en zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) ou proches de la Seine-Saint-Denis présentent un fort potentiel de rendement locatif. En pleine transformation, ces secteurs affichent des prix d’achat inférieurs à ceux du centre-ville ou du Mont-Valérien. Ils font aussi profiter d'infrastructures publiques (transports, équipements, rénovation).

En zone ANRU, l’acquéreur peut profiter d’avantages fiscaux supplémentaires, notamment une TVA réduite à 5,5 % (sous conditions). Ces zones attirent une population jeune, souvent locataire, ce qui garantit une demande constante. Pour un investisseur avisé, ces zones constituent une opportunité d’acheter bas, louer vite et profiter à terme d’une valorisation immobilière significative dans une commune dynamique des Hauts-de-Seine.

Le marché immobilier de cette ville connaît depuis plusieurs années une dynamique soutenue, portée par son voisinage avec La Défense, ses projets urbains ambitieux et son statut de Préfecture des Hauts-de-Seine. Les prix ont connu une hausse progressive, tout en restant inférieurs à ceux de communes voisines comme Rueil-Malmaison ou Asnières-sur-Seine, ce qui attire les primo-accédants et les investisseurs.

En 2024, le prix au m² s’élève à environ 5 400 €, avec des pics à plus de 6 000 € dans le centre-ville et le plateau Mont-Valérien (source : MeilleursAgents). La demande reste forte, notamment autour de l’Université Paris Nanterre, et les programmes neufs se multiplient, en particulier en zone ANRU. À l’horizon 2025, l’arrivée du RER E (projet Eole) et du Grand Paris Express renforcera l’accessibilité et le potentiel de valorisation. La ville devrait ainsi consolider sa position comme pôle résidentiel et locatif stratégique dans l’Ouest parisien.