Investir en immobilier locatif : Guide pour réussir l'investissement

Investir en immobilier locatif est une des pistes à explorer pour faire fructifier ses placements. En effet, il permet de générer des revenus stables, grâce aux loyers perçus. Qu'il s'agisse de location meublée ou de location nue, ces revenus peuvent couvrir les mensualités d’un crédit immobilier contracté pour l'achat du logement locatif. Un locatif investissement donne même la possibilité de dégager un cash-flow positif, augurant un taux de rentabilité optimal sur le long terme. De même, l'investissement locatif est un des meilleurs moyens de constituer un patrimoine immobilier.

Rien de tel qu'investir dans la pierre dans des zones à forte demande locative :  la valeur du bien immobilier va s’apprécier avec le temps. L'on peut également envisager une transmission aux générations futures, via des dispositifs défiscalisation avantageux. De même, miser sur l'immobilier locatif permet de diversifier ses placements financiers. Contrairement aux marchés financiers plutôt volatils, l’immobilier procure une certaine tranquillité d'esprit et permet de se projeter sur le long terme.

D'ailleurs, le secteur de l'immobilier locatif en France affiche un certain dynamisme, grâce aux opportunités potentielles. Une thèse qui se confirme dans les grandes villes et les zones universitaires, avec un taux de vacance locative plutôt négligeable. À l'instar du statut LMNP, les dispositifs de défiscalisation se matérialisent par une réduction impôt très favorable à l'investissement locatif. De plus, les taux d’intérêt historiquement bas, ou du moins raisonnable, permettent de financer un projet d'investissement immobilier. Reste à investir dans des zones en développement comme les villes secondaires, pour aspirer à un excellent rapport rentabilité/prix d’acquisition. Pour ce qui est de la tendance actuelle , elle est indiscutablement à la location meublée. Le taux de rentabilité sera alors à son apogée. 

Les dispositifs fiscaux garant de rentabilité locative

Investir en immobilier locatif implique de recourir à des dispositifs de défiscalisation. On peut citer en exemple le dispositif Censi-Bouvard, garant d'un taux de rentabilité élevé et des avantages fiscaux. Les statuts LMNP et LMP ne sont pas en reste. Soumis au régime réel, ils permettent de maximiser le aux de rentabilité, tout en réduisant significativement l’imposition des revenus locatifs.

Censi-Bouvard pour la location meublée en résidence services

Le dispositif Censi-Bouvard est la solution pour réussir un investissement immobilier dans la location meublée en résidence services (résidence étudiante, résidence tourisme ou résidence séniors). Il permet effectivement de profiter d'une réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci équivaut à 11 % du prix d'achat HT de l’immobilier locatif. Plafonnée à 300.000 € par an, elle est répartie sur une durée de 9 ans. De plus, le dispositif défiscalisation Censi-Bouvard permet de récupèrer la TVA à 20 % sur ce prix achat du logement.

En outre, le bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence permet d'investir immobilier en toute sérénité. Ce contrat garantit effectivement le versement régulier des loyers, même en cas de vacance locative. D'ailleurs, la délégation de la gestion locative met à l'abri de bien des déconvenues. Pour couronner le tout, le dispositif Censi-Bouvard est compatible avec le statut LMNP, (Loueur Meublé Non Professionnel). Une allusion que l'on fait à la possibilité d'amortissement comptable du logement, du mobilier et autres équipements.

Les statuts LMNP et LMP

Les statuts LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel) forment des dispositifs de défiscalisation de choix, s'agissant d'investir en location meublée. Ils se matérialisent effectivement par une fiscalité optimisée des revenus locatifs.

Le statut LMNP concerne les revenus locatifs annuels inférieurs à 23.000 €, somme qui devrait représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. En optant pour le régime réel, on peut déduire les charges réelles (intérêts de crédit immobilier, frais de gestion, dépenses liées aux travaux d'entretien ou de réparation), pour réduire la base taxable des revenus locatifs. De plus, les amortissements du logement et du mobilier permet de mettre l'accent sur la réduction impôt. Dans certains cas, l'on peut même aboutir à la défiscalisation LMNP pure et simple, avec en prime un cash-flow positif.

Pour sa part, le statut LMP est réservé au seul domaine de la location meublée générant des revenus locatifs annuels supérieures à 23.000 €. Son principal atout réside dans la possibilité d’imputer un éventuel déficit sur le revenu global. De plus, un logement locatif LMP se trouve exonéré d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). En cas de transmission, l'investisseur LMP peut aussi recourir à un régime fiscal adapté.

Étapes à suivre réussir en investissement locatif

Investir en immobilier locatif suppose des étapes bien définies à suivre, pour en garantir la rentabilité. Dans la phase de préparation, il faut par exemple étudier le marché de l'immobilier locatif. Puis, vient l'étape de l'estimation de la rentabilité, impliquant des calculs précis. Mieux vaut aussi anticiper les risques, dont le non-versement des loyers. L'idée est d'éviter les déconvenues liées aux mauvaises surprises. D'ailleurs, la phase de préparation ramène aussi aux questions liées au financement du projet d'investissement. Il sera peut-être envisageable de recourir à l'effet levier crédit immobilier, afin de s'assurer d'une capacité d’investissement suffisante.

Phase de préparation d'un projet d’investissement locatif

La phase de préparation d’un projet d’investissement locatif est cruciale pour garantir sa rentabilité. Elle commence par une étude approfondie du marché immobilier local. Cette analyse vise à identifier les zones enregistrant une forte demande locative. L'on parle notamment des centres-villes, des pôles universitaires, ainsi que les zones à proximité des commodités (transports en commun, commerces, écoles, pharmacie...). Prix au m², loyers pratiqués, profil des locataires potentiels (étudiants, jeunes actifs, familles)... Autant d'éléments à évaluer dans la préparation d'un projet immobilier locatif.

Ensuite, on fait aussi le choix entre location meublée et location non meublée. Il faudra alors se référer aux objectifs financiers et au type de gestion souhaité. La location meublée est particulièrement adaptée aux étudiants et jeunes professionnels. Elle augure des revenus locatifs plus élevés et des avantages fiscaux via le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Pour sa part, la location nue vise des locataires en quête de stabilité. Les risques liés à la vacance locative sont alors réduits.

Estimation de la rentabilité de l'investissement

L'estimation de la rentabilité est une étape essentielle dans un investissement locatif. Elle permet d’évaluer la viabilité financière du projet, en mettant en lumière les coûts réels. Dans la pratique, le calcul du taux de rentabilité brute consiste à diviser les revenus locatifs annuels par le prix d’acquisition du bien, puis on multiplie le tout par 100. Par exemple, pour un appartement avec un prix achat de 150.000 € et des loyers à 600 € par mois, les revenus locatifs annuels sont de 7.200 €, soit un taux de rentabilité brute de 4,8 %.

Cependant, pour obtenir une rentabilité nette, il faut déduire les charges et taxes. Soit des charges de copropriété à 1.200 €, des frais de gestion locative à 720 €, la taxe foncière 1.000 €, ainsi que des prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers). En tout, on déduit ces 3.920 € des revenus, ce qui établit le revenu net est à 3.280 €. Le taux de rentabilité nette est donc de 2,19 %. 

Anticiper les risques liés à l’investissement locatif

Anticiper les risques en amont permet de mieux sécuriser son investissement locatif, tout en assurant un taux de rentabilité optimal sur le long terme. Parmi ceux-ci figure la fluctuation du marché immobilier. Il faut ainsi considérer le risque de baisse des prix ou des loyers. Le taux de rentabilité et la valeur du patrimoine, peuvent en pâtir. Pour éviter ces déconvenues, investir immobilier locatif dans des secteurs à forte demande locative et à potentiel économique est de mise.

De même, la gestion des impayés est à anticiper à l'avance. Un locataire défaillant donne lieu au non-versement des loyers, et donc la perte des revenus locatifs. Il est ainsi recommandé de bien sélectionner les locataires. Une opération qui passe par une vérification des revenus et garants. Mieux vaut aussi souscrire une assurance loyers impayés (GLI). Une protection supplémentaire qui couvre les pertes locatives et d'éventuelles procédures juridiques.

Conseils pour un premier investissement locatif

Investir en immobilier locatif pour la première fois est loin d'être évident. L'on peut en venir à commettre des erreurs susceptibles de compromettre le taux de rentabilité du projet de location. Pour éviter les déconvenues y afférentes, le mieux est de naviguer à vue. Il s'agit de progresser lentement, quitte à commercer par un projet immobilier locatif plutôt modeste. L'idée est donc de bien cerner les arcanes du locatif investissement, avant d'envisager des projets plus ambitieux.

Tabler sur la localisation du logement locatif

La localisation est un facteur clé dans la réussite d’un investissement immobilier locatif. Un bien situé dans une zone à forte demande locative forme le garant d'un taux d'occupation optimal, et donc de la régularité des revenus locatifs. Centre-villes, pôles universitaires, pôles économiques dynamiques... Autant de caractéristiques d'une localisation favorable à un taux de rentabilité locative élevé. Les étudiants et jeunes actifs y affluent en masse, surtout en cas de fort potentiel de développement urbain. Une tendance qui ouvre la voie à des loyers compétitifs et la valorisation du logement locatif sur le long terme. Reste à s'assurer de la proximité du logement locatif avec les commodités (stationnement des transports en commun, centre commercial, écoles, pharmacie...). D'ailleurs, une localisation stratégique favorise l’accès à certains dispositifs de défiscalisation.

Le choix du type de logement pour un premier investissement locatif

Pour un premier investissement locatif, il est judicieux de jouer la carte du réalisme. L'idée est de miser dans un logement plutôt de petite taille. Un studio ou un T2 serait le plus adapté pour les premiers pas dans le secteur de l'immobilier locatif. D'ailleurs, ce type de logement se révèle facile à financer. L'on peut alors envisager de souscrire un crédit immobilier, avec des mensualités cadrant avec sa capacité de remboursement. Notons aussi qu'un studio ou un T2 est particulièrement prisé par les étudiants et jeunes actifs.

Pour aller plus loin, un investissement immobilier d'envergure modeste permet également d'apprivoiser en douceur les arcanes de l'immobilier locatif. Gestion des loyers, entretien du bien, suivi comptable des charges et amortissements... La gestion locative sera plutôt aisée. Les risques financiers liés à la vacance locative et autres imprévus, demeureront dans le domaine du gérable. Avec un investissement locatif de taille modeste, l'on peut tester des dispositifs de défiscalisation. L'idée étant de maximiser les revenus locatifs, tout en profitant d'une réduction impôt significative.

Quelques erreurs de débutant à éviter

En étant débutant en matière d'investissement locatif, l'on peut commettre l'erreur consistant en une estimation hasardeuse des coûts liés à la gestion locative. Une agence de gestion est pourtant rémunérée à hauteur de 5 à 10 % des loyers. Ignorer ce paramètre dans l'estimation du taux de rentabilité, expose aux désagréments liées à de mauvaises surprises. Le rendement net sera très loin du niveau établi dans les prévisions. 

De même, les débutants en locatif investissement tendent aussi à sous-estimer les charges fiscales liées aux revenus locatifs. Leur impact sur le rendement brut est pourtant loin d'être négligeable. Selon le régime fiscal choisi, ces charges sont soumises à l'impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux (17,2 %) et à d'autres charges non récupérables. Une estimation à la va-vite ne peut que compromettre le taux de rentabilité de l'investissement immobilier.

Investir en immobilier locatif en bref et conseils utiles

Investir en immobilier locatif demeure un moyen de placer son argent, avec l'ambition d'un taux de rentabilité accrue. Une thèse qui fait référence à un marché marqué d'une demande locative accrue. La rentabilité est d'ailleurs au rendez-vous, avec la garantie de valorisation du patrimoine sur le long terme. Pour une réduction d'impôt sur les revenus locatifs, il suffit de recourir à des dispositifs de défiscalisation. LMNP, LMP, Censi-Bouvard... Autant d'éléments qui font profiter bien des avantages fiscaux, ainsi que des mécanismes visant un taux de rentabilité élevé pour le locatif investissement.

Pour réussir un projet immobilier locatif, le plus sûr est de faire appel à un expert en gestion locative ou à un conseiller en investissement. Des professionnels qui maîtrisent les spécificités du marché locatif, en l'occurrence de celui de la location meublée. Leur expertise leur vaut de connaître les bonnes pratiques, s'agissant de la recherche de locataires, de gestion des loyers et autres missions relevant de la gestion locative. D'ailleurs, un conseiller en investissement locatif sera d'une grande aide dans choix du dispositif fiscal adapté.