Investir en locatif : Guide complet vers la rentabilité locative

Investir en locatif est une stratégie consistant à se constituer un patrimoine, tout en générant des revenus locatifs. Un achat immobilier destiné à la location ouvre d'ailleurs la voie à l’effet de levier du crédit immobilier. Nul besoin d'une grande capacité emprunt : les banques accepteront de financer le projet immobilier locatif, avec un faible apport. De plus, les mensualités du prêt seront couvertes totalement ou partiellement par les loyers perçus. Notons également que le bien locatif investissement est de nature à s'apprécier avec le temps. Par ailleurs, contrairement à l’achat-revente ou à l’immobilier de jouissance, investir immobilier permet d'amortir l’investissement sur le long terme. En prime, on conserve le logement locatif.

En outre, l’investissement immobilier locatif peut être optimisé via des dispositifs de défiscalisation. Ceux-ci se matérialisent par des avantages fiscaux significatifs. Allusion que l'on fait notamment à une réduction de l’impôt sur le revenu. La rentabilité locative s'en trouve à son apogée. Citons l'exemple du déficit foncier. Ce dispositif fiscal a le mérite de la déduction des coûts de travaux, de la base taxable des revenus fonciers. On peut aussi envisager la location meublée. Opérée sous le statut LMNP et avec le régime réel, elle se matérialise par les amortissements du logement locatif et du mobilier. Un mécanisme qui donne lieu à une réduction notable de la base d'imposition.

Dans le registre de la rentabilité locative, mieux vaut privilégier certains types de location rentables. Location nue, location meublée et autres locations courte durée... Le choix doit idéalement être fait en référence aux objectifs patrimoniaux et fiscaux. La location nue est très appréciée, en termes de simplicité de la gestion locative. Soumise au régime réel ou au régime micro-foncier, elle peut être associé au déficit foncier, en vue de la réduction impôt sur les revenus locatifs. Pour mettre la rentabilité locative dans une toute autre dimension, on arrêtera son choix sur la location meublée. Celles-ci permettent effectivement d'aspirer à des revenus locatifs supérieurs à la location nue.

Sous les statuts LMNP ou LMP, elle offre la possibilité de tirer grand profit d'une fiscalité avantageuse. Cette dernière fait surtout référence au régime réel et les mécanismes d'amortissement du bien et de déduction des charges réelles. Citons aussi la location courte durée, type Airbnb. Le rendement locatif sera bel et bien au rendez-vous, notamment dans les zones touristiques. Revers de la médaille : La gestion locative présente un certain niveau de complexité et il faudra composer avec une réglementation stricte. Une étude de marché approfondie s'impose et de préférence, avec l'accompagnement d'un professionnel.

Différentes étapes à suivre pour un locatif investissement réussi

Investir en locatif amène à évoluer étape par étape, allant du choix de la localisation jusqu'à l'estimation de la rentabilité, en passant par le choix du logement locatif.

Choix de la localisation du bien locatif

La localisation du bien locatif joue un rôle clé dans la maximisation du rendement locatif. Raison pour laquelle, on privilégie les villes justifiant d'une économie dynamique, garant d'une forte demande locative. Saint-Étienne, Le Havre, Mulhouse, Limoges... Autant de villes qui promettent une rentabilité locative brute de 7 % et plus. De plus, elles proposent aussi des prix au m² abordables. En outre, pour s'adonner à la location meublée, les grandes métropoles comme Lyon, Nantes, Bordeaux et Toulouse sont envisageables. Pour leur part, Lille, Grenoble et Montpellier sont reconnues pour un taux d’occupation élevé.

Bien choisir le logement locatif

Un bon choix du logement locatif permet aussi d'aspirer à la rentabilité locative. Pour une location meublée, mieux vaut par exemple opter pour un studio ou T2. En revanche, un T3 convient mieux aux familles et à la colocation. Mieux vaut aussi bien vérifier l'état du bien immobilier locatif. L'idée est d'éviter des coûts liés à des travaux de rénovation. Dans le cadre de l'analyse du projet locatif investissement, on procédera aussi à l'estimation du rendement locatif, via le rapport entre le prix d’achat et les revenus locatifs en prévision. Reste à associer le tout à une fiscalité avantageuse et une bonne gestion locative, pour garantir la réussite de l'investissement immobilier locatif.

Calculer la rentabilité locative

Le calcul de la rentabilité locative donne une idée précise sur la performance d’un investissement immobilier locatif. Il s'agit dans la pratique d'estimer la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette. Cette première n'intègre pas les charges, ni la fiscalité. Elle est de la formule : 

Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100 

Pour sa part, la rentabilité nette permet une estimation plus réaliste, en tenant compte des coûts liés à la gestion locative. Elle est de la formule :

Rentabilité nette = (Loyer annuel - charges - taxe fonciere - coûts de la gestion locative) / Prix d’achat x 100

Enfin, la rentabilité nette-nette prend en considération l’imposition des revenus locatifs. Elle diffère ainsi selon le régime fiscal choisi (réel ou micro-foncier), mais aussi des dispositifs défiscalisation appliquée (déficit foncier ou LMNP).

Financer son investissement immobilier locatif

Investir en locatif renvoie aux questions liées au financement du projet immobilier locatif. Il s'agit alors d'évaluer sa capacité d'emprunt, de souscrire un crédit immobilier, en versant l'apport personnel approprié.

Évaluation de la capacité d'emprunt

Plusieurs entités financières sont impliquées dans l’évaluation de la capacité d’emprunt pour un crédit immobilier locatif. Citons l'exemple du taux d’endettement, véritable indicateur quant à la faisabilité du projet. En effet, il ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets. Les banques analysent également le reste à vivre, dans le cadre de l'évaluation de la stabilité financière de l'investisseur immobilier locatif. L'on parle de la liquidité disponible, après déduction des charges mensuelles. Pour évaluer sa capacité d'emprunt, l'on peut aussi recourir à un outil simulateur dédié. L'on sera ainsi à même d’ajuster au mieux le projet locatif.

Crédit immobilier et effet de levier

Le crédit immobilier est une solution de financement par excellence, s'agissant d'un investissement locatif. Une solution qui permet surtout d'éviter de glaner dans son épargne. Elle met à profit l’effet de levier : les mensualités du prêt immobilier seront couvertes par les revenus locatifs générés. Plus la part financée par l’emprunt est importante, plus l’effet de levier crédit sera profitable. Reste à optimisant le ratio loyers perçus/capital investi, en vue d'une rentabilité optimale. Il s'agit aussi de jouer sur la durée du prêt, pour alléger les mensualités. Le cash-flow en sera amélioré, mais une durée de prêt longue suppose des intérêts significatifs.

Apport personnel en investissement locatif

L’apport personnel joue le rôle d'un catalyseur, pour l’obtention d’un crédit immobilier locatif. Il équivaut à 10 - 20 % du prix achat du logement locatif. Son impact sur les conditions de financement locatif est non négligeable. Un apport investissement locatif a effectivement le mérite de réduire le montant du prêt. Mensualités et taux d’endettement, deux éléments qui vont suivre la tendance. Notons aussi que l'apport peut couvrir les frais de notaire. Toutefois, rien ne vaut l’effet de levier crédit, s'agissant de ménager son épargne personnelle. D'ailleurs, le financement d'un investissement immobilier locatif reste possible avec un faible apport. Il faudra néanmoins justifier d'un bon profil emprunteur.

Gestion locative, une des clés de la rentabilité

La gestion locative peut se faire directement ou déléguée à une agence spécialisée. Choisir entre les deux implique de faire référence à la disponibilité et à l'expertise dans la discipline. Par ailleurs, on peut aussi investir en location meublée, afin de lisser la gestion locative. Une option qui réserve d'ailleurs des avantages fiscaux intéressants. Dans tous les cas, mieux vaut adopter des stratégies bien éprouvées pour éviter la vacance locative et les risques d'impayés. Parmi celles-ci figure celle consistant à mettre l'accent sur la prospection, puis de bien choisir les locataires.

Gestion directe vs gestion déléguée

Le choix entre la gestion directe et la gestion déléguée fait référence à la disponibilité et à l'expertise. Cette première permet d'économiser les frais d’agence, équivalant généralement entre 6 et 10 % des loyers. Elle permet une plus grande autonomie dans la sélection des locataires et la fixation du loyer. Toutefois, elle exige une grande disponibilité et au moins une notion juridique pour gérer les baux, les impayés et la gestion des travaux d'entretien du logement locatif. Pour sa part, la gestion déléguée à une agence est le garant d'un suivi professionnel optimal. Destinée à l'investissement locatif clé en main, elle implique une rentabilité locative moins élevée, à cause des frais.

Louer en location meublée

La location meublée est une solution intéressante pour lisser la gestion locative et garantir la rentabilité. Son cadre juridique faire référence à la loi ALUR, prévoyant une durée minimale de location de 1 an (ou 9 mois pour un étudiant). Le logement locatif doit présenter des équipements (lit, cuisine équipée, électroménager) permettant une occupation immédiate. Dans le registre des avantages fiscaux, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) implique deux régimes fiscaux. Le régime micro-BIC permet de profiter d'un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel prévoit, quant à lui, l’amortissement du bien et la déduction des charges. Pour les revenus supérieurs à 23.000 €/an, le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) s'impose. Il permet une exonération partielle de l’impôt sur le revenu.

Comment éviter la vacance locative et les impayés ?

Pour éviter la vacance locative et les impayés, une stratégie efficace de gestion locative est essentielle. Il s'agit en premier lieu de fixer un loyer adapté, c'est-à-dire en phase avec le marché local. L'optimisation de la mise en location est aussi de mise : publication d'annonces attractives avec photos et descriptions détaillées. Des prestations supplémentaires ont également le mérite d'attirer les locataires. Allusion que l'on fait par exemple à un accès à Internet inclus, ou une gestion flexible des entrées/sorties. Par ailleurs, pour éviter les impayés, la gestion locative doit inclure une sélection rigoureuse de locataires (revenus stables et supérieurs ou égaux à 3 fois les loyers. Mieux vaut aussi souscrire une assurance loyer impayé (GLI) pour sécuriser les revenus locatifs. La rédaction d'un bail en bonne et due forme est aussi de mise, ce qui suppose des relances rapides en cas de retard de paiement.

Investir en locatif en bref et conseils pratiques

Investir en locatif implique une analyse minutieuse de la localisation et du marché immobilier local. Il en va de la rentabilité locative. Mieux vaut donc investir immobilier dans les villes dynamiques, les grandes métropoles, les pôles universitaires ou les bassins d’emploi en expansion. La demande locative y est à son apogée. Prix d’achat, loyers pratiqués, taux de vacance/occupation... Autant d'éléments qui doivent être analysés pour garantir le rendement locatif. De même, une zone tendue augure une mise en location rapide, mais les loyers sont très encadrés. En outre, le type de logement locatif (studio, T2, colocation, location meublée) doit cadrer avec les attentes locales.

Mieux vaut également sécuriser son investissement locatif, dans l'optique de la stabilité des revenus locatifs. l s'agit par exemple de souscrire une assurance loyer impayé (GLI). Celle-ci couvre surtout les risques liées aux impayés. L'on peut aussi se tourner vers d’autres solutions comme le cautionnement solidaire. Son principe de fonctionnement implique une personne se portant garant de la solvabilité des locataires. Celle-ci s'engage donc à régler les impayés. Investir en location meublée prévoit encore le dépôt de garantie, en prévision d'éventuelles dégradations des lieux et du mobilier. Reste à assurer une gestion locative (gestion directe ou gestion déléguée) rigoureuse pour sécuriser un investissement immobilier locatif. Une recommandation qui fait référence à un bail rédigé correctement et à un suivi rigoureux des paiements.

En outre, l'investissement locatif clé en main convient particulièrement aux néophytes en matière d'investissement immobilier. Nul besoin de se prendre la tête avec l'ensemble des démarches et processus, depuis l’achat du logement locatif jusqu'à la gestion locative. Tout est assuré par des spécialistes rompus dans les techniques de recherche du bien locatif, de sélection de locataires, mais encore d'optimisation fiscale et parfois même de la gestion locative. Leur expertise leur permet de déjouer les pièges susceptibles de compromettre la rentabilité locative. Ces experts en investissement immobilier locatif opèrent d'ailleurs en conformité avec les réglementations encadrant le secteur.