LMNP EHPAD : Comment rentabiliser un investissement en résidence EHPAD ?

Le LMNP EHPAD (Loueur Meublé Non Professionnel en Établissement d’Hébergement pour Personnes Dépendantes) consiste, dans un premier temps, à acquérir une chambre EHPAD en résidence médicalisée. Puis, on la met en location sous un bail commercial à un gestionnaire Domus ou autre exploitant fiable comme Korian. Avec le statut LMNP, on bénéficie d'ailleurs de multiples avantages fiscaux liés au aux régimes micro-BIC et réel.

Destinés aux personnes âgées en perte d’autonomie, les EHPAD sont réglementés et soumis à des normes strictes. La gestion est assurée par un exploitant, garantissant notamment le versement régulier du loyer. Grâce au bail commercial signé avec ce professionnel, l’investissement locatif est ainsi agrémenté d'une sécurité et stabilité contractuelle.

Par ailleurs, mieux vaut faire la différence entre une résidence médicalisée et un EHPAD. Cette première désigne un établissement proposant un cadre de vie adapté aux seniors, avec des services de confort (restauration, assistance). Pour sa part, un EHPAD accueille des personnes en perte d’autonomie et nécessitant un suivi médical quotidien. Agréé par l’État, il est soumis à des normes strictes en matière de soins, en l'occurrence d'une présence de personnel médical 24h/24.

Le rôle du gestionnaire Domus ou autres exploitants spécialisés comme Korian ou Orpea, s'avère être crucial s'agissant de la pérennité du LMNP Ehpad. Ils assurent effectivement la gestion locative, ainsi que le versement du loyer dans le cadre d'un bail commercial. L’entretien des infrastructures relève aussi de ses responsabilités.

Pourquoi investir en résidence EHPAD ?

Investir en LMNP EHPAD se révèle être porteur, en référence à la forte demande liée au vieillissement de la population. Les résidences médicalisées bénéficient d’un taux d’occupation élevé, sécurisant ainsi les revenus locatifs. De plus, le bail commercial signé avec un gestionnaire renforce ce caractère sécurisé. Autant d'éléments qui renvoient à un potentiel de valorisation optimal. Ces résidences Ehpad jouent effectivement un rôle clé en matière de santé publique.

Engouement croissant pour les EHPAD

L’engouement croissant pour les EHPAD et résidences seniors s’explique par le vieillissement de la population et l’augmentation de l’espérance de vie. En France, la part des plus de 75 ans ne cesse de croître, entraînant une demande accrue en établissements spécialisés. Investir en EHPAD ou en résidence senior constitue ainsi une opportunité immobilière sécurisée, avec à la clé une rentabilité stable sur le long terme.

De plus, l'investissement immobilier implique un bail commercial signé avec un gestionnaire Domus ou autre exploitant. Ce document garantit le versement du loyer, même en cas de vacance locative. On peut d'ailleurs parler d'un investissement EHPAD tout à fait accessible, en référence à l'apport a minima pour l’acquisition d’une chambre EHPAD. Mieux, grâce à la gestion déléguée, on est libre de toutes contraintes.

Une rentabilité accrue et une revente avantageuse

Le rendement LMNP EPHAD est évalué à 4% et 5% du revenu locatif brut annuel. Ce type d'investissement locatif est donc nettement plus avantageux, en comparaison avec un investissement immobilier classique. On lui prête une rentabilité nette autour de 3% à 4% par an avec les amortissements et les déductions. Ces résultats indiquent ainsi un taux attractif et sécurisé pour un investissement immobilier passif.

Cumuler des avantages fiscaux

Un investissement LMNP EHPAD permet le cumul de deux régimes fiscaux. En effet, la location meublée EHPAD est aussi éligible au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. L'on parle donc de la réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat HT sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € d’investissement. Il s’applique aux résidences avec services EHPAD, comme à des résidences étudiantes ou des résidences seniors. Contrairement au régime LMNP classique, il n’intègre pas l’amortissement. En contrepartie, l’investisseur doit louer sous bail commercial pendant 9 ans minimum.

Un potentiel de valorisation optimal

Le potentiel de valorisation d’une résidence EHPAD repose sur la demande croissante en résidences médicalisées, portée par le vieillissement de la population et à l’augmentation de l’espérance de vie. D’ici 2050, le nombre de personnes dépendantes devrait fortement augmenter, renforçant le besoin en établissements spécialisés. Une situation qui garantit un taux d’occupation élevé. La rentabilité d'une résidence EHPAD s'en trouve pérenne. Reste à s'assurer de la qualité du bail commercial et de la fiabilité du gestionnaire, pour optimiser la valorisation de la résidence Ehpad.

Avantages fiscaux liés au statut LMNP

Le LMNP Ehpad renvoie aux avantages fiscaux liés à la location meublée. Allusion que l'on fait notamment à une fiscalité allégée et simplifiée, avec comme finalité la réduction drastique de la base taxable. Combinés à la sécurité liée au bail commercial, ces avantages fiscaux assurent une rentabilité nette optimisée. Rien de bien étonnant si ce type d'investissement immobilier revêt un caractère attractif.

Régime micro-BIC

Le micro-BIC est un atout majeur pour un investissement LMNP EHPAD. Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, réduisant ainsi la base imposable de manière significative. De plus, ce régime ne nécessite aucunément de comptabilité rigoureuse et implique des démarches administratives simplifiée.

Le micro-BIC s'adresse surtout à un niveau de loyer modéré. Associé à la sécurité du bail commercial (garantie de versement régulier du loyer), il renforce l’attrait du statut LMNP en résidence médicalisée. La rentabilité nette est maximisée, à coup de gestion fiscale simplifiée.

Le LMNP réel en résidence EHPAD

En LMNP EHPAD, le régime réel se traduit également par une optimisation fiscale. Il prévoit la déduction de l’ensemble des charges liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, frais de notaire, charges de copropriété, coûts de travaux...), mais aussi l’amortissement du bien et du mobilier. Un mécanisme qui a le mérite de réduire la base taxable des revenus locatifs imposables, par étalement de la perte de valeur comptable du bien sur plusieurs années. Concrètement, investir en résidence médicalisée permet dans certains cas de ne pas payer d’impôt sur ses loyers, pendant un certain moment.

Exonération de TVA

L’exonération de TVA est un avantage fiscal clé du LMNP en EHPAD, rendant l’investissement encore plus attractif. Lorsqu’un investisseur achète une chambre en résidence médicalisée, il peut bénéficier d’un remboursement de la TVA à 20 %, sous conditions.

Pour être éligible, l’EHPAD doit être exploité par un gestionnaire agréé (DomusVi, Korian, Orpea) et proposer au moins trois services para-hôteliers (accueil, entretien des locaux, restauration, etc.). De plus, le bien doit être loué sous un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans.

Cet avantage permet de réduire immédiatement le coût d’acquisition et d’améliorer la rentabilité nette de l’investissement. En contrepartie, l’investisseur doit conserver le bien pendant 20 ans, ou rembourser une partie de la TVA en cas de revente anticipée.

Stratégies d'investissement LMNP EHPAD ?

Pour réussir un investissement LMNP EHPAD, trois stratégies clés s’imposent. L'on parle d'un bon choix du gestionnaire, d'une analyse minutieuse du bail commercial, ainsi qu'un bon emplacement de la résidence EHPAD. Il en va de la rentabilité et le potentiel de valorisation du bien sur le long terme.

Bien choisir le gestionnaire

Un bon choix du gestionnaire (Domus, Korian ou Orpea) est le garant d'un investissement LMNP EHPAD sécurisé. En effet, référence faite au bail commercial, cet exploitant est censé garantir le versement régulier du loyer, quel que soit le taux d'occupation de la résidence EHPAD. La gestion complète de la résidence lui incombe, de son entretien à la conformité aux normes en vigueur.

Ainsi, un gestionnaire fiable est l'assurance d'une rentabilité optimale de l’investissement immobilier. La moindre erreur de sa part produit l'effet inverse, en l'occurrence des des impayés et d'un prix de revente en dessous des espérances.

Bien analyser le bail commercial

Une analyse minutieuse du bail commercial permet de sécuriser un investissement LMNP EHPAD. En effet, ce contrat encadre la gestion locative et garantit le versement des loyers par l’exploitant. De ce fait, quelques points sont à vérifier avant de s'engager. Parmi ceux-ci figure la durée du bail (généralement 9 à 12 ans).

Mieux vaut aussi passer au peigne fin les conditions de revalorisation du loyer, ainsi que les questions liées à d'éventuels travaux d'entretien. Bien entendu, les modalités de résiliation nécessitent une attention particulière. Un bail bien négocié avec un gestionnaire Domus ou autre exploitant, assure une rentabilité optimale et un potentiel de valorisation certain sur le long terme.

Miser sur la localisation

L’emplacement d’une résidence senior est un paramètre clé, s'agissant d'un investissement locatif EHPAD. Une résidence située stratégiquement, c'est-à-dire proche des commerces, des transports en commun et services médicaux, assure une forte demande locative et facilite la gestion pour l’exploitant. Ainsi, mieux vaut privilégier les villes sujettes à une population vieillissante, en vue d'un taux d’occupation élevé. Bien entendu, le potentiel de valorisation de la résidence Ehpad s'en trouve à son apogée. L'on peut alors aspirer à une plus-value significative lors de la revente.

Revente d’une résidence EHPAD

Un investissement LMNP EHPAD renvoie inéluctablement à la perspective de revente. Il faut alors se référer aux spécificités liées à une revente de résidence EHPAD. Parmi celles-ci figure la fiscalité très particulière des plus-values.

Les spécificités d'une revente LMNP EHPAD

La revente LMNP EHPAD consiste à céder le bien suivant des règles fiscales avantageuses. Une transaction qui se fait d'ailleurs suivant les clauses du bail commercial en cours avec le gestionnaire. Ainsi, le prix de revente dépend de plusieurs critères, à savoir l'emplacement de la résidence Ehpad, le rendement locatif, la fiabilité du gestionnaire Domus (ou autre exploitant), ainsi que la durée restante du bail. Néanmoins, la fiscalité des plus-values et la récupération de TVA en cas de vente anticipée, nécessite des stratégies épeouvées en vue d'une rentabilité maximale.

Fiscalité des plus-values

Lors de la revente LMNP EHPAD, la fiscalité des plus-values suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. L’impôt s’applique sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, après abattements. Dès la 6e année de détention, un abattement progressif s’applique. L'exonération d'impôt sur le revenu est totale après 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Ces mêmes règles s’appliquent d'ailleurs en investissement LMNP classique. Toutefois, avec le LMNP réel, l’amortissement comptable ne prévoit aucune réévaluation du prix d’achat. Un mécanisme qui impacte directement la taxation de la plus-value. Notons qu'en cas de revente avant 20 ans, l'investisseur devra rembourser une partie de la TVA récupérée à l’achat. Raison pour laquelle, mieux vaut anticiper la stratégie de sortie pour optimiser la rentabilité nette.

LMNP EHPAD en bref et conseils pratiques

Le LMNP EHPAD se voit attribuer le statut de placement d’avenir. Rien de bien étonnant, au vu du porté vieillissement de la population et la demande croissante en résidences seniors. En parallèle, l’augmentation de l’espérance de vie vient renforcer la tendance. Celle-ci se traduit surtout par un taux d’occupation élevé et une rentabilité stable d'une chambre EHPAD.

Grâce au bail commercial, l’investisseur tire grand profit d'une résidence EHPAD. Ce document lui garantit effectivement des revenus locatifs réguliers et sécurisés. De plus, la gestion locative est déléguée à un exploitant attitré, comme un gestionnaire Domus. Il leur reste à miser sur le statut LMNP, pour bénéficier des avantages fiscaux conséquents.

Mieux, un investissement immobilier en Ehpad est accessible. Référence faite à des prix d’entrée souvent inférieurs par rapport à un investissement immobilier classique. Pour peu que l'on trouve un gestionnaire fiable, on s'assure la pérennité de son placement dans un marché porteur, alliant sécurité et rendement sur le long terme.

Toutefois, investir en LMNP EHPAD comporte aussi des risques à anticiper. Mieux vaut ainsi bien analyser le bail commercial avant de s'engager. Une démarque qui est à faire en référence aux articles 605 et 606 du Code civil. Des textes qui définissent la répartition des charges et travaux entre le propriétaire et le gestionnaire.

Il est également prudent de vérifier la solvabilité du gestionnaire (Domus, Korian ou Orpea), pour éviter les désagréments liés aux impayés. Durée et conditions de renouvellement du bail, modalités de revalorisation du loyer, prise en charge des travaux... Autant d'éléments à étudier soigneusement, pour éviter les risques de litige avec l'exploitant. Toujours est-il qu'un bail mal structuré peut impacter la rentabilité et compromettre les perspectives de revente LMNP EHPAD. Pour toutes ces raisons, il est donc recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé.