LMNP ou Pinel : Quel dispositif pour optimiser un investissement locatif ?

Choisir entre LMNP ou Pinel est loin d'être une mince affaire. D'un côté, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de mettre en location un bien meublé pour un usage immédiat. Il permet de profiter de multiples avantages fiscaux. Revenus locatifs soumis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), amortissement des charges et du bien... Autant d'éléments qui réduisent la base taxable de manière significative.

Pour sa part, la loi Pinel favorise l'investissement locatif dans l'immobilier neuf ou rénové, en zones éligibles. Un dispositif fiscal qui a été mise en place en 2014, dans l'optique de redynamiser l’offre locative dans les zones tendues. L'Exécutif de l'époque a donc instauré un dispositif de défiscalisation incitatif pour les investisseurs. Avec ce dispositif, les revenus sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers. Une réduction d’impôt significative est possible, à condition de respecter des plafonds de loyers. Loué suivant une durée d’engagement bien définie, le bien en question doit être situé dans des zones éligibles.

Les questions liées à la fiscalité LMNP et Pinel

Le choix entre LMNP ou Pinel est à faire en référence aux avantages fiscaux. Bien entendu, il faut également considérer les limites de chaque dispositif, notamment en termes de fiscalité et de conditions d’éligibilité.

Focus sur la fiscalité LMNP

La fiscalité LMNP immobilier ramène au régime réel et au régime micro-BIC. Pour choisir entre les deux régimes, on se base sur les montants investis et les charges engagées. De son côté, le régime réel est caractérisé par les charges déductibles (intérêts de prêt, frais de travaux, frais d’entretien...), ainsi que par l'amortissement du bien et du mobilier. La base taxable s'en trouve réduite de manière significative. Dans certains cas, elle s'annule purement et simplement avec la possibilité de générer un déficit reportable. 

Pour sa part, le régime micro-BIC est plus simplifié. Il convient aux recettes annuelles brutes inférieures à 77.000 €. Quant aux revenus locatifs bruts, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique, sans déduction des charges réelles. Néanmoins, la catégorie des BIC présente quelques inconvénients. Allusion que l'on fait aux formalités administratives plutôt complexes avec le régime réel. De même, pour les deux régimes fiscaux, il faut déclarer l'activité de location en meublé auprès du greffe.

Qu'en est-il du dispositif Pinel ?

La réduction d'impôt avec le dispositif Pinel est proportionnelle à la durée d’engagement. Elle est de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. À terme, la réduction d'impôt se chiffre, en moyenne, à 14 % du montant de l'investissement immobilier. Pour en bénéficier, un certain nombre de critères est à remplir. Il faut investir dans un logement neuf ou acquis en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). En cas de bien immobilier ancien, des travaux de rénovation s'imposent. L'idée est de parvenir à un niveau bien défini de performance énergétique.

En termes de localisation, le bien doit être situé en zones éligibles (A, A bis et B1). À chaque zone correspondent un plafond de loyers. En 2024, il est de 13,09 €/m² en zone A (grandes métropoles), 17,62 €/m² en zone A bis (Paris et proche couronne) et 10,55 €/m² en zone B1 (villes moyennes attractives).

Des plafonds de revenus s'imposent aussi, selon la composition du foyer. Pour un célibataire en zone A bis, ils ne doivent pas excéder 39.363 €. Un couple en zone B1 doit justifier de revenus inférieurs à 41.129 €. De même, la réduction d'impôt exige aussi une limitation du montant de l’investissement à 300.000 € annuels et à 5 500 €/m², mais aussi une limitation annuelle de l'investissement à 2. Enfin, notons qu'il est interdit de louer le bien à un membre du foyer fiscal.

LMNP vs Pinel : impacts sur les revenus locatifs

Bien entendu, le choix LMNP ou Pinel amène aussi à considérer le critère des revenus locatifs. Ceux du premier est effectivement classés dans la catégorie BIC et ceux du second à l'imposition classique des revenus fonciers. 

Revenus locatifs LMNP

Le statut LMNP s'avère favorable aux revenus locatifs. Classés dans la catégorie des BIC, ceux-ci ne sont pas imposés de la même manière que les revenus fonciers. Pour rappel, ceux-ci sont générés par la location nue. Imposés au micro-foncier (revenus bruts annuels inférieurs à 15.000 €), ils impliquent un abattement forfaitaire de 30 %. Avec le régime réel, les revenus fonciers font l'objet de déduction des charges réelles. En somme, le rendement LMNP net est plus optimal. Un avantage qui relativise l'obligation de tenue de comptabilité rigoureuse et de déclaration LMNP en bonne et due forme.

Revenus locatifs Pinel

Avec les plafonds de loyers imposés par le dispositif Pinel, les revenus locatifs s'avèrent être bien inférieurs à ceux du marché. Cette minoration est cependant limitée au seul domaine de la rentabilité immédiate. En effet, les avantages fiscaux liés au dispositif ont le mérite d'améliorer la rentabilité globale.

Choix entre LMNP et Pinel selon les objectifs

La confrontation entre investissement locatif LMNP et investissement locatif Pinel peut se jouer sur le terrain des objectifs. Se constituer un patrimoine, plus de liberté dans l'investissement immobilier, générer des revenus complémentaire, revente du bien... Autant de finalités qui peut différer d'un dispositif à l'autre.

Se constituer un patrimoine

La loi Pinel permet de se constituer un patrimoine, presque sans effort. En effet, on acquiert un bien neuf avec la possibilité de le transmettre à des héritiers. Mieux, les revenus locatifs engrangés permettent, en grande partie, de financer le bien en question. Cerise sur le gâteau, on profite de réductions fiscales : elles s'appliquent dès la première année de location. Au terme de l'engagement, l'investisseur peut disposer librement du bien (continuer à le mettre en location, le vendre, ou le transmettre).

Un investissement locatif plus libre

Le statut LMNP n'impose aucun type de logement : on est libre de miser sur un bien neuf, un logement ancien, un immeuble indépendant, ou même sur une résidence de services. De plus, la notion de liberté se réfère aussi à la notion de défiscalisation LMNP des revenus générés. Avantage majeur qui découle de l'amortissement. L'investisseur est donc assuré d'être exempt d'impôts sur les revenus, sur une période assez longue. Mieux, en optant pour une résidence avec services, le versement régulier des loyers est garanti par le bail commercial. Enfin, et non des moindres, la gestion locative est déléguée à un gestionnaire professionnel.

Facilité de mise en location

Pas de zonage, ni plafond de loyer ou de ressources... Le statut LMNP facilite la mise en location du bien. En revanche, la location nue associé à la loi Pinel suscite l'intérêt des locataires désireux de s’installer durablement. En couple, en famille, actifs... Autant de profils qui arrêtent généralement leur choix sur le neuf. D'ailleurs, de plus en plus de villes françaises développent des programmes dédiés aux logements neufs utilisés comme résidence principale.

Générer des revenus complémentaires

L'investissement en LMNP est le mieux indiqué pour générer des revenus complémentaires, sans impacter l'avis d'imposition. Une option qui est souvent retenue par les investisseurs désireux de préparer leur retraite. Elle est également associée à un ticket d'entrée plus abordable. Il suffit de quelque 90.000 € HT pour investir dans un studio étudiant. Pour information, la rentabilité pour un investissement loi Pinel dépasse rarement les 3 %. Le prix à l’achat et le plafond de loyers y sont pour beaucoup. Le rendement LMNP peut, quant à lui, atteindre les 5 %, grâce à des loyers jusqu'à 30 % plus élevés d'un bien meublé.

Revente du bien

Bien entendu, un investissement locatif est indissociable aux perspectives de revente et la plus-value y afférente. Le dispositif LMNP offre la possibilité d'exonérer cette dernière de toute forme d'imposition. Néanmoins, dans le cas d'un bien situé dans une résidence de services, la revente présente un certain degré de complexité. La plus-value issue de la transaction est d'ailleurs généralement limitée.

Exemples chiffrés d’un investissement en Pinel et en LMNP

Pour être fixé sur LMNP ou Pinel, rien ne vaut des exemples chiffrés d'investissement. Un moyen qui permet de voir plus clair dans le rendement net, en référence au montant d'investissement et les charges. Bien entendu, des exemples chiffrés offrent aussi la possibilité de prendre la mesure de la réduction d'impôt avec le dispositif Pinel et l'amortissement associé au dispositif LMNP.

Simulation d'un investissement LMNP

Soit l'achat d’un appartement meublé à 150.000 €. Cet investissement LMNP est financé intégralement par un emprunt sur 20 ans, avec un taux d'intérêt à 2,5 %. Le bien permet de générer des loyers annuels bruts de 10.800 €. Quant aux charges, on est à 3.000 € par an (intérêts d’emprunt, gestion locative, entretien).

L'investisseur a opté pour le LMNP réel, avec l'ambition de maximiser les avantages fiscaux. Son rendement net est optimisé et la rentabilité globale de l’investissement maximisée. Ainsi, l'amortissement du bien se chiffre à 4.500 € et du mobilier à 1.000 €. Pour ce qui est de revenus imposables, on est à 2.300 € (10 800 € - 8 500 €). En termes d'impact fiscal, l'imposition et les prélèvements sociaux (17,2 %) se chiffrent en tout à 1.085 € d’impôt. L'investisseur perçoit au final des revenus locatifs nets de 6.715 € [10 800 € - 3 000 € (charges) - 1 085 € (impôts)]. Enfin, le rendement LMNP net est à 4,47 % (6 715 € / 150 000 €).

Simulation d'un investissement loi Pinel

Soit l'achat d’un appartement neuf à 200.000 € en zone A. Les loyers sont fixés à 750 € mensuels, soit 9.000 € annuels (en référence au plafonnement). La durée d’engagement est fixée à 9 ans, ce qui correspond à une réduction d’impôt de 18 % du montant investi. Celle-ci se chiffre à 4.000 € annuels. Elle vient compenser les plafonds, ce qui assure la rentabilité globale. L’investissement Pinel s'en trouve aussi sécurisé.

Dans les détails, les charges annuelles (assurance, gestion locative, taxe foncière) sont à 2.000 €. Les revenus fonciers imposables (régime réel) sont à 7.000 € (9 000 € - 2 000 €). En termes d'impact fiscal, l'imposition se chiffre à 3.304 € [7 000 € x 47,2 % (TMI à 30 % + prélèvements sociaux]. Le bénéfice fiscal net s'établit à 696 € [4 000 € (réduction d'impôt) - 3.304 € (imposition)]. Enfin, en matière de rentabilité nette, les revenus locatifs nets se valent 7.696 € [9 000 € - 2 000 € (charges) - 3 304 € (impôts) + 4 000 € (réduction d’impôt)]. L'investisseur a alors droit à un rendement net de 3,85 % (7.696 € / 200.000 €).

LMNP ou Pinel en bref et conseils pratiques

Confrontés au dilemne LMNP ou Pinel, les adeptes d'investissement locatif ont le réflexe de se référer aux avantages et inconvénients de chaque dispositif. Ce premier garantit une rentabilité optimale grâce à des loyers libres et une fiscalité plutôt avantageuse. Idéal pour les investisseurs qui sont en quête de revenus locatifs optimisés. Ce dispositif permet surtout de contourner les contraintes liées à la durée d’engagement. Néanmoins, une gestion très rigoureuse s'impose. La moindre approximation en termes de plafonnement peut même faire basculer le statut en LMP.

Quant au dispositif Pinel, des plafonds de loyers sont fixés. Ils ont néanmoins le mérite de garantir l'accessibilité au logement. En outre, il faudra aussi composer avec une durée d’engagement. De même, la rentabilité immédiate est souvent inférieure à celle du LMNP. En cause, des contraintes fiscales et locatives qui s'imposent. La réduction d'impôt est en revanche quasi-garantie. Ce dispositif suscite ainsi l'engouement des investisseurs souhaitant sécuriser leur placement via l’immobilier neuf.

Avant de choisir entre LMNP et Pinel, le mieux est de s’informer auprès de professionnels. Rien ne vaut un accompagnement personnalisé, l'assurance d'une stratégie adaptée et d'une prise de décision éclairée. Conseiller en gestion de patrimoine, expert-comptable ou avocat fiscaliste... Autant de profils qui peuvent être d'une grande aide dans l'analyse de la situation financière, ou des objectifs (revenus locatifs, réduction d’impôt, constitution de patrimoine). Ils sont aussi les mieux placés pour gérer les subtilités des dispositifs (fiscalité, amortissements en LMNP, contraintes de la loi Pinel...). Bien entendu, un mauvais choix peut se répercuter directement sur la rentabilité locative et les finances.