Loi Malraux : Focus sur la défiscalisation Malraux

La loi Malraux est un des dispositifs de défiscalisation en investissement locatif. Lancée pour la première fois en 1962 via le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962, elle a été instaurée par André Malraux. Ce ministre de la Culture de l'époque a eu à cœur de multiplier les législations visant la protection du Patrimoine historique et esthétique Français. En effet, le dispositif Malraux favorise les travaux de restauration immobilière.

Durant le lancement de la loi Malraux dispositif, les centres-villes de France ont fait l'objet de réaménagement. L'idée a été de fluidifier les circulations et de développer les surfaces commerciales, de bureaux et de services. André Malraux souhaitait alors conserver l'intégrité des quartiers historiques. Raison pour laquelle il a mis en place ce dispositif Malraux, encore applicable à ce jour. Des évolutions sont toutefois à relever, tant dans ses conditions d'applications que dans les avantages fiscaux y afférents.

Le dispositif Malraux s'adresse aux investisseurs locatifs désireux de contribuer à la sauvegarde du patrimoine architectural d’un immeuble ancien. Ainsi, les travaux restauration doivent en préserver l'intégrité. En échange, les investisseurs bénéficient d'une réduction impôt proportionnelle au montant travaux rénovation de l'immeuble destiné à la location. Celle-ci peut atteindre les 30 % des coûts engagés et sera répartie sur une durée de quatre ans.

De même, la protection des monuments historiques et des sites patrimoniaux remarquables est un enjeu majeur pour préserver l'architecture patrimoine urbain. Il est surtout question de rénovation de biens situés dans des quartiers anciens dégradés ou des plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). En France, ces édifices sont sujets à des réglementations strictes impliquant une rénovation dans le respect des normes patrimoniales.

Les avantages fiscaux du dispositif Malraux

La loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt, en échange de travaux restauration sur des biens situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) ou des Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). Chacun de ces emplacements correspond à un taux de réduction bien défini. Un plafonnement du montant des travaux conditionne aussi l'éligibilité au dispositif Malraux.

Quels sont les biens éligibles à la loi Malraux ?

Les biens éligibles au dispositif Malraux sont ceux préservant et valorisant le patrimoine architectural urbain. Ils doivent être situés dans des SPR (Sites patrimoniaux remarquables), dans des zones classées pour leur intérêt historique, ou dans un PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur). Ce dernier inclut des instructions précises pour la réhabilitation des façades, des toitures et des éléments patrimoniaux.

Par ailleurs, les quartiers anciens dégradés sont également concernés. Ils bénéficient d’un programme de réhabilitation encadré, dans l'optique de valorisation de l’architecture patrimoine. Cette préservation du patrimoine architectural et réhabilitation des logements, est associée à un avantage fiscal attractif.

Notons que cette loi Malraux travaux se fait sous le contrôle des ABF (Architectes des bâtiments de France). Ils s'assurent du respect de l’authenticité des monuments historiques et des sites patrimoniaux remarquables. Des contrôles seront d'ailleurs effectués au niveau des façades, des toitures et d'autres éléments d’architecture.

Quel est le montant des travaux pris en compte ?

Dans le cadre du dispositif Malraux, les dépenses de travaux restauration sont plafonnées à 400 000 € sur quatre ans. Ce montant permet de bénéficier d’une réduction d’impôt Malraux de 22 % à 30 %, selon la localisation du bien immobilier (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou Site Patrimonial Remarquable). Cet avantage fiscal incite à la valorisation du patrimoine architectural, avec à la clé une réduction impôt Malraux.

Concrètement, soit un investisseur acquérant un bien immobilier classé en Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) pour 300 000 €. Il prévoit des travaux d'un montant total de 400 000 €. On lui accorde alors une réduction impôt de 30 %, soit 120 000 €. Après rénovation, le bien voit sa valeur rehaussée à 850 000 €. Cet exemple montrant le potentiel de valorisation du patrimoine architectural et de rentabilité locative.

Promouvoir l'investissement immobilier en France

La loi Malraux se matérialise par des incitations fiscales attrayantes. En effet, elle encourage les investisseurs à s'engager dans le marché immobilier ancien. Ce dispositif défiscalisation contribue grandement à la revitalisation des centres-villes historiques.

Une défiscalisation progressive sur plusieurs années 

La réduction impôt issue de la loi Malraux est étalée sur une période de quatre années. De manière progressive, on peut ainsi bénéficier d'avantages fiscaux tout au long de la durée des travaux.

Valoriser le cadre de vie urbain 

En restaurant des immeubles anciens et en les intégrant dans le marché locatif, la loi Malraux permet d’améliorer le cadre de vie urbain. En effet, les quartiers historiques s'en trouvent plus attractifs et plus dynamiques. Un embellit qui ne sera pas sans conséquence sur la demande locative.

La loi Malraux est cumulable avec d'autres dispositifs

La loi Malraux est cumulable avec d'autres dispositifs fiscaux immobiliers. Les coûts des travaux restauration obligatoires peuvent ainsi faire l'objet d'une déduction via d'autres régimes comme le LMNP. 

Stratégies d’investissement en loi Malraux

La loi Malraux renvoie à des stratégies d'investissement bien définies. Celles-ci consistent à sélectionner les biens à rénover, ainsi qu'à une analyse des performances financières de l'investissement locatif Malraux.

Sélection des biens à rénover

L’investissement loi Malraux repose sur une sélection rigoureuse des biens à rénover. Ceux-ci doivent être situés dans des zones stratégiques permettant un fort potentiel de valorisation. Les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) et les quartiers sous Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) sont privilégiés. En effet, ceux-ci sont éligibles aux programmes encadrés.

De même, l’emplacement des biens à rénover est essentiel. L'on parle d'un bien immobilier dans un quartier ancien dégradé, mais en pleine réhabilitation. Il en va de la valorisation du patrimoine architectural, tout en garantissant une forte demande locative. Les villes avec un marché dynamique et un cadre historique attractif sont privilégiées. Elles permettent d'optimiser la rentabilité de l’investissement.

Loi Malraux et performances financières

L’analyse des performances financières d’un investissement en loi Malraux repose sur plusieurs critères : réduction d’impôt, rentabilité locative et valorisation patrimoniale. Grâce à une défiscalisation pouvant atteindre 30 % des travaux, l’impact fiscal est optimisé, réduisant le coût réel de l’investissement.

L’emplacement dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) assure une forte demande locative, notamment en centre-ville. À long terme, la valorisation du bien rénové permet une revente avec une plus-value attractive. Cet investissement allie avantage fiscal et sécurisation du capital immobilier.

Les démarches à suivre pour bénéficier de la défiscalisation Malraux

Pour bénéficier des avantages fiscaux issus de la loi Malraux, il suffit de fournir quelques pièces justificatives aux services fiscaux. Celles-ci sont au nombre de 5, à savoir :

• Un certificat d'engagement de location du bien immobilier pendant 9 ans minimum, dans les 12 mois après l’achèvement des travaux  ;
• Une note indiquant l'adresse et la superficie totale du bien immobilier ;
• Une déclaration de revenus ;
• Des déclarations 2042 et 2044 S ;
• Une copie du contrat de bail, de la déclaration d’utilité publique ou de l’autorisation spéciale attribuée par le Préfet.

Comment déclarer les impôts déduits via le dispositif Malraux ?

Depuis la réforme 2009 de la Loi Malraux, la déclaration fiscale Malraux se fait via un feuillet 2044 SPE (SPE pour spéciale). Celle-ci se reporte ensuite sur la déclaration 2042. La déclaration 2042 correspond à l’imprimé de l’avis d’impôt général sur les revenus. Il y a aussi le formulaire 2042 C (C pour complémentaire), à la rubrique “Charges”. 

Ainsi, la location d’un bien immobilier sous le régime Malraux oblige donc les investisseurs à réaliser les 4 déclarations d’impôts suivantes :

• la BOI-LETTRE-000201  : l’engagement de location ;
• la 2044 SPE : la déclaration des revenus fonciers ;
• la 2042 : la déclaration des revenus ;
• la 2042 C : la déclaration complémentaire.

En ce qui concerne les documents à fournir à l’administration fiscale, il faut joindre les pièces justificatives suivantes à la déclaration : 

• les factures indiquant les coûts des travaux ;
• la copie d'autorisation des travaux ; 
• la copie du contrat bail ;
• l'engagement personnel de mise en location ; 
• le visa de l’Architecte des Bâtiments de France.

Les risques et contraintes de l’investissement Malraux

La loi Malraux impose des règles de rénovation strictes, stipulées par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). Toute intervention doit être conforme aux exigences d'authenticité des matériaux, façades et éléments historiques. De même, les démarches administratives rallongent souvent les délais. Les propriétaires doivent, de leur côté, respecter un plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Des règles de rénovation très strictes

Le dispositif Malraux impose des contraintes strictes aux investisseurs souhaitant bénéficier de ses avantages fiscaux. Celles-ci portent notamment sur la restauration des biens classés en Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR).

Contrôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF)

Les travaux doivent être validés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). Des professionnels qui veillent à la protection du patrimoine architectural. Ils sont très à cheval sur le respect des éléments historiques (façades, menuiseries, matériaux d’origine). Dans certains cas, ils peuvent imposer des modifications coûteuses pour garantir la cohérence architecturale.

Obligations en matière de sauvegarde et mise en valeur

Les projets doivent répondre aux exigences des Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). Ceux-ci définissent des règles strictes de réhabilitation pour préserver l’authenticité du bien, aussi bien pour l’extérieur (toiture, fenêtres, ferronneries) que pour l’intérieur, notamment les parties classées.

Délais et coûts élevés des travaux

Les démarches administratives avec l’ABF rallongent souvent les délais d’approbation et d’exécution des travaux rénovation. De plus, les coûts peuvent être bien supérieurs à ceux d’une réhabilitation classique. D'ailleurs, les travaux restauration impliquent l'utilisation de matériaux spécifiques. Fort heureusement, ces contraintes sont compensées par la réduction impôt Malraux, pouvant atteindre 30 % des coûts engagés.

Loi Malraux en bref, rentabilité et perspectives du marché

La loi Malraux permet des avantages fiscaux majeurs pour les investisseurs ouverts à l'idée de rénover des biens anciens. Ceux-ci sont situés en Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou sous Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). Dans les faits, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d’impôt allant jusqu'à 30 % sur le montant des travaux d'aménagement, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Notons que cette défiscalisation Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales. En plus de l’optimisation fiscale, l’investissement locatif Malraux garantit une valorisation du patrimoine architectural et une forte attractivité locative.

Avant d’investir avec le dispositif Malraux, plusieurs critères doivent être analysés. La localisation est primordiale, en référence à SPR et à PSMV. Il en va du potentiel de valorisation du patrimoine architectural et de la demande locative. De même, la rentabilité dépend du coût d’acquisition, du montant des travaux restauration et la réduction impôt Malraux. Pour leur part, il faut aussi composer avec des contraintes de mise en location. Allusion que l'on fait à l'engagement de location pendant 9 ans, ainsi qu'au respect des normes fixées par les Architectes des Bâtiments de France.

L’investissement en loi Malraux reste une stratégie pertinente dans un marché immobilier patrimonial en quête de préservation du bâti historique. Avec la montée en valeur des centres-villes anciens, les biens situés en Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou sous Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) bénéficient d’une demande locative stable et d’un fort potentiel de revente. D'ailleurs, la réduction d’impôt Malraux reste un levier attractif au vu de la pression fiscale. L’évolution des politiques d'aménagement urbain et les besoins en restauration du patrimoine architectural renforcent la rentabilité de ce type d’investissement.

Comme le déficit foncier et la loi Monuments Historiques, la loi Malraux est destinée à l'aménagement de biens anciens. Elle diffère néanmoins de ces premiers à bien des égards. En effet, le déficit foncier se matérialise par la déduction des travaux des revenus fonciers, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu. Pour sa part, la loi Monuments Historiques permet une déduction fiscale sans plafonnement, mais avec une conservation obligatoire du bien pendant 15 ans.