SCI familiale emprunt : comment convaincre les banques ?

L’intérêt d'une SCI familiale pour emprunter est d'accéder plus facilement à des financements. Contrairement à un particulier, une SCI peut regrouper plusieurs associés pour rassembler leurs ressources. Ils pourront ainsi bénéficier de conditions de prêt favorables.

La Société Civile Immobilière (SCI) familiale est devenue une des formes juridiques les plus prisées en France, pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Sa popularité s'explique par les avantages fiscaux qu'elle offre, en particulier en matière de transmission de patrimoine. Elle facilite aussi la gestion des biens. Les familles pourront ainsi centraliser les décisions stratégiques et opérationnelles.

Environ 45 % des investissements immobiliers familiaux ont été réalisés via des SCI en 2022, selon les données de l'INSEE. Les notaires de France ont aussi ajouté que le nombre de SCI créées chaque année a augmenté de 12 % au cours des cinq dernières années.

Emprunt en SCI familiale : quelles sont les attentes et exigences des banques ?

Bien que la SCI puisse juridiquement emprunter en son nom propre, les banques évalueront de près le dossier pour s'assurer de la viabilité du projet et de la solvabilité des associés.

Exigences des banques et risques associés

La SCI étant une personne morale, elle peut emprunter sans que les associés n'aient à contracter personnellement, mais cela ne les décharge pas de leurs responsabilités. Il faut noter qu'ils restent indéfiniment responsables des dettes de la société, proportionnellement à leurs parts. Ainsi, en cas de défaillance, les créanciers peuvent se retourner contre eux pour récupérer leur dû.

Cette structure de responsabilité illimitée amène les banques à examiner de près le profil financier des associés pour réduire leur propre risque.

Elles analysent ainsi plusieurs critères avant d’octroyer un prêt à une SCI. Le profil des associés par exemple, leur permet de s'assurer que chaque associé possède une situation financière stable (au travers de leurs revenus, actifs personnels, et historique de crédit).

La capacité de remboursement collective de la SCI sera calculée en fonction des revenus générés par le bien immobilier ou les apports des associés. C'est un élément important car plus la stabilité financière des membres est assurée, mieux seront les conditions d’emprunt proposées.

Garanties et sûretés exigées

Les établissements financiers imposent aussi diverses garanties pour sécuriser le prêt accordé à la SCI :

• Une assurance emprunteur est souvent requise. Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, elle est fortement encouragée. C'est une protection pour la SCI et les associés car elle couvre le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité d’un associé important. Les banques l'exigent généralement pour réduire leur exposition aux risques de défaillance.

• Les sûretés réelles, comme les hypothèques, sont également des garanties fréquemment exigées par les banques. Elles donnent au prêteur un droit prioritaire sur le bien immobilier en cas de défaut de paiement.

• Les banques peuvent aussi demander des garanties personnelles, sous forme de cautionnements. Les associés s’engageront alors (personnellement ou via une société de cautionnement) à rembourser le prêt en cas de défaillance de la société. Ces garanties auront un impact  sur les conditions d’octroi du prêt, comme le taux d’intérêt ou la durée de remboursement.

Comment structurer le dossier de demande de prêt en SCI Familiale pour convaincre les banques ?

Obtenir un prêt pour une SCI familiale exige un dossier solide et bien structuré. Les banques évaluent attentivement la viabilité et la rentabilité des projets immobiliers, ainsi que la capacité de remboursement des associés. Lorsqu'il est complet et convaincant, il démontrera la solidité du projet et la fiabilité des associés. Les chances de succès de la demande de financement augmenteront.

Voici comment structurer votre dossier de demande de prêt :

Section	Description	Détails
Présentation du Projet Immobilier	Présenter le projet pour démontrer sa viabilité et sa rentabilité, en montrant comment il générera des revenus suffisants pour rembourser le prêt.	- Justification du Projet : Expliquer le contexte et les objectifs (ex. investissement locatif). Inclure des données sur le marché locatif local et la demande pour le type de bien. - Prévision de Rentabilité : Analyser les loyers attendus, charges, et taxes pour calculer la rentabilité. - Stratégie Locative : Détailler la stratégie locative (résidence principale, location saisonnière, usage commercial), avec des études de marché et des prévisions de vacance locative.
Éléments Financiers et Documents Nécessaires	Fournir les informations financières des associés pour prouver leur capacité de remboursement et leur stabilité financière.	- Bilans Financiers des Associés : Inclure avis d’imposition, relevés bancaires, et fiches de paie pour chaque associé. - Évaluation de l’Apport : Détailler l'apport personnel des associés et sa disponibilité immédiate. - Situation d’Endettement : Présenter un état des dettes existantes des associés pour démontrer que leur niveau d'endettement est raisonnable.
Garantie de Stabilité et de Solvabilité	Rassurer la banque sur la capacité de la SCI à gérer sa trésorerie et anticiper les fluctuations de revenus locatifs.	- Plan de Trésorerie : Inclure prévisions de revenus locatifs, charges récurrentes, et échéances de remboursement, prouvant la gestion réaliste de la trésorerie. - Projection Financière : Effectuer des projections financières (optimistes et pessimistes) pour anticiper les risques et démontrer la solidité du projet sur plusieurs années.

Critères de la banque pour déterminer la capacité d’emprunt en SCI

Les banques analysent la situation financière des associés pour évaluer le risque de l’emprunt. Elles prennent en compte les revenus, la stabilité économique et le profil des emprunteurs. Cela leur permettra de fixer les conditions de financement.

Capacité d’emprunt collective

Les associés pourront mettre leurs ressources en commun pour optimiser l’endettement. La banque évaluera les salaires, les revenus fonciers et les autres sources de revenus. Elle répartira aussi les charges entre les membres.

Simulation de prêt et précautions

Les banques simulent différents scénarios financiers pour anticiper les fluctuations des revenus locatifs. Un endettement élevé ou des revenus instables peuvent entraîner des garanties supplémentaires ou une limitation du prêt.

Impact de l’âge et de la santé des associés sur l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur garantit le remboursement du prêt en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail. Cela influencera directement la capacité d’emprunt.

Âge

Les primes augmentent avec l'âge. Elles réduiront la capacité d’emprunt et la durée possible du prêt.

Santé

Des problèmes médicaux peuvent entraîner des surprimes, des exclusions de garanties, voire un refus d’assurance. Ils compliqueront l’accès au crédit. Les associés pourront alors explorer des alternatives comme des assurances spécifiques ou un apport plus important. 

Les avantages fiscaux de l’emprunt en SCI : contourner le taux d’usure et déduire les charges

Opter pour un emprunt en SCI permet contourner certaines restrictions de taux et de bénéficier de déductions fiscales. Les coûts liés à la procédure seront réduits et la rentabilité du projet immobilier sera optimisé.

Échapper au taux d’usure pour emprunter à des taux plus avantageux

Le taux d’usure correspond au taux maximal légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter aux particuliers. Cela protège les emprunteurs contre les taux excessifs.

Cependant, les SCI bénéficient d’une exemption de ce plafond. Elles pourront alors accéder à des financements avec un taux plus flexible. Il se trouve que selon un arrêt de la Cour de cassation du 8 janvier 2021, le taux d’usure n’est pas applicable aux SCI.

En fait, celles-ci sont considérées comme des personnes morales et non comme des consommateurs. Les conditions qui s'appliquent à ces sociétés sont alors potentiellement plus avantageuses que celles accessibles aux particuliers.

Grâce à cette exonération, les SCI peuvent ainsi négocier avec les banques pour obtenir des taux adaptés à la rentabilité du projet immobilier. Le financement sera alors plus accessible, surtout dans les périodes de hausse des taux d’intérêt. Il facilite les projets d’acquisition ou de rénovation immobilière en SCI.

Déduction fiscale des charges liées à l’emprunt

La SCI peut déduire certaines charges liées à l’emprunt. La charge fiscale des associés pourra alors baisser en fonction du régime fiscal choisi pour la société. Celle-ci peut en effet être soumise soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS), qui ont chacun offrant leurs atouts.

SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) : vous pourrez bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt. Lorsqu'ils sont liés à l’acquisition, l’entretien, ou la rénovation du bien, ils pourront être déduits des revenus locatifs. Le revenu imposable des associés pourra être réduit. Mais il y a d’autres charges qui peuvent aussi être soustraites, comme :

• les frais de gestion,

• les assurances,

• les dépenses d’entretien et de réparation.

SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : vous pourrez profiter de l’amortissement du bien immobilier. Il permettra de répartir le coût du bien sur plusieurs années. Le résultat imposable de la SCI pourra alors diminuer chaque année.

Il y a aussi les intérêts d’emprunt qui sont également déductibles. Ils permettront encore de baisser le montant de l’impôt dû. Cette option est souvent privilégiée pour les investissements locatifs importants. Elle permettra de réduire substantiellement la base imposable, tout en augmentant la rentabilité nette du projet.

Comparaison des options : emprunt au nom de la SCI ou emprunt personnel des associés

Lorsqu'une famille souhaite financer un projet immobilier via une SCI, deux options principales s'offrent aux associés pour structurer l'emprunt :

• soit contracter le prêt au nom de la SCI,

• soit faire un emprunt personnel que chaque associé apportera ensuite à la société.

Chacune de ces options a ses propres avantages et inconvénients en termes de responsabilité, de gestion des flux financiers et d’optimisation fiscale. 

Critères	Emprunt au Nom de la SCI	Emprunt Personnel des Associés
Structure de l'emprunt	Emprunt directement contracté par la SCI auprès de la banque.	Chaque associé contracte un emprunt personnel, qu’il injecte ensuite dans la SCI sous forme d’apport en capital ou de compte courant d’associé.
Versement des fonds	Les fonds sont versés directement sur le compte de la SCI, facilitant la gestion des dépenses immobilières.	Les fonds sont injectés par chaque associé, soit comme apport au capital, soit via un compte courant d’associé, et utilisés pour les acquisitions et travaux.
Responsabilité des associés	Responsabilité proportionnelle à leurs parts dans la SCI, mais illimitée en cas d'incapacité de la SCI à rembourser l'emprunt.	Responsabilité individuelle pour chaque emprunt personnel ; chaque associé gère son propre remboursement sans que la SCI ne soit directement exposée à la dette.
Gestion des remboursements	Remboursé par les revenus locatifs perçus par la SCI ; les associés couvrent les manques en cas d'insuffisance des revenus.	Les associés conservent la possibilité de récupérer leurs apports lorsque la SCI est rentable, se remboursant au fur et à mesure des disponibilités.
Comptabilité	Simplifie le suivi comptable de la SCI, avec toutes les transactions centralisées sur le compte bancaire de la société.	Exige une gestion rigoureuse des apports individuels et de leur remboursement. Chaque associé suit le remboursement de ses apports en fonction des revenus de la SCI.
Avantages fiscaux	Permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus locatifs pour optimiser la fiscalité (SCI soumise à l'impôt sur les sociétés).	Les intérêts d’emprunt des associés peuvent être perçus par eux en cas de remboursement, et être déductibles pour la SCI si elle est à l'IS, réduisant l'impôt sur les bénéfices.
Flexibilité	Moins flexible, dépend de la rentabilité locative de la SCI et peut nécessiter des apports supplémentaires en cas de besoin.	Plus de flexibilité pour les associés en matière de remboursement personnel et d'optimisation des finances personnelles.
Adaptation au projet	Adaptée aux projets locatifs avec des revenus stables couvrant les mensualités.	Particulièrement adaptée aux familles souhaitant éviter une exposition directe de la SCI à la dette, en préférant la gestion via comptes courants d’associés.

À quels taux et durées peut-on emprunter en SCI ?

Lorsqu'une SCI souhaite financer un projet immobilier par le biais d'un emprunt bancaire, les conditions de financement (taux d'intérêt et durée) diffèrent en fonction :

• de la nature de l'investissement,

• de la solvabilité de la SCI,

• du type de projet.

Le taux d’emprunt et la durée ont un impact direct sur le coût total du crédit, la capacité de remboursement et la rentabilité du projet. Voici comment ces deux éléments se déclinent pour une SCI.

Critère	Détails
Taux d’emprunt en SCI	Les taux pour une SCI sont souvent légèrement plus élevés que pour les particuliers en raison des risques perçus par la banque (vacance locative, impayés, etc.). Les taux varient également en fonction de la nature du bien (résidentiel, commercial, saisonnier, etc.).
Taux pour investissement locatif résidentiel	Les taux pour des biens résidentiels locatifs oscillent entre 2 et 3 %, proches des taux des crédits immobiliers classiques, mais peuvent varier en fonction du profil de risque de la SCI.
Taux pour investissement commercial ou à grande échelle	Les projets commerciaux ou de plus grande envergure peuvent être assortis de taux plus élevés, en raison des risques accrus associés. Le taux final dépend de la solidité financière des associés.
Durée d’emprunt	La durée d’emprunt varie de 5 à 20 ans en fonction de l'investissement. Les SCI peuvent opter pour : des durées plus courtes pour des projets à court terme (5-10 ans) des durées plus longues pour des investissements locatifs à long terme (15-20 ans).
Impact de la durée sur les mensualités	- Courtes Durées (5-10 ans) : augmentent les mensualités, réduisent le coût total des intérêts. - Longues Durées (15-20 ans) : réduisent les mensualités, allègent les charges mensuelles, favorisent l’effet de levier et améliorent la trésorerie de la SCI.
Effet de levier	Une durée d’emprunt plus longue permet d'utiliser les revenus locatifs pour couvrir les mensualités. Cela réduit l'apport personnel nécessaire et optimisant la rentabilité de l’investissement locatif.

 

Avantages de la SCI familiale pour la gestion et la transmission de patrimoine

Gestion simplifiée et préservation du patrimoine

La SCI familiale facilite la gestion des biens immobiliers. Elle permet aussi d'éviter l’indivision, qui est souvent source de conflits.

En indivision, chaque copropriétaire détient une part du bien et peut, en théorie, exiger sa part ou vendre à tout moment. Ce droit de retrait peut entraîner des tensions. Cela arrive lorsque certains membres souhaitent conserver le bien alors que d'autres préfèrent vendre leur part pour récupérer des liquidités.

En revanche avec la SCI, vous pourrez éviter ce risque de blocage et préserver le patrimoine familial. Les parts sociales sont attribuées à chaque membre au lieu d’une fraction indivisible du bien.

Le rôle du gérant de la SCI, désigné par les associés, renforce cette gestion centralisée. Il est chargé des décisions courantes de la société (comme la gestion locative ou les rénovations). Il peut aussi être investi de pouvoirs plus étendus selon les statuts.

Transmission avantageuse grâce à l’emprunt

Lorsque le bien immobilier est acquis par emprunt au nom de la SCI, la valeur des parts sociales (que les parents peuvent transmettre en donation) est calculée en fonction de l’actif net de la société.

Qu'est-ce que ça veut dire ? Cela signifie que la valeur de l’emprunt sera soustraite de la valeur brute du bien immobilier. Donc, tant que l’emprunt n’est pas totalement remboursé, la valeur des parts sociales est réduite. Vous bénéficierez ainsi d’une base de calcul allégée pour la donation.

En matière de fiscalité, le Code général des impôts (CGI) prévoit un abattement de 100 000 € tous les 15 ans pour les donations entre parents et enfants. Ces derniers pourront transmettre progressivement leur patrimoine en profitant de cet abattement pour diminuer les droits de donation. 

Comment optimiser votre emprunt en SCI familiale

Optimiser un emprunt en SCI familiale demande une bonne préparation du dossier, bien choisir le financement et exploiter les avantages fiscaux.

Apport personnel

Un apport de 10 à 20 % du projet renforce la crédibilité du dossier mais il est optionnel. Il réduira le risque bancaire et permettra d’obtenir de meilleures conditions (taux d’intérêt plus bas, mensualités allégées).

Passer par un courtier

Un courtier mettra en concurrence les banques pour négocier des taux plus avantageux. Il optimisera le dossier et conseillera sur les garanties et options fiscales.

Choisir le bon type de prêt

Le prêt amortissable remboursera progressivement le capital. Il diminuera aussi la charge d’intérêts et limitera les déductions fiscales.

Il y a également le prêt in fine. Les mensualités seront limitées aux intérêts. La déduction fiscale sera optimisée mais exigera un capital final pour rembourser le prêt.

Plan de remboursement réaliste

Anticiper les charges non couvertes par les loyers (vacances locatives, entretien, taxes) permet d’éviter les difficultés financières. Une trésorerie de sécurité rassurera aussi la banque.

Les points essentiels à retenir

L’emprunt en SCI familiale offre des avantages précieux, en particulier en matière de gestion centralisée, de transmission facilitée du patrimoine et de bénéfices fiscaux intéressants. Pour optimiser vos chances d’obtenir un financement, vous devez présenter un dossier structuré et complet qui met en avant la solidité financière et la capacité de gestion de la SCI.

Montrer une vision claire et cohérente du projet ainsi que la transparence sur les objectifs patrimoniaux renforce la confiance des banques. En combinant une bonne préparation et une optimisation fiscale, la SCI familiale permettra un investissement immobilier durable et rentable.