SCI familiale emprunt : comment convaincre les banques ?

L’intérêt d'une SCI familiale pour emprunter est d'accéder plus facilement à des financements. Contrairement à un particulier, une SCI peut regrouper plusieurs associés pour rassembler leurs ressources. Ils pourront ainsi bénéficier de conditions de prêt favorables.

La Société Civile Immobilière (SCI) familiale est devenue une des formes juridiques les plus prisées en France, pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Sa popularité s'explique par les avantages fiscaux qu'elle offre, en particulier en matière de transmission de patrimoine. Elle facilite aussi la gestion des biens. Les familles pourront ainsi centraliser les décisions stratégiques et opérationnelles.

Environ 45 % des investissements immobiliers familiaux ont été réalisés via des SCI en 2022, selon les données de l'INSEE. Les notaires de France ont aussi ajouté que le nombre de SCI créées chaque année a augmenté de 12 % au cours des cinq dernières années.

Avantages de la SCI familiale pour la gestion et la transmission de patrimoine

Gestion simplifiée et préservation du patrimoine

La SCI familiale facilite la gestion des biens immobiliers. Elle permet aussi d'éviter l’indivision, qui est souvent source de conflits.

En indivision, chaque copropriétaire détient une part du bien et peut, en théorie, exiger sa part ou vendre à tout moment. Ce droit de retrait peut entraîner des tensions. Cela arrive lorsque certains membres souhaitent conserver le bien alors que d'autres préfèrent vendre leur part pour récupérer des liquidités.

En revanche avec la SCI, vous pourrez éviter ce risque de blocage et préserver le patrimoine familial. Les parts sociales sont attribuées à chaque membre au lieu d’une fraction indivisible du bien.

Le rôle du gérant de la SCI, désigné par les associés, renforce cette gestion centralisée. Il est chargé des décisions courantes de la société (comme la gestion locative ou les rénovations). Il peut aussi être investi de pouvoirs plus étendus selon les statuts.

Transmission avantageuse grâce à l’emprunt

Lorsque le bien immobilier est acquis par emprunt au nom de la SCI, la valeur des parts sociales (que les parents peuvent transmettre en donation) est calculée en fonction de l’actif net de la société.

Qu'est-ce que ça veut dire ? Cela signifie que la valeur de l’emprunt sera soustraite de la valeur brute du bien immobilier. Donc, tant que l’emprunt n’est pas totalement remboursé, la valeur des parts sociales est réduite. Vous bénéficierez ainsi d’une base de calcul allégée pour la donation.

En matière de fiscalité, le Code général des impôts (CGI) prévoit un abattement de 100 000 € tous les 15 ans pour les donations entre parents et enfants. Ces derniers pourront transmettre progressivement leur patrimoine en profitant de cet abattement pour diminuer les droits de donation. 

Emprunt en SCI familiale : quelles sont les attentes et exigences des banques ?

Bien que la SCI puisse juridiquement emprunter en son nom propre, les banques évalueront de près le dossier pour s'assurer de la viabilité du projet et de la solvabilité des associés.

Exigences des banques et risques associés

La SCI étant une personne morale, elle peut emprunter sans que les associés n'aient à contracter personnellement, mais cela ne les décharge pas de leurs responsabilités. Il faut noter qu'ils restent indéfiniment responsables des dettes de la société, proportionnellement à leurs parts. Ainsi, en cas de défaillance, les créanciers peuvent se retourner contre eux pour récupérer leur dû.

Cette structure de responsabilité illimitée amène les banques à examiner de près le profil financier des associés pour réduire leur propre risque.

Elles analysent ainsi plusieurs critères avant d’octroyer un prêt à une SCI. Le profil des associés par exemple, leur permet de s'assurer que chaque associé possède une situation financière stable (au travers de leurs revenus, actifs personnels, et historique de crédit).

La capacité de remboursement collective de la SCI sera calculée en fonction des revenus générés par le bien immobilier ou les apports des associés. C'est un élément important car plus la stabilité financière des membres est assurée, mieux seront les conditions d’emprunt proposées.

Garanties et sûretés exigées

Les établissements financiers imposent aussi diverses garanties pour sécuriser le prêt accordé à la SCI :

• Une assurance emprunteur est souvent requise. Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, elle est fortement encouragée. C'est une protection pour la SCI et les associés car elle couvre le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité d’un associé important. Les banques l'exigent généralement pour réduire leur exposition aux risques de défaillance.

• Les sûretés réelles, comme les hypothèques, sont également des garanties fréquemment exigées par les banques. Elles donnent au prêteur un droit prioritaire sur le bien immobilier en cas de défaut de paiement.

• Les banques peuvent aussi demander des garanties personnelles, sous forme de cautionnements. Les associés s’engageront alors (personnellement ou via une société de cautionnement) à rembourser le prêt en cas de défaillance de la société. Ces garanties auront un impact  sur les conditions d’octroi du prêt, comme le taux d’intérêt ou la durée de remboursement.

Les avantages fiscaux de l’emprunt en SCI : contourner le taux d’usure et déduire les charges

Opter pour un emprunt en SCI permet contourner certaines restrictions de taux et de bénéficier de déductions fiscales. Les coûts liés à la procédure seront réduits et la rentabilité du projet immobilier sera optimisé.

Échapper au taux d’usure pour emprunter à des taux plus avantageux

Le taux d’usure correspond au taux maximal légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter aux particuliers. Cela protège les emprunteurs contre les taux excessifs.

Cependant, les SCI bénéficient d’une exemption de ce plafond. Elles pourront alors accéder à des financements avec un taux plus flexible. Il se trouve que selon un arrêt de la Cour de cassation du 8 janvier 2021, le taux d’usure n’est pas applicable aux SCI.

En fait, celles-ci sont considérées comme des personnes morales et non comme des consommateurs. Les conditions qui s'appliquent à ces sociétés sont alors potentiellement plus avantageuses que celles accessibles aux particuliers.

Grâce à cette exonération, les SCI peuvent ainsi négocier avec les banques pour obtenir des taux adaptés à la rentabilité du projet immobilier. Le financement sera alors plus accessible, surtout dans les périodes de hausse des taux d’intérêt. Il facilite les projets d’acquisition ou de rénovation immobilière en SCI.

Déduction fiscale des charges liées à l’emprunt

La SCI peut déduire certaines charges liées à l’emprunt. La charge fiscale des associés pourra alors baisser en fonction du régime fiscal choisi pour la société. Celle-ci peut en effet être soumise soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS), qui ont chacun offrant leurs atouts.

SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) : vous pourrez bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt. Lorsqu'ils sont liés à l’acquisition, l’entretien, ou la rénovation du bien, ils pourront être déduits des revenus locatifs. Le revenu imposable des associés pourra être réduit. Mais il y a d’autres charges qui peuvent aussi être soustraites, comme :

• les frais de gestion,

• les assurances,

• les dépenses d’entretien et de réparation.

SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : vous pourrez profiter de l’amortissement du bien immobilier. Il permettra de répartir le coût du bien sur plusieurs années. Le résultat imposable de la SCI pourra alors diminuer chaque année.

Il y a aussi les intérêts d’emprunt qui sont également déductibles. Ils permettront encore de baisser le montant de l’impôt dû. Cette option est souvent privilégiée pour les investissements locatifs importants. Elle permettra de réduire substantiellement la base imposable, tout en augmentant la rentabilité nette du projet.

Comparaison des options : emprunt au nom de la SCI ou emprunt personnel des associés

Lorsqu'une famille souhaite financer un projet immobilier via une SCI, deux options principales s'offrent aux associés pour structurer l'emprunt :

• soit contracter le prêt au nom de la SCI,

• soit faire un emprunt personnel que chaque associé apportera ensuite à la société.

Chacune de ces options a ses propres avantages et inconvénients en termes de responsabilité, de gestion des flux financiers et d’optimisation fiscale. 

Critères	Emprunt au Nom de la SCI	Emprunt Personnel des Associés
Structure de l'emprunt	Emprunt directement contracté par la SCI auprès de la banque.	Chaque associé contracte un emprunt personnel, qu’il injecte ensuite dans la SCI sous forme d’apport en capital ou de compte courant d’associé.
Versement des fonds	Les fonds sont versés directement sur le compte de la SCI, facilitant la gestion des dépenses immobilières.	Les fonds sont injectés par chaque associé, soit comme apport au capital, soit via un compte courant d’associé, et utilisés pour les acquisitions et travaux.
Responsabilité des associés	Responsabilité proportionnelle à leurs parts dans la SCI, mais illimitée en cas d'incapacité de la SCI à rembourser l'emprunt.	Responsabilité individuelle pour chaque emprunt personnel ; chaque associé gère son propre remboursement sans que la SCI ne soit directement exposée à la dette.
Gestion des remboursements	Remboursé par les revenus locatifs perçus par la SCI ; les associés couvrent les manques en cas d'insuffisance des revenus.	Les associés conservent la possibilité de récupérer leurs apports lorsque la SCI est rentable, se remboursant au fur et à mesure des disponibilités.
Comptabilité	Simplifie le suivi comptable de la SCI, avec toutes les transactions centralisées sur le compte bancaire de la société.	Exige une gestion rigoureuse des apports individuels et de leur remboursement. Chaque associé suit le remboursement de ses apports en fonction des revenus de la SCI.
Avantages fiscaux	Permet de déduire les intérêts d'emprunt des revenus locatifs pour optimiser la fiscalité (SCI soumise à l'impôt sur les sociétés).	Les intérêts d’emprunt des associés peuvent être perçus par eux en cas de remboursement, et être déductibles pour la SCI si elle est à l'IS, réduisant l'impôt sur les bénéfices.
Flexibilité	Moins flexible, dépend de la rentabilité locative de la SCI et peut nécessiter des apports supplémentaires en cas de besoin.	Plus de flexibilité pour les associés en matière de remboursement personnel et d'optimisation des finances personnelles.
Adaptation au projet	Adaptée aux projets locatifs avec des revenus stables couvrant les mensualités.	Particulièrement adaptée aux familles souhaitant éviter une exposition directe de la SCI à la dette, en préférant la gestion via comptes courants d’associés.

Comment structurer le dossier de demande de prêt en SCI Familiale pour convaincre les banques ?

Obtenir un prêt pour une SCI familiale exige un dossier solide et bien structuré. Les banques évaluent attentivement la viabilité et la rentabilité des projets immobiliers, ainsi que la capacité de remboursement des associés. Lorsqu'il est complet et convaincant, il démontrera la solidité du projet et la fiabilité des associés. Les chances de succès de la demande de financement augmenteront.

Voici comment structurer votre dossier de demande de prêt :

Section	Description	Détails
Présentation du Projet Immobilier	Présenter le projet pour démontrer sa viabilité et sa rentabilité, en montrant comment il générera des revenus suffisants pour rembourser le prêt.	- Justification du Projet : Expliquer le contexte et les objectifs (ex. investissement locatif). Inclure des données sur le marché locatif local et la demande pour le type de bien. - Prévision de Rentabilité : Analyser les loyers attendus, charges, et taxes pour calculer la rentabilité. - Stratégie Locative : Détailler la stratégie locative (résidence principale, location saisonnière, usage commercial), avec des études de marché et des prévisions de vacance locative.
Éléments Financiers et Documents Nécessaires	Fournir les informations financières des associés pour prouver leur capacité de remboursement et leur stabilité financière.	- Bilans Financiers des Associés : Inclure avis d’imposition, relevés bancaires, et fiches de paie pour chaque associé. - Évaluation de l’Apport : Détailler l'apport personnel des associés et sa disponibilité immédiate. - Situation d’Endettement : Présenter un état des dettes existantes des associés pour démontrer que leur niveau d'endettement est raisonnable.
Garantie de Stabilité et de Solvabilité	Rassurer la banque sur la capacité de la SCI à gérer sa trésorerie et anticiper les fluctuations de revenus locatifs.	- Plan de Trésorerie : Inclure prévisions de revenus locatifs, charges récurrentes, et échéances de remboursement, prouvant la gestion réaliste de la trésorerie. - Projection Financière : Effectuer des projections financières (optimistes et pessimistes) pour anticiper les risques et démontrer la solidité du projet sur plusieurs années.

 

Critères de la banque pour déterminer la capacité d’emprunt en SCI

Les banques évaluent la situation financière de chaque associé pour mesurer le risque de l’emprunt et fixer les conditions de financement. Cette analyse repose sur les revenus, la stabilité économique et le profil des associés.

Capacité d’emprunt collective

La mise en commun des ressources des associés permet d’optimiser la capacité d’endettement. La banque considère les salaires, revenus fonciers et autres sources pour estimer le montant maximal de prêt. Ellle répartira en même temps les charges entre les membres.

Simulation de prêt

L’établissement prêteur simule différents scénarios financiers pour vérifier que la SCI pourra gérer les échéances (même en cas de fluctuation des revenus locatifs).

Précautions spécifiques 

Les associés ayant un taux d’endettement élevé ou des revenus instables feront l’objet d’une vigilance accrue. La banque peut exiger des garanties supplémentaires ou limiter le prêt pour réduire les risques.

Impact de l’âge et de la santé des associés sur l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur protège la SCI en garantissant le remboursement en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail des associés. L’âge et l’état de santé des associés influencent aussi directement son coût. La capacité d’emprunt sera alors affectée.

L’âge

Plus les associés sont âgés, plus les primes augmentent, car les risques de santé croissent avec le temps. Cela réduit la capacité d’emprunt, car une part importante des mensualités est dédiée à l’assurance. Les banques peuvent aussi limiter la durée du prêt pour des associés plus âgés, diminuant ainsi le montant empruntable.

La santé

Des problèmes médicaux peuvent entraîner des surprimes ou des exclusions de garanties, augmentant le coût global de l’assurance. Dans les cas graves, un refus d’assurance peut compliquer l’accès au crédit. Les associés devront alors explorer des alternatives comme des assurances spécifiques ou regrouper leurs apports pour réduire le poids des primes.

 

À quels taux et durées peut-on emprunter en SCI ?

Lorsqu'une SCI souhaite financer un projet immobilier par le biais d'un emprunt bancaire, les conditions de financement (taux d'intérêt et durée) diffèrent en fonction :

• de la nature de l'investissement,

• de la solvabilité de la SCI,

• du type de projet.

Le taux d’emprunt et la durée ont un impact direct sur le coût total du crédit, la capacité de remboursement et la rentabilité du projet. Voici comment ces deux éléments se déclinent pour une SCI.

Critère	Détails
Taux d’emprunt en SCI	Les taux pour une SCI sont souvent légèrement plus élevés que pour les particuliers en raison des risques perçus par la banque (vacance locative, impayés, etc.). Les taux varient également en fonction de la nature du bien (résidentiel, commercial, saisonnier, etc.).
Taux pour investissement locatif résidentiel	Les taux pour des biens résidentiels locatifs oscillent entre 2 et 3 %, proches des taux des crédits immobiliers classiques, mais peuvent varier en fonction du profil de risque de la SCI.
Taux pour investissement commercial ou à grande échelle	Les projets commerciaux ou de plus grande envergure peuvent être assortis de taux plus élevés, en raison des risques accrus associés. Le taux final dépend de la solidité financière des associés.
Durée d’emprunt	La durée d’emprunt varie de 5 à 20 ans en fonction de l'investissement. Les SCI peuvent opter pour : des durées plus courtes pour des projets à court terme (5-10 ans) des durées plus longues pour des investissements locatifs à long terme (15-20 ans).
Impact de la durée sur les mensualités	- Courtes Durées (5-10 ans) : augmentent les mensualités, réduisent le coût total des intérêts. - Longues Durées (15-20 ans) : réduisent les mensualités, allègent les charges mensuelles, favorisent l’effet de levier et améliorent la trésorerie de la SCI.
Effet de levier	Une durée d’emprunt plus longue permet d'utiliser les revenus locatifs pour couvrir les mensualités. Cela réduit l'apport personnel nécessaire et optimisant la rentabilité de l’investissement locatif.

Comment optimiser votre emprunt en SCI familiale

Optimiser un emprunt en SCI familiale implique :

• de bien préparer son dossier,

• de choisir les options de financement adaptées

• de tirer parti des avantages fiscaux.

Voici quelques stratégies pour maximiser les chances de succès de votre demande de prêt et réduire les coûts à long terme.

Prévoir un apport raisonnable

Bien que la SCI ne soit pas tenue de fournir un apport personnel pour obtenir un emprunt, il pourra renforcer considérablement la crédibilité du dossier.

Une somme d’au moins 10 % à 20 % du montant du projet montre l’engagement des associés et réduit le risque pour la banque. Cela influencera favorablement le taux d'intérêt accordé. Il réduira aussi le montant à emprunter. Les mensualités diminueront ainsi que la charge de remboursement.

Par ailleurs, un apport personnel permettra de négocier de meilleures conditions de prêt, en particulier pour des projets locatifs où la rentabilité peut fluctuer. La SCI pourra aussi être mieux préparée à faire face aux imprévus financiers sans dépendre exclusivement des revenus locatifs.

Consulter un courtier en crédit

Il dispose d'un accès direct à plusieurs banques. Il est aussi en mesure de négocier les meilleurs taux d’intérêt ainsi que les conditions les plus avantageuses pour la SCI. En mettant en concurrence les établissements financiers, il obtiendra des taux plus bas que ceux accessibles aux particuliers.

Le courtier contribuera à structurer le dossier et à le présenter sous un jour favorable aux yeux des banques. Les chances d’obtenir un financement augmentera. Ce professionnel pourra alors vous conseiller sur le choix des garanties à fournir et sur les options fiscales.

Choisir un prêt amortissable ou in fine

Le type de prêt choisi a un impact direct sur la gestion financière et fiscale de la SCI. Il existe deux options principales : le prêt amortissable et le prêt in fine. Chacune est adaptée à des stratégies patrimoniales spécifiques.

Prêt amortissable

Chaque mensualité inclut une part d’intérêts et une part de capital. Cette option est recommandée pour les projets de long terme  ledans lesquels les associés souhaitent progressivement réduire la dette de la SCI. Les intérêts d’emprunt diminuent au fil du temps. Cela réduira la charge financière mais limitera les possibilités de déductions fiscales.

Prêt in fine

Les mensualités ne couvrent que les intérêts d’emprunt et le capital sera remboursé en une seule fois à la fin de la durée du prêt. Ce type de prêt est particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent maximiser les déductions fiscales des intérêts d’emprunt. Ces derniers demeurent constants pendant toute la durée du crédit.

Cette option est cependant plus risquée car elle implique de rembourser la totalité du capital à échéance. Il faudra donc prévoir un capital ou une solution de refinancement pour le remboursement final.

Préparer un plan de remboursement réaliste

Une SCI doit anticiper toutes les charges qui ne seront pas nécessairement couvertes par les revenus locatifs, comme :

• les périodes de vacance,

• les frais d’entretien,

• les taxes

• les assurances.

Il faudra donc prévoir un plan de remboursement réaliste, prenant en compte tous ces paramètres.

Le plan de remboursement doit inclure une marge de sécurité, qui peut être financée soit par les apports des associés, soit par les réserves de trésorerie de la SCI.

Cette précaution permet de protéger la SCI contre les imprévus financiers et de garantir sa solvabilité. Il renforcera également la solidité du dossier aux yeux de la banque, qui sera plus encline à accorder le prêt.

S’informer sur les avantages fiscaux des emprunts en SCI

Emprunter en SCI permet de bénéficier de divers avantages fiscaux liés aux charges et aux intérêts d’emprunt. Les déductions fiscales varieront en fonction du régime choisi (impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS)).

Déduction des intérêts d’emprunt

Dans les SCI soumises à l’IR, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers. Le revenu imposable des associés sera alors réduit. Si la SCI est soumise à l’IS, les intérêts sont déductibles du bénéfice imposable de la société. Cela diminuera l’impôt sur les sociétés.

Déficit foncier

Dans le cas d’une SCI à l’IR, les charges liées aux travaux, aux intérêts d’emprunt, et aux frais d’entretien peuvent générer un déficit foncier. Ce déficit est déductible du revenu global des associés, sous certaines conditions. Il permet ainsi de réduire la pression fiscale sur les autres revenus imposables.

Amortissement pour les SCI à l’IS

Pour les SCI à l’IS, le bien immobilier peut être amorti. Une déduction supplémentaire sera offerte et le résultat imposable diminuera. Cet amortissement est particulièrement utile pour les biens à long terme. Il réduira progressivement la base imposable.

Les points essentiels à retenir

L’emprunt en SCI familiale offre des avantages précieux, en particulier en matière de gestion centralisée, de transmission facilitée du patrimoine et de bénéfices fiscaux intéressants. Pour optimiser vos chances d’obtenir un financement, vous devez présenter un dossier structuré et complet qui met en avant la solidité financière et la capacité de gestion de la SCI.

Montrer une vision claire et cohérente du projet ainsi que la transparence sur les objectifs patrimoniaux renforce la confiance des banques. En combinant une bonne préparation et une optimisation fiscale, la SCI familiale permettra un investissement immobilier durable et rentable.