Acheter un appartement pour location : 5 conseils d'expert !

Acheter un appartement pour location est une démarche qui séduit de plus en plus d'investisseurs à la recherche d'une source de revenus stable et d'un patrimoine solide. En effet, en France, le rendement locatif brut moyen pour les appartements se situe entre 4 % et 6 % par an. Ainsi, que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, ce type de placement offre des opportunités intéressantes, à condition de bien maîtriser les règles du jeu.

Effectivement, pour réussir un investissement locatif, il est impératif de cerner clairement son projet, d'examiner les différentes options de financement telles que le crédit immobilier. Il faut également se renseigner sur les aspects juridiques comme le statut de loueur en meublé professionnel. Faire les bons choix dès le départ est aussi essentiel pour maximiser les revenus locatifs et le rendement locatif à long terme.

Choisissez le bon appartement à acheter pour la location

Pour espérer avoir une excellente rentabilité locative, vous devez choisir le bon appartement. Mais comment ? En prenant en compte ces différents éléments.

La ville où acheter son appartement

La situation géographique exacte est sans doute le critère le plus important à considérer. Un appartement bien situé, proche des transports, commerces et services sera toujours plus facile à louer. Il générera également des loyers plus élevés. Les quartiers dynamiques et en développement sont particulièrement intéressants pour un investissement locatif.

La taille de l'appartement : un studio, un appartement T2, un appartement T3, etc.

La taille de l'appartement est également déterminante. Un studio ou un deux pièces (T2) conviendra parfaitement pour des locataires étudiants, jeunes actifs ou personnes seules. En revanche, pour loger des familles, il faudra viser un appartement avec trois ou quatre pièces (T3/T4) minimum. Lors du choix, il est conseillé d'avoir en tête la cible locataire visée et ses besoins spécifiques. 

Le type d'appartement : neuf ou ancien ?

Le choix entre un bien neuf ou ancien est également un élément déterminant lors d'un investissement immobilier locatif. Un appartement neuf présente l'avantage de nécessiter peu ou pas de travaux à la livraison. Il bénéficie également des dernières normes en vigueur en matière d'isolation et de performance énergétique. C’est un atout non négligeable pour attirer des locataires soucieux de leur consommation.

À l'inverse, un bien ancien nécessitera des travaux de rénovation plus ou moins importants avant la mise en location. Une fois, les travaux terminés, l’achat de ce type de bien  offre l'opportunité de se procurer un appartement à moindre coût dans un quartier prisé.

Définissez votre financement et votre budget pour l’achat de l’appartement

Le budget est un critère essentiel à considérer lors de l'achat d'un appartement. En effet, il détermine non seulement le type de bien que vous pouvez acquérir, mais aussi la localisation et la superficie. Il prend également en compte les éventuels travaux à prévoir. Un budget bien défini vous permet ainsi de cibler des biens en adéquation avec vos capacités financières, d'éviter les mauvaises surprises. Il contribue également à assurer une gestion sereine de votre investissement à long terme.

Le montant de l'apport personnel et la capacité d'emprunt

Définir son budget et monter un plan de financement solide sont des étapes incontournables avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif. Tout d'abord, vous devez évaluer l'apport personnel que vous pouvez consacrer à cette acquisition. En effet, les banques exigent généralement un apport minimal de 10 à 30% du montant de l'achat selon le dossier. Plus l'apport est important, plus les mensualités de remboursement seront légères.

Ensuite, il est conseillé d'étudier votre capacité d'emprunt maximale auprès des établissements bancaires. Celle-ci dépend de plusieurs critères comme vos revenus, l'endettement existant ou encore la surface financière. Si vous êtes un investisseur expérimenté avec des revenus locatifs déjà en place, vous aurez plus de facilités pour emprunter qu'un primo-accédant.

Le prêt immobilier pour financer son achat d'appartement pour location

Pour financer l'acquisition, différents types de prêts immobiliers existent avec des durées et des modalités variées. Le prêt amortissable classique est le plus répandu. Il implique un remboursement du capital et des intérêts chaque mois. La durée de ce type de prêt varie généralement entre 15, 20 ou 25 ans.

Le prêt in fine avec différé d'amortissement partiel ou total du capital peut aussi être une option intéressante pour un investissement locatif. Ce type de prêt, avec un différé d'amortissement du capital, peut s'avérer judicieux pour votre projet locatif. Pourquoi ? Parce qu'en début de prêt, les intérêts sont plus conséquents, généralement entre 20 % et 30 %. Résultat : vous pouvez déduire davantage d'intérêts d'emprunt de vos revenus locatifs, ce qui allège votre impôt sur le revenu.

Il est à noter que les taux d'intérêt appliqués par les banques peuvent varier selon la conjoncture économique et le profil d'emprunteur. Négocier un bon taux est ainsi conseillé car il impacte lourdement le coût total de votre crédit sur le long terme. Pour ce faire, il est recommandé de bien préparer son dossier et de le soumettre à plusieurs établissements en comparant leurs propositions.

Les dispositifs pour les investisseurs

De nombreux dispositifs existent pour faciliter l'investissement locatif. Le plus connu est le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il permet de :

• Bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs si vous optez pour le régime micro-BIC ;

• Déduire les charges réelles, telles que les intérêts d'emprunt, les travaux, la taxe foncière, etc si vous choisissez le régime réel ;

• Récupérer la TVA sur l'achat du bien si celui-ci est situé dans une résidence de services (résidence étudiante, résidence senior, etc.).

 

Le calcul de rentabilité locative

Avant de vous lancer, il est recommandé de bien chiffrer la rentabilité locative attendue afin de garantir la viabilité de votre projet. Pour cela :

• Estimez le loyer que vous pourrez demander en fonction du type de votre bien et de son emplacement ;

• Déduisez les frais récurrents, tels que les charges de copropriété, la taxe foncière, les coûts de gestion locative si vous les sous-traitez.

 

Le rendement brut correspond alors au loyer annuel divisé par le prix d'achat du bien. Quant au rendement net, il prend en compte l’ensemble des frais déductibles, comme les intérêts d'emprunt, les charges ou encore les travaux d'entretien. C'est ce dernier indicateur qui vous permettra d'évaluer avec précision la rentabilité de votre investissement sur le long terme. En règle générale, un rendement locatif net supérieur à 3-4 % par an est considéré comme satisfaisant.

Respectez les démarches pour acheter un appartement locatif

Pour éviter les soucis, il est conseillé de respecter à la lettre les démarches à suivre pour l'achat d'un appartement pour location. Mais quelles démarches exactement ?

La recherche de l'appartement

Une fois le budget défini et le plan de financement bouclé, vous pouvez commencer la recherche du bien immobilier à acquérir. Cette étape permet de dénicher la perle rare correspondant à vos critères et objectifs en termes de rentabilité locative. Dans cette démarche, notre équipe peut vous aider à :

• Identifier les biens immobiliers correspondant à vos attentes en termes de localisation, de type de bien et de potentiel locatif ;

• Analyser le marché immobilier local afin de repérer les meilleures opportunités d'investissement ;

• Évaluer la rentabilité de chaque bien, en prenant en compte les coûts associés et les revenus locatifs potentiels ;

• Négocier les prix d'achat pour vous garantir les meilleures conditions d'investissement ;

• Vous conseiller sur les démarches administratives et juridiques liées à l'achat.

 

La promesse de vente et le compromis

La promesse de vente est un avant-contrat qui officialise l'intention d'achat, moyennant le versement d'un dédit représentant environ 10 % du prix convenu. Elle n’engage pas définitivement les parties. En revanche, elle permet de bloquer la vente pendant quelques semaines ou mois, le temps que certaines conditions soient remplies.

Le compromis de vente, quant à lui, constitue une étape plus avancée et contraignante. En signant ce document, vous vous engagez à acheter le bien dans les délais impartis, sous réserve que certaines conditions suspensives soient respectées. Ces conditions peuvent inclure l’obtention du prêt immobilier ou la conformité des diagnostics réglementaires. Une indemnité d'immobilisation, représentant généralement entre 5 et 10 % du prix d'achat, doit être déposée par l'acheteur pour confirmer l'engagement.

Dans tous les cas, le processus d’acquisition immobilière suit un cheminement précis qu’il est essentiel de respecter scrupuleusement pour sécuriser la transaction. Ce n’est qu’avec la signature de l’acte notarié authentique de vente que le transfert de propriété devient définitif et que vous devenez officiellement le propriétaire du bien.

L'acte authentique de vente

Après avoir signé un compromis de vente avec le vendeur, la prochaine étape pour vous sera la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Cette formalité officialise définitivement le transfert de propriété en votre faveur. À ce moment-là, vous devez procéder au paiement total du bien immobilier, les fonds ayant généralement été préalablement bloqués auprès de l’établissement bancaire prêteur.

Lors de cette signature, vous devez également prévoir le paiement des frais de notaire. Ils représentent en moyenne 7 à 8 % du prix d'achat. Ces frais couvrent les formalités administratives réalisées par l'officier public, ainsi que les taxes et impôts, notamment les droits de mutation à titre onéreux. Si l'achat a été réalisé par l’intermédiaire d’une agence immobilière, vous devez également régler les honoraires de négociation dus au professionnel de l'immobilier. Ces honoraires varient généralement entre 3 et 10 % du montant de la transaction.

Les frais à prévoir

Si vous optez pour un bien immobilier ancien, il est souvent nécessaire de prévoir un budget travaux. Ces travaux permettent de rafraîchir ou de rénover entièrement le bien avant sa mise en location.  Les coûts sont très variables selon l'ampleur des travaux envisagés. Prévoyez également les dépenses complémentaires comme les diagnostics immobiliers obligatoires ou encore la souscription d'une assurance propriétaire non occupant adaptée.

Pensez à la gestion du bien immobilier locatif

Pour acheter un appartement pour la location et obtenir un bon rendement, pensez à la gestion locative de votre bien immobilier.

Le type de location

Le type de location impacte la gestion et la rentabilité de votre appartement. Votre choix de location influe sur la gestion et les revenus de votre bien. Plusieurs options s'offrent à vous, chacune ayant ses avantages et ses inconvénients en fonction de vos objectifs et de la localisation du bien.

La location meublée

Ce type de location est souvent plus attractif pour les locataires à court terme, comme les étudiants ou les jeunes actifs. La location meublée permet de proposer des loyers plus élevés que la location vide, en raison des équipements fournis. Elle offre également des avantages fiscaux significatifs, notamment avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP. Ce statut permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs ou d’amortir la valeur du bien.

La location vide

La location vide est idéale si vous cherchez à attirer des locataires stables, engagés sur des baux plus longs, souvent de trois ans ou plus. Ce type de location est généralement moins contraignant en termes de gestion, avec moins de turnover et un entretien moindre du mobilier. Il est souvent préféré par les familles ou les locataires cherchant une résidence principale.

La location saisonnière

La location saisonnière se distingue par sa flexibilité et son potentiel de revenus élevés, particulièrement dans les zones touristiques prisées. Ce modèle de location consiste à proposer votre bien immobilier pour de courtes durées, généralement à des vacanciers ou des voyageurs de passage. Ce type de location se caractérise par sa rentabilité élevée. Les tarifs de location à la nuitée ou à la semaine sont souvent plus élevés qu'en location traditionnelle. Cela peut ainsi générer des revenus importants, surtout en haute saison.

La mise en location : dossier locataire, état des lieux

Peu importe l'option choisie, plusieurs démarches sont à effectuer pour mettre en location le logement. La première étape est de constituer un dossier de location complet avec une fiche de renseignements détaillée, des pièces justificatives récentes et une enquête de solvabilité sur le locataire.

Ensuite, un état des lieux d'entrée doit être réalisé de manière contradictoire avec le preneur, afin de dresser un constat précis de l'état du bien loué. Toutes ces précautions permettent de se prémunir de potentiels litiges lors de la remise des clés au locataire ou de son départ ultérieur.

La gestion locative : bail, charges, entretien

Une fois le locataire installé, la gestion locative du bien commence réellement pour l'investisseur. Celle-ci recouvre de nombreux aspects qu'il est important de maîtriser pour assurer la pérennité de l'investissement locatif. Tout d'abord, le bail d'habitation est le contrat qui lie juridiquement le bailleur et son locataire. Il détermine la durée de location, le montant du loyer et des charges récupérables, ainsi que les droits et obligations de chacun. Bien le rédiger en conformité avec la loi est primordial.

Les dépenses liées à votre logement doivent être revues régulièrement et facturées au locataire. Cela inclut les frais de copropriété pour un appartement ou les charges de location comme l'entretien des espaces verts pour une maison. L'entretien courant du logement fait également partie de vos obligations en tant que bailleur. Vous devez assurer la maintenance des équipements, procéder aux travaux de réparations nécessaires et veiller à maintenir le bien en bon état de manière à le relouer facilement.

L'assurance propriétaire non occupant

Au-delà de ces aspects, il est vivement recommandé au propriétaire non-occupant de souscrire une assurance habitation adaptée à la location. Celle-ci vous couvrira contre de nombreux risques comme l'incendie, les dégâts des eaux, le recours des voisins mais aussi les loyers impayés et la protection juridique.

La gestion locative représente donc un travail continu qui ne s'arrête pas à la signature du bail. L'objectif est à la fois de préserver son patrimoine immobilier et d'optimiser la rentabilité de l'investissement sur le long terme en facilitant les relocations entre deux locataires.

Considérez les aspects juridiques et fiscaux de votre investissement locatif

Lorsque vous investissez dans le locatif, vous devez respecter certains aspects juridiques et fiscaux.

Le statut du bailleur : particulier ou société ?

Sur le plan juridique et fiscal, les investisseurs locatifs ont le choix entre rester dans un cadre privé en tant que particulier ou créer une société civile immobilière (SCI). Chaque option présente des avantages et des inconvénients qu'il convient de bien peser.

Le statut de bailleur particulier

Pour un premier investissement locatif modeste, le statut de particulier est souvent conseillé pour sa simplicité de mise en œuvre. Avec ce statut, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après abattement de 30%. 

Créer une société civile immobilière

Créer une SCI permet de bénéficier de l'impôt sur les sociétés, nettement plus avantageux pour de gros revenus locatifs. La SCI est aussi un excellent outil pour organiser une gestion immobilière sur le long terme et préserver un patrimoine à transmettre.

La fiscalité immobilière

Quelle que soit la forme juridique choisie, les revenus issus de la location d'un bien immobilier sont imposables. En revanche, de nombreuses charges sont déductibles des loyers perçus : intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, etc. Elles réduisent d'autant l'assiette taxable.

Les obligations réglementaires à respecter

De nombreuses obligations réglementaires encadrent la location d'un appartement pour protéger les locataires et lutter contre les dérives. Les normes de décence, de performance énergétique ou d'accessibilité doivent être respectées. Il faut aussi remettre au locataire un dossier complet et assurer l'entretien du logement. 

Sur le plan sécurité et santé, des diagnostics immobiliers obligatoires préalables à la mise en location sont exigés : plomb, amiante, électricité, gaz, performance énergétique, etc. Le non-respect de ces réglementations expose à des sanctions administratives et pénales.

Achat appartement location : transformez votre projet en succès

Acheter un appartement pour location est une stratégie d'investissement solide qui peut offrir des revenus réguliers et un patrimoine immobilier valorisé au fil du temps. Cependant, réussir dans ce domaine requiert une approche réfléchie et bien informée. Il est essentiel de choisir le bon appartement en tenant compte de l'emplacement, de la taille et du type de bien. Il est aussi impératif de définir un budget clair et un plan de financement adapté.

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