Acheter un appartement pour location : 5 conseils d'expert !

Acheter un appartement pour location est une démarche qui séduit de plus en plus d'investisseurs à la recherche d'une source de revenus stable et d'un patrimoine solide. En effet, en France, le rendement locatif brut moyen pour les appartements se situe entre 4 % et 6 % par an. Ainsi, que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, ce type de placement offre des opportunités intéressantes, à condition de bien maîtriser les règles du jeu.

Effectivement, pour réussir un investissement locatif, il est indispensable de cerner clairement son projet, d'examiner les différentes options de financement telles que le crédit immobilier, et de se renseigner sur les aspects juridiques comme le statut de loueur en meublé professionnel. Faire les bons choix dès le départ est essentiel pour maximiser les revenus locatifs et le rendement locatif à long terme. Ainsi, il est essentiel de s'informer minutieusement avant de se lancer dans l'achat d'un appartement ou d'une maison pour la mettre en location.

Pour vous aider à acheter un appartement pour location, dans cet article, nous allons vous donner nos 5 conseils d'expert.

Choisissez le bon appartement à acheter pour la location

Pour espérer avoir une excellente rentabilité locative, vous devez choisir le bon appartement. Mais comment ? En prenant en compte différents éléments.

La ville où acheter son appartement

La situation géographique exacte est sans doute le critère le plus important à considérer. Un appartement bien situé, proche des transports, commerces et services sera toujours plus facile à louer et générera des loyers plus élevés. Les quartiers dynamiques et en développement sont particulièrement intéressants pour un investissement locatif.

La taille de l'appartement : un studio, un appartement T2, un appartement T3, etc.

La taille de l'appartement est également déterminante. Un studio ou un deux pièces (T2) conviendra parfaitement pour des locataires étudiants, jeunes actifs ou personnes seules. En revanche, pour loger des familles, il faudra viser un trois ou quatre pièces (T3/T4) minimum. Lors du choix, il est essentiel d'avoir en tête la cible locataire visée et ses besoins spécifiques.  

Le type d'appartement : neuf ou ancien ?

Le choix entre un bien neuf ou ancien est également un élément déterminant lors d'un investissement immobilier locatif. Un appartement neuf présente l'avantage de nécessiter peu ou pas de travaux à la livraison. Il bénéficie également des dernières normes en vigueur en matière d'isolation et de performance énergétique, ce qui est un atout non négligeable pour attirer des locataires soucieux de leur consommation. Cependant, l'achat sur plan ou en état futur d'achèvement implique certains risques qu'il faut bien évaluer. 

À l'inverse, un bien ancien nécessitera probablement des travaux de rénovation plus ou moins importants avant la mise en location. Mais il offre l'opportunité de se procurer un appartement à moindre coût dans un quartier prisé. Un achat immobilier bien négocié avec des travaux judicieux permettra de dégager une belle plus-value locative.

Définissez votre budget et votre plan de financement

Le budget est un critère essentiel à considérer lors de l'achat d'un appartement, car il détermine non seulement le type de bien que vous pouvez acquérir, mais aussi la localisation, la superficie, et les éventuels travaux à prévoir. Un budget bien défini vous permet de cibler des biens en adéquation avec vos capacités financières, d'éviter les mauvaises surprises, et d'assurer une gestion sereine de votre investissement à long terme.

Le montant de l'apport personnel et la capacité d'emprunt

Définir son budget et monter un plan de financement solide sont des étapes incontournables avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif. Tout d'abord, il faut évaluer l'apport personnel que l'on peut consacrer à cette acquisition. En effet, les banques exigent généralement un apport minimal de 10 à 30% du montant de l'achat selon le dossier. Plus l'apport est important, plus les mensualités de remboursement seront légères.

Ensuite, il convient d'étudier sa capacité d'emprunt maximale auprès des établissements bancaires. Celle-ci dépend de plusieurs critères comme les revenus, l'endettement existant ou encore la surface financière. Un investisseur expérimenté avec des revenus locatifs déjà en place aura plus de facilités pour emprunter qu'un primo-accédant.  

Le prêt immobilier pour financer son achat d'appartement pour location

Pour financer l'acquisition, différents types de prêts immobiliers existent avec des durées et des modalités variées. Le prêt amortissable classique est le plus répandu, avec un remboursement du capital et des intérêts chaque mois pendant 15, 20 ou 25 ans généralement. Le prêt in fine avec différé d'amortissement partiel ou total du capital peut aussi être une option intéressante pour un investissement locatif.

Les taux d'intérêt appliqués par les banques varient selon la conjoncture économique mais aussi le profil d'emprunteur. Négocier un bon taux est primordial car il impacte lourdement le coût total du crédit sur le long terme. Pour ce faire, il est conseillé de bien préparer son dossier et de le soumettre à plusieurs établissements en comparant leurs propositions.

Les aides et dispositifs pour les investisseurs

De nombreux dispositifs et aides existent pour faciliter l'investissement locatif et réduire la facture fiscale des investisseurs. Le plus connu est sans doute le dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 63 000€ sur une période de 6 à 12 ans, en contrepartie d'un engagement locatif. D'autres mécanismes comme le Denormandie dans l'ancien ou le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) offrent aussi des avantages fiscaux très intéressants.

Pour les investissements locatifs dans les zones tendues, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt d'Accession Sociale (PAS) permettent d'emprunter sans payer d'intérêts sur tout ou partie du crédit. Il existe également des aides locales comme les primes à l'accession ou les prêts aidés par les collectivités.

Le calcul de rentabilité locative

Avant de se lancer, il est indispensable de bien chiffrer la rentabilité locative attendue pour s'assurer de la viabilité du projet. Pour cela, il faut estimer de façon réaliste le loyer qu'il sera possible de demander en fonction du bien et de sa localisation. Puis déduire tous les frais récurrents comme les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance du bien ou encore les coûts de gestion locative si on la sous-traite. 

Le rendement brut correspond alors au loyer annuel divisé par le prix d'achat du bien. Le rendement net prend en compte tous les frais déductibles comme les intérêts d'emprunt, les charges, les travaux d'entretien, etc. C'est ce deuxième ratio qui permettra de juger véritablement de la rentabilité du projet sur le long terme. En général, un rendement locatif net supérieur à 3-4% par an est considéré comme satisfaisant.

Respectez les démarches pour acheter un appartement locatif

Pour éviter les soucis, nous vous conseillons de respecter à la lettre les démarches à suivre pour l'achat d'un appartement pour location. Mais quelles démarches exactement ?

La recherche de l'appartement

Une fois le budget défini et le plan de financement bouclé, l'investisseur peut commencer la recherche du bien immobilier à acquérir. Cette étape est essentielle pour dénicher la perle rare correspondant à ses critères et objectifs en termes de rentabilité locative. Il peut s'appuyer sur différents canaux : agences immobilières, sites d'annonces entre particuliers, réseaux de connaissances, etc.

Lorsqu'un appartement potentiel est identifié, il est conseillé d'examiner attentivement le dossier de vente, de visiter les lieux et de bien négocier le prix. A ce stade, l'acquéreur peut faire une offre d'achat au propriétaire vendeur en signant généralement une promesse d'achat ou un compromis de vente.

La promesse de vente et le compromis

La promesse de vente est un avant-contrat qui officialise l'intention d'achat, moyennant le versement d'un dédit représentant environ 10% du prix convenu. Elle n'engage pas définitivement les parties mais permet de bloquer la vente pendant quelques semaines ou mois.

Le compromis de vente, lui, est une étape plus avancée et contraignante. En le signant, l'acquéreur s'engage à acheter dans les délais impartis, sous réserve que certaines conditions suspensives soient respectées (obtention du prêt immobilier, diagnostic réglementaires ok, etc.). Une indemnité d'immobilisation représentant 5 à 10% du prix d'achat doit être déposée par l'acheteur.

Dans tous les cas, le processus d'acquisition immobilière suit un cheminement précis qu'il faut respecter scrupuleusement pour sécuriser la transaction. Seul l'acte notarié authentique de vente officialise définitivement le transfert de propriété au profit du nouveau propriétaire.

L'acte authentique de vente

Après avoir signé un compromis de vente avec le vendeur, la prochaine étape est la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Cette formalité officialise définitivement le transfert de propriété au profit de l'acquéreur. Celui-ci devra s'acquitter du paiement total du bien immobilier, les fonds ayant généralement été bloqués par avance auprès de l'établissement bancaire prêteur.

A cette occasion, l'acquéreur devra également provisionner les frais de notaire qui représentent en moyenne 7 à 8% du prix d'achat. Ces émoluments couvrent les formalités administratives réalisées par l'officier public, ainsi que les taxes et impôts comme les droits de mutation à titre onéreux.

Si l'achat s'est fait par l'intermédiaire d'une agence immobilière, il faudra aussi régler les honoraires de négociation dus au professionnel de l'immobilier, en général de l'ordre de 3 à 10% du montant de la transaction.

Les frais à prévoir (notaire, agence, travaux, etc.)

Pour un investissement locatif, il est souvent nécessaire de prévoir un budget travaux afin de rafraîchir ou de rénover entièrement le bien avant sa mise en location. Les coûts sont très variables selon l'ampleur des travaux envisagés.

Enfin, l'investisseur devra envisager les dépenses complémentaires comme les diagnostics immobiliers obligatoires, les frais de déménagement, l'ameublement éventuel du logement, ou encore la souscription d'une assurance propriétaire non occupant adaptée.

Bien intégrer tous ces postes de dépenses dans son plan de financement dès le départ est primordial pour ne pas se laisser surprendre. Un budget global anticipé permet d'éviter les mauvaises surprises au moment de finaliser son investissement locatif.

Pensez à la gestion du bien immobilier locatif

Pour acheter un appartement pour la location et obtenir un bon rendement, pensez à la gestion locative de votre bien immobilier.

Le type de location

Le type de location que vous choisissez pour votre appartement est un facteur déterminant dans la gestion quotidienne de votre bien, ainsi que dans la rentabilité de votre investissement immobilier. Plusieurs options s'offrent à vous, chacune ayant ses avantages et ses inconvénients en fonction de vos objectifs et de la localisation du bien.

• La location meublée : Ce type de location est souvent plus attractif pour les locataires à court terme, comme les étudiants ou les jeunes actifs. La location meublée permet de proposer des loyers plus élevés que la location vide, en raison des équipements fournis. Elle offre également des avantages fiscaux significatifs, notamment avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs ou d’amortir la valeur du bien.

• La location vide : La location vide est idéale pour ceux qui cherchent à attirer des locataires stables, engagés sur des baux plus longs, souvent de trois ans ou plus. Ce type de location est généralement moins contraignant en termes de gestion, avec moins de turnover, et un entretien moindre du mobilier. Il est souvent préféré par les familles ou les locataires cherchant une résidence principale.

• La location saisonnière : Ce type de location, bien que potentiellement très lucratif, surtout dans les zones touristiques, nécessite une gestion plus intensive, avec des entrées et sorties fréquentes de locataires. 

La mise en location : dossier locataire, état des lieux

Peu importe l'option choisie, plusieurs démarches sont à effectuer pour mettre en location le logement. La première étape est de constituer un dossier de location complet avec une fiche de renseignements détaillée, des pièces justificatives récentes et une enquête de solvabilité sur le locataire.

Ensuite, un état des lieux d'entrée doit être réalisé de manière contradictoire avec le preneur, afin de dresser un constat précis de l'état du bien loué. Toutes ces précautions sont essentielles pour se prémunir de potentiels litiges lors de la remise des clés au locataire ou de son départ ultérieur.

La gestion locative : bail, charges, entretien

Une fois le locataire installé, la gestion locative du bien commence réellement pour l'investisseur. Celle-ci recouvre de nombreux aspects qu'il est important de maîtriser pour assurer la pérennité de l'investissement locatif.

Tout d'abord, le bail d'habitation est le contrat qui lie juridiquement le bailleur et son locataire. Il détermine la durée de location, le montant du loyer et des charges récupérables, ainsi que les droits et obligations de chacun. Bien le rédiger en conformité avec la loi est primordial.

Concernant les charges, elles doivent être régulièrement réévaluées et facturées au locataire, que ce soit les charges de copropriété pour un appartement ou les charges locatives comme l'entretien des espaces verts pour une maison. Un suivi rigoureux est nécessaire.

L'entretien courant du logement fait également partie des obligations du bailleur. Celui-ci doit assurer la maintenance des équipements, procéder aux travaux de réparations nécessaires et veiller à maintenir le bien en bon état de manière à le relouer facilement.

L'assurance propriétaire non occupant

Au-delà, il est vivement recommandé au propriétaire non-occupant de souscrire une assurance habitation adaptée à la location. Celle-ci le couvrira contre de nombreux risques comme l'incendie, les dégâts des eaux, le recours des voisins mais aussi les loyers impayés et la protection juridique.

La gestion locative représente donc un travail continu qui ne s'arrête pas à la signature du bail. L'objectif est à la fois de préserver son patrimoine immobilier et d'optimiser la rentabilité de l'investissement sur le long terme en facilitant les relocations entre deux locataires.

Considérez les aspects juridiques et fiscaux de votre investissement locatif

Lorsque vous investissez dans le locatif, vous devez respecter certains aspects juridiques et fiscaux.

Le statut du bailleur : particulier ou société ?

Sur le plan juridique et fiscal, les investisseurs locatifs ont le choix entre rester dans un cadre privé en tant que particulier ou créer une société civile immobilière (SCI). Chaque option présente des avantages et des inconvénients qu'il convient de bien peser.

Pour un premier investissement locatif modeste, le statut de particulier est souvent privilégié pour sa simplicité de mise en œuvre. Les revenus locatifs sont alors imposés dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après abattement de 30%.  

La SCI offre de nombreux avantages. Créer une SCI permet en revanche de bénéficier de l'impôt sur les sociétés, nettement plus avantageux pour de gros revenus locatifs. La SCI est aussi un excellent outil pour organiser une gestion immobilière sur le long terme et préserver un patrimoine à transmettre.

La fiscalité immobilière 

Quelle que soit la forme juridique choisie, les revenus issus de la location d'un bien immobilier sont imposables. Mais de nombreuses charges sont déductibles des loyers perçus : intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, etc. Ce qui réduit d'autant l'assiette taxable.

En cas de revente ultérieure, une plus-value immobilière sera également taxée si le prix de vente excède le prix d'achat initialement payé, après prise en compte d'un abattement pour durée de détention. Différents barèmes s'appliquent selon que le bien était loué nu ou meublé.

Les dispositifs de défiscalisation

Les dispositifs de défiscalisation sont des outils puissants pour encourager l'investissement immobilier locatif en France, permettant aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine. Parmi les plus connus, la loi Pinel offre une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % du montant investi, en contrepartie d'un engagement de location du bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, dans des zones éligibles.

Le dispositif Censi-Bouvard, quant à lui, concerne les résidences services (étudiantes, seniors) et permet une réduction d'impôt de 11 % sur le montant de l'investissement, étalée sur 9 ans, en plus d'une récupération de la TVA.

La loi Malraux et le dispositif Monuments Historiques offrent des réductions fiscales pour les investissements dans des biens nécessitant des travaux de rénovation, respectivement dans des zones protégées et des bâtiments classés. Ces dispositifs sont particulièrement avantageux pour les investisseurs souhaitant allier patrimoine immobilier et réduction fiscale.

Les obligations réglementaires à respecter

De nombreuses obligations réglementaires encadrent la location d'un appartement pour protéger les locataires et lutter contre les dérives. Les normes de décence, de performance énergétique ou d'accessibilité doivent être respectées. Il faut aussi remettre au locataire un dossier complet et assurer l'entretien du logement.  

Sur le plan sécurité et santé, des diagnostics immobiliers obligatoires préalables à la mise en location sont exigés : plomb, amiante, électricité, gaz, performance énergétique, etc. Le non-respect de ces réglementations expose à des sanctions administratives et pénales.

Acheter appartement pour location : ce qu’il faut retenir

Acheter un appartement pour location est une stratégie d'investissement solide qui peut offrir des revenus réguliers et un patrimoine immobilier valorisé au fil du temps. Cependant, réussir dans ce domaine requiert une approche réfléchie et bien informée. Il est essentiel de choisir le bon appartement en tenant compte de l'emplacement, de la taille, et du type de bien (neuf ou ancien), tout en définissant un budget clair et un plan de financement adapté. La gestion locative et les aspects juridiques et fiscaux doivent également être maîtrisés pour maximiser la rentabilité et sécuriser votre investissement. En suivant ces conseils d'expert, vous serez en mesure de mener à bien votre projet et de profiter des avantages offerts par l'investissement locatif.