Calculer un investissement locatif : indicateurs de rentabilité 2025

Calculer un investissement locatif avant d’acheter permet d’identifier les opportunités les plus rentables et de limiter les risques. Près de 7 millions de logements en France étaient détenus par des propriétaires bailleurs en 2023. Cela représente environ 22 % du parc immobilier (INSEE).

La rentabilité d’un investissement varie considérablement selon les villes. La rentabilité brute tourne autour de 3 % à 4 % à Paris. Elle dépasse souvent 7 % dans des villes comme Lille ou Marseille. Il faudra estimer correctement son rendement locatif pour :

• éviter un cash-flow négatif,

• optimiser sa fiscalité,

• maximiser ses gains sur le long terme.

Trois indicateurs permettent d’évaluer la performance d’un bien la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette. L'investisseur pourra ainsi mieux anticiper ses gains et adapter sa stratégie en fonction de son objectif patrimonial. 

Calcul de la rentabilité locative

Tout investisseur doit évaluer la rentabilité locative s'il souhaite optimiser son placement immobilier. La rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette permettent d'affiner cette analyse. Ce sont des indicateurs qui apportent un niveau de précision qui intègre progressivement :

• les charges,

• la fiscalité,

• les dispositifs d’optimisation.

Rentabilité brute : un premier indicateur rapide

C'est le premier calcul qui évalue la performance d’un investissement locatif. Cet indicateur simple et rapide donne une première estimation du rendement d’un bien avant que les charges et la fiscalité soient pris en compte.

Formule :

Rentabilité brute = (Loyer Mensuel×12/Prix d’achat​) × 100

Exemple chiffré :

Un investisseur achète un appartement à Lyon au prix de 200 000 €, avec un loyer mensuel fixé à 800 €.

(800×12/200000​) × 100 = 4,8%

La rentabilité brute de cet investissement est donc de 4,8 %.

Limites de la rentabilité brute :

Elle ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxe foncière, frais de gestion, charges de copropriété, assurance…). La fiscalité applicable (impôts sur les revenus fonciers, CSG-CRDS) n'est pas clairement précisée. Le coût du financement en cas d’achat à crédit n'est pas intégré.

Ainsi, la rentabilité brute reste un indicateur insuffisant pour une analyse pointue.

Rentabilité nette : un calcul plus précis

L'analyse est plus précise car elle intère les charges et les impôts liés à la détention du bien. Ce calcul donne une vision plus réaliste de la rentabilité réelle perçue par l’investisseur.

Formule :

Rentabilité nette=( Loyer Annuel−Charges et Impôts/Prix d’Achat​) × 100

Charges à déduire :

Plusieurs postes de dépenses doivent être pris en compte pour que le calcul soit précis :

• la taxe foncière représente en moyenne 1 à 2 mois de loyer (DGFIP).

• les frais de gestion locative se situent entre 5 à 10 % du loyer si une agence gère le bien,

• les charges de copropriété non récupérables sont celles qui ne peuvent pas être répercutées sur le locataire,

• l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) couvre les risques du bien loué,

• les intérêts d’emprunt, en cas de financement par crédit immobilier.

Exemple chiffré :

Reprenons l’exemple de l’appartement à Lyon (200 000 €, loyer de 800 €/mois). Supposons que les charges annuelles s’élèvent à 3 000 € :

((800x12)-3000/200000) x 100 = 3.3 %

La rentabilité nette passe donc de 4,8 % (brute) à 3,3 % en tenant compte des charges.

Ce calcul permet d’identifier l’impact des charges sur la rentabilité et d’optimiser certaines dépenses pour améliorer le rendement.

Rentabilité nette-nette : l’impact de la fiscalité

Elle prend en compte les avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier. Certains dispositifs permettent de réduire l’impôt et améliorent ainsi la rentabilité réelle.

Formule :

Rentabilité nette-nette=Rentabilité nette+Avantages fiscaux

Différentes options fiscales permettent de réduire l’imposition et d’optimiser la rentabilité. Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d’amortir la valeur du bien et des charges. Cela réduit le revenu imposable.

Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans. Le déficit foncier permet de déduire les travaux de rénovation sur les revenus fonciers. Il optimise la fiscalité pour les locations nues.

Exemple chiffré :

Supposons que l’investisseur bénéficie d’une réduction fiscale de 2 000 € par an sur son bien, dans le cadre du dispositif Pinel. Sa rentabilité nette était de 3,3 % :

Rentabilité nette-nette=3,3%+(2000/200000×100)= 4,3%

Grâce à cet avantage fiscal, la rentabilité nette-nette atteint 4,3 %. La performance de l’investissement se trouve améliorée.

Sur quelle durée faut-il calculer la rentabilité locative ?

La rentabilité d’un bien immobilier fluctue en fonction des charges, des loyers perçus et de l’évolution du marché. Il faudra une évaluation sur le long terme pour obtenir une vision plus réaliste de son potentiel. Un rendement brut de 6 % sur 2 ans peut sembler attractif, mais il ne tient pas compte des variations du marché ni des coûts fixes amortis sur plusieurs années.

Pourquoi privilégier le long terme ?

Un rendement de 4 % sur 10 ans peut être plus intéressant qu’un rendement de 6 % sur 2 ans. En particulier grâce à l’appréciation du bien. Selon l’INSEE, les prix immobiliers augmentent en moyenne de 3 à 4 % par an. Cela peut compenser un rendement initialement plus faible. Les dispositifs fiscaux comme le LMNP ou la loi Pinel s’étalent sur plusieurs années. Ils renforcent la rentabilité nette de l’investissement.

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) : un indicateur important

Le TRI intègre l’ensemble des flux financiers d’un investissement comme les loyers, les charges, la fiscalité et la plus-value à la revente. Il permet aussi une comparaison objective entre plusieurs projets.

Un bien qui affiche un rendement brut de 4 %, mais un TRI de 5,5 % sera souvent plus rentable sur la durée qu’un bien à 6 % sur une courte période. Ce sera grâce à l’appréciation et à une bonne gestion.

Quel type d’investissement locatif offre la meilleure rentabilité ?

 

 

Type d'investissement	Avantages	Inconvénients	Rentabilité brute
Biens neufs	Avantages fiscaux (loi Pinel, frais de notaire réduits), peu d’entretien	Prix d’achat plus élevé	3 % à 5 %
Biens anciens	Prix d’achat plus bas, possibilité de déficit foncier	Travaux souvent nécessaires	5 % à 10 %
Petites surfaces (studios, T1)	Forte demande locative, rendement élevé	Turnover important, vacance locative plus fréquente	6 % à 8 %
Grandes surfaces (T3, T4, maisons)	Locataires plus stables, turnover faible	Rendement plus faible	4 % à 6 %
Colocation	Loyers optimisés, forte demande en zones étudiantes	Gestion plus complexe, turnover fréquent	> 8 %
Location saisonnière (Airbnb)	Très rentable en zone touristique	Réglementation stricte, vacance locative plus élevée	> 10 %

 

Comparatif entre un studio loué en bail classique et en meublé saisonnier :

Le loyer du studio en bail classique est de 600 €/mois. Sa rentabilité brute est de 6 %.

Le loyer moyen du studio en location saisonnière est de 1 000 €/mois pendant 8 mois. Sa rentabilité brute est de 12 %. Des périodes de vacance locative peuvent toutefois faire fluctuer le revenu annuel.

Rentabilité selon les villes

La rentabilité d'un investissement locatif varie grandement en fonction de la localisation du bien immobilier. Analysons la rentabilité brute de l'investissement locatif dans trois villes françaises : Paris, Lille et Saint-Étienne.

Paris

Prix moyen / m² : 10 000 €

Loyer mensuel moyen : 900 €

Rentabilité brute : 3,6 %

Paris bénéficie d’une demande locative extrêmement forte. Sa population est dense et elle présente une multitude d’opportunités économiques. Les prix d'achat sont cependant très élevés. Le rendement locatif restera alors relativement faible.

Un investissement à Paris est souvent considéré comme un placement sûr. Sa rentabilité brute sera toutefois plus faible à cause des prix très élevés par rapport aux loyers. Cela s'explique par l'attrait constant de la ville, tant pour les résidents que pour les investisseurs étrangers.

Lille

Prix moyen / m² : 3 500 €

Loyer mensuel moyen : 650 €

Rentabilité brute : 6,5 %

Lille présente un rendement locatif plus élevé que Paris, car les prix d'achat sont moins élevés. La demande locative dans cette ville est soutenue par une population étudiante et professionnelle dynamique. Le marché locatif y est relativement tendu, mais les prix restent accessibles. La rentabilité brute sera alors plus favorable. Lillois, étudiants et jeunes actifs recherchent des logements proches des universités et du centre-ville, assurant ainsi une bonne demande.

Saint-Étienne

Prix moyen / m² : 1 500 €

Loyer mensuel moyen : 400 €

Rentabilité brute : 9,6 %

Saint-Étienne présente l'un des rendements locatifs les plus élevés en France. Les prix d'achat très bas permettent aux investisseurs d'acheter des biens à des prix plus abordables. Les loyers restent relativement corrects pour la zone.

Ce phénomène est surtout visible dans des villes comme Saint-Étienne, dans lequel on trouve un fort écart entre les prix d'achat et les loyers. Le faible prix au m² et la demande locative restent suffisants pour offrir un rendement élevé. Il faut cependant prendre en compte que, bien que les rendements soient attractifs, le potentiel de valorisation du bien reste limité par rapport à des grandes métropoles comme Paris.

Pourquoi certaines villes sont plus rentables ?

La rentabilité locative varie selon différents facteurs économiques et démographiques :

Tension locative élevée

Des villes comme Lyon, Bordeaux et Nantes attirent étudiants et actifs grâce à leur dynamisme économique et universitaire. La forte demande permet de maintenir des loyers élevés. Les prix d'achat élevés réduisent en revanche la rentabilité.

Exemple : Lyon → Forte demande locative, prix élevés, rentabilité modérée.

Prix d’achat bas vs loyers corrects

Dans des villes comme Saint-Étienne ou Mulhouse, les prix d'achat sont faibles mais les loyers restent intéressants. La rentabilité sera alors plus élevée.

Exemple : Saint-Étienne → Prix bas, loyers corrects, rentabilité optimisée.

Outils et simulateurs pour calculer la rentabilité locative

Il existe des outils qui aident à estimer la rentabilité d’un investissement locatif :

Catégorie	Outils	Fonctionnalité
Simulateurs en ligne gratuits	Notaires de France	Estimation des frais d’acquisition (notaire, taxes, etc.).
	Investissement Locatif.com	Calcul de la rentabilité brute et nette (intègre loyers, charges, fiscalité).
	Pretto	Simulation du financement et du cash-flow pour évaluer la viabilité du projet.
Modèles Excel personnalisés	Tableau dynamique	Simulation de différents scénarios (prix d’achat, charges, loyers).
	Comparaison location nue vs meublée	Analyse des différences de rentabilité et des avantages fiscaux (LMNP, amortissements).
	Impact fiscal et cash-flow détaillé	Intégration des dispositifs fiscaux et suivi de l’évolution du rendement sur plusieurs années.

 

Comment optimiser son investissement pour améliorer sa rentabilité ?

Il faudra optimiser la rentabilité d’un investissement locatif pour en maximiser les bénéfices et limiter les risques financiers. Des stratégies allant de la réduction des charges à une gestion intelligente du financement, sans oublier le choix de l’emplacement doivent être mises en place. 

Réduire les charges et optimiser la fiscalité

Optimiser la rentabilité locative passe par la réduction des charges et une fiscalité adaptée.

Passer du micro-foncier au régime réel

Le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) est automatique pour des revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an. Le régime réel peut toutefois être plus avantageux si les charges dépassent cet abattement. On observe cela au niveau de la taxe foncière, des intérêts d’emprunt, des travaux). La déduction sera alors intégrale.

Profiter du LMNP et de l’amortissement

Le statut LMNP permet d’amortir le bien et le mobilier. Cela réduira voire annulera l’impôt sur les revenus locatifs. Cette optimisation est efficace durant les premières années d’investissement.

Financer son investissement intelligemment

Le financement de l'investissement locatif améliore la rentabilité. Choisir la bonne méthode de financement et négocier des conditions avantageuses peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité nette.

Crédit classique vs différé de remboursement

Le choix du type de crédit peut influencer la rentabilité de l'investissement.

Un crédit classique implique des remboursements réguliers dès le début du prêt. Cela réduit immédiatement le cash-flow disponible.

Un différé de remboursement permet de reporter les paiements du capital pendant une période définie (souvent entre 1 et 5 ans). Un cash-flow positif à court terme pourra être conservé, en attendant que les loyers générés par le bien commencent à couvrir les paiements du capital. Cette stratégie est avantageuse pour les investisseurs qui comptent sur une forte valorisation du bien immobilier dans les premières années.

Impact d’un taux d’intérêt plus bas sur la rentabilité nette

Un autre facteur à prendre en compte dans le financement d’un investissement locatif est le taux d’intérêt appliqué par la banque.

Un taux d’intérêt plus bas permet de réduire les mensualités du crédit. La rentabilité nette sera en hausse.

Une baisse de 1 % du taux d’intérêt peut réduire le montant total des intérêts payés et améliorer le cash-flow, pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans. Vous pouvez optimiser le financement de votre bien et optimiser sa rentabilité, si vous comparez les offres de différentes banques et si vous négociez des conditions plus favorables.

Bien choisir son emplacement

L’emplacement est sans doute l’un des facteurs les plus importants dans la réussite d’un investissement locatif. Il faudra choisir une ville ou un quartier en forte demande locative et avec un potentiel de valorisation élevé.

Principaux critères : demande locative, prix d’achat, perspectives d’évolution

Le critère principal pour choisir un bon emplacement est la demande locative. Les villes dans lesquelles la population est en croissance ou les zones proches des pôles d’emploi ou d’activité attirent souvent de nombreux locataires.

Le prix d’achat doit aussi être cohérent avec le marché local. Il faudra aussi veiller à ce qu’il soit possible de générer un rendement brut ou net compétitif.

Les perspectives d’évolution du marché immobilier local peuvent influencer l’appréciation du bien et ses loyers. Il s'agit en général des projets d’infrastructure, du développement économique, de l'amélioration des transports publics, etc.

Villes avec les meilleures rentabilités en 2025

Certaines villes françaises présentent des rentabilités attractives pour les investisseurs. 

Saint-Étienne : prix moyen au m² de 1 500 €, la rentabilité brute peut atteindre jusqu’à 9,6 %, en raison des loyers abordables par rapport au prix d’achat.

Mulhouse : prix moyen au m² de 1 400 €, rentabilité brute de 7 à 8 %. Cette ville bénéficie d’un marché locatif dynamique et d’un prix d’achat très bas.

Lille : bien que le prix au m² soit plus élevé (3 200 €), la rentabilité brute reste attractive à 6,5 %. La demande locative est forte et le dynamisme économique est soutenu.

Les investisseurs se tournent aussi vers des villes comme Nantes, Lyon, et Bordeaux en 2025. La demande locative est régulière et en hausse bien que les prix d’achat y soient plus élevés. Ces villes présentent une appréciation des biens plus rapide et une stabilité du marché locatif. Cela peut être avantageux à long terme.

Ce qu’il faut retenir 

Il faut savoir faire la différence entre la rentabilité brute, nette et nette-nette avant de se lancer dans un investissement locatif. Vous éviterez ainsi de vous laisser induire en erreur par des chiffres trop optimistes. Les charges et la fiscalité permettent d'évaluer la rentabilité. Il est primordial de les prendre en compte pour obtenir une estimation correcte des revenus générés.

Utiliser des outils comme les simulateurs en ligne ou des modèles Excel vous permettra de réaliser des projections financières réalistes. Vous pourrez aussi mieux anticiper les coûts. Prenez le temps d'analyser tous ces critères pour faire le meilleur choix et optimiser le potentiel de votre investissement.