Censi-Bouvard : Dispositif pour optimiser un investissement locatif

Censi-Bouvard est un dispositif introduit en 2009 pour soutenir l’investissement locatif meublé dans les résidences avec services. Il vise à encourager la construction de logement destiné aux étudiants, seniors et personnes dépendantes. On le considère comme un outil stratégique pour dynamiser le marché du meublé en résidence, en complément du régime fiscal.

Instauré par l’article 199 sexvicies du CGI (Code général des impôts), ce dispositif d'investissement immobilier est inspiré du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). L'objectif du gouvernement de l'époque est de dynamiser un secteur clé du logement géré. De leur côté, les investisseurs LMNP voient en ce dispositif le garant d'une rentabilité sécurisée via un contrat signé avec un gestionnaire. Une manière pour l'Exécutif de favoriser la création d’infrastructures modernes répondant aux besoins spécifiques de quelques franges de la population.

Dans les faits, la loi Censi-Bouvard permet d’acquérir un logement neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Une opération qui leur vaut une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat, répartie sur 9 ans. Cet avantage est néanmoins limité à 300.000 € d’investissement par an.

Qui est éligible au dispositif Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard ramène à des conditions d'éligibilité bien précises. Elles portent sur le statut LMNP, ainsi que sur le type et les conditions d'achat du logement en question. 

Le statut LMNP

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) constitue une condition essentielle pour profiter de la loi Censi-Bouvard. Il s'applique aux investisseurs réalisant un investissement en meublé dans des résidences services (résidence étudiante, résidence senior, résidence EHPAD, résidence tourisme classé). De même, les revenus de location annuels ne doivent pas excéder les 23.000 € ou 50 % de ses gains globaux.

Ainsi, le LMNP Censi-Bouvard permet d’investir avec une fiscalité avantageuse. Allusion faite à une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’achat du bien (répartie sur 9 ans et plafonnée à 300.000 €). On a aussi la possibilité de récupérer la TVA à 20 %. Un avantage qui est toutefois conditionné par un minimum de trois prestations para-hôtelières (accueil, ménage, petit-déjeuner, linge).

En prime, le LMNP Censi-Bouvard profite d'une gestion locative sans contrainte : cette tâche est déléguée au gestionnaire. Il faut alors signer un bail avec ce dernier. Un contrat d’une durée minimale de 9 ans et qui garantit la perception de loyers, même en cas de vacance locative. Il y est également stipulé les obligations du gestionnaire, dont l’entretien du bien. Les obligations fiscales reviennent néanmoins à l'investisseur LMNP Censi-Bouvard. L'on parle de la déclaration des gains issus de la location.

Les types de biens éligibles

La loi Censi-Bouvard s'adresse exclusivement aux résidences services. L'on parle de structures destinées à héberger des franges de population particulières, en l'occurrence d'une résidence étudiante, résidence senior, EHPAD et résidence tourisme classée. Elles ont le point commun d'être gérées par un exploitant professionnel.

Résidence étudiante

Face à une demande accrue de logement étudiant, la résidence étudiante a le vent en poupe. Des logements meublés qui proposent des prestations comme l’accueil, le ménage ou l’accès à des espaces communs.

Résidence senior

Destinée aux personnes âgées autonomes, une résidence senior s'apparente à un appartement sécurisé avec des prestations adaptées (conciergerie, restauration, animations). Avec le vieillissement de la population, ce type de structure constitue se révèle très porteur.

EHPAD

Adapté aux personnes dépendantes, un EHPAD est un établissement médicalisé proposant des prestations d'accompagnement au quotidien. Son exploitation est strictement encadrée, formant le garant d'un investissement sécurisé et un bail sur le long terme.

Résidence de tourisme classée

Située dans des zones stratégiques, une résidence de tourisme classée accueille des visiteurs de passage. Elle propose des prestations para-hôtelières (accueil, ménage, linge). Un investissement immobilier LMNP dans ce type de structure permet, entre autres, la récupération de TVA à 20 %.

Conditions d'achat des résidences services

Pour bénéficier de la Censi-Bouvard, on doit acquérir un logement neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), au sein d’une résidence avec services (étudiante, senior, EHPAD, tourisme classé). On appelle un logement neuf une structure acquise dans les 12 mois suivant son achèvement. En VEFA, il faut signer un contrat de réservation, ainsi qu'un acte notarié. Le règlement de la transaction dépend de l’avancement des travaux. Dans les deux cas, le logement doit être mis en location meublée dans les 12 mois suivant sa livraison, sous un contrat d’au moins 9 ans.

Censi-Bouvard et les questions liées à la fiscalité

Le dispositif Censi-Bouvard renvoie inéluctablement à des questions liées à la fiscalité des revenus de location des résidences services. Il est ainsi crucial de bien choisir le régime fiscal et de répondre aux obligations légales liées à ce dispositif d'investissement de location.

Régime fiscal des revenus locatifs

Les gains relatifs à la location perçus dans le cadre de la loi Censi-Bouvard sont imposés sous la catégorie des BIC. Un classement qui fait référence au côté activité commerciale de la location meublée. Ce régime fiscal offre deux options : le micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC concerne un investissement LMNP aux revenus locatifs annuels inférieurs à 77.700 € (chiffre datant de 2024). Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % : seuls la moitié des gains issus de la location font l'objet de taxation. Une déduction qui a le mérite de couvrir les charges et frais liés à l’exploitation de la résidence. Plus les charges sont limitées, plus le régime forfaitaire est avantageux.

Pour sa part, le régime réel s'impose à un investissement LMNP Censi-Bouvard aux gains issus de la location excédant les 77.700 €. Il est caractérisé par la déduction de toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, amortissements, frais de gestion, taxes, assurances...). De plus, il y a l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. Ces deux mécanismes vont alors réduire la base taxable, de manière notable. Pour couronner le tout, un éventuel déficit est reportable sur les années suivantes.

Étapes pour profiter de la réduction d’impôt

Pour aspirer à la réduction d'impôt issue de la loi Censi-Bouvard, il faut entreprendre quelques démarches. L'on parle de la sélection de la résidence services, de la vérification des critères du bail, ainsi que la déclaration fiscale.

Sélection de la résidence services

La première étape est la sélection d’une résidence services. Une démarche qui est à faire en référence à la rentabilité. Ainsi, un emplacement stratégique est de mise et, de préférence, dans une ville dynamique en termes de demande locative. Cette étape de sélection de la résidence va d'ailleurs de pair avec une vérification de la réputation et la solvabilité du gestionnaire. Ce faisant, un tour d'horizon des prestations proposées et une analyse de la qualité du bâtiment, ne seraient pas de trop. Mieux vaut aussi analyser le marché secondaire afin d'évaluer les perspectives de revente. 

Vérification des critères du bail commercial

La vérification du contrat n'est pas à prendre à la légère, dans l'optique de sécuriser un investissement LMNP en Censi-Bouvard. En effet, ce contrat doit garantir des revenus stables et définir clairement les obligations du gestionnaire. Modalités de revalorisation des loyers, répartition des charges, conditions de résiliation anticipée ou de renouvellement... Autant de points à vérifier afin de se prémunir des désagréments liés à de mauvaises surprises.

Déclaration fiscale du dispositif Censi-Bouvard

La déclaration fiscale du dispositif Censi-Bouvard conditionne l'accès aux avantages fiscaux. L’investisseur LMNP doit déclarer son bien sous le statut LMNP, via le formulaire P0i. Cette démarche est à entreprendre dans les 15 jours suivant la mise en location. La réduction d’impôt de 11 % est à indiquer sur la déclaration 2042 C PRO. De même, en cas de récupération de TVA à 20 %, une déclaration spécifique auprès des services compétents est de mise.

Comparaison du Censi-Bouvard avec d'autres dispositifs fiscaux

Le dispositif Censi-Bouvard s'impose comme le concurrent potentiel des autres dispositifs existants en France. Allusion que l'on fait notamment à la LMNP (Location en meublée non professionnelle), la loi Pinel et le dispositif Denormandie. 

Censi-Bouvard vs. LMNP classique

Le Censi-Bouvard LMNP et le LMNP classique partagent le même statut d'investissement de location. Ils diffèrent néanmoins en termes d'avantages fiscaux. En effet, le Censi-Bouvard LMNP offre une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’achat d’un bien neuf ou en VEFA, ainsi que la possibilité de récupérer la TVA à 20 % sous conditions. Pour sa part, le LMNP classique repose sur le régime des BIC. Celui-ci prévoit la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien, réduisant considérablement la base taxable.

Censi-Bouvard vs. loi Pinel

L’investissement en Pinel et en Censi-Bouvard présentent également des différences majeures. Ce premier concerne les logements neufs en location nue situés en zones tendues. Il prévoit une réduction d’impôt de 12 à 21 % selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans). Des plafonds de loyers et de ressources des locataires sont aussi au menu. De son côté, le Censi-Bouvard s’applique aux résidences avec services (étudiantes, seniors, EHPAD). L'on parle de location meublée via un contrat. A la clé : une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans et la récupération de la TVA à 20 %.

Censi-Bouvard vs. dispositif Denormandie

Le Censi-Bouvard et la loi Denormandie sont toutes deux des dispositifs de défiscalisation immobilière. Ils diffèrent par leur champ d’application et leurs avantages. En effet, le Censi-Bouvard s’appliquait aux logements neufs ou en VEFA dans des résidences avec prestations (étudiantes, seniors, EHPAD). Il prévoit une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans et la possibilité de récupérer la TVA à 20 %. Pour sa part, la loi Denormandie vise les biens anciens nécessitant une rénovation dans des centres-villes. Le coût des travaux de rénovation doit représenter 25 % de l'investissement. La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21 % sur 12 ans, mais sans obligation de location meublée.

L'impact des deux dispositifs sur les revenus locatifs diffère, en raison de leur mode de location et de leur fiscalité. Avec la loi Censi-Bouvard, le bail commercial garantit le rendement issu de location des résidence services et ce, indépendamment du taux d’occupation. Reste à s'assurer de la fiabilité de l’exploitant. La loi Denormandie en location nue est, quant à elle, soumise aux plafonds de loyers et aux ressources des locataires. Le rendement locatif peuvent s'en trouver limité. En revanche, on jouit d'une certaine flexibilité dans la gestion du bien : possibilité d'ajuster les loyers selon le marché après l'engagement fiscal.

Censi-Bouvard en bref et conseils pratiques

Le dispositif Censi-Bouvard promet tout un lot d'avantages. Il s'adresse aux investisseurs LMNP en résidences services (résidence étudiante, résidence seniors, EHPAD, résidence tourisme classé). Ceux-ci y voient un dispositif alliant défiscalisation et rentabilité locative, avec en prime une gestion locative simplifiée. En effet, ils bénéficient d'une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien (plafonnée à 300.000 € et répartie sur 9 ans). De plus, il est possible, sous certaines conditions, de récupérer la TVA à 20 %. Le bail d’au moins 9 ans assure, quant à lui, le versement régulier des loyers issus de la location.

Derrière les avantages fiscaux, la loi Censi-Bouvard comporte également des risques à anticiper. Allusion que l'on fait surtout au contrat signé avec l’exploitant de la résidence services. La moindre difficulté financière de ce dernier peut, par exemple, entraîner des impayés de loyers. La rentabilité de l’investissement LMNP Censi-Bouvard en serait compromise. Ainsi, mieux vaut bien choisir le gestionnaire en faisant référence à une bonne réputation, ainsi qu'à sa solvabilité. De même, le contrat doit faire l'objet d'analyse poussée. Celle-ci porte notamment sur la répartition des charges, ainsi que sur les modalités de revalorisation des loyers.

À l’issue des 9 ans d’engagement de location sous le dispositif Censi-Bouvard, plusieurs options sont envisageables. Il peut poursuivre la location meublée sous le statut LMNP et bénéficier des avantages issus des régimes réel ou forfaitaire. Une manière pour lui de tirer profit de l’amortissement comptable du logement. Le renouvellement du bail avec l’exploitant est aussi envisageable, afin de sécuriser le rendement de location. On peut aussi revendre le logement. Une option qui présente un certain degré de complexité en raison du contexte actuel du marché des résidences gérées. Autre option possible : transformer le logement en résidence principale ou résidence secondaire, si le contrat initial le permet.