Charges déductibles LMNP : s'en servir pour réduire vos impôts

Les charges déductibles LMNP permettent de profiter d'avantages fiscaux particulièrement attrayants. En effet, la location meublée attire davantage de locataires que les biens en location nue. C’est d’ailleurs pour cette raison que le statut de loueur meublé non professionnel a été mis en place. Pour tirer profit des bénéfices fiscaux de ce statut, il est essentiel de savoir que certaines charges sont déductibles. Les connaître vous permettra de réaliser des économies sans sortir du cadre légal.

 

Qu’est-ce que la LMNP et pourquoi les charges déductibles sont-elles importantes ?

La LMNP offre aux propriétaires d’un bien immobilier des bénéfices fiscaux. Toute personne qui exploite la location meublée de manière non professionnelle peut bénéficier de ce régime.

Les charges déductibles contribuent à l'optimisation de la fiscalité en LMNP. Elles permettent de réduire les revenus nets imposables : plus les charges sont élevées, plus l’imposition est faible. Ces charges sont classées en plusieurs catégories.

Les charges liées à la gestion du bien immobilier

Les frais de gestion du bien locatif font partie des charges déductibles en LMNP. En réduisant les honoraires de l’agence, les frais de recouvrement du loyer et les frais de gestion locative, vous diminuez immédiatement vos revenus imposables. En choisissant de gérer vous-même vos biens, vous éliminez une charge et réduisez les frais liés à la recherche de locataires ainsi qu'aux annonces publicitaires.

Les charges d'entretien et de réparation

Un bien immobilier en parfait état attire davantage de locataires et génère un chiffre d’affaires plus élevé. Les travaux d’entretien et de rénovation d’un bien immobilier font partie des charges les plus lourdes, mais heureusement, elles sont déductibles dans le cadre du statut LMNP. Les travaux visant à maintenir le bon état du logement, tels que la peinture, la réparation des fuites ou le ravalement de façade, peuvent être déduits des charges imposables.

Les intérêts d’emprunt et les frais financiers

Si l’acquisition de la location meublée a été réalisée avec un prêt immobilier, vous pouvez déduire les frais de dossier et les intérêts d’emprunt des charges imposables. Il en va de même pour les assurances de prêt et les hypothèques. En soustrayant ces frais des charges imposables, vous réduisez également votre impôt sur le revenu. Cet avantage n’est pas négligeable pour maximiser le rendement locatif.

L’amortissement du bien et des équipements

Les équipements et les meubles utilisés dans le bien locatif peuvent représenter une charge importante. Ceux-ci font également partie des charges déductibles LMNP. L’amortissement peut s’étaler sur plusieurs années, en fonction de la durée d'exploitation du bien. Il s'agit d’une déduction fictive qui ne nécessite pas de dépenses réelles. L’amortissement peut même annuler les revenus imposables pendant plusieurs années et générer un déficit foncier. Le bien immobilier est amorti sur une période de 20 à 30 ans, tandis que l’amortissement des équipements s’étend sur 5 à 10 ans.

Les autres charges déductibles

Les taxes foncières, les frais de comptabilité et les dépenses liées à la gestion des loyers impayés font également partie des charges déductibles. Vous pouvez les inclure dans vos charges déductibles pour réduire votre impôt. Ces charges sont souvent oubliées, mais elles peuvent avoir un impact significatif sur le taux d’imposition. Il est donc essentiel de ne pas les négliger pour optimiser votre fiscalité.

En d’autres termes, le statut LMNP permet de réduire le taux d’imposition des charges locatives, ce qui est essentiel pour maximiser la rentabilité de votre bien. Les charges déductibles offrent aussi une flexibilité dans la gestion fiscale de vos biens. Il est donc crucial de les connaître pour éviter de payer plus d’impôts que nécessaire.

Il est toutefois important de bien distinguer les charges déductibles des dépenses liées à l’investissement à long terme. De plus, une charge est déductible si elle remplit certaines conditions : elle doit être en lien direct avec le bien en location, avoir lieu durant l’année fiscale et être justifiée par une facture.

Charges déductibles en LMNP: les astuces pour les optimiser  

Il est essentiel de gérer efficacement les charges déductibles. Voici quelques astuces pour y parvenir.

Bien choisir les travaux d’entretien

Sélectionnez les travaux éligibles à la déduction. Les dépenses liées à la réparation et à l’entretien sont directement déductibles des charges imposables. Ainsi, tous les travaux d’amélioration sur le bien en location peuvent être déduits. Ces dépenses comprennent, par exemple, la mise à niveau du confort de l’habitation. Si vous avez, par exemple, remplacé une cuisine vétuste, le coût des travaux peut être déduit des bases imposables. Que les travaux aient lieu avant ou pendant la mise en location, le coût des matériaux et la main-d’œuvre sont déductibles.

Il en va de même pour les travaux d’entretien et de réparation, qui sont fréquents pour maintenir l’état du bien locatif. Ces travaux ne modifient pas la valeur du bien, mais en préservent la fonctionnalité.

Certains travaux ne sont pas déductibles en LMNP, notamment les travaux de construction ou de rénovation lourde. Ces interventions apportent des modifications substantielles au bien et nécessitent des investissements à long terme, ce qui les exclut de la déduction fiscale.

Optimiser l'amortissement du bien et des équipements

Une bonne répartition de l’amortissement LMNP du bien et des équipements permet de maximiser la réduction d’impôt. L’amortissement entre dans la déduction des recettes locatives. Les charges déductibles LMNP comprennent les meubles ainsi que d’autres installations telles que la salle de bains, la cuisine équipée ou encore les systèmes de climatisation ou de chauffage. Il est cependant important d’évaluer correctement l’état du bien et des équipements pour déterminer le montant des amortissements.

Choisir le régime fiscal adapté

Le principal avantage du statut LMNP est la réduction des charges fiscales, mais cela n’est pas systématique. Lors de l’immatriculation de votre activité, vous devez choisir entre deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Ce régime fiscal s’applique si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 000 euros pour une location meublée classique. Les recettes locatives bénéficient d’un abattement de 30 à 50 % pour réduire l’imposition. Ce régime permet de profiter d’un abattement intéressant, mais les charges ne sont pas déductibles.

Le régime réel

Il est nécessaire de respecter certaines conditions pour bénéficier de ce régime, notamment que vos recettes locatives dépassent 77 000 euros et que vous ayez choisi ce régime lors de l’immatriculation. Avec le régime réel, vous pouvez amortir le prix du bien immobilier et des meubles sur une période de 9 ans. Les dépenses liées à la gestion du bien immobilier peuvent aussi être déduites des charges imposables. Si les charges dépassent les revenus générés par la location, vous pouvez annuler le déficit, qui sera reporté pendant 10 ans. Le régime réel est donc plus adapté aux loueurs meublés sous le statut LMNP.

Charges déductibles en LMNP: Charges déductibles et charges amortissables

Il est crucial de ne pas confondre les charges déductibles et les charges amortissables. Les travaux de réparation courants, comme le remplacement d’un canapé ou l’installation d’une nouvelle cuisine ou salle de bain, peuvent être déduits directement des charges imposables. Ces dépenses permettent de maintenir l’état du bien sans en modifier la structure.

En revanche, les travaux d’agencement et d’aménagement d’un bien locatif prolongent la durée de vie du bien. Ils font partie des dépenses amortissables. Ces travaux nécessitent un investissement à long terme pour améliorer ou remplacer la structure du logement.

Charges déductibles en LMNP: quel montant des travaux peut être déduit ?

Un seuil de 600 euros sert de repère pour déterminer si une charge est déductible ou amortissable. Une dépense inférieure à 600 euros peut être déduite des bases imposables sans passer par l’amortissement LMNP. Cela concerne les petites réparations, l’entretien régulier et la gestion courante du logement, comme les frais de plomberie, les réparations électriques ou le remplacement de joints.

Cependant, cette règle ne s’applique pas systématiquement. Par exemple, l’achat d’un meuble "meublant" est considéré comme une charge amortissable, même si son coût est inférieur à 600 euros. La liste des meubles et équipements achetés dans la location sont considérés comme un investissement, et non comme une simple dépense.

Il est également important de noter que, même si le coût des travaux de rénovation est inférieur à 600 euros, ces travaux sont amortissables et non déductibles. Ces travaux, tels que la rénovation d’une salle de bain ou d’une cuisine, ajoutent de la valeur à votre bien et prolongent sa durée de vie. Leur amortissement se fait sur une période de 5 à 15 ans, selon l’ampleur des travaux.

Les erreurs fréquentes à éviter dans la déduction des charges LMNP

Le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier d’une réduction fiscale importante. Cependant, certaines erreurs courantes peuvent nuire à ces avantages fiscaux.

Oublier certaines charges déductibles

C’est l’une des erreurs les plus fréquentes commises par les loueurs en LMNP. Pourtant, ces oublis augmentent considérablement les charges imposables.

Les frais de comptabilité LMNP et de gestion du bien peuvent être assez significatifs. Ces frais augmentent au fur et à mesure que la gestion du bien devient plus complexe.

Les taxes foncières, qui font partie des impôts locaux à verser aux collectivités territoriales, sont également souvent négligées. Elles sont comptabilisées à partir du 1er janvier de l’année d’imposition. Leur montant est défini par la collectivité territoriale en fonction de la valeur locative du bien. En LMNP, les taxes foncières peuvent être déduites des charges imposables. Une hausse de 3,9 % est prévue pour 2024 pour la taxe foncière. Cette augmentation pourrait avoir un impact sur vos recettes locatives si vous ne la déduisez pas des charges imposables.

Mauvaise répartition de l’amortissement

L’amortissement constitue également un levier important de déduction du revenu imposable. Il reste cependant inefficace s’il est mal réparti. Vous risquez même un redressement fiscal si vous ne le gérez pas correctement. Pour éviter cela, il est essentiel de bien distinguer les dépenses de réparation et les dépenses d’amélioration.

Les travaux de construction, de rénovation ou d’ajout de structure sont considérés comme des dépenses d’investissement par l’administration fiscale et ne peuvent pas être déduits. En revanche, les travaux de réparation et d’entretien font partie des dépenses déductibles, sous réserve qu'ils visent à maintenir le bien en bon état sans en améliorer la structure.

En cas de mauvaise répartition des dépenses, les déductions fiscales peuvent être remises en cause. Vous devez également respecter les durées d’amortissement pour éviter un redressement. Il faut une durée de 25 à 30 ans pour amortir un bien immobilier, tandis qu’un bien mobilier ne nécessite que 5 à 10 ans pour être amorti.

Pour minimiser les erreurs, pensez à contacter un expert en LMNP tel qu’un expert-comptable pour vous accompagner. La gestion d’une location meublée non professionnelle nécessite souvent la lecture de textes de loi complexes. L’expert vous sera d’une grande aide pour cela. Il dispose des compétences nécessaires pour décortiquer ces textes et vous permettre de rester à jour sur les dernières réformes fiscales.

Bien que l’intervention d’un expert-comptable ne soit pas obligatoire, elle reste néanmoins indispensable. Vous pouvez certes gérer vos biens immobiliers vous-même, mais cela n’est pas nécessairement bénéfique pour vous. De plus, vous devez créer un compte dédié à la location meublée dès que vos recettes locatives dépassent 10 000 euros, ce qui justifie l’intervention d’un expert-comptable pour faciliter la gestion.

Les implications fiscales et les contrôles fiscaux

Lorsque vous optez pour le régime LMNP, il est important de prendre conscience des implications fiscales qui en découlent. Vous devez d’abord choisir entre deux régimes fiscaux, chacun ayant un impact majeur sur vos déductions fiscales. Le régime micro-BIC et le régime réel sont les deux options disponibles, mais c’est ce dernier qui vous permet de déduire un plus grand nombre de dépenses des charges imposables. Le régime réel offre un potentiel économique bien plus important, surtout si vos charges sont élevées. Il permet également de reporter le déficit foncier généré par ces charges sur l’ensemble du foyer fiscal, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.

Cependant, il ne faut pas sous-estimer les risques liés au contrôle fiscal, qui reste une réalité incontournable pour les locations meublées. Bien que le régime LMNP offre des avantages fiscaux considérables, il impose une rigueur particulière en matière de déclaration des charges déductibles. Il est essentiel de pouvoir fournir les justificatifs de toutes les charges déclarées. Ces documents seront minutieusement examinés par les inspecteurs des impôts pour valider les déductions fiscales.

Une gestion rigoureuse est donc indispensable pour garantir votre conformité. En effet, le contrôle fiscal peut porter sur plusieurs années. Il est crucial de conserver tous les documents et les déclarations attestant chaque dépense, et ce, pendant au moins 6 ans suivant la réalisation des travaux ou l’engagement des dépenses.

 

Pour conclure, afin de profiter pleinement des avantages fiscaux offerts par le statut LMNP, il est essentiel de bien gérer les charges déductibles. Certaines dépenses peuvent être déduites des charges imposables, ce qui vous permet de réduire vos impôts. Vous pouvez ensuite associer cette déduction au régime réel pour maximiser vos bénéfices. N'oubliez pas de faire appel à un expert-comptable pour vous accompagner dans la gestion locative de vos biens immobiliers. Ce professionnel pourra également vous aider dans la déclaration de vos charges déductibles, afin d'éviter tout risque de redressement fiscal.