Coût dissolution SCI par un notaire : quels sont les frais en 2024 ?

Le coût de dissolution d’une SCI par notaire peut varier selon les besoins spécifiques, mais il faut prévoir au minimum 1 500 € HT pour une procédure simple. Pour la gestion et la transmission de biens immobiliers en famille ou entre associés, la structure juridique conseillée est la SCI ou Société Civile Immobilière. Elle permet une gestion et un partage des revenus flexibles.

Différentes situations peuvent motiver sa dissolution : vente de biens, arrêt d'activité ou conflit entre associés. Cela survient souvent lorsque les objectifs ou les relations évoluent au fil du temps. Selon l'INSEE, cela touche environ 35% des SCI créées depuis plus de dix ans.

Pour clôturer une SCI, il faut passer par plusieurs étapes qui impliquent des frais incluant les formalités administratives, les honoraires de notaire et les prélèvements fiscaux. Il faudra aussi faire une publication dans un journal d'annonces légales (JAL), avec des frais variant entre 181 et 217 €. Des frais de greffe et de radiation viendront s'y ajouter, s'élevant respectivement à environ 192 € et 13 €.

Cette procédure peut s'étendre sur plusieurs mois. Quel est le coût total ? Quelles sont les étapes à prévoir pour une dissolution conforme aux exigences légales ? Toutes les réponses sont dans cet article.

Dissolution d'une SCI : qu'est-ce que cela signifie ?

La dissolution d'une SCI est une étape juridique qui permet aux associés de mettre fin à l’existence de leur société. Cela entraîne une cessation d'activité et sa disparition en tant que personne morale. Une fois qu'elle sera actée, la société perd son existence légale : elle ne peut plus agir en tant qu'entité distincte. Elle ne pourra plus posséder de biens, ni signer de contrats.

Pour lancer le processus, il faut prendre en compte différentes formalités et conséquences légales. Il inclut :

• la liquidation des actifs (vente ou transfert des biens détenus),

• le règlement des dettes,

• la radiation de la SCI du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Les associés ne seront plus liés par leur projet commun, mais respecteront toujours les obligations envers les tiers et l’administration fiscale.

Motifs de dissolution d'une SCI

La dissolution d’une SCI peut être motivée par diverses raisons, parmi lesquelles les plus courantes sont :

- Conflits entre associés : si des différends récurrents compromettent la gestion sereine de la société, les associés peuvent choisir la dissolution comme solution de rupture.

- Absence d’activité : si la SCI n’exerce plus d’activité réelle, elle peut être dissoute pour inactivité. C'est ce qui permettra la fermeture de la société sans frais ni procédures inutiles.

- Réalisation ou fin de projet : dans de nombreuses SCI patrimoniales, la dissolution intervient une fois les objectifs du projet atteints, comme la gestion d’un bien immobilier sur une durée définie, ou après une vente conclusive.

Ces motifs sont encadrés par le Code civil, dans les articles 1844-7 et 1844-8, qui établissent les conditions légales de dissolution et les droits des associés en cas de rupture anticipée.

Selon l'article 1844-7, une SCI peut être dissoute :

• pour l’arrivée du terme prévu dans les statuts,

• pour la réalisation ou l'extinction de son objet,

• pour toute autre cause statutaire ou légale.

Quelles sont les étapes essentielles de la dissolution d'une SCI ?

La dissolution d’une SCI suit un processus formalisé en trois étapes, permettant aux associés de mettre un terme définitif à la société et de répartir ses biens. 

 

Étape	Description	Documents requis	Détails supplémentaires
Étape 1 : Acte de dissolution	La décision de dissoudre la SCI est prise lors d'une assemblée générale extraordinaire, nécessitant l'unanimité des associés. Un liquidateur est désigné pour gérer la liquidation. Un avis de dissolution est publié dans un Journal d'Annonces Légales (JAL) pour informer le public et les déficits.	- Formulaire de dissolution - Pièce d'identité et attestation de non-condamnation du liquidateur - Preuve de publication dans le JAL	Le choix du JAL dépend du département du siège social de la SCI.
Étape 2 : Liquidation des biens	Le liquidateur effectue un inventaire des actifs et des passifs de la SCI, vend les biens pour rembourser les dettes et distribuer les reliquats (boni) ou assumer les pertes (mali). Un procès-verbal de liquidation est rédigé, puis une nouvelle annonce légale est publiée pour clôturer les opérations.	- Procès-verbal de liquidation - Deuxième avis de publication dans un JAL	La répartition des fonds se fait selon la répartition des parties sociales des associés.
Étape 3 : Radiation de la SCI	La SCI est radiée du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cesser légalement d'exister. Le liquidateur dépose un dossier complet auprès du guichet unique pour finaliser la dissolution.	- PV de dissolution - Comptes de clôture - Attestation de parution dans le JAL	La radiation marque la fin légale de la SCI, et le traitement peut prendre plusieurs mois selon les délais.

Délais estimés

La dissolution d'une SCI peut prendre plusieurs mois, en fonction de la complexité des opérations de liquidation et du traitement administratif des formalités. La vente des biens immobiliers et la répartition des actifs peuvent également rendre ce délai plus long.

 

Frais de notaire et autres coûts de dissolution

La dissolution d’une SCI engendre divers frais notariés et administratifs, qui varient en fonction de la complexité de la structure et des formalités requises. 

 

Type de frais	Description	Montant moyen	Détails
Frais notariés	Les honoraires du notaire couvrent la gestion des formalités de dissolution, y compris la validation de l'acte de dissolution et les démarches administratives.	1 000 € - 1 500 € HT	Le montant peut varier selon la complexité de la structure (ex. présence de biens immobiliers, perçages multiples). Les tarifs sont réglementés mais peuvent augmenter en cas de situations spécifiques nécessitant plus de formalités.
Frais administratifs	Les frais administratifs incluent les coûts de publication dans un Journal d'Annonces Légales (JAL) pour informer le public de la dissolution et de la clôture des opérations de liquidation.	Première annonce : 181 € - 217 € Deuxième annonce : 106 € - 125 €	Les tarifs varient selon le JAL et la région. La publication est obligatoire pour garantir la transparence de la dissolution et informer les problèmes potentiels.
Coûts de greffe et de radiation	Le dépôt de la dissolution au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) nécessite des frais de greffe. Une fois la liquidation clôturée, la radiation définitive de la SCI doit être enregistrée auprès du RCS.	Frais de greffe : 192,01 € Frais de radiation : 13,93 €	Les frais de greffe couvrent l'inscription au registre, et ceux de radiation marquent la fin légale de la SCI. Ce processus officialise la dissolution de la société et son retrait du registre public.
Estimation globale	L'ensemble de ces frais représente un budget qui varie en fonction des spécificités de la SCI, des honoraires notariés, et des formalités nécessaires.	Plusieurs milliers d'euros	La dissolution d'une SCI avec patrimoine peut entraîner des frais plus élevés, notamment si des actifs importants ou complexes sont impliqués. Il est conseillé aux associés d'anticiper ces coûts pour éviter des imprévus financiers.

 

Estimation des coûts totaux de dissolution en 2024

La dissolution d’une Société Civile Immobilière (SCI) en 2024 implique différents coûts administratifs, fiscaux et professionnels, qui varient en fonction de la structure et du patrimoine de la SCI.

Les associés pourront anticiper les dépenses et organiser la répartition des biens ou des liquidités restants en estimant ces coûts. Voici un aperçu des scénarios possibles, allant d’une SCI sans patrimoine à une SCI détentrice de biens immobiliers.

Scénario 1 : SCI sans patrimoine immobilier

Dans le cas d'une SCI sans actif immobilier, les coûts de dissolution se limitent principalement aux frais administratifs nécessaires pour la publication des annonces légales et la radiation de la société du registre du commerce et des sociétés (RCS).

• Frais de publication au Journal d’Annonces Légales (JAL) : environ 181 € pour la première annonce de dissolution et 106 € pour la publication de liquidation, soit un total d’environ 287 €.

• Frais de greffe et de radiation : les formalités de radiation du RCS entraînent un coût additionnel d’environ 192 € pour le greffe, plus 13,93 € pour la radiation.

Ainsi, dans un scénario sans patrimoine, les coûts administratifs de dissolution s’élèvent à un minimum de 500 €, en tenant compte de ces frais obligatoires.

Scénario 2 : SCI avec patrimoine immobilier

Pour une SCI disposant d’un ou plusieurs biens immobiliers, les coûts de dissolution augmentent de manière significative. Les principaux frais incluent les taxes et impositions sur les plus-values et bonis de liquidation, ainsi que les honoraires du notaire. Voici les détails de ces coûts supplémentaires :

Honoraires du notaire : la dissolution d’une SCI détenant un patrimoine immobilier nécessite l’intervention d’un notaire pour procéder à l’inventaire des actifs et à la répartition des biens ou des liquidités entre associés. Les honoraires sont généralement estimés entre 1 000 et 1 500 € HT, selon la complexité de la structure et les montants à traiter.

Fiscalité sur le boni de liquidation : en cas de boni (montant excédentaire réparti après liquidation des dettes), une taxe de 2,5 % s’applique sur la somme distribuée aux associés.

Imposition sur les plus-values : La vente des actifs immobiliers peut générer des plus-values, soumises à l’impôt selon le régime fiscal de la SCI (IR ou IS).

Les SCI à l'IR bénéficient d'exonérations progressives (22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Les SCI à l'IS ne disposent pas de ce système et paient l’impôt sur les plus-values à des taux de l'IS standard.

Exemple d’estimation : SCI avec un bien Immobilier de 200 000 €

Pour une SCI détenant un bien immobilier d’une valeur de 200 000 €, les coûts de dissolution sont calculés de la manière suivante :

Frais administratifs (annonces légales et radiation) : environ 500 €.

Honoraires du notaire : 1 500 € HT (minimum).

Taxe sur le boni de liquidation : si un boni de 10 000 € est constaté, la taxe serait de 2,5 %, soit 250 €.

Impôt sur les plus-values : supposons une plus-value nette de 20 000 € pour ce bien. Dans le cas d’une SCI à l’IR, les associés pourraient être soumis à l’imposition sur les plus-values à un taux forfaitaire ou progressif, en fonction de leur durée de détention.

Les SCI à l’IS paieront cet impôt directement au niveau de la société.

Dans cet exemple, les coûts totaux de dissolution pour une SCI possédant un bien immobilier de 200 000 € s’élèvent à un minimum de 2 250 €, hors impôt sur les plus-values. Ils varient en fonction de la fiscalité applicable et de la situation financière spécifique de la SCI.

Comment réduire les frais de dissolution d'une SCI ?

Pour permettre aux associés de réaliser des économies il faudra réduire les frais de dissolution d'une SCI ou Société Civile Immobilière. Ce sera important surtout si la société ne détient pas d'actifs immobiliers complexes. Bien que certains coûts, comme les frais de greffe ou de publication dans un Journal d’Annonces Légales (JAL), ne peuvent être compressées, il existe différents moyens d'alléger les frais de dissolution. 

Optimisation des coûts : démarches sans notaire

Certaines étapes administratives de la dissolution d’une SCI peuvent être accomplies sans recourir à un notaire. Vous réduirez ainsi les frais professionnels. Dans le cas d’une SCI sans patrimoine immobilier, l’intervention d’un notaire peut ne pas être nécessaire. Les associés peuvent gérer eux-mêmes les formalités de dissolution. Pour cela, il suffit de :

• rédiger un procès-verbal de dissolution : il faudra juste inclure toutes les informations légales exigées, comme la décision unanime de dissolution,

• publier dans un JAL : pour éviter les honoraires d’un intermédiaire, 

• déposer le dossier de dissolution : cette démarche directe permet de se limiter aux seuls frais de greffe, qui s’élèvent à environ 192 €.

Ces démarches permettent de réduire significativement les frais, en évitant les honoraires de notaire, qui peuvent varier de 1 000 à 1 500 € HT.

Accompagnement comptable : utilisation d'un logiciel comptable

La liquidation des biens de la SCI peut aussi être optimisée en recourant à un logiciel comptable pour gérer les comptes de liquidation. Ces outils  permettent de simplifier l’établissement des comptes. Ils génèrent aussi automatiquement les documents nécessaires à la liquidation, comme le bilan de clôture. Voici quelques avantages de cette méthode :

• Économies sur les honoraires d’expert-comptable : un logiciel comptable coûte souvent moins cher qu’un accompagnement complet par un cabinet comptable. Certaines solutions en ligne sont disponibles pour un abonnement mensuel ou annuel et incluent des fonctionnalités adaptées aux petites entreprises et SCI.

• Simplification des formalités fiscales : les logiciels dédiés intègrent des outils pour calculer les éventuelles plus-values ou boni de liquidation, ce qui réduit les erreurs et permet de mieux anticiper les charges fiscales.

De cette manière, les associés peuvent accomplir une partie de la comptabilité eux-mêmes et ne recourir à un professionnel que pour des étapes spécifiques. Ils économiseront ainsi des frais de gestion.

Conseils pratiques : optimisation fiscale et anticipation des frais

Pour optimiser fiscalement la dissolution de la SCI et anticiper les frais, vous pourrez :

• anticiper la dissolution : en prévoyant la dissolution de la SCI, les associés peuvent optimiser fiscalement la répartition des actifs pour réduire les bonis de liquidation, soumis à une taxe de 2,5 %,

• vendre les biens au préalable : avant d’initier la dissolution, vous avez la possibilité de vendre les biens immobiliers détenus par la SCI en bénéficiant d’abattements pour durée de détention. Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), une exonération progressive s’applique sur la plus-value au bout de 22 ans de détention, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

• déclarer le boni de liquidation : pour éviter les pénalités, il est important de le déclarer en temps voulu et de bien choisir le moment de dissolution pour optimiser l’impact fiscal.

Ce qu'il faut retenir

La dissolution d'une SCI (Société Civile Immobilière) entraîne des frais variés et plusieurs démarches légales, avec un coût minimum de 1 500 € HT pour une procédure simple incluant les frais notariaux. Les étapes comprennent la décision de dissolution, la liquidation des biens et la radiation au Registre du Commerce et des Sociétés. Cela entraîne également des frais de publication légale et de greffe.

Les motifs de dissolution sont divers, comme des conflits entre associés ou la fin d'un projet immobilier. En cas de SCI avec patrimoine, les frais peuvent grimper, notamment avec la fiscalité sur les plus-values ​​et le boni de liquidation.