Calculer taux endettement locatif

L’emprunt immobilier représente généralement une forte somme d’argent. De ce fait, l’établissement bancaire se doit d’examiner minutieusement votre dossier emprunteur. En principe, votre taux d’endettement ne doit pas excéder les 33 % ou 35 %, avec l’assurance de crédit incluse pour l’achat d’un logement immobilier. Il s’agit du poids de vos charges sur votre budget mensuel. De façon générale, le taux d’endettement permet à un établissement prêteur de vérifier votre situation financière. L’organisme prêteur va déterminer les risques éventuels dans le cas d’un octroi de crédit. De ce fait, le calcul du ratio d’endettement s’avère essentiel afin qu’une banque accepte votre dossier emprunteur. De plus, elle va s’assurer de votre capacité d’emprunt tout en gérant vos finances. Cet article répondra à vos questions portant sur le calcul de taux d’endettement dans le cadre d’un investissement locatif.

Le calcul du taux d’endettement différentiel

Afin de calculer la capacité d’emprunt d’un investisseur immobilier, la majorité des banques apposent le calcul classique du taux d’endettement. Ce dernier consiste à vérifier la faisabilité économique de l’achat de la résidence principale. À savoir qu’il est légèrement différent pour un projet de type locatif. Pour le calcul du taux d’endettement, procédez à la division de toutes les charges par ses revenus et multiplier le résultat par 100. Ainsi, vous obtiendrez le pourcentage final.

En pratique, les revenus et les charges dans ce ratio sont déterminés suivant chaque établissement bancaire. En raison de cela, le taux d'endettement peut varier d'une banque à l'autre. Votre charge d'emprunt est le total des mensualités des prêts existants et des crédits envisagés. En outre, avec la somme exacte du taux d’endettement et de celui du prêt immobilier, l’investisseur pourra adapter son plan de financement.

Toutefois, cette méthode classique n’avantage pas les investisseurs immobiliers ayant un projet locatif. Voilà pourquoi certaines banques emploient le taux d’endettement différentiel. En somme, les organismes bancaires pratiquent ce calcul spécifique afin de différencier les profils investisseurs des emprunteurs particuliers. Il est dit différentiel, car les loyers perçus de la résidence principale louée vont compenser automatiquement les charges. En investissement immobilier locatif, l’achat d’une résidence principale par un emprunt requiert le calcul préalable de la capacité d’endettement de l’investisseur.

La notion du calcul du taux d’endettement différentiel est destinée aux investisseurs locatifs. Cette opération fait partie du critère pris en compte dans l’octroi de prêt ou de regroupement de crédits. Il s’agit de la méthode de calcul la plus avantageuse pour les investisseurs immobiliers. Elle permet notamment, de réduire le taux d’endettement à l’aide d’une meilleure prise en considération de la situation.

L’intérêt du taux d’endettement différentiel est incontestable pour les entrepreneurs immobiliers. Sa méthode de calcul se fait en quatre étapes :

• Le calcul du solde investisseur (il s’agit de la déduction des charges foncières de vos revenus fonciers) ;
• Avec un résultat de solde positif, vous devez l’ajouter à vos revenus ;
• Avec un résultat de solde négatif, vous devez le soustraire aux revenus ;
• La division de vos mensualités d’emprunts par votre solde investisseur pour l’obtention de votre taux d’endettement différentiel.

 

À la différence du taux d’endettement classique, il s’applique uniquement aux profils investisseurs. Dans votre simulation, il vous faut procéder au calcul du solde investisseur. En clair, il s'agit de faire la soustraction des revenus fonciers sur les charges foncières.

Dans certaines méthodes de calcul, un abattement est appliqué sur les revenus chez certains organismes bancaires. Ces derniers étudient les dossiers emprunteurs avec le procédé de calcul différentiel. Celui-ci permet de réduire les mensualités ainsi que l’accès à des offres de financement ajustées. Lorsque vous sollicitez un emprunt immobilier auprès d’un établissement prêteur, celui-ci vérifiera ce taux d’endettement. Son principal objectif est de vous protéger des risques du surendettement.

La capacité de remboursement quant à elle désigne le montant maximum des mensualités qui vous sera accordé pour votre emprunt. Et cela en fonction de vos revenus et de vos charges. Ces mensualités incluent les intérêts, le coût de l’assurance de prêt et le capital. Ainsi, le montant de vos mensualités ne pourra pas excéder les 33 % de vos revenus nets.

Après la capacité de remboursement et le taux d’endettement vient la capacité d’emprunt. Il s’agit du montant total octroyé par la banque. Il correspond à votre mensualité maximale sur une durée donnée en fonction de vos recettes et de vos charges locatives.

Les allocations logement sont ajoutées aux revenus nets pour réduire le taux d'endettement. En revanche, elles peuvent être déduites directement du loyer immobilier. Dans ce cas, l'impact sur le taux d'endettement est nul, mais des retombées sur le reste à vivre sont possibles.

La notion du reste à vivre

Le taux d’endettement est un pourcentage désignant les charges que vous pouvez supporter par rapport à vos revenus. A contrario, le reste à vivre est le résultat d’une soustraction déterminant votre revenu disponible une fois les charges acquittées, et mensualités d’emprunt incluses. ll consiste à calculer la somme restante de chaque mois après vous être acquitté de vos mensualités d’emprunt et de vos charges. Voici la formule du reste à vivre : 

Revenus du ménage – Charges fixes

Le taux d’endettement représente le ratio revenu et les charges. Le reste à vivre constitue un point indispensable concernant le calcul du taux d’endettement. À noter que les revenus nets du ménage correspondent aux revenus certains et réguliers de chacun des emprunteurs.

De surcroît, la notion du reste à vivre est nécessaire, car mis à part vos charges habituelles, vous pouvez avoir à faire face à des imprévus. Vous avez intérêt à vous baser sur vos relevés de compte annuel afin de faire le point sur vos rentrées d’argent ainsi que vos dépenses.

Si la banque calcule votre taux d’endettement sans prendre en compte votre reste à vivre, le risque serait de vous retrouver sans aucune liquidité. Cette dernière permet pourtant de gérer les imprévus. L’exception réside dans le cas où vous disposez d’un salaire important.

Une fois toutes vos charges payées, la situation est différente si votre reste à vivre est de 800 euros minimum pour un célibataire ou de 2 000 euros minimum pour un couple. En outre, l’éventuel risque que vous soyez dans une situation de surendettement est moindre. En somme le reste à vivre est un indicateur vous permettant de prétendre à un taux d’endettement supérieur à 35 %.

Comment les banques calculent-elles le taux d’endettement ? 

Le calcul de votre taux d’endettement présente plusieurs intérêts pour un établissement prêteur, comme pour vous. Pour ce faire, une banque va prendre en compte divers revenus et charges afin de procéder au calcul.

Les revenus

Une banque procédera à la vérification des revenus professionnels de l’investisseur immobilier. Mais encore, elle va prendre en considération votre salaire ou votre traitement mensuel net. Concernant les revenus des travailleurs indépendants, intérimaires et autres professions présentant des risques, la banque va se baser sur la moyenne des revenus des trois dernières années. Cela afin d’établir le taux d’endettement pour le prêt. Les revenus locatifs seront retenus par un organisme bancaire à hauteur de 70 % en moyenne afin de tenir compte du risque de vacances locatives.

De plus, une banque va examiner la pension de retraite qui est assimilée à un salaire et aux aides sociales. Ces dernières sont rarement prises en compte, notamment les droits au chômage puisque ceux-ci sont de courte durée (les revenus exceptionnels sont exclus du calcul du taux d’endettement).

À noter que les revenus fonciers font l'objet d'un coefficient de minoration appliqué par la banque en compensation des éventuelles absences de loyers. En investissement locatif, il arrive que des investisseurs immobiliers choisissent la Société civile immobilière (SCI). Parfois, les banques peuvent se montrer conciliantes avec les candidats possédant un risque de défaut de paiement quasiment nul. En clair, ils choisissent la société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou même à l’impôt sur le revenu (IR), car la SCI contribue au remboursement rapide de l’endettement.

Les charges

Une banque va étudier le dossier emprunteur pour savoir si l’intéressé est capable ou non de rembourser son crédit immobilier. Les charges constituent un autre critère important pris en compte par un organisme bancaire. Les voici :

• La pension alimentaire que vous verserez pour vos enfants ;
• Les éventuels crédits à la consommation que vous remboursez déjà ;
• Les mensualités de crédit d’une résidence principale ou d’un investissement locatif ;

 

Aussi, les charges courantes, comme celles liées à la consommation de gaz, d’électricité ou d’eau sont prises en compte dans le calcul du reste à vivre. Cependant, elles ne sont pas incluses directement dans le taux d’endettement.