Créer une SCI pour achat immobilier : coûts et démarches

Créer une SCI pour achat immobilier permet de bénéficier d'une structure juridique flexible, adaptée aux projets locatifs et aux investissements à plusieurs. La SCI ou Société Civile Immobilière séduit de plus en plus d’investisseurs en raison de ses avantages. Elle simplifie la gestion immobilière, limite les conflits liés à l’indivision et offre des opportunités d’optimisation fiscale. En particulier en matière de transmission de patrimoine.

En France, près de 200 000 SCI sont immatriculées chaque année selon les données de l’INSEE. Une forte croissance des SCI familiales a aussi été observée. Elles représentent plus de 70 % des cas. Elles permettent en quelque sorte de sécuriser les investissements immobiliers tout en s’adaptant à des réglementations de plus en plus complexes.

Par contre, monter une SCI implique des démarches spécifiques et des coûts variables, comme les frais d’immatriculation au greffe, les honoraires d’un notaire ou encore les frais de rédaction des statuts. Ils peuvent atteindre en moyenne entre 500 € et 2 000 €.

Pourquoi créer une SCI pour acheter un bien immobilier ?

La SCI est prisée par les investisseurs immobiliers qui veulent mutualiser leurs ressources tout en bénéficiant d'une gestion optimisée. Elle présente des avantages indéniables, mais comporte également des contraintes à connaître avant de se lancer.

Avantages de la création d’une SCI

Échapper à l’indivision

L'indivision est souvent utilisée par défaut lors d’un achat immobilier à plusieurs. Elle peut toutefois rapidement devenir source de conflits. Chaque décision (vente, rénovation, etc.) exige l'accord unanime des indivisaires. C'est ce qui peut bloquer tout projet en cas de désaccord.

À l’inverse, la SCI attribue des parts sociales aux associés, proportionnelles à leur investissement. Elle permet aussi une prise de décision collective encadrée par les statuts.

Un associé minoritaire dans une SCI ne peut pas empêcher une vente si les statuts confèrent ce pouvoir au gérant ou à une majorité qualifiée.

Transmission simplifiée

Plutôt que de léguer directement un bien, les associés peuvent céder des parts sociales à leurs héritiers. Cette méthode limite les droits de mutation grâce aux abattements fiscaux. Par ailleurs, l’actif immobilier reste intact. Cela évite alors une éventuelle vente forcée pour régler les successions.

Gestion optimisée

La désignation d’un gérant permet de simplifier la gestion de la SCI. Il prendra en charge les décisions courantes (paiement des charges, relations avec les locataires, etc.), conformément aux règles établies par les statuts.

Les décisions importantes (comme la vente d’un bien) seront encadrées. Cela réduira les litiges. La flexibilité des statuts adaptera par ailleurs la gestion aux besoins spécifiques des associés.

Fiscalité avantageuse

Les associés d’une SCI peuvent choisir entre deux régimes fiscaux :

• Impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices locatifs sont imposés directement au nom des associés, proportionnellement à leurs parts. Ce régime convient aux associés qui souhaitent conserver une fiscalité simple.
• Impôt sur les sociétés (IS) : les revenus locatifs bénéficient d’un taux d’imposition réduit (15 % pour les premiers 42 500 € de bénéfices en 2024). Cependant, les plus-values à la revente sont plus lourdement taxées.

Un bien générant 50 000 € de revenus locatifs sous le régime IS peut permettre une économie d'impôt conséquente par rapport à l’IR (surtout si les charges sont élevées).

Investissement locatif structuré

La SCI est surtout adaptée aux projets d’envergure, comme l’achat d’un immeuble de rapport. Elle donne la possibilité de :

• mutualiser les investissements,
• faciliter la gestion locative via le gérant,
• d’amortir les charges.

Une SCI constituée par deux associés pour acquérir un immeuble de 500 000 € peut répartir les coûts et les responsabilités.

Inconvénients à prendre en compte

Formalités administratives et juridiques

Créer une SCI demande plus de démarches qu’un achat en nom propre. Il faut :

• rédiger des statuts,
• les enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce,
• publier une annonce légale.

Ces formalités, bien que nécessaires, peuvent sembler contraignantes pour des primo-investisseurs. Par la suite, la gestion implique de tenir des assemblées générales et de produire des documents administratifs réguliers.

Coûts initiaux et récurrents

Le coût de création d'une SCI varie entre 500 € et 2 000 €, si vous sollicitez un avocat ou un notaire. Il faudra y ajouter des frais récurrents, notamment pour la comptabilité. Celle-ci est obligatoire si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés. Ces charges peuvent peser lourd dans le cas de petits investissements.

Responsabilité des associés

Contrairement à une société commerciale, la responsabilité des associés dans une SCI est illimitée. En cas de dettes, les créanciers peuvent se retourner contre le patrimoine personnel des associés, proportionnellement à leur part dans la SCI. Ce risque doit être bien évalué avant de se lancer, surtout en cas d’endettement important.

Quelles sont les étapes pour créer une SCI ?

Étape	Description	Détails et coûts
Rédiger les statuts	Document fondateur de la SCI, qui fixe les règles de fonctionnement et les relations entre associés.	Mentionne : - la dénomination sociale, - l’objet social, - le siège social, - la répartition des parts, - la durée (jusqu’à 99 ans).   Coût : Assistance notaire/avocat (~500 € à 3 000 €).
Constituer le capital social	Apports initiaux des associés, en numéraire ou en nature, qui représente les ressources de la SCI.	Montant minimum : 1 €.   Apports en nature (ex. : bien immobilier) nécessitant souvent un commissaire aux apports.   Option : capital fixe ou variable.
Publier une annonce légale	Publication obligatoire pour officialiser la création de la SCI et informer les tiers.	Contient : le nom, le siège, l’objet social, l’identité du gérant, le montant du capital social. Coût moyen : 150 € selon la région.
Déposer le dossier d’immatriculation	Soumission du dossier de création auprès du guichet unique.	Dossier inclut : statuts, formulaire M0, justificatif de domiciliation, déclaration de non-condamnation, attestation d’annonce légale. Frais : ~70 €.
Obtenir l’immatriculation	Délivrance de l’extrait Kbis par le greffe du tribunal de commerce, acte officiel confirmant l’existence juridique de la SCI.	Nécessaire pour ouvrir un compte bancaire et effectuer des achats immobiliers.   Délai : quelques jours après validation du dossier.

Coûts associés à la création d’une SCI pour achat immobilier

Ils varient en fonction des choix effectués par les associés (type d’accompagnement, options de gestion, etc.). Voici un aperçu détaillé des principales dépenses à prévoir.

Catégorie	Démarches	Dépense	Coût estimé
Frais de création	Rédaction des statuts	- Avec notaire ou avocat : selon la complexité du projet.	500 à 3 000 €
		- Via plateforme en ligne : service simplifié.	À partir de 200 €
	Publication d’une annonce légale	Annonce dans un journal habilité (coût variable selon la région).	Environ 150 €
	Frais d’immatriculation	Inscription au RCS, traitement du dossier, et émission du Kbis.	Environ 70 €
	Total frais de création		Entre 420 € et 3 220 €
Coûts liés au fonctionnement	Comptabilité	Tenue des comptes, obligatoire en cas de SCI à l’IS.	500 à 2 000 €/an
	Frais bancaires	Ouverture et gestion d’un compte bancaire dédié.	100 à 200 €/an
	Assemblées générales et actes juridiques	Frais ponctuels pour PV d’assemblées ou modifications statutaires.	Variable (occasionnel)
Cas pratique (achat de 300 000 €)	Frais de création	- Rédaction des statuts avec notaire.	1 500 €
		- Annonce légale.	150 €
		- Immatriculation.	70 €
	Total frais de création		1 720 €
Frais de fonctionnement (1ère année)		- Expert-comptable.	1 000 €
		- Frais bancaires.	150 €
Total fonctionnement (1ère année)			1 150 €
Comparaison avec l’indivision		Pas de frais de création ou de gestion de société, mais des coûts indirects possibles (conflits, donations).	Variable selon les situations.

 

SCI et achat immobilier : comment procéder après la création ?

Deux options principales s'offrent à une SCI pour acquérir un bien immobilier :

• achat direct
• apport d’un bien existant.

Acquisition directe par la SCI

- Constitution des fonds :

• Apports en numéraire : argent apporté par les associés pour financer l'achat.
• Emprunt bancaire : prêt immobilier souscrit par la SCI, basé sur sa capacité de remboursement et la viabilité du projet.

- Rôle du Kbis : ce document prouve l’existence légale de la SCI, indispensable pour l’acte d’achat auprès du notaire ou de la banque.

Apport d’un bien immobilier existant

Évaluation du bien : elle est réalisée par un commissaire aux apports pour fixer la valeur et attribuer les parts sociales de manière équitable.

Intervention du notaire : la rédaction d’un acte authentique et l'enregistrement à la publicité foncière garantissent la légalité de l’opération.

Coûts et impact fiscal :

• Frais notariés : environ 1 à 2% de la valeur du bien.
• Fiscalité : une plus-value éventuelle peut être imposée, sauf exonération (résidence principale, durée de détention, etc.).

Ces démarches nécessitent une préparation rigoureuse pour optimiser la fiscalité et la sécurité juridique.

SCI et fiscalité : quelles options pour optimiser son investissement ?

La fiscalité de la SCI offre une grande flexibilité, mais le choix du régime fiscal (IR ou IS) permettent d'optimiser l’investissement immobilier. Voici une synthèse des options et implications.

Régime fiscal : Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS)

IR (par défaut) 

Les revenus locatifs sont déclarés par les associés au prorata de leurs parts et soumis au barème progressif de l’IR (0 à 45%).

Avantages : simplicité administrative, possibilité d’imputer les déficits fonciers sur le revenu global,

Inconvénients : pas d’amortissement du bien, fiscalité plus lourde pour des revenus élevés.

 

IS (optionnel) 

La SCI amortit les biens, réduisant ainsi sa base taxable. Le taux d’IS est de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25%.

Avantages : amortissement comptable, imposition réduite pour des projets conséquents.

Inconvénients : comptabilité complexe, frais d’expert-comptable, possible double imposition sur les dividendes.

Droits d’enregistrement lors de l’apport d’un bien immobilier

• Apport à titre onéreux (SCI à l’IS) : droits d’enregistrement de 5% sur la valeur du bien, pouvant représenter un coût élevé.
• Apport à titre gratuit (SCI à l’IR) : exonération des droits de mutation, avantageuse pour les SCI familiales.

Pour 30 000 € de revenus locatifs bruts :

SCI à l’IR : imposition d’environ 11 000 € (tranche de 37,5%).

SCI à l’IS : grâce à l’amortissement, l’imposition peut être nulle si les charges couvrent les revenus.

Chaque régime présente des avantages selon le projet et les objectifs des associés, nécessitant une analyse préalable.

Points essentiels à vérifier avant de créer une SCI

 Avant de lancer une SCI, plusieurs éléments doivent être vérifiés, surtout :

• le respect du droit de préemption
• l’anticipation des conflits entre associés.

Ils garantissent la bonne marche du projet immobilier et assurent la stabilité de la société sur le long terme.

Respect du droit de préemption

Il est exercé par la commune ou l’État qui leur permet d'acquérir en priorité un bien immobilier lorsque celui-ci est mis en vente ou apporté à une SCI. Ce droit est une mesure de protection de l’intérêt public. Il permet à la municipalité de préserver certains espaces ou d’intervenir dans le cadre de politiques urbaines.

• Rôle de la municipalité :
  Lorsqu’un bien immobilier est vendu ou apporté à une SCI, il faudra vérifier si la commune exerce un droit de préemption. Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, ce droit permet à la commune de se porter acquéreur avant toute autre personne ou entité. La municipalité devra protéger certains secteurs (en zone urbaine sensible ou historique) et de réguler le marché immobilier local.

• Démarches et délais :
  Avant de conclure une vente, la SCI doit notifier la vente prévue à la mairie afin que celle-ci puisse exercer son droit de préemption. En cas d'exercice de ce droit, la commune dispose de 2 mois pour répondre à la notification de la vente. Ce délai peut être étendu de 2 mois supplémentaires si des investigations complémentaires sont nécessaires. Si elle décide de ne pas exercer son droit, la vente peut être réalisée normalement. Dans le cas contraire, elle acquérira le bien aux conditions convenues dans le contrat de vente initial.

La vérification du droit de préemption vous permettra d'éviter des délais imprévus et de vous assurer que la vente peut être réalisée sans obstacles administratifs.

Anticipation des conflits entre associés

Les conflits entre associés peuvent surgir à tout moment dans une SCI, surtout lorsqu’il s’agit :

• de décisions importantes,
• de gestion du patrimoine immobilier
• de la sortie d’un associé.

Pour prévenir ces situations, il faudra anticiper ces possibles différends dès la création de la SCI.

Organisation des pouvoirs dans les statuts 

La rédaction des statuts de la SCI est primordiale pour organiser les pouvoirs et définir les règles de gouvernance. Ils doivent préciser :

• le rôle de chaque associé,
• la répartition des parts sociales,
• les modalités de prise de décision
• le rôle du gérant.

Il est recommandé de définir une majorité simple ou qualifiée pour les décisions importantes, comme :

• l'achat ou la vente d'un bien immobilier,
• les travaux à réaliser,
• les choix stratégiques pour le financement.

En cas de blocage ou de désaccord, la SCI doit prévoir une procédure de résolution des conflits, comme un arbitrage ou la possibilité de faire appel à un médiateur. Vous éviterez ainsi les tensions à long terme et vous pourrez maintenir une gestion harmonieuse.

Plan de sortie 

Il faudra aussi anticiper la sortie d’un associé. Cela peut se produire s'il souhaite vendre ses parts ou si un conflit éclate. Il sera donc important de définir dans les statuts :

• les modalités de rachat des parts sociales,
• la valorisation des parts
• les conditions sous lesquelles elles peuvent être cédées.

Il est fréquent d’établir un mécanisme de valorisation des parts, comme la nomination d’un expert indépendant ou l’utilisation de critères de valorisation précis pour éviter que le prix des parts ne soit contesté.

En cas de désaccord entre associés, les statuts peuvent prévoir des solutions de rachat forcé ou des systèmes de médiation. Cela permet de sécuriser la sortie d’un associé dans des conditions justes et équitables.

Vous pourrez aussi fixer un calendrier pour la vente ou le rachat des parts pour éviter une paralysie de la gestion de la SCI. La société pourra ainsi être protégée contre les conflits internes et une gestion sereine des projets immobiliers sera assurée, même s'il y a des divergences entre les associés.

Ce qu'il faut retenir

La création d'une SCI doit se faire en plusieurs étapes. Ils impliquent la rédaction des statuts, la constitution du capital social et l’immatriculation. Des coûts seront associés à chaque démarche. La société pourra alors bénéficier de différents avantages comme une gestion simplifiée, une transmission facilitée des biens et une optimisation fiscale grâce au choix entre IR et IS.

Il est essentiel de vous faire accompagner par des professionnels, comme un notaire ou un expert-comptable. Vous pourrez ainsi garantir la conformité et sécuriser l’ensemble du processus. Pour réussir la création d’une SCI sur mesure, nous vous recommandons d’explorer les différentes solutions adaptées à vos besoins et vos objectifs.