Déclaration 2044 : Comment déclarer vos revenus fonciers ?

La déclaration 2044 fait partie des documents à joindre à la déclaration de revenus. Chaque année, quelque 40 millions de contribuables doivent compléter leur déclaration d'impôt. Un formulaire prévu à cet effet est publié, courant avril, par la DGFIP (Direction générale des Finances Publiques). Document qui est accessible en ligne sur le site impots.gouv.fr. Pour ceux s'en tenant à la déclaration papier, il sera envoyé entre le 6 et le 25 avril 2025.

Dans les faits, le formulaire 2044 correspond aux revenus fonciers bruts annuels issus de la location nue et excédant 15 000 euros. Un formulaire qui s'adresse donc à tout investisseur immobilier soumis au régime réel d’imposition. Il présente les différentes catégories de charges déductibles de la base taxable. Allusion que l'on fait notamment aux frais de gestion, aux dépenses liées aux travaux d’entretien et de réparation, aux primes d’assurance, ou encore aux intérêts d’emprunt.

Notons que ce formulaire s’adresse également aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur le revenu. Il concerne également certains propriétaires préférant le régime réel, malgré leur éligibilité au régime micro-foncier. Ce choix peut être motivé par un souhait de déduire des charges importantes, comme les coûts de travaux de rénovation et des intérêts d’emprunt.

Le formulaire 2044 permet également de déclarer les revenus fonciers perçus via des parts de sociétés immobilières ou une indivision. Pour une SCI à l’IR, chaque associé doit déclarer sa part proportionnelle des revenus fonciers bruts et des charges déductibles selon ses quotas de détention. En indivision, les indivisaires déclarent individuellement leur part des loyers perçus et des charges supportées en fonction de leur quote-part.

Cet article revient sur les instructions à suivre pour remplir le formulaire 2044. On parle aussi des pièces justificatives, les erreurs à éviter, ainsi que les spécificités concernant une SCI. Une FAQ sur la déclaration 2044 est également au menu. 

Comment remplir le formulaire 2044 ?

Remplir la déclaration 2044 se fait suivant des consignes bien définis. Chaque année, il faut par exemple télécharger le formulaire PDF au bon endroit. Mieux vaut aussi bien connaître les rubriques du formulaire déclaration revenus fonciers issus de la location nue.

Où trouver le formulaire et la notice déclaration ?

Le formulaire 2044 et sa notice déclaration revenus fonciers sont disponibles sur le site officiel des impôts : impots.gouv.fr. Des documents que l'on peut chaque année télécharger au format PDF. On peut par la suite l'imprimer et remplir manuellement ou en ligne via l’espace particulier du site.

Pour sa part, la notice formulaire fournit des explications détaillées pour remplir correctement chaque cadre du formulaire. Des consignes qui tiennent tout leur sens notamment pour déclarer les revenus fonciers, choisir entre régime réel et micro foncier et appliquer les charges déductibles.

Les rubriques du formulaire déclaration revenus

Le formulaire 2044 pour la déclaration des revenus fonciers issus de la location nue, comprend plusieurs rubriques essentielles :

1. Identification des biens : localisation, nature (appartement, maison) et statut (indivision, SCI).
2. Revenus fonciers bruts : loyers perçus sur l’année.
3. Charges déductibles : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion.
4. Résultat foncier : différence entre revenus et charges, déterminant l’imposition.
5. Report des déficits : compensation des déficits fonciers sur les années suivantes.
6. Total à reporter : montant à inscrire dans la déclaration de revenus (2042).

Chaque cadre doit être rempli avec précision pour optimiser la fiscalité immobilière et éviter les erreurs.

Cas des revenus fonciers année N

Le formulaire 2044 permet de déclarer les revenus fonciers issus de la location nue de l'année N, correspondant aux loyers perçus entre le 1er janvier et le 31 décembre. Ces revenus doivent être déclarés selon leur date d’encaissement effective, même s’ils concernent une période antérieure. Un investisseur immobilier peut déduire les charges payées sur l’année N (intérêts d’emprunt, travaux, assurances).

En cas de déficit foncier, celui-ci peut être reporté sur les années suivantes sous certaines conditions. La déclaration doit être transmise avec la 2042 avant la date limite fixée par l’administration fiscale.

Pièces justificatives et conseils pour éviter les erreurs

Chaque année, la déclaration 2044 est à transmettre avec un certain nombre de pièces justificatives. Mieux vaut se référer à quelques conseils pour éviter des erreurs susceptibles de donner lieu à des pénalités.

La notice déclaration 2044

La notice déclaration 2044 est essentielle pour remplir correctement le formulaire 2044 et déclarer les revenus fonciers conformément aux règles fiscales. Elle explique chaque rubrique du formulaire, notamment la déclaration des loyers perçus, le choix entre régime micro foncier et régime réel, ainsi que la liste des charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances). Cette notice précise aussi comment reporter un déficit foncier, déclarer des parts de sociétés immobilières ou gérer une indivision.

Faut-il joindre des documents annexes ?

Lors du remplissage du formulaire 2044, il n'est généralement pas nécessaire de joindre des documents annexes à la déclaration de revenus. Cependant, l’administration fiscale peut exiger des justificatifs en cas de contrôle. Il est donc conseillé de conserver :

• Baux de location et justificatifs des loyers perçus
• Factures et devis pour les travaux déductibles
• Tableaux d’amortissement des emprunts pour les intérêts d’emprunt
• Justificatifs de charges (assurances, frais de gestion, taxes foncières)

Les documents doivent être gardés pendant trois ans minimum en cas de demande des services fiscaux.

Spécificités pour les sociétés immobilières et SCI

En matière de déclaration 2044, une SCI se voient prêter certaines spécificités. Allusion que l'on fait notamment à la déclaration chaque année des parts de sociétés immobilières. Il y a aussi la version téléchargeable du formulaire PDF déclaration revenus fonciers issus de la location nue. On a aussi des cas d'exonérations.  

Déclaration des parts de sociétés immobilières

Dans le formulaire 2044, les revenus fonciers issus de parts de sociétés immobilières (SCI soumises à l’IR) doivent être déclarés proportionnellement aux parts détenues.

1. Revenus fonciers : inscrire les loyers perçus par la SCI dans la rubrique dédiée.
2. Charges déductibles : déclarer sa quote-part des intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxes foncières.
3. Résultat foncier : reporter le bénéfice ou le déficit foncier sur la déclaration 2042 (case 4BA ou 4BC).

Les associés d’une SCI doivent remplir leur formulaire 2044 indépendamment, en respectant la proportion de détention de leurs parts.

Formulaire téléchargeable pour la déclaration d'une SCI

Le formulaire 2044 est disponible chaque année en version PDF téléchargeable sur impots.gouv.fr pour déclarer les revenus fonciers d’une SCI soumise à l’IR. Chaque associé doit remplir sa propre déclaration en reportant sa quote-part des loyers perçus et des charges déductibles.

Le formulaire au format PDF permet d'indiquer les intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion et taxes foncières.

Le résultat foncier (bénéfice ou déficit) doit être reporté sur la déclaration 2042 (cases 4BA à 4BC).

Les SCI soumises à l’IS doivent utiliser la liasse fiscale 2065 au lieu du formulaire 2044.

Exonérations possibles et optimisation fiscale

Une SCI soumise à l’IR peut bénéficier d’optimisation fiscale en déclarant les charges déductibles dans le formulaire 2044, comme les intérêts d’emprunt, travaux, assurances et frais de gestion.

Les déficits fonciers (hors intérêts d’emprunt) sont imputables sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, réduisant ainsi l’imposition des associés.

Certaines exonérations existent, notamment pour les logements conventionnés avec l’Anah ou en location à loyers plafonnés (Pinel, Denormandie).

Une SCI soumise à l’IS permet d’amortir le bien immobilier, mais entraîne une fiscalité différente, nécessitant une liasse fiscale 2065 au lieu du formulaire 2044.

FAQ sur la déclaration 2044

Remplir la déclaration 2044 présente un certain degré de complexité. Rien de bien étonnant si cette démarche fait l'objet d'un FAQ. Presque chaque année, de nouvelles questions-réponses font leur apparition.

Peut-on télécharger le formulaire déclaration revenus sur impots.gouv ?

Oui, le formulaire 2044 pour la déclaration des revenus fonciers issus de la location nue, est disponible sur impots.gouv.fr.

Les contribuables peuvent télécharger le formulaire en PDF, ainsi que la notice explicative pour le remplir correctement.

Il est également possible de déclarer en ligne via l’espace particulier du site, ce qui simplifie la saisie et réduit les erreurs.

Pour ceux qui préfèrent une version papier, le formulaire peut être imprimé et rempli manuellement avant d’être envoyé à l’administration fiscale.

Où déclarer les montants ?

Dans le formulaire 2044, les montants doivent être reportés avec précision dans la déclaration de revenus (formulaire 2042) :

1. Revenus fonciers nets : case 4BA à 4BL selon le statut (investisseur immobilier en direct ou via une SCI).
2. Déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €) : case 4BC.
3. Déficit reportable sur les années suivantes : case 4BD.
4. Revenus fonciers pour les dispositifs fiscaux spécifiques (Pinel, Malraux, Monuments historiques) : report dans la section dédiée.

Ces reports garantissent une déclaration correcte, évitant des erreurs pouvant entraîner des redressements fiscaux.

Comment déclarer ses intérêts d’emprunt ?

Dans le formulaire 2044, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers et doivent être déclarés dans la case 250 (ligne "Intérêts d’emprunts").

Ils concernent les prêts contractés pour l’acquisition, la construction, la rénovation ou l’amélioration du bien loué.

Seuls les intérêts et frais annexes (frais de dossier, assurance emprunteur) sont déductibles, et non le capital remboursé.

Le total des charges déductibles, incluant les intérêts d’emprunt, sera soustrait des loyers perçus pour déterminer le revenu foncier net imposable.

Cadre régime réel : quelles charges indiquer ?

Dans le formulaire 2044, pour des revenus fonciers soumis au régime réel, plusieurs charges déductibles doivent être indiquées :

1. Intérêts d’emprunt (case 250) et frais annexes.
2. Travaux déductibles : entretien, rénovation, amélioration (case 224).
3. Charges de copropriété non récupérables sur le locataire (case 229).
4. Assurances (case 230) : investisseur immobilier non-occupant, loyers impayés.
5. Taxes foncières hors ordures ménagères (case 227).
6. Frais de gestion : honoraires d’agence, expert-comptable (case 221).

Ces charges réduisent le revenu foncier imposable et peuvent générer un déficit foncier reportable.

Comment corriger une erreur après transmission ?

Pour corriger une erreur après transmission du formulaire 2044, plusieurs options existent :

1. Avant la date limite de déclaration : il suffit de modifier la déclaration en ligne sur impots.gouv.fr ou d’envoyer une nouvelle déclaration papier.
2. Après validation par l’administration :
   • Pour une déclaration en ligne, utiliser la correction en ligne disponible sur impots.gouv.
   • Pour une déclaration papier, envoyer une déclaration rectificative avec la mention "Déclaration rectificative" en première page.

En cas d’erreur importante, un relevé de situation fiscale peut être demandé.

Peut-on déclarer en retard ?

Oui, il est possible de déclarer le formulaire 2044 avec des retards, mais cela entraîne des pénalités.

Si la déclaration est déposée après la date limite, l’administration fiscale applique une majoration de 10 %, pouvant aller jusqu’à 40 % en cas de retard prolongé. Des intérêts de retard de 0,20 % par mois s’ajoutent également.

En cas d’oubli, il est recommandé de déposer rapidement une déclaration rectificative via impots.gouv.fr ou par courrier pour limiter les sanctions et éviter un redressement fiscal.

Déclaration 2044 en bref et autres spécificités

La déclaration 2044 renvoie à quelques cas particuliers. Allusion que l'on fait aux propriétés urbaines et rurales. Certaines sections du formulaire sont dédiées aux biens situés en zones rurales (exploitations agricoles, forêts). Consultez la notice pour les remplir correctement. On peut aussi citer le cas de la déclaration de ventes ou cessions de biens. Si vous avez vendu un bien immobilier locatif, reportez les informations dans la section 460 pour calculer l’éventuelle plus-value imposable.

Conseils pratiques : Conservez tous les justificatifs (factures, relevés bancaires) pendant au moins 3 ans en cas de contrôle fiscal. En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour éviter les erreurs qui pourraient entraîner des pénalités.

Voici les erreurs courantes dans la déclaration des revenus fonciers avec le formulaire 2044. On peut citer le mauvais choix du régime fiscal : un investisseur immobilier éligible au régime micro foncier opte à tort pour le régime réel, ou inversement. Il y a aussi l'oubli de certaines charges déductibles, comme les intérêts d’emprunt, travaux, assurances.

Mieux vaut aussi éviter les erreurs de calcul dans le résultat foncier ou le report des déficits fonciers. De même, la déclaration de loyers non encaissés, alors que seuls les montants perçus doivent être déclarés. On peut aussi omettre des parts de sociétés immobilières, en cas d’investissement via une SCI à l’IR. Vérifier la notice déclaration 2044 et conserver les justificatifs permet d’éviter ces erreurs.