Comment déclarer une location meublée non professionnelle : Guide LMNP

Comment déclarer une location meublée non professionnelle est la bonne question à se poser pour un investisseur LMNP. L'intérêt premier est effectivement d'optimiser la fiscalité, sécuriser la situation juridique et maximiser les revenus issus de la location meublée. D'autant qu'une activité de location avec meuble non professionnelle est associée à un cadre fiscal avantageux sous le régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux. Une déclaration en règle de l'activité et une déclaration revenus locatifs, met également à l'abri des déconvenues liées au redressement fiscal. De plus, le respect de cette obligation légale permet de gagner la confiance des créanciers. La gestion patrimoniale s'en trouve aussi pérenne : bien déclarer les revenus location meublée revient à valoriser le patrimoine.

Dans la pratique, la location avec meuble non professionnelle consiste à louer un bien immobilier avec meuble permettant une occupation immédiate. Cette activité s'exerce sous le statut de LMNP, impliquant des revenus annuels de location inférieurs à 23.000 € ou à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Elle implique deux régimes fiscaux, à savoir le régime micro-BIC et le régime réel. La location meublée LMNP est d'ailleurs prisée pour sa fiscalité avantageuse et son potentiel de générer des revenus locatifs. Elle se voit aussi prêter une flexibilité, en référence aux biens destinés à des étudiants, à des professionnels en mobilité, ou encore à des touristes dans des meublés de tourisme classés.

Les étapes à suivre pour une déclaration LMNP

La question comment déclarer une location meublée non professionnelle renvoie à une série de démarches à faire. Inscription en tant que loueur avec meuble non professionnel, déclaration revenus locatifs, déclaration de recettes spécifiques pour les meublés de tourisme classé... Rien ne vaut une déclaration LMNP et une déclaration revenus location en règle, pour se conformer aux obligations légales et optimiser la location meublée.

Inscription en tant que loueur meublé

Pour exercer une activité de location meublée non professionnelle (LMNP), la première chose à faire est de s’inscrire auprès du Greffe du tribunal de commerce. Une démarche qui permet d’obtenir un numéro SIRET, élément indispensable pour la déclaration revenus location dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Elle consiste à remplir le formulaire P0i, document indiquant la nature de l'activité de location avec meuble et des informations sur le bien loué.

Cette formalité administrative n'implique aucun frais et peut être réalisée en ligne ou directement auprès du greffe. Une fois le numéro SIRET obtenu, le loueur avec meuble non professionnel est officiellement reconnu comme tel. Ce statut permet d’accéder à des régimes fiscaux avantageux, comme le micro-BIC ou le régime réel. Une déclaration en bonne et due forme de l'activité de location meublée et une déclaration revenus locatifs, garantissent la transparence et limite les risques de redressement fiscal.

Déclaration des revenus locatifs au fisc

La déclaration revenus locatifs issus d’une location avec meuble se fait via le formulaire 2042-C PRO. Un document qui permet de classer les revenus location meublée sous le régime des BIC. Il est annexé à la déclaration annuelle d’impôt sur le revenu. Toutefois, la procédure de déclaration revenus location diffère selon le régime fiscal choisi (micro-BIC ou régime réel).

Régime micro-BIC

La déclaration revenus location avec le micro-BIC consiste à indiquer aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total des sommes perçues. Allusion que l'on fait aux loyers, aux charges facturées au locataire et aux provisions pour charges. Ce montant exclut toutefois les revenus locatifs générés avec une chambres d’hôtes ou avec des meublés de tourisme.

Régime réel

La déclaration revenus locatifs LMNP soumis au régime réel consiste à indiquer le montant du bénéfice calculé sur la déclaration n° 2031 (cases 5NA, 5OA ou 5PA). Il y a aussi les cases 5EY, 5FY ou 5GY pour les revenus de source étrangère avec crédit d’impôt équivalent à l’impôt français. En cas de non-adhésion à un centre de gestion agréé, la déclaration revenus locatifs est à faire dans les cases 5NK, 5OK ou 5PK. (Cases 5EZ, 5FZ ou 5GZ pour les revenus de source étrangère avec crédit d’impôt équivalent à l’impôt français). Il faut surtout déclarer la totalité des revenus (loyers, charges comprises). Dans cette démarche, le mieux est de se faire accompagner d'un expert-comptable, professionnel habilité à établir un bilan fiscal.

Les régimes fiscaux pour une activité de location meublée

La question comment déclarer une location avec meuble non professionnelle fait aussi référence au régime micro-BIC et au régime réel. Pour choisir entre les deux, il faut se référer au profil du loueur avec meuble non professionnel (LMNP) et à ses objectifs patrimoniaux.

Régime micro-BIC

Le régime micro-BIC correspond à une activité de location meublée générant des recettes locatives annuelles inférieures à 77.700 € (188.700 € pour les meublés de tourisme classés). Incluant l’ensemble des loyers bruts perçus et charges, ces seuils font l'objet de réévaluation chaque année. Particulièrement adapté à une activité de location avec meuble et avec peu de charges déductibles, le micro-BIC est considéré comme un régime fiscal simplifié. En effet, il ne requiert en rien la tenue d'une comptabilité rigoureuse. La déclaration revenus location se fait via le simple formulaire 2042-C PRO.

Par ailleurs, le micro-BIC prévoit un abattement forfaitaire de 50 % des recettes (71 % pour les meublés de tourisme classés). Celui-ci a le mérite de couvrir toutes les charges (dépenses liées à des travaux d'entretien ou de réparation...). On entend donc par base taxable, le montant des recettes diminuées de l’abattement forfaitaire. Elle est intégrée aux revenus globaux soumis à l’impôt sur le revenu. Par exemple, pour 20.000 € de recettes en location classique, 10.000 € seront soumis à imposition après abattement.

Régime réel

Le régime réel simplifié s'impose pour des recettes annuelles supérieures à 77.700 € (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés). Il a la particularité de nécessiter une comptabilité rigoureuse, incluant un bilan annuel et la tenue d’un registre des amortissements. Ce régime fiscal correspond surtout à une activité de location meublée non professionnelle avec des charges réelles importantes. Frais d’entretien et de réparation (plomberie, électricité, etc.), intérêts d’emprunt liés au financement du bien, taxes foncières, frais d’assurance, honoraires de gestion ou de comptabilité... Il prévoit effectivement la déduction de l'ensemble des charges liées à l'activité de location avec meuble, de la part des revenus locatifs imposables.

Après déduction de ces charges, le revenu imposable correspond aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Un calcul qui s'effectue sur la base des recettes annuelles diminuées des charges. En guise d'exemple, pour 25.000 € de recettes et 15.000 € de charges, le BIC imposable sera de seulement 10.000 €. De plus, on a aussi les amortissements du bien et des meubles sur plusieurs années. Ceux-ci viennent réduire considérablement l’impôt sur le revenu, voire une défiscalisation LMNP pure et simple.

Pourquoi optimiser vos revenus locatifs avec le régime réel ?

Le régime réel a le mérite d'optimiser les revenus location meublée non professionnelle. Un exemple concret permet d'y voir plus clair. Soit une location meublée non professionnelle générant 20.000 € de recettes annuelles. En optant pour le régime micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50% ramène la base taxable à 10.000 € (20.000 € × 50 %).

Avec le régime réel, on peut déduire les charges annuelles. L'on parle des intérêts d’emprunt (4.000 €), le coût des travaux d’entretien (3.000 €), les primes d'assurance et taxes foncières (2.000 €), les frais de gestion (1.000 €), soit un total de 10.000 €. De plus, il y a aussi les amortissements (amortissement immobilier de 6.000 € et amortissement mobilier de 2.000 €). Le revenu imposable est donc de seulement 2.000 € [10.000 € (base taxable après déduction – 8.000 € (amortissements)]. Dans cet exemple, le constat est sans appel : le régime réel permet une base taxable 5 fois moins importante qu'avec le régime micro-BIC.

FAQ sur la déclaration LMNP

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ramène aussi à tout une multitude de questionnements. Il s'agit effectivement d'une démarche administrative susceptible de revêtir un certain degré de complexité.

Comment déclarer l'activité LMNP et les revenus locatifs pour la première fois ?

La vigilance est de mise lors d'une première déclaration d'activité de location avec meuble et une déclaration revenus locatifs. En effet, il en va de la conformité fiscale du loueur avec meuble LMNP. Une déclaration en règle permet également de maximiser les avantages liés à l'activité de location meublée, et donc des revenus location. Dans la pratique, les étapes à suivre reste les mêmes qu'en temps normal. Concernant la déclaration d'activité, la première est l'inscription au greffe par remplissage du formulaire P0i, pour obtenir un numéro SIRET. En second lieu, il y a le choix du régime fiscal (micro-BIC ou régime réel). S'agissant de la déclaration revenus locatifs LMNP, on utilise le formulaire 2042-C PRO. Un document qui sera joint à la déclaration d’impôt sur le revenu. On y indique les recettes brutes (micro-BIC) ou le résultat net après déduction des charges (régime réel).

Comment calculer les revenus locatifs LMNP ?

Rien de plus simple pour calculer les revenus locatifs LMNP. En effet, il suffit de faire la somme des loyers issus de l'activité de location meublée tout au long de l'année. Cette opération permet d'ailleurs de calculer la rentabilité LMNP.

Comment être exonéré d'impôt sur le revenu LMNP ?

Un loueur avec meuble non professionnel peut très bien être exempt d'impôt sur le revenu. Il lui suffit effectivement de ne pas dépasser le seuil de recettes de 305 €. L'on parle surtout de recettes après déduction des charges liées à l'activité de location meublée. Reste à apporter des justificatifs pour chacune des charges, lors de la déclaration revenus locatifs LMNP.

Quelles erreurs éviter en tant que loueur meublé non professionnel ?

En exerçant l’activité de location meublée non professionnelle, on peut commettre des erreurs susceptibles d'impacter les revenus location et la conformité fiscale. Un loueur avec meuble non professionnel peut par exemple prendre une certaine liberté par rapport aux obligations légales. Il fait alors l'impasse sur l'inscription au greffe, ce qui le prive d'un numéro SIRET et l'expose à des sanctions.

De même, un choix hasardeux du régime fiscal donne lieu à une situation de surimposition. En effet, avec des charges réelles importantes, le micro-BIC est loin d'être la meilleure option. À l’inverse, avec de faibles charges, le choix du régime réel revient à s'infliger inutilement une gestion comptable compliquée.

Il ne faut pas non plus négliger les obligations comptables. En régime réel, la non-tenue d’un registre des amortissements ou d’un bilan peut conduire à un redressement fiscal. Un manque de rigueur vis-à-vis des plafonds de recettes est aussi une erreur grottesque. L'on parle ici du dépassement des seuils du LMNP, sans passer en LMP. Enfin, sous-estimer les déclarations locales expose aussi à des sanctions. Il faut par exemple déclarer un meublé de tourisme en mairie. Cette activité de location implique effectivement une taxe de séjour.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle en bref

La question de savoir comment déclarer une location meublée non professionnelle tient tout son sens pour un loueur avec meuble non professionnel (LMNP). Cette démarche administrative et fiscale garantit effectivement l'accès aux avantages fiscaux. Elle met à l'abri des risques liés aux sanctions, dont le redressement fiscal. En effet, en cas de contrôle fiscal, une activité non déclarée expose à des pénalités financières significatives. Dans certains cas, elle est tout bonnement requalifiée en location avec meuble professionnelle (LMP). Des obligations fiscales et sociales plus lourdes sont alors à remplir. De plus, déclarer l'activité de location avec meuble non professionnelle renforce la crédibilité aux yeux des partenaires financiers. Les opportunités de financement immobilier s'en trouvent à leur apogée.

En termes d'activité de location meublée, faire appel à un expert fiscal est très recommandée. L'idée est d'optimiser les revenus location, grâce notamment à un accompagnement personnalisé. Ce professionnel est par exemple le mieux placé pour suggérer le régime fiscal adapté au profil et aux objectifs du loueur avec meuble non professionnel (LMNP). Son expertise lui permet, entre autres, d'évaluer les déductions possibles (frais d’entretien, intérêts d’emprunt, amortissements), dans l'optique de réduire la base taxable et donc de maximiser les revenus locatifs. De même, l'expert fiscal est en mesure de faire un suivi comptable rigoureux. Une opération qui vise à sécuriser le foyer fiscal. Le professionnel va gérer les obligations légales, en l'occurrence de la tenue d’un registre des amortissements et de la préparation des bilans annuels. De plus, ce suivi comptable garantit une gestion patrimoniale transparente, en plus de rehausser le niveau des revenus locatifs.

Enfin, la déclaration de la location avec meuble et une déclaration revenus locatifs prennent une toute autre dimension avec le statut de LMP (Loueur en meublé professionnel). Rien de bien étonnant, puisque celui-ci concerne les recettes locatives annuelles supérieures à 23.000 € et à 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. De plus, l’activité de LMP est considérée comme une véritable activité commerciale. Les démarches administratives incluent ainsi une inscription au RCS (Registre du commerce et des sociétés). Par ailleurs, les revenus location meublée sont déclarés sous le régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux. Le statut LMP permet des avantages fiscaux spécifiques. Allusion que l'on fait surtout à la possibilité de déduire les déficits sur le revenu global. Sous certaines conditions, on peut aussi bénéficier d'une exonération partielle des plus-values en cas de cession. Revers de la médaille, les LMP sont soumis à des charges sociales. Une comptabilité rigoureuse s'impose alors pour optimiser la fiscalité et maximiser les revenus locatifs.