Louer meublé ou vide : quel est le plus rentable ?

Vous avez réalisé un investissement locatif et souhaitez bénéficier des atouts de la location ? Le choix entre louer meublé ou vide est souvent difficile pour un propriétaire bailleur. Les louages meublés sont plus chers que les concessions vides. C’est évident. Mais est-ce que les plus-values sont les mêmes sur un meublé ou un logement vide ? Cet article répondra à cette question en vous expliquant les bénéfices des deux solutions.

Investissement locatif et atouts de la location

Aujourd'hui, un investissement locatif est une belle opportunité de devenir détenteur immobilier et d’acquérir une indépendance financière grâce aux gains locatifs. Pour vivre de votre investissement en propriété et réaliser des plus-values, vous devez rester vigilant sur la réglementation en vigueur, la nature du bail et choisir le bon type de location.
Vous pouvez vous lancer dans l’investissement locatif en louant vide ou meublé. Si vous optez pour la première solution, vous aurez à payer l'ameublement avant de mettre en location votre logement. En revanche, dans le second cas, vous n’aurez qu’à encaisser le loyer du logement et à payer les charges inhérentes à votre bien. 

Pour déterminer le type de location le plus avantageux, deux options s’offrent aux investisseurs : le louage meublé et le louage vide. Bien que la location vide soit courante et considérée comme la plus avantageuse, il en ressort que le louage meublé possède des atouts indéniables. Ainsi, pour une location meublée ou vide, tout investisseur doit tenir compte de la rentabilité et des particularités de chaque type de location pour faire la meilleure alternative. Dans les deux cas, mettre un appartement en concession s’avère toujours rentable.

Location nue : pas que des avantages

La location non meublée est certainement la plus répandue dans le domaine de la propriété locative. Pour ce type de location, le détenteur ne fournit pas d'ameublements, cela lui évite des dépenses supplémentaires, lui assure une plus grande stabilité, moins de vacances locatives, moins de frais d’entretien et une facilité plus grande de mise en location. Les détenteurs apprécient la location vide parce qu'elle paraît plus sûre.

Les vacances locatives en location non meublée

Effectivement, louer vide ou meublé n’est pas toujours évident, la location vide se démarque grâce à sa stabilité locative. Le contrat de bail de la location non meublée étant signé pour une validité de trois ans ou de six ans, le bailleur connaîtra peu de vacances de location, sans compter que le locataire est soumis à un préavis de trois mois avant son départ. Ainsi, une vacance locative basse permettra de louer votre bien plus longtemps et de percevoir plus de loyers. De plus, il est plus judicieux pour un loueur d’opter pour la location sans ameublement s’il ne s’y connaît pas en gestion locative.

Moins de frais pour la location vide

Si vous choisissez la “location dite vide”, vous n’avez pas à investir dans l’ameublement ni dans la décoration. Votre domicile peut-être directement mis en location. Vous êtes également épargné des frais d’entretien et de réparation de l’ameublement ou de l’électroménager. Ainsi, à chaque départ de locataire, vous n’avez qu’à réaliser un état des lieux et à rendre la caution à votre locataire (sauf en cas de conflit).

Réaliser des travaux avant la mise en location

Les travaux réalisés sur le logement visent plus à augmenter la valeur de celui-ci et donnent au détenteur, le droit de prétendre à une imposition fiscale moindre. De ce fait, les frais d’entretien d’un local sont plus abordables en location vide que pour une location meublée. La mise en location du bien est simplifiée. En tant que possesseur, vous n’avez nullement besoin de vous soucier de l’achat d'équipement, de leur installation et encore moins de la décoration.

En réalité, meubler une maison n’est pas une tâche facile à réaliser et demande un investissement conséquent. La résidence doit disposer d’un minimum d’équipements pour assurer le confort et le bien-être du locataire. Il doit donc être meublé en entier, dans chaque pièce de telle sorte que le locataire ait le sentiment d’être chez lui. Ce qui n’est évidemment pas le cas en location non-meublée où le détenteur n’a pas à se soucier du mobilier. De ce point de vue, la location vide, contrairement à la location meublée, est plus avantageuse. Toutefois, il est à noter que la location vide ne possède pas que des bénéfices. Elle connaît aussi ses limites,notamment en ce qui concerne le prix de la redevance et les diverses obligations qui incombent au locateur. 

Les limites fiscales de la location non meublée

La location vide et meublée nécessite une administration pointue de votre bien. Administration, procédures à respecter, fiscalité. Bien que louer une maison vide soit une meilleure sécurité dans la perception des loyers, elle est moins rentable que la location meublée. En fait, les tarifs de bail sont moins élevés par rapport à une location meublée. De plus, le bail d’un bien meublé est simplifié et beaucoup moins long qu’un contrat de louage traditionnel.

Différences de loyers entre un bien meublé et non meublé

Le fait de fournir de l’ameublement et autres accessoires augmente le montant du loyer pour le locataire. En revanche, le prix du bail d’un domicile vide sera de 5 % à 30 % moins élevé qu’une location meublée. 

Ainsi, pour deux habitations d’un même standing, d’une même surface avec un emplacement équivalent, le logement meublé sera plus rentable avec un loyer plus élevé à superficie égale. C’est l’exemple d’un studio vide d’une superficie de 20 m2 qui sera mis en location à 604 euros par mois hors charges. Le même studio meublé sera disponible à partir de 680 euros par mois hors charges.

Une fiscalité différente

La fiscalité pour la location vide est moins favorable qu’une maison meublée. Effectivement, en tant que bailleur, vous devez déclarer vos gains de location en tant que revenus fonciers. Ainsi, vos ressources de location seront ajoutées à vos autres ressources foncières, déduction faite des pertes foncières enregistrées au cours de l’année. Pour information, les ressources foncières comprennent les ressources locatives moins la TVA et les charges (frais d’entretien du logement, intérêts d’emprunt, assurance, etc.)

Cette déclaration est annuelle. Elle est fonction de votre sélection de régime fiscal. Dans le cadre du régime micro-foncier, en tant que possesseur, vous êtes assujetti au régime microfoncier. Vos gains immobiliers bruts ne doivent pas excéder 15 000 euros. Ce tarif est le plafond annuel. L’administration fiscale vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur l’ensemble des bénéfices fonciers. 

Si en tant que propriétaire locateur, vous avez fait le choix du régime réel et que vos gains de location sur une habitation vide dépassent 15 000 euros, vous avez la possibilité de récupérer une partie des dépenses effectuées dans vos investissements de location. Notamment, en ce qui concerne les dépenses liées aux gros travaux de rénovation énergétique (chaudière, toiture, murs, etc.). Vous pouvez également déduire certaines dépenses de louage comme des primes d’assurance, des intérêts d’emprunts ou la taxe foncière. 

Autres inconvénients de la location vide

Outre les coûts du bail moins élevés et une fiscalité moins intéressante, la location vide présente d’autres inconvénients comme :

• l’obligation de protéger les locataires âgés de plus de 70 ans, ce qui rend difficile leur expulsion même en cas d’impayés ;
   
• l’impossibilité de résilier un bail de location dans le cas d’une vente foncière (respecter un préavis de six mois) ;
   
• l’augmentation du prix du bail. Le tarif du loyer ne correspond pas toujours aux envies du possesseur. Vous devez suivre l’indice INSEE.
   

Au final, on constate que si le propriétaire-locateur hésite entre louer un appartement meublé ou vide, c’est surtout parce que la location vide ne possède pas que des atouts. La stabilité locative qu’elle procure doit être relativisée. Cette dernière offre des loyers moins importants et les gains de location sont assimilés aux bénéfices fonciers par l’administration fiscale. Dès lors, le choix du louage meublé s’avère plus envisageable, notamment si le donneur a recours au statut LMNP.

Location meublée : les profits du statut LMNP

Louer en meublé ou vide, telle est la question au cœur de tout investissement locatif. Au vu de ce qui a été mentionné en amont, la location meublée avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) semble plus avantageuse. Notamment au niveau de la rentabilité locative brute et de la fiscalité.

La rentabilité brute d’un logement meublé

Lorsque l’on compare la location meublée à la location vide, on se rend compte que la location vide n’est pas l’investissement le plus rentable, car le loyer est moins important. Ainsi, la rentabilité brute d’un bien meublé qui se loue de 5 % à 30 % plus cher est nettement supérieure à celle d’un logement vide. Dans cette hypothèse, le tarif de la redevance sera en fonction de la qualité de l'ameublement, des appareils électroménagers et non de la superficie ou de l’emplacement de l'habitation meublée.

En raison de l’investissement effectué dans l’équipement et l’aménagement du logement, le bailleur est en droit de fixer une somme plus élevée pour louer un appartement meublé. Le locataire paiera, en plus du domicile, l’ameublement qui est un service rendu non négligeable. Effectivement, le titulaire mettra tout en œuvre pour que le locataire dispose du minimum nécessaire pour pouvoir vivre dans la maison sans qu’il ait besoin d’acheter des équipements supplémentaires. 
En s’installant dans votre domicile à la location, le locataire n'apporte que ses biens et objets personnels. Ce service est donc rémunéré à hauteur de l’effort fourni par le titulaire. Le loyer plus élevé couvrira, de ce fait, les dépenses faites dans l’achat des meubles et leur renouvellement. C’est ce qui justifie un bail plus élevé pour la location meublée.

Fiscalité et location d’un bien meublé

En plus des loyers plus élevés, la location meublée est plus avantageuse fiscalement. Le rendement de location d’un domicile meublé est meilleur grâce au statut LMNP. En effet, ce statut donne la possibilité à toute personne de devenir propriétaire-bailleur d’un bien meublé et de bénéficier de souplesses et de profits fiscaux. À cette fin, le locateur en LMNP à l' option entre trois types de régimes d’imposition :

1 - Le régime Micro-Bic  

Ici, les revenus doivent être inférieurs à 70 000 euros par an et l’abattement forfaitaire équivaut à 50 % de ses ressources locatives.

2 - Le régime réel

Le régime réel permet au détenteur de déduire le coût de ses charges de ces revenus locatifs. Ainsi, vous pouvez déduire les dépenses des travaux, l'achat de l'ameublement, les frais de gestion financière, les intérêts d’emprunt, etc.

3 - Le régime normal

Le régime réel normal est le troisième régime. Il est obligatoire pour les ressources locatifs annuels dont le tarif dépasse les 70 000 euros. Ce régime fiscal permet également de déduire le coût de vos charges de vos gains de location.

Le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel est donc fortement recommandé au propriétaire-locateur dans lequel il peut être imposé seulement sur la moitié de ses revenus locatifs (régime Micro-Bic) ou déduire les charges de ces gains (régime réel). Le statut LMNP est pratique. La base imposable diminue tout comme l’imposition sur l’activité de location.

Il faut aussi noter que lorsque le propriétaire opte pour un investissement en Censi-Bouvard, il peut le combiner au statut LMNP et bénéficier d’une réduction d’impôt d’environ 11 % du tarif investi dans le prix du bien hors taxe. S’il s’agit d’un bail commercial, les loyers seront garantis même dans les cas où la résidence n’est pas occupée. C’est pour cela que la location meublée est conseillée aux propriétaires-bailleurs. De plus, le possesseur peut fixer librement le coût de la caution. Ce qui n’est pas le cas dans la location non meublée où le possesseur ne peut exiger du locataire qu’un mois de loyer hors charges.

Autrement dit, l’administration dans la location meublée est moins contraignante, plus souple et le contrat de bail peut être renouvelé tacitement. Ici, le préavis est limité à un mois pour le locataire, à trois mois pour le détenteur et ce dernier peut réviser le loyer après la première année de location en prenant soin de respecter l’indice INSEE. Mais ces bénéfices s’accompagnent de quelques risques inhérents à la location meublée.

Louer en meublé ou vide présente toujours des préoccupations notamment en ce qui concerne la rotation des locataires. La durée de location est nettement plus courte pour les biens meublés. Elle est fixée à un an et dans certains baux à 9 mois (pour les étudiants). Dépassant rarement une année, le niveau de vacance locative est donc plus important. Le changement régulier de locataires signifie qu’il faudra consacrer plus de temps pour en trouver d’autres à moins d’anticiper et de passer par les services d’une agence immobilière. Cela signifie également qu’il faudra régulièrement refaire des états de lieu (de sortie et d’entrée), ce qui peut d’ailleurs s’avérer pénible et long. L’inventaire de tout l’ameublement reste indispensable.

Dans le cas où l'administration de la location serait déléguée à un tiers ou à une agence de propriété, des frais supplémentaires seront également à prévoir en raison de cette rotation fréquente de locataires. Il faut pareillement prévoir des frais d’entretien du bien loué ainsi qu’un renouvellement régulier des meubles. Ces frais d’entretien et d’acquisition du mobilier sont des dépenses supplémentaires à prendre en compte. Ils peuvent avoir un impact plus ou moins important sur votre investissement et rendement de location.

La réglementation de la location meublée

La réglementation meublée impose au bailleur de mettre à disposition un logement décent avec obligatoirement une pièce principale d’au moins 9 m2 et avec un volume habitable égal à 20 m3. 

Cet habitat doit, de ce fait, se trouver dans un bon état d’entretien et de solidité qui empêche l’infiltration des eaux. Les ouvertures doivent être sécurisées et les réseaux (électricité, gaz, eau) répondre aux normes en vigueur. L’accès au chauffage et à l’eau potable doit également être assuré au profit du locataire pour un usage normal. L’évacuation des eaux usées doit être optimale pour éviter les mauvaises odeurs et un coin de cuisine doit être disponible avec le nécessaire indispensable pour pouvoir s’alimenter.
Concernant le mobilier, la loi française établit une liste des meubles obligatoires dans une location meublée. Celle-ci comprend : 

• une literie avec une couette ou une couverture ;
   
• des plaques de cuisson, un four à micro-ondes ou un four simple ;
   
• un dispositif d’occultation des fenêtres ;
   
• un réfrigérateur ou un congélateur ;
   
• des ustensiles de cuisine, de la vaisselle ;
   
• des sièges et une table pour manger.

L’habitation doit également comprendre des étagères pour le rangement, des luminaires pour garantir un éclairage suffisant dans toutes les pièces, du matériel d’entretien ménager, etc. La loi exige que les meubles et les équipements soient dans un bon état d’usage. 

Le propriétaire-locateur a aussi l’obligation de les remplacer ou de les réparer en cas de panne.

Il ne faut pas oublier les démarches administratives qui restent contraignantes pour le propriétaire-bailleur. Vous devez vous inscrire à la mairie du lieu de résidence du bien loué. Celle-ci collecte ainsi plus facilement la taxe de séjour. En tant que détenteur loueur, vous avez l’obligation de déclarer votre activité au centre des impôts et de l’administration fiscale. 
Mais cela étant, à la question de savoir : location meublée ou vide, laquelle est la plus rentable ? On retient que les deux solutions ont leurs points forts et leurs points faibles. Bien que disposer d’un logement sans ameublement offre plus de stabilité, il est vrai que c’est plus rentable et avantageuse fiscalement. Elle doit donc être préférée à la location vide. 

Vous souhaitez en savoir plus sur les atouts de la location ? Vous envisagez de louer un bien et avez peur de mal estimer le loyer et les démarches administratives ? Vous hésitez entre louer meublé ou non meublé ? N’hésitez pas à nous contacter et à nous confier la gestion de votre location. Vous avez l’assurance de rendre votre activité de mise en louage rentable.