Comment générer du déficit foncier en LMNP ?

L’investissement locatif constitue un bon moyen de préparer votre retraite, d'obtenir des revenus supplémentaires et de diminuer votre impôt sur le revenu (IR). La location meublée et le déficit foncier sont deux dispositifs permettant d’investir dans un bien ancien. En effet, investir dans ce type de bien immobilier permet de tirer des revenus locatifs assez élevés, surtout en réalisant des travaux de rénovation. Selon votre objectif et votre situation patrimoniale, découvrez comment vous pourrez générer du déficit foncier en LMNP (Loueur meublé non professionnel). 

En respectant les règles du déficit foncier

Tout d’abord, le déficit foncier est un dispositif permettant de déduire des loyers perçus les charges liées au logement mis en location. Ce mécanisme a pour grand avantage de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, il faut que les charges du logement loué soient supérieures au montant des revenus locatifs. 

Tous les investisseurs immobiliers peuvent générer un déficit foncier, surtout si vous réalisez des travaux de rénovation importants. Il vous convient alors d’investir dans un logement ancien pour profiter du déficit foncier à condition de respecter les règles suivantes :

• être soumis au régime réel ;
• le bien immobilier doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation du déficit foncier ;
• le bien immobilier doit être à usage d’habitation.

Concernant les plafonds, il est possible d'obtenir une déduction jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier, et cela chaque année. À savoir que l’éventuel excédent est reportable pendant plusieurs années. Après imputation d’un déficit foncier sur votre revenu global, vous devez louer le bien vide durant 3 ans. De cette manière, vous pouvez louer votre logement en meublé par la suite.

Sachez que le déficit foncier échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros. Autrement dit, si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt dans le cadre d’une défiscalisation par exemple, vous pourrez alors la cumuler avec le déficit foncier.

En investissant dans le cadre du régime réel en LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal permettant à un contribuable français de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les loyers. En optant pour le statut LMNP, vous bénéficierez d'avantages fiscaux, d'amortissements et d’un régime d’imposition sur les plus-values. Pour pouvoir profiter de ce dispositif, il faut louer un bien meublé qui vous rapporte moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an. Néanmoins, avant la déclaration de revenus, vous devez choisir entre les deux régimes suivants :

• micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) : vous bénéficierez d’un abattement de 50 % sur vos revenus ;
• régime réel : vous pouvez déduire des recettes locatives vos charges, vos intérêts d’emprunt et vos amortissements.

Sachez que chaque régime fiscal dispose de ses spécificités et offre des bénéfices correspondant à chaque profil d’investisseur. Néanmoins, afin de pouvoir générer du déficit foncier, il faut obligatoirement opter pour le régime réel.

Limites et conditions du déficit foncier en LMNP

Même si le déficit foncier est imputable aux revenus locatifs, il est pourtant limité à 10 700 euros chaque année, reportable comme suit :

• durant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus ;
• durant 10 ans sur vos seuls revenus fonciers. 

Pour pouvoir profiter de ce dispositif, il faut prendre en compte que celui-ci ne s’applique que sous les conditions suivantes :

• uniquement sur les biens immobiliers à usage d’habitation ;
• obligation de louer le bien dans une durée de 3 ans minimum ;
• obligation d’imposer les revenus locatifs en régime réel. 

Ainsi, si vous envisagez d’investir sous le statut de LMNP, il est préconisé de bien respecter ces règles. 

Les différentes charges déductibles

En optant pour le régime réel dans le cadre du statut LMNP, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

• les charges financières et les intérêts d’emprunts : frais de dossier, indemnité de relogement du locataire, assurance loyers non payés, assurance multirisque immeuble, etc. ;
• les charges liées à l’exploitation du bien : frais de l’agence immobilière, frais de syndic, charges de copropriété, assurance propriétaire non-occupant, taxe foncière, etc. ;
• les charges liées aux travaux de rénovation : dépenses de réparation, d’amélioration et d’entretien du logement, dont les travaux de construction et d'agrandissement sont exclus.

​​​​​​​À noter que les charges financières sont déductibles dans la limite des revenus fonciers. Ainsi, il n'est pas possible de les déduire de votre revenu imposable.

Ce type de régime s’applique pour les revenus supérieurs à 72 600 euros. Toutefois, il est possible d’opter pour ce mécanisme même si vos recettes sont inférieures à ce montant. Cette option est intéressante uniquement si vos charges sont inférieures à 50 % de vos revenus. Ainsi, pour connaître vos charges déductibles, renseignez-vous lors de la déclaration de vos revenus fonciers via le formulaire n° 2044 joignant la déclaration de revenu global.

Avantage du déficit foncier

Dans un premier temps, le grand avantage du déficit foncier, c’est de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales. En conséquence, le propriétaire peut cumuler les réductions fiscales des autres lois de défiscalisation. Pour le report en LMNP, sachez que les amortissements ne permettent pas de générer un déficit foncier. Ce dernier est imputable uniquement aux revenus locatifs par année. Dans le cas où le déficit serait supérieur à 10 700 euros, l’excédent sera à imputer sur l’année suivante.

Ce dispositif vous permet également d’investir dans l’ancien et d’acquérir un logement jouissant d’un emplacement de choix. En effet, les experts immobiliers s'accordent à dire qu'investir dans l'ancien est le meilleur choix possible, notamment en raison du coût d'achat moins élevé des logements et de leur rentabilité élevée. Ce dispositif vous donne la possibilité de rénover votre bien et de déduire le coût des travaux de vos revenus fonciers. En effet, le montant du déficit foncier sera déductible de ces derniers et non de vos revenus globaux.

Ainsi, avec le déficit foncier, vous pouvez louer le bien vide et réaliser une défiscalisation jusqu’à neutraliser l’imposition des loyers perçus. Après plusieurs années passées sous le statut LMNP, vous allez réduire vos dépenses, vos intérêts d’emprunts et optimiser votre défiscalisation.

Savoir comment calculer un déficit foncier

Afin de mieux comprendre comment générer ce déficit foncier, il est judicieux de le mettre en pratique. Ainsi, pour le calcul, il faut procéder en 2 étapes. La première est de calculer la part due aux charges financières et la seconde étape est de calculer la part due aux autres charges imputables sur le revenu global.

Voici un exemple de calcul pour 10 000 euros de revenus fonciers :

• revenus fonciers bruts : 10 000 euros ;
• intérêts d’emprunts : 3 950 euros ;
• déduction des intérêts d’emprunt : 10 000 euros – 3 950 euros = 6 050 euros ;
• charges et travaux déductibles : 12 000 euros ;
• déduction des charges et travaux sur les revenus : 6 050 euros – 12 000 euros = - 5 950 euros de déficit imputable. 

​​​​​​​Voici un autre exemple de calcul pour un déficit foncier inférieur à 10 700 euros :

• revenus fonciers bruts : 6 000 euros ;
• intérêts d’emprunts : 6 500 euros ;
• déduction des intérêts d’emprunt : 6 000 euros – 6 500 euros = – 500 euros ;
• charges et travaux déductibles : 9 000 euros ;
• déduction des charges et travaux sur les revenus : ces 500 euros ne peuvent pas créer de déficit foncier, donc imputés sur les revenus fonciers de l’année suivante. 

​​​​​​​Selon ces calculs de déficit imputable, chaque contribuable propriétaire d'un bien immobilier locatif peut bénéficier du mécanisme de déficit foncier. Ce dernier se présente comme un excellent outil de défiscalisation. Si vous souhaitez vous lancer, il est recommandé de faire appel à un professionnel tel qu'Investissement-Locatif. Nous pouvons vous guider et vous accompagner dans le montage d’une telle opération. 

En investissant dans une SCPI

Réduire vos impôts en investissant dans une SCPI (Société civile de placement immobilier) s’avère une solution intéressante. En effet, cela vous permet de réaliser une imputation sur vos revenus fonciers. En investissant dans cette société civile, vous n’avez plus à vous préoccuper de la gestion des actifs, car c'est elle qui se charge de gérer vos biens immobiliers au quotidien. Elle gère par exemple la perception des loyers, les revenus, les travaux et la gestion des locataires. Une SCPI achète des biens à rénover générant un déficit foncier pendant les premières années. Ainsi, en tant qu’associé, vous pouvez déduire cette quote-part de travaux de vos revenus fonciers. Une telle opération est surtout préconisée au contribuable ayant pour objectif de réduire son imposition tout en obtenant des revenus complémentaires.