Statut LMNP : loueur meublé non professionnel

LMNP : quatre lettres qui font toute la différence pour le rendement locatif net d'impôts... Le statut de loueur meublé non professionnel, qui s'applique à la location meublé, vous permettra de limiter l'imposition sur les revenus locatifs. 

En effet, le statut LMNP, c’est-à-dire Loueur en Meublé Non Professionnel, lorsqu’il est bien pensé, peut ouvrir de réelles opportunités. Des opportunités à court terme, avec une possibilité de rente mensuelle, et à long terme, avec des propriétés qui entrent dans votre capital.

Par contre, il vous faut respecter certaines règles pour bien bénéficier de ces avantages, comme je vais vous les présenter, et effectuer les bons choix comptables.

Un régime très avantageux 

C’est un fait reconnu, le régime LMNP a toutes les qualités pour vous permettre de gagner de l’argent, et c’est tout ce que l’on attend d’un investissement.

A une époque où de nombreux placements peuvent être jugés ou à risque ou peu rentables, se tourner vers le LMNP apporte ce double gage de présenter peu de risques et de représenter un rapport que l’on chiffre généralement autour de 4,5 à 7% selon le type de bien immobilier, sa destination, sa localisation.

L’investissement LMNP a l’avantage de voir les amortissements des biens loués entrer dans la déduction de ses revenus. Ce qui a pour but de financer votre investissement avec vos impôts, ce serait dommage de ne pas en bénéficier. Un minimum de mobilier est alors nécessaire, comme je vous l’expliquerai par la suite. Mais, là aussi, cet investissement supplémentaire vous offre une possibilité de louer plus cher, rentabilisant cet autre investissement, mobilier quant à lui, à la fois par une partie du loyer et par un amortissement direct dans votre déclaration fiscale. Une surcote que l’on estime généralement autour de 10% à Paris et 20% en province.

Sur le plan juridique, vous avez même le choix entre deux régimes, dont des simulations vous permettront de trouver le plus avantageux pour vous : micro-BIC ou réel.

Enfin, dans le cas de revente, vous restez soumis à la plus-value sur les particuliers et bénéficierez d’une exonération progressive des impôts s'y référant, passé un délai de 5 ans.

Loueur meublé non professionnel : comment rentrer dans le cadre ?

Entrer dans le cadre du loueur meublé non professionnel impose, par contre, certaines obligations et contraintes. Mieux les connaître permet d’éviter de tomber dans le piège.

Pour le LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser la valeur de 230.000 € ou la valeur de 50% de vos revenus globaux. Il vous faut donc être vigilant si vous ne souhaitez pas revoir votre défiscalisation remise en cause.

Vous devrez encore être lié à un gestionnaire de résidence et, dans ce cadre-là, vous pourrez également entrer dans le statut de la récupération de TVA, sous condition de réaliser une acquisition dans du neuf puisque c’est, effectivement, dans cette optique qu’a été créée ce statut de loueur meublé non professionnel. Le gestionnaire devra, alors, proposer au moins trois éléments entrant dans le cas de résidences services parmi la lingerie, l’accueil, l’entretien et le service de petit-déjeuner.

En outre, vous ne devez pas, par ailleurs, être inscrit, en tant que loueur meublé professionnel, au registre du commerce et des sociétés.

En LMNP, la durée du bail est généralement d’un an, avec reconduction tacite, mais il est possible, pour le propriétaire, au moins 3 mois avant l’échéance, de proposer des changements dans le contrat. Par contre, lorsque cette location s’adresse à un ou des étudiants, la durée du bail est, le plus souvent, réduit à 9 mois, pour correspondre aux années scolaires. Le renouvellement de ce bail n’est plus, dans ce cas, automatique. Ce qui n’exclut cependant pas la signature d’un nouveau bail à l’expiration du précédent.

Pour terminer, le bailleur ne peut aller au-delà de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), pour augmenter ses loyers, chaque année.

L’intérêt d’un tel investissement en location meublée non professionnelle est généralement calculé sur un montant minimum conseillé de 60.00 euros avec une durée d’au moins 15 ans.

Le risque est d’autant moindre pour un LMNP en résidence services puisque le locataire est alors, non pas le locataire final mais le gestionnaire qui se charge de louer votre bien. Le contrat de location passe sous le régime du bail commercial, ce qui inclut que ce gestionnaire est moins protégé en cas d’impayé et plus facilement et rapidement expulsable. Dans tous les cas de LMNP, de toute façon, le risque reste moins élevé que dans le cas d’une location nue.

Les équipements recommandés pour votre LMNP

En qualité de meublé, si vous souhaitez entrer dans le champ de la LMNP, il n’est cependant pas question que vous fassiez n’importe quoi. Je vous conseille donc de respecter attentivement l’article 25-4 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 - art. 8 qui définit cette notion de meublé :

“Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.” Un article qui complète en précisant que “La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.”

Ce décret 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe donc ce mobilier, ainsi que les éléments de confort nécessaires pour pouvoir louer en meublé non professionnel. Sont ainsi énumérés à travers ce tableau Les éléments de confort nécessaires pour la location en meublé non professionnel :

Les éléments de confort nécessaires pour la location en meublé non professionnel
Literie comprenant couette ou couverture
Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-ondes
Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6 °C
Vaisselle nécessaire à la prise des repas
Ustensiles de cuisine
Table et sièges
Etagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

 

Il faut aussi noter que cet article de loi parle de logement décent et c’est, dans ce cas, le décret 2002/120 du 30 janvier 2002 qui entre en ligne de compte et précise, notamment, que doivent être assuré le clos et le couvert, avec des équipements (escaliers, fenêtres, balcons, etc.) conformes et des sécurités assurées ainsi que la santé des locataires. Sont ainsi nommés, les ouvertures, la ventilation, les réseaux électriques et de gaz, etc. Un logement qui doit au moins se composer d’une pièce principale d’un minimum de 9 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,20 m. Le chauffage, l’alimentation en eau potable, l’évacuation des eaux usées, doivent être assurés. Doivent aussi être présents l’installation sanitaire avec WC séparé des pièces de jour, un coin toilette corporelle, un coin cuisine pour recevoir un appareil de cuisson et un évier.

Différentes variantes pour le LMNP

Que ce soit en LMNP ou en LMP, il existe différents types de logements qui peuvent entrer dans cette formule. On peut ainsi recenser à travers ce tableau Les types de logements meublés :

Les types de logements meublés
Logements meublés loués à l'année
Logements meublés dits saisonniers
Meublés de tourisme
Résidence personnelle louée en partie
Chambres d'hôtes
Gîtes ruraux
Logements de résidences services pour étudiants
Logements de résidences services pour seniors
Logements de résidences services pour affaires, etc.

Les premiers sont loués en direct en baux saisonniers ou en location longue alors que le dernier passe par le biais d’un gestionnaire avec bail commercial, ce dernier assurant lui-même le règlement et prenant en charge tous les risques de vacance.

Les avantages du statut LMNP en 2023

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) présente de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers, et ces avantages continuent de s'appliquer en 2023. Voici quelques-uns des principaux avantages du LMNP en 2023.

Un régime fiscal avantageux

L'un des principaux avantages du LMNP est son régime fiscal. En effet, les revenus générés par la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Cela signifie qu'ils sont soumis à un taux d'imposition plus bas. De plus, le LMNP permet de déduire de nombreux frais de ses revenus, tels que les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, les frais d'entretien et de réparation, et même l'amortissement du bien et des meubles. Cela peut considérablement réduire le montant de l'impôt à payer.

Flexibilité du régime fiscal

Le LMNP offre une grande flexibilité en termes de régime fiscal. En effet, vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC, en fonction de vos recettes et de vos dépenses. Le régime réel est généralement plus avantageux si vous avez beaucoup de dépenses à déduire, tandis que le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes.

Stabilité des revenus locatifs

En tant que LMNP, vous pouvez bénéficier de revenus locatifs stables et réguliers. En effet, la location meublée est généralement plus rentable que la location nue, et les locataires ont tendance à rester plus longtemps dans un logement meublé. De plus, la demande pour les logements meublés est forte, ce qui peut vous aider à maintenir un taux d'occupation élevé.

Diversification de l'investissement

Enfin, le LMNP vous permet de diversifier votre investissement immobilier. Vous pouvez investir dans différents types de biens (appartements, maisons, résidences de services, etc.) et dans différentes zones géographiques. Cela peut vous aider à réduire les risques associés à votre investissement et à optimiser votre rendement.

Le statut de LMNP offre de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers en 2023. Cependant, il est important de bien comprendre les règles et les obligations associées à ce statut, et de se faire accompagner par un professionnel si nécessaire.

Comment devenir LMNP

Pour devenir Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en 2023, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes. Tout d'abord, vous devez posséder un bien immobilier que vous souhaitez louer meublé. Le logement doit être équipé de tous les meubles et équipements nécessaires pour permettre au locataire de vivre de manière autonome, y compris des éléments tels que la literie, les ustensiles de cuisine, et les appareils électroménagers.

Ensuite, vous devez déclarer votre activité de location meublée non professionnelle aux services fiscaux. Cela peut se faire en ligne ou par courrier, et vous devrez fournir des informations sur le bien que vous louez, ainsi que sur vos revenus locatifs.

Concernant le régime fiscal, vous avez le choix entre le régime réel et le régime micro-BIC. Le régime micro-BIC est plus simple à gérer, mais il offre moins de possibilités de déductions. Il est applicable si vos recettes annuelles de location meublée non professionnelle ne dépassent pas 70 000 euros. Dans ce cas, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% pour vos charges. Si vos recettes dépassent ce seuil, ou si vous souhaitez déduire vos charges réelles, vous pouvez opter pour le régime réel.

Enfin, pour bénéficier du statut de LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an, ou ne doivent pas représenter plus de 50% de vos revenus totaux.

Le régime micro-BIC est donc particulièrement adapté si vous avez peu de charges à déduire et que vos revenus annuelles de location meublée non professionnelle ne dépassent pas 70 000 euros. Dans ce cas, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% pour vos charges, ce qui simplifie grandement la gestion de votre activité de location.

Déclaration au réel et micro BIC

L’une des décisions majeures que vous aurez à prendre est en lien directe avec votre comptabilité et, donc, la fiscalité LMNP. C’est pourquoi je vais essayer de vous éclairer sur ce point, même si vous aurez certainement intérêt à effectuer vos propres calculs ou vous en remettre à votre propre expert-comptable qui vous aidera à prendre la meilleure décision.

Régime micro BIC

On le voit donc, dépendant du régime micro BIC, louer en meublé non professionnel oblige à ne pas dépasser la somme permise par la micro entreprise en général, celle-ci étant en réflexion de révision dans les prochains mois. L’intérêt de cette solution est de ne pas avoir à tenir de comptabilité compliquée, mais un seul journal des entrées. Pour ce qui est des frais, un abattement forfaitaire de 50 % est prévu directement dans le calcul. C’est donc une solution de facilité dont l’intérêt de ce régime fiscal LMNP sera tout simplement défini par un calcul. Généralement, cette solution est intéressante sur une courte durée, mais beaucoup moins dans la régularité.

Une logique comptable

Lorsque le budget Micro BIC est dépassé, vous devez donc vous diriger vers le mode réel, mais c’est un choix que vous pouvez faire même en dessous de ce seuil. La tenue d’une comptabilité est alors obligatoire. Par contre, la déduction de frais et de charges se fait au réel, ce qui peut être un avantage.

Parmi les charges déductibles, on peut parler des charges de copropriété, celles d’entretien et de réparations, mais aussi l’électricité, internet et téléphone, l’assurance, les impôts et taxes, les honoraires d’agence, les intérêts d’emprunt et les frais de dossier, les frais d’annonce et les frais de déplacement pour les locations.

Au niveau des déductions, l’autre grand intérêt est de pouvoir amortir aussi bien la partie immobilière que la partie mobilière. Pour la partie immobilière, la durée d’amortissement du bien est variable et ventilable selon qu’il s’agisse du terrain, du bien ou d’aménagements. Le bien immobilier sera généralement amorti sur une période de 30 à 40 ans. Tandis que, sur la partie mobilière, l’achat d’un canapé le sera sur 12 ans, celui d’une table de séjour sur 10 ans, celui de literie sur 6 ans, des travaux de peinture sur 10 ans et des travaux de sol type parquet sur 15 ans.
Entre ces différentes déductions, vous aurez de bonnes chances de ne pas payer d’impôts sur vos locations pendant une dizaine d’années.
Les déficits que vous risquez d’engendrer les premières années sont, en effet, imputables sur les bénéfices des 10 années à suivre, dans le cas de votre déclaration LMNP. C’est donc, pour la location en meublé un avantage fiscal évident du régime réel.

Comment et quand déclarer ?

Je vais maintenant vous aider à définir les démarches à effectuer pour ces différents modes fiscaux en lien avec la location en meublé non professionnel.

Ainsi, si votre intention est de choisir le régime Micro BIC pour la location en meublé non professionnel, voici quelques renseignements utiles.

• Il vous faudra tout d’abord envoyer le formulaire POi au Greffe du Tribunal de commerce afin de recevoir votre numéro SIRET indispensable, dans un délai de 15 jours suivant votre début d’activité.
• Lors de votre déclaration de revenus, il vous faudra joindre le formulaire 2042 C PRO renseigné de vos revenus locatifs à votre déclaration de revenus 2042 habituelle. Déclaration dont l’échéance annuelle se situe à fin mai.

Dans le cas où vous choisissez le régime réel en tant que loueur en meublé non professionnel, voici donc la démarche que vous aurez, alors, à effectuer.

• De la même façon que précédemment, il vous faudra remplir le formulaire POi pour le Greffe du Tribunal de Commerce afin d’obtenir le numéro SIRET indispensable à votre activité. Une opération qui doit être effectuée dans un délai de 15 jours suivant le début de cette activité.
• Lors de votre déclaration de revenus de fin mai, ce seront, alors, les liasses fiscales 2031, 2033 et 2042 C Pro que vous devrez joindre à votre déclaration 2042 habituelle.

réglementation 2023 pour votre logement meublé non professionnel 

La réglementation LMNP 2023 a introduit plusieurs changements importants pour les loueurs en meublé non professionnel. Tout d'abord, le plafond de revenus pour être considéré comme LMNP a été augmenté à 72 600€. Cela signifie que plus de personnes peuvent bénéficier du statut LMNP et de ses avantages fiscaux. De plus, le régime réel simplifié est désormais automatiquement appliqué pour les revenus locatifs supérieurs à 15 000€, ce qui simplifie grandement la déclaration fiscale pour de nombreux loueurs.

En outre, la réglementation a également introduit des modifications concernant les amortissements. Les loueurs peuvent désormais amortir leur bien sur une période de 25 à 40 ans, ce qui permet de réduire considérablement l'impôt sur les bénéfices. Enfin, la réglementation LMNP 2023 a également renforcé les obligations en matière de sécurité et de conformité, notamment en ce qui concerne les normes d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.

Réglementation LMNP 2023 Détails Plafond de revenus Augmenté à 72 600€ Régime réel simplifié Appliqué automatiquement pour les revenus locatifs > 15 000€ Amortissements Période d'amortissement de 25 à 40 ans Normes de sécurité et de conformité Renforcées, notamment pour l'accessibilité des personnes à mobilité réduite

Calculer ses bénéfices correctement

Le calcul des bénéfices en LMNP est une étape qui va déterminer votre imposition et optimiser votre investissement. Il s'agit de prendre en compte l'ensemble des revenus générés par votre activité de location meublée.

Pour calculer vos recettes en LMNP, vous devez additionner l'ensemble des loyers perçus au cours de l'année fiscale. Il est important de noter que ces loyers doivent être déclarés en brut, c'est-à-dire avant déduction des charges.

Une fois que vous avez déterminé le montant total de vos loyers, vous pouvez ensuite déduire les charges liées à votre activité de location. Ces charges peuvent inclure les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, les frais d'entretien et de réparation, et même l'amortissement du bien et des meubles.

Il est également important de prendre en compte le régime fiscal sous lequel vous êtes imposé. En effet, en LMNP, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le choix de ce régime aura un impact significatif sur le calcul de vos recettes et donc sur votre imposition.

Enfin, il est essentiel de bien comprendre les spécificités de la location meublée non professionnelle. En effet, le statut de LMNP offre de nombreux avantages fiscaux, mais il est également soumis à des règles strictes. Par exemple, pour bénéficier du statut de LMNP, vos recettes annuelles de location meublée non professionnelle ne doivent pas dépasser 23 000 euros, ou ne doivent pas représenter plus de 50% de vos revenus totaux.

En conclusion, le calcul des recettes en LMNP est une étape essentielle pour optimiser votre investissement et minimiser votre imposition. Il est donc essentiel de bien comprendre les règles applicables et de tenir une comptabilité rigoureuse.