Location nue vs location meublée : quelle est l'option plus rentable ?

Location nue vs location meublée renvoie à deux stratégies d’investissement locatif différentes, notamment en termes d'impacts fiscaux et avantages financiers. Choisir entre les deux fait référence à l'objectif du propriétaire. En effet, la location nue implique la mise en location d’un logement sans mobilier, avec un bail de trois ans renouvelable. Assurant une stabilité locative, elle s'adresse à un propriétaire aspirant à des revenus sécurisés.

Pour sa part, la location meublée se révèle être plus rentable. Un modèle d'investissement locatif qui est néanmoins plus exigeant en matière de gestion. Un bail d’un an (ou neuf mois pour un étudiant) est de mise. Ce mode de location sous le statut LMNP est aussi associé à des avantages liés à la fiscalité. Allusion que l'on fait aux revenus locatifs imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels commerciaux).

Dans les faits, le propriétaire table surtout sur la location meublée. Un constat qui se trouve confortée par un rapport de l’IGF (Inspection générale des finances) et de l’IGEDD (Inspection générale de l’environnement et du développement durable). Celui-ci révèle fait état de loyers en meublés en moyenne 10 à 20 % plus élevés que ceux de la location nue. Pourtant, les frais d’ameublement ou le taux d’occupation peinent à justifier cet écart.

Cet article fait consécutivement un focus sur la location nue et la location meublée. Il revient aussi sur les questions liées à la fiscalité de chacun des deux modes de location. Puis, on aura des analyses sur la rentabilité et sur les impacts sur les revenus locatifs. Enfin, des perspectives 2025 et au-delà sont également au menu. 

Tout savoir sur la location nue

Location nue vs location meublée fait référence au profil patrimonial du propriétaire. Il privilégiera cette première en vue d'une rentabilité sécurisée et des avantages liés à la fiscalité sur le long terme. En effet, ce mode d'investissement locatif assure des revenus réguliers et sécurisés. Implique un type de bail en particulier, il fait aussi l'objet d'un encadrement de loyers, ainsi qu'un dépôt de garantie.

Type de bail applicable

Le bail de location nue est d'une durée de 3 ans minimum. Un contrat qui est surtout conclu avec un particulier locataire (hors sociétés). Régi par la loi du 6 juillet 1989, il permet au propriétaire des avantages conséquents : stabilité locative et sécurité de revenus. Le locataire y voit une protection de ses droits.

Notons que ce bail est reconductible tacitement, sauf résiliation par le propriétaire avec un préavis de six mois. Celui-ci peut y procéder au motif légitime d'une vente, d'une reprise du logement, ou encore d'un manquement du locataire.

Encadrement des loyers

Dans les zones tendues (villes où la demande excède l’offre), la fixation du loyer est soumise à un encadrement réglementaire. Le propriétaire ne peut dépasser un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Une exception peut néanmoins être accordée, en cas de complément de loyer justifié (prestations exceptionnelles). Même hors zones tendues, la révision annuelle du loyer par le propriétaire doit encore faire référence à l'IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l’INSEE.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges. Il permet au propriétaire de couvrir d’éventuels impayés ou dégradations du logement. Ce montant doit être restitué sous deux mois après la sortie du locataire, sous déduction d'éventuels coûts de réparations nécessaires.

Quelques inconvénients de la location nue

La location nue présente quelques inconvénients notable. Mise à part une rentabilité locative inférieure à celle de la location meublée, on peut pointer du doigt une fiscalité est moins avantageuse. Rien de bien étonnant pour des revenus soumis aux revenus fonciers.

On déplore surtout les baux longue durée. La flexibilité de l'investissement locatif s'en trouve plus que limitée. Mais encore, le propriétaire est tenu de donner un préavis pour une résiliation. Un procédure qui nécessite d'ailleurs un motif impérieux.

Qu'en est-il de la location meublée ?

Le choix location nue vs location meublée est vite fait pour un propriétaire en quête d'un rendement élevé. En effet, il optera pour la seconde avec le statut LMNP. Un mode d'investissement locatif qui implique une liste meuble LMNP, un bail de location particulier et un dépôt de garantie. Il faut aussi faire la différence entre location meublée courte et longue durée.

Liste de meuble obligatoire

En location meublée, le bailleur doit fournir un mobilier minimum obligatoire, défini par le décret du 31 juillet 2015. Une liste meuble LMNP qui est destinée à permettre au locataire une occupation immédiate. Celui-ci devrait pouvoir profiter d'un certain niveau de confort. Le non-respect de cette recommandation donne lieu à une requalification du bail en location nue. Situation qui ne sera pas sans conséquence sur la fiscalité et sur les revenus locatifs.

Dans les faits, la liste meuble LMNP comprend au moins 11 éléments, à savoir literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation (rideaux, volets) dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à -6°C, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, ainsi qu'un matériel d’entretien (aspirateur ou balai selon le type de sol).

Bail location meublée et dépôt de garantie

Le bail de location meublée a une durée minimale d'un an renouvelable (ou 9 mois pour un étudiant, sans reconduction tacite). Garantissant une occupation immédiate par le locataire, le logement doit être équipé du mobilier obligatoire défini par le décret du 31 juillet 2015.

Le dépôt de garantie en location meublée est plafonné à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location nue. Il sert à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations du logement. À la fin du bail et en cas d'état des lieux de sortie sans anomalie, le bailleur doit le restituer dans un délai d’un mois. Celui-ci peut passer à deux mois en cas de réparations à effectuer.

Différence entre location meublée durée courte et longue

La location meublée courte durée concerne les séjours de quelques jours à plusieurs mois. Elle permet une rentabilité élevée, mais implique une gestion rigoureuse (ménage, rotation des locataires). Une réglementation particulière peut s'appliquer en zones tendues.

Pour sa part, la location meublée longue durée implique un bail d’un an renouvelable (ou neuf mois pour un étudiant). Moins contraignante, elle garantit des revenus locatifs réguliers. Le propriétaire profite alors du statut LMNP, avec les avantages liés à la fiscalité y afférents.

Les questions liées à la fiscalité et à la rentabilité

Location nue vs location meublée renvoie forcément sur les questions liées à la fiscalité et à la rentabilité. Avec le premier modèle d'investissement locatif, les revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ceux issus de la location meublée sont, quant à eux, rangés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Location nue, régime micro-foncier et régime réel

En location nue, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont ainsi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce régime permet aussi de créer un déficit foncier, imputable jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global. Mécanisme qui optimise la fiscalité et réduit la base taxable. En cas de déficit excédant ce plafond, il est reportable pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers.

Le propriétaire doit choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel. Ce premier correspond à des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 €. Un régime qui prévoit un abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déduction des charges réelles. D'autre part, le régime réel s'adresse à un propriétaire avec des charges élevées. En effet, ce régime fiscal implique la déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxes et autres charges...).

S'agissant de la rentabilité de la location nue, elle est plutôt faible. Le propriétaire profite néanmoins de revenus locatifs stables. En effet, les baux longue durée (minimum trois ans) garantissent une stabilité locative. On a moins de risque de vacance locative. Ce mode de location attire d'ailleurs des locataires recherchant un logement durable, comme des familles ou des actifs. Avec un préavis de départ de trois mois, les changements de locataires sont moins fréquents. La gestion s'en trouve simplifiée pour le propriétaire.

Location meublée, régime micro-BIC et régime réel

Depuis plusieurs années, le marché immobilier penche clairement en faveur de la location meublée. Rien de bien étonnant avec les loyers plus élevés. Le propriétaire investit aussi sous le statut LMNP et le régime micro-BIC ou le régime réel. Sous le régime micro-BIC, les loyers issus de la location meublée bénéficient d’un abattement de 50 %, contre seulement 30 % pour la location nue sous le micro-foncier.

Pour sa part, le LMNP réel permet d’optimiser la rentabilité. Ce régime fiscal prévoit effectivement l’amortissement du logement locatif (hors terrain) sur une durée de 20 à 30 ans. De même, le meuble et autres équipements peuvent également être amortis sur 5 à 10 ans. De plus, ce régime permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, dépenses liées aux travaux, frais de gestion, primes d'assurances, taxe foncière...). Autant de mécanisme qui réduit, voire annuler la base taxable des revenus locatifs.

Par ailleurs, la location meublée implique deux statuts fiscaux : LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ce premier est accessible aux revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an, ou n'excédant pas 50 % des revenus du foyer fiscal. Il permet d’opter pour le régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou le régime réel (amortissement et déduction des charges).

Plus contraignant, le statut LMP s’applique au-delà de ces seuils. Il implique des cotisations sociales. Néanmoins, le propriétaire profite d'une déduction illimitée des déficits sur le revenu global. Il peut aussi se voir exonéré d’IFI sous conditions.

Location nue vs location meublée en bref, tendance et faits récents

Le choix Location nue vs location meublée dépend de l’objectif d'investissement du propriétaire. Cette première assure une sécurité des revenus et la simplicité de gestion. De son côté, la location meublée augure un rendement optimisé et une fiscalité allégée.

Dans les faits, la location meublée l'emporte sur la location nue. Un constat qui a amené les pouvoirs publics à réagir. En octobre 2024, un amendement au PLF (projet de loi de finances) 2025 est effectivement adopté par l’Assemblée nationale. Il stipule surtout l'augmentation de l’abattement du micro-foncier de 30 % à 50 %. Une réduction notable des avantages liés à la fiscalité de la location meublée touristique, est aussi proposé. L'objectif affiché est d’inciter le propriétaire LMNP à proposer des locations longues durées.

Quelques semaines plus tard, cette réforme est tout bonnement abandonnée. Cette année 2025 ne verra finalement pas l'alignement de la location nue avec la location meublée. Bien entendu, une situation qui fait l'effet d'une douche froide pour une frange de propriétaire misant sur le premier modèle d'investissement locatif.

D'après les analystes, l'abandon de ce projet de loi est à mettre sur le compte de l'instabilité politique du second semestre 2024. Allusion que l'on fait à la dissolution de l’Assemblée nationale en juin 2024. De plus, les élections législatives anticipées n'ont pas permis de dégager une majorité claire. Rien de bien étonnant si le gouvernement minoritaire de Michel Barnier a fait les frais d'une motion de censure en décembre.

La France s'est donc retrouvée dans un contexte de remaniement permanent. Situation qui a interrompu le projet de loi de finances pour 2025. D'ailleurs, la reprise de l’amendement sur l’abattement fiscal du micro-foncier, reste pour l'heure le cadet des soucis du gouvernement Bayrou.