Frais de notaire donation parts SCI : décryptage en toute simplicité

Les frais de notaire lors d’une donation de parts sociales en SCI sont incontournables. En effet, cet officier ministériel joue un rôle central dans toutes les démarches visant à transmettre ses parts sociales à une autre personne. Mais, comment intervient exactement un notaire dans un processus de cession à titre gratuit de parts en SCI et quels sont les coûts associés ? Décryptons ensemble l’implication du notaire dans cette opération et les frais qui en résultent. Que comprennent-ils et comment sont-ils calculés ? Découvrez également nos conseils pour optimiser ces derniers afin de maîtriser vos dépenses lors de cette transmission patrimoniale.

Les spécificités des frais de notaire pour une donation de parts en SCI

Notaire : un passage obligé pour donner ses parts dans une SCI

En principe, il est possible de donner des biens incorporels, comme des titres de participation dans une entreprise ou des actions, sans faire appel à un notaire. Toutefois, cela ne s’applique pas aux parts sociales de société, notamment une SCI ou société civile immobilière. Ces dernières sont régies par le régime des droits incorporels.

L’article 931 du Code civil impose ainsi le recours obligatoire à cet officier public dans le cas d’une transmission de parts sociales à titre gratuit. C’est valable aussi bien pour une donation entre les membres d’une famille qu’à un tiers. Les parts sociales ne jouissent, en effet, pas d'une grande liquidité, contrairement aux titres financiers, comme les actions émises par les sociétés par actions. Elles sont ainsi plus difficiles à revendre.

La cession à titre onéreux ou la donation de parts sociales doit alors suivre une procédure particulière. L’agrément des autres associés lors d’un vote en assemblée générale est parfois nécessaire, sauf si les statuts en décident autrement. Cette forme de cession exige aussi la rédaction d’un acte de transmission qui doit être validé par un notaire, sous peine de nullité.

C’est le notaire qui sera chargé :

• de la rédaction de l’acte de donation. Il s’agit d’un document régissant les conditions de l’opération et formalisant la cession des parts à titre gratuit ;
• de la conformité de l’opération par rapport à la législation et aux statuts de la SCI. La donation ne doit pas porter préjudice aux droits des autres associés, d’où la nécessité d’obtenir leur agrément en amont ;
• des formalités administratives afférentes comme l’inscription de l’acte de donation dans les registres immobiliers pour le rendre opposable aux tiers ;
• du paiement des droits de mutation auprès du service fiscal compétent ;
• de la modification des statuts de la SCI si cela s’impose. À noter que ces changements doivent être validés par tous les associés lors d’une assemblée générale extraordinaire.
• de la valorisation des parts sociales lors d’une cession entre vifs ;
• d’informer et de conseiller les parties prenantes de la cession immobilière quant à leurs droits et obligations.

Pour rappel, l'un des principaux avantages de la création d'une société civile immobilière est qu'elle simplifie les procédures liées à une succession patrimoniale. Dans le cadre d'une donation au profit d'héritiers, cela contribue à réduire considérablement le coût fiscal de l'opération.

Quels sont les frais engendrés par une donation de parts sociales en SCI ?

Lors d’une donation de parts en SCI, les frais de notaire englobent :

• les droits d’enregistrement : représentent les coûts d’enregistrement de l’acte de donation auprès du service fiscal concerné ;
• les droits de mutation à titre gratuit : correspondent aux taxes prélevées par l’État pour le transfert des parts sociales. Le taux appliqué dépend du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire ;
• les honoraires du notaire : constituent la contrepartie du travail du notaire (rédaction de l’acte notarial, conseil juridique, valorisation des parts, modification des statuts, etc.).

Qui paie les frais de notaire lors d’une donation en SCI ?

Le paiement des frais de notaire est à la charge du bénéficiaire lors d'une cession à titre gratuit de parts d’une SCI entre vifs. Toutefois, les deux parties concernées peuvent s'accorder sur un partage des frais. Le versement s’effectue, en général, après la signature de l’acte authentique. L’officier public est tenu de présenter une régularisation de frais au donateur.

Comment calculer les frais de notaire pour une donation de parts en SCI ?

Pour estimer le montant des frais de notaire dont vous devez vous acquitter lors d’une transmission de parts, il faut tenir compte de plusieurs éléments.

La valeur des parts sociales

L’aide d’un expert en droit des sociétés est généralement requise pour valoriser des parts en SCI. Le calcul ne se base pas uniquement sur le capital social, la valeur des biens détenus par la société civile immobilière ou sur ses dettes. Il faut aussi tenir compte d’autres facteurs externes, comme l’état du marché, les décotes applicables et plus encore. Une fois les parts sociales valorisées, le notaire devra notifier les changements relatifs dans les statuts de la société civile immobilière.

Le lien de parenté entre les parties prenantes

En fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire, la cession à titre gratuit peut faire l’objet d’abattements fiscaux. Ces derniers, comme le montre le tableau suivant, peuvent être conséquents pour les membres d’une famille :

Lien de parenté	Abattement applicable
Ascendant ou descendant	100 000 €
Conjoint	80 724 €
Petits-enfants	31 865 €
Frères ou sœurs	15 932 €
Neveux ou nièces	7 967 €
Arrières petits-enfants	5 310 €

Ainsi, un ascendant ou un descendant direct qui va hériter de parts sociales valant 100 000 € n’aura pas à payer de droits de mutation. Il devra cependant toujours s’acquitter des droits d’enregistrement pour tout bien immobilier reçu et des honoraires du notaire.

Dans le cas d'une donation à une personne handicapée, l'abattement est plafonné à 159 325 €, cumulé avec l’abattement pour lien de filiation.

Le type de donation

Les frais de notaire ne seront pas les mêmes pour une donation en nue-propriété que pour une donation en pleine propriété. Le montant taxable pour ces deux formes de donation n'est pas le même. S'il s'agit d'une donation en pleine propriété, le calcul des droits de donation prendra en compte la valeur totale du bien. Le montant des frais de notaire sera plus conséquent. Ce qui ne sera pas le cas d'une donation en nue-propriété. Le montant d'une nue-propriété est bien souvent moins élevé que celui d'une pleine propriété, l’usufruit étant toujours attribué au donateur.

Une transmission en pleine propriété peut être sous forme de donation simple ou de donation-partage avec plusieurs bénéficiaires. Ces deux formes de donation sont normalement irrévocables. Avec une donation au dernier vivant, le conjoint survivant héritera de la pleine propriété au décès de son partenaire.

Les honoraires du notaire

Bien que fixés librement par l’officier public, ses honoraires se calculent cependant en fonction du montant des parts de la SCI qui font l’objet de la donation.

Les frais de notaire sont-ils déductibles ?

Comme il s’agit de coûts liés à une transmission de biens à titre gratuit, les frais de notaire relatifs à une donation de parts en SCI ne sont pas déductibles du revenu imposable. Certains frais peuvent cependant être déduits du bénéfice imposable d’une entreprise civile exerçant une activité professionnelle. Il est aussi possible de profiter de déductions fiscales dans le cadre d’une opération de donation suivie d’une vente. Ces déductions ne s’appliquent toutefois qu’à de très rares occasions et sont très encadrées. L’assistance d’un expert en droit des sociétés est conseillée pour une meilleure optimisation fiscale.

Quelles sont les démarches et formalités liées aux frais de notaire pour une donation SCI

Les étapes à suivre pour réaliser une donation de parts avec une SCI

Lorsque vous faites appel à un notaire dans le cadre d’une donation, ce dernier est d’abord amené à effectuer une valorisation des parts de l’entreprise civile. Cette opération peut aussi être confiée à un expert-comptable. Il est important d’estimer correctement la valeur de chaque part pour bien calculer les droits de mutation.

Le notaire est ensuite tenu de rédiger l’acte de donation qui régit les conditions de la donation, les droits et les obligations de chaque partie, les clauses spécifiques, etc. Son assistance à cette étape est importante pour conseiller sur les aspects juridiques et fiscaux de la transmission. Cet acte devra par la suite être publié dans un journal d’annonces légales pour qu’il soit opposable aux tiers.

C’est toujours le notaire qui devra procéder au changement des statuts en tenant compte des informations stipulées dans l’acte de transmission. Une donation entraînant une modification dans le capital social de la SCI avec l’arrivée d’un nouvel associé. Pour rappel, la donation ne peut se faire qu’avec l’agrément des autres associés. Dans un régime de la communauté légale aux acquêts ou sous le régime du PACS, il est nécessaire d'obtenir l'aval du conjoint ou du partenaire à la donation.

Les documents à fournir au notaire pour authentifier la donation

En plus de l’acte de donation qu’il va rédiger, plusieurs documents doivent être remis au notaire afin qu’il puisse constituer le dossier de donation :

• les statuts de la SCI ;
• les pièces d’identité du donateur et du donataire ;
• les pièces justificatives de la valorisation des parts ;
• les justificatifs de propriétés de chaque bien immobilier concerné par la donation ;
• les comptes de la SCI à jour.

Comment optimiser les frais de notaire lors d'une donation de parts en SCI ?

La donation en nue-propriété

Les frais de notaire peuvent représenter un poste de dépense conséquent lors d’une donation de parts en SCI. En optant pour une donation en nue-propriété, toutefois, vous pouvez minimiser la valeur taxable. Dans cette forme de transmission, le donateur conserve l’usufruit d’un bien immobilier, comme la résidence principale, par exemple. Ce qui aura un impact non négligeable sur les droits de mutation que vous allez payer et une répercussion sur les frais de notaire.

Avec une donation en nue-propriété, le donateur va continuer à profiter de ses revenus locatifs issus de la SCI. Il peut convenir avec le bénéficiaire quant à la durée de l’usufruit et à son mode de transmission. La donation en nue-propriété peut avoir des répercussions fiscales, notamment en ce qui concerne l’impôt sur le revenu ou l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).

Les abattements fiscaux

Un abattement fiscal permet de diminuer les coûts d'une donation de parts sociales en SCI. Un donateur peut ainsi s'affranchir des droits de transmission en léguant à ses héritiers un patrimoine à hauteur de 100 000 €, et ce, tous les 15 ans.

Pour un patrimoine immobilier valant plus de 100 000 €, il est possible de donner successivement, et ce, par tranches, jusqu'à la transmission totale de toutes les parts. À noter que la donation peut ainsi se faire sur plusieurs années, ce qui permettra de profiter d’abattements fiscaux conséquents. Les parts sociales appartenant déjà aux enfants, il n'aura plus lieu de payer de droits de donation ni de droits de succession au moment de ladite succession.

Une fois l'abattement déduit, un barème fiscal, allant de 5 % à 60 %, est appliqué par l'administration fiscale sur la somme restante.

La décote des parts en SCI

Les parts d'une société civile immobilière peuvent être soumises à une décote, soit à une diminution de leur valeur. Les droits de donation seront ainsi calculés sur une base inférieure, réduisant par conséquent les taxes relatives à l'opération. Lorsqu'une décote est appliquée sur des parts sociales de SCI, leur valeur vénale est moindre par rapport à la valeur du bien immobilier s'il était en indivision.

Les dettes contractées par la SCI

Les passifs d'une SCI peuvent aussi influencer les frais notariaux. La valorisation des parts sociales de la société civile immobilière tient compte des emprunts qu'elle a contractés. Ces derniers seront déduits de l'assiette taxable.

Prenons comme exemple une SCI appartenant à un couple marié qui acquiert un bien immobilier d'une valeur de 500 000 €, financé en partie par un prêt de 200 000 €. Les parts de la société civile immobilière vaudront alors 300 000 €. Si le couple choisit de transmettre le bien à leurs enfants, les droits de donation seront calculés sur ce dernier montant.

Les honoraires du notaire

Pour minimiser les frais de notaire, vous pouvez négocier directement ses honoraires avec l’officier public.

Planifier sa transmission : une clé pour optimiser les coûts

Vous pouvez anticiper les coûts liés à la donation de vos parts sociales en SCI grâce à une bonne planification successorale. Un notaire peut aussi vous conseiller en amont pour choisir la meilleure stratégie de transmission. Outre la donation, vous pouvez également envisager la vente ou la succession en SCI. Voici un tableau expliquant brièvement la différence entre ces modes de transmission par rapport aux frais notariaux :

Mode de transmission	Donation	Vente	Succession
Base d’imposition	La valeur des biens ou des parts transmis	La valeur du bien immobilier vendu	La valeur nette successorale
Taux	Variable en fonction de la nature des biens, du lien de parenté	Variable selon la nature du bien, mais fixé par l’État	Progressif selon le degré de parenté et la valeur de l’héritage, taux fixé par l’État
Abattements	En fonction du lien de parenté		Moins importants que pour une donation
Honoraires du notaire	Sont fixés librement, mais calculés en pourcentage du montant taxable	Sont fixés librement, mais calculés en pourcentage du montant de la vente	Sont fixés librement, mais évalués en pourcentage de la valeur nette successorale

 

Les frais notariaux pour ces différentes formes de transmission ne sont pas les mêmes. Ils varient selon la nature de l’acte, la complexité ou encore l’intérêt public de l’opération. La donation, pour sa part, concède plus de flexibilité par rapport à la succession ou à la vente de parts sociales. Le donataire peut choisir librement son bénéficiaire, définir la valeur des biens qu’il va transmettre et profiter en même temps d’une fiscalité avantageuse. Cette cession à titre gratuit n'est par ailleurs pas assujettie à une taxation sur les plus-values immobilières. Ce qui assure une diminution de la base taxable et une optimisation fiscale de la transmission.

Frais de notaire lors d’une donation de parts en SCI : une question d’optimisation

L'aide d'un notaire représente un atout de taille pour réussir sereinement les formalités que vous envisagez en vue de léguer vos parts dans une SCI à vos enfants ou à tout autre donataire. Cela est valable aussi bien pour une donation entre vifs que pour une succession suite à un décès.

Les frais de notaire dans le cadre d'une donation de parts en SCI ne sont cependant pas négligeables. Ils sont calculés en fonction de la valeur des actifs donnés. Le donateur et le donataire peuvent optimiser l'imposition de la transmission en tirant profit des abattements fiscaux sur les liens de parenté.

Donateur et bénéficiaire du don immobilier peuvent aussi anticiper la planification successorale à travers des donations successives. Autrement, elles peuvent envisager une donation des parts sociales de l’entreprise civile avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, elles conserveront de leur vivant l’usage du bien, qui ne sera donné aux personnes désignées qu’à leur décès. L’insertion d’une clause d’agrément dans les statuts de l’entreprise civile immobilière peut aussi contribuer à simplifier les formalités liées à un acte de cession, qu’il soit à titre gratuit ou onéreux.

Le paiement des droits liés à la donation incombe généralement au donataire. Une planification de la transmission immobilière, avec l’aide d’un notaire, permettra à votre donataire d'économiser sur ces frais. Une préparation en amont vous permettra aussi d’assurer l’avenir de votre conjoint et de vos héritiers en cas de décès. Vous pouvez également vous faire assister par un expert-comptable pour la valorisation des parts ou par un spécialiste en droit des sociétés pour l’optimisation de la fiscalité.

Un notaire sera en mesure de vous proposer un service personnalisé pour que vous puissiez profiter de tous les avantages d’une succession patrimoniale. En attendant, n’hésitez pas à faire le tour de la question en parcourant nos nombreux articles sur les frais notariaux et le fonctionnement général d’une société civile immobilière. Rien de tel pour bien appréhender votre futur projet lié à l’immobilier.