Immeuble de rapport à Rouen : comment maximiser vos loyers ?

L’immeuble de rapport à Rouen peut générer un rendement stable sur le marché locatif normand. Rouen est le chef-lieu du département de la Seine-Maritime, en région Normandie. Elle accueille actuellement plus de 115 000 habitants. Ils sont surtout constitués d'une population jeune et étudiante.

Les prix de l’immobilier dans le secteur de la location meublée ont augmenté de 5% ces dernières années. Les rendements locatifs quant à eux peuvent varier de 4,5% à 6%. Cela dépendra de l'emplacement et de l'état du bien. Un investisseur aura tout intérêt à adopter les normes de confort pour attirer des locataires prêts à payer un loyer plus élevé. Il pourra bénéficier de différents avantages fiscaux dans son immeuble de rapport.

Vous prévoyez d’investir dans ce type de bien à Rouen ? Avant de consulter les annonces dans la ville, retrouvez ci-dessous tout ce qu'il faut savoir avant de vous lancer dans ce projet.

Les bonnes raisons d’investir dans un immeuble de rapport à Rouen

La ville de Rouen a tous les atouts pour rentabiliser un investissement immo locatif dans la Normandie. Elle est réputée pour sa vitalité économique, son attractivité touristique et urbanistique.

Des locataires potentiels diversifiés

Un immeuble de rapport est un bien immobilier qui comprend plusieurs lots et qui appartient à un unique propriétaire. Le fait d’en acheter un pour louer est une bonne affaires, surtout si la tension locative est forte dans la ville. C'est bien le cas de Rouen.

La ville accueille des milliers de nouveaux arrivants, notamment grâce à son développement économique qui est toujours en hausse. Des jeunes actifs et des familles avec enfants viennent s'installer chaque année. La capitale de la Normandie compte notamment près de 24 866 entreprises, commerces et services de proximité.

Le milieu urbain de Rouen compte plusieurs infrastructures et des moyens de transport de qualité. La métropole rouennaise est aussi une destination touristique très attractive, avec ses dizaines de sites remarquables. Vous pourrez visiter la cathédrale Notre-Dame de Rouen, la place du Vieux Rouen, la rue Saint-Romain, la place Vieux-Marché, l’église Saint-Maclou, et bien d'autres.

Un immeuble de rapport établit au cœur de la ville de Rouen profite à de nombreux étudiants. Elle reste par ailleurs dans le top 30 des villes universitaires de France, avec près de 45 000 étudiants.

La ville de Rouen présente des locataires potentiels diversifiés, dont des jeunes actifs, des familles et des touristes. Ils créeront une forte tension sur son marché locatif. C’est une excellente opportunité d'investir dans l’achat et la location d’un bien immobilier, en particulier un immeuble de rapport.

Un marché immobilier locatif attractif

Le prix au mètre carré d’un immeuble de rapport est beaucoup moins élevé que celui de plusieurs logements achetés séparément. L’ensemble des appartements appartiendra à un seul acheteur. Les frais de fonctionnement seront ainsi relativement faibles puisqu’il n’y aura qu’une seule transaction. Il s’agit :

• des honoraires du notaire et du courtier,

• des frais de dossier du prêt immobilier,

• de la taxe foncière.

Ainsi, il n'y aura pas à se soucier des honoraires du syndic de copropriété, car le propriétaire est unique.

Le marché immobilier à Rouen connaît une forte évolution en termes de prix d’achat et de vente ces dernières années. Le mètre carré d’un appartement coûte aux environs de 2 368 euros, en 2025. Celui d'une maison individuelle est aux alentours de 2 793 euros. Le tarif moyen de location pratiqué dans la ville est de 13 euros/m2. (Meilleursagents)

Un bon retour sur investissement

Le rendement pour l’achat d’un immeuble entier est intéressant, compte tenu de la baisse des coûts et des charges. Les prix de location pratiqués sont les mêmes que l’immeuble appartienne à un seul ou plusieurs propriétaires. La fiscalité est aussi intéressante à Rouen.

Les impôts fonciers pour l’achat d’un immeuble de rapport sont moins élevés par rapport à ceux appliqués pour plusieurs appartements séparés.

Le rendement locatif généré par ce type de bien à Rouen peut atteindre 7 %. C’est un bon investissement si vous cherchez à diversifier vos revenus dans la pierre.

Comment investir dans un immeuble de rapport à Rouen ?

Vous décidez d’acheter votre immeuble de rapport dans un quartier de Rouen ? Voici comment optimiser la rentabilité de votre investissement.

Bien sélectionner son quartier à Rouen

Avant d’acheter un immeuble locatif à Rouen, il faudra bien choisir le quartier d’implantation.

Sur la rive droite de la Seine

La rive droite comprend plusieurs quartiers résidentiels très recherchés par les étudiants, les jeunes actifs et les familles. Le centre-ville est un secteur populaire et estudiantin. Il est idéal pour acquérir un immeuble de rapport. Son marché immo locatif particulièrement tendu. Ce sont les appartements de petite taille qui sont les plus convoités. Les studios, deux-pièces ou trois-pièces trouvent preneur rapidement dans le secteur.

Le secteur de la gare qui se trouve à proximité du centre-ville, constitue aussi un emplacement de choix pour acquérir votre bien immobilier. Un studio ou un deux-pièces ou trois-pièces loué dans ce quartier génère un rendement plus ou moins intéressant. Le risque de vacance locative quasiment inexistant.

La place Saint-Marc abrite l’aître Saint-Maclou. Il accueille des visiteurs du monde entier pour ses évènements, ses animations, ses galeries et son restaurant. Son marché dominical est très attractif. La place est ainsi l'emplacement idéal pour investir dans un immeuble de rapport sur la rive droite à Rouen.

Le secteur du Vieux-marché, riche en histoire est une valeur sûre. Surtout si vous envisagez d’acquérir un immeuble ancien. Tout comme le centre-ville, ce sont les petites surfaces (du studio au trois-pièces) les plus recherchées dans la localité.

Sur la rive gauche de la Seine

La rive gauche de la Seine regroupe des quartiers prisés par les jeunes. Ils présentent des atouts non négligeables pour un investissement immobilier à Rouen. Le secteur de Saint-Sever est connu pour son grand centre commercial du même nom. Il est un bon choix pour acheter un immeuble locatif (ancien ou neuf). Il attire de plus en plus d’étudiants et de jeunes actifs en raison de son dynamisme et de son charme.

Investir dans des immeubles de rapport est aussi rentable dans les quartiers du Jardin des Plantes et du Saint-Clément.

Choisir entre immeuble ancien et neuf à Rouen

Ancien ou neuf ? L’achat d’un immeuble ancien avec un petit budget est intéressant. Les travaux de rénovation ou d’amélioration sont souvent moins coûteux alors que le rendement peut être élevé.

Les programmes immobiliers anciens se trouvent surtout dans les emplacements les plus convoités par les locataires. Il est toutefois conseillé de choisir les programmes neufs ou complètement rénovés si vous préférez un immeuble prêt à louer.

Sélectionner l’immeuble en fonction de son utilisation finale

Vous devez aussi vous renseigner sur les différents types de lots dont se compose votre futur immeuble. Il peut être consitié exclusivement d’appartements destinés uniquement à être habités. 

Il y a aussi l’immeuble de rapport mixte qui comprend à la fois des bureaux ou des commerces (dans le rez-de-chaussée) et des habitations (à l’étage). C'est l'option la plus rentable puisqu’un local commercial loué à Rouen génère un rendement bien plus important qu’un appartement.

Se faire accompagner par un professionnel

L’accompagnement d’une agence immobilière est conseillé pour être sûr de faire le bon choix. Vous pourrez gagner du temps et bénéficier de l’expertise d’un professionnel. Vous trouverez facilement des immeubles aux meilleurs prix si vous consultez des annonces exclusives sur les sites de ces entreprises. Leurs honoraires varient entre 2 et 7 % du prix de vente de l’immeuble.

L’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier est important dans l'achat d'un bien mais aussi dans la gestion de votre investissement. Vous pouvez trouver une agence spécialisée (titulaire d’une carte G) à qui déléguer l’administration de tous les lots au sein de votre bâtiment. Dans le cadre de la gestion locative de l’ensemble des logements présents dans un immeuble de rapport, une agence immobilière a pour mission :

• d’estimer le prix de location de chaque appartement de l’immeuble,

• de diffuser dans une annonce publiée sur son site internet les lots à louer,

• de rechercher et de sélectionner les locataires solvables pour tous les logements composant l’immeuble,

• d’organiser les visites des locataires de tous les lots,

• d’effectuer la rédaction et la signature des baux (bail d’habitation pour chaque appartement et bail commercial pour chaque local commercial) avec les locataires,

• de veiller à ce que les locataires soient bien installés et de répondre à ses besoins,

• de prendre en charge toutes les démarches administratives (états des lieux de chaque appartement, quittance de loyer, réception du paiement des loyers…),

• de gérer les travaux d’entretien et de rénovation nécessaires.

Les honoraires de gestion locative d’une agence immobilière s’élèvent à 6 à 10 % des loyers encaissés sur une année.

Quelle fiscalité pour un immeuble de rapport à Rouen ?

Investir dans un immeuble de rapport à Rouen peut être une stratégie rentable, mais il faut comprendre la fiscalité applicable pour optimiser la rentabilité. Les régimes fiscaux diffèrent selon la nature des locations (meublées ou nues) et la structure juridique choisie (personne physique ou SCI).

Les régimes fiscaux applicables

Le régime réel simplifié et l'amortissement via le statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d'opter pour le régime réel simplifié si les lots de l'immeuble sont loués meublés. Ce régime autorise l'amortissement du bien immobilier et permet de réduire l'assiette imposable.

Le bâtiment, les équipements et les travaux peuvent être amortis sur plusieurs années. Les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux d'amélioration et les charges de copropriété sont aussi déductibles.

Un immeuble acheté 500 000 €, avec un amortissement de 2% par an sur 30 ans, permet une déduction de 10 000 € par an. L'imposition sur les revenus locatifs sera réduite.

La SCI à l'IS pour optimiser la fiscalité d'un immeuble en location nue

La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS) peut être une solution intéressante si l'immeuble est destiné à la location nue.

Aspect	Détails
Avantages	- Imposition des bénéfices à 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices et 25% au-delà (contre l'imposition progressive sur les revenus en location nue en nom propre).
	- Amortissement du bien, réduisant le résultat imposable.
	- Possibilité de capitaliser les bénéfices sans distribution pour réinvestir.
Inconvénients	- Imposition lors de la revente sur la plus-value calculée sur la valeur nette comptable (valeur diminuée des amortissements appliqués).

Comparaison entre le régime réel et le micro-foncier

Si l'immeuble est loué en location nue sous le régime des revenus fonciers, l'investisseur a le choix entre le micro-foncier et le régime réel.

Micro-foncier :

Il est applicable si les revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 €/an, avec un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs.

Régime réel

Il est plus intéressant si les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais de gestion) dépassent 30% des revenus.

Exemple chiffré (impots.gouv.fr) :

Revenus locatifs bruts : 20 000 €/an

Charges annuelles : 10 000 €

À l'abattement micro-foncier (30%) : base imposable = 14 000 €

Au régime réel : base imposable = 10 000 €

Dans ce cas, le régime réel est plus avantageux.

Avantages liés à la déduction des charges

L'article 31 du Code Général des Impôts prévoit la déduction de plusieurs charges liées à l'exploitation d'un immeuble de rapport. Les intérêts d'emprunt sont soustraits du revenu foncier pour réduire l'assiette imposable. Les dépenses d'amélioration (isolation, chauffage) sont aussi retirés, sauf les travaux d'agrandissement. Il en est de même pour les honoraires de gestion locative et assurances.

Jurisprudence et fiscalité d'un immeuble en indivision ou en SCI

La jurisprudence a souvent statué sur la fiscalité des immeubles en indivision ou en SCI. Une décision du Conseil d'État (CE 3e-8e ch., 13 févr. 2019, n° 410339) a confirmé que les dépenses engagées par un indivisaire pour la conservation d'un bien sont déductibles du revenu foncier.

Le traitement fiscal en SCI à l'IS diffère car les dépenses sont imputées sur le résultat comptable et l'amortissement du bien est pris en compte.

Quelles autorisations et démarches administratives à Rouen ?

Investir dans un immeuble de rapport ou effectuer des travaux à Rouen implique le respect de plusieurs démarches administratives. Différentes autorisations peuvent être requises, selon la nature du projet (division, changement d’usage, rénovation ou mise en location).

Démarches/Autorisations	Description
Autorisation d’urbanisme : Division ou Changement d’usage	- Déclaration préalable de division : Obligatoire si la division entraîne la création de logements nécessitant des accès indépendants ou des modifications des parties communes.
	- Permis d’aménager : Nécessaire si les travaux affectent la structure du bâtiment ou modifient son usage.
	- Demande de changement d’usage : Requise si un local commercial ou un bureau est transformé en logement (doit être adressée à la mairie).
	- Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) : Règles de construction et d’aménagement spécifiques à Rouen à respecter.
Demande préalable pour rénovation de façade	- Déclaration préalable de travaux : Obligatoire pour toute rénovation impactant l’apparence extérieure d’un immeuble (changement de fenêtres, ravalement de façade, toiture).
	- Autorisation des Architectes des Bâtiments de France (ABF) : Nécessaire pour les immeubles situés dans un secteur protégé, comme près de la cathédrale ou dans le secteur sauvegardé du centre-ville.
	- Permis de construire : Nécessaire pour des travaux plus conséquents, tels qu’une surélévation ou une extension.
	- Dépôt des demandes : En mairie ou via le téléservice de l’urbanisme.
Déclaration de mise en location	- Loi ELAN : Obligation de déclaration préalable de mise en location dans les zones tendues.
	- Rouen non classée en zone tendue : À ce jour, Rouen n’est pas officiellement une zone tendue, mais une veille réglementaire est recommandée car cela pourrait évoluer.
	- Si Rouen devient une zone tendue : La déclaration de mise en location deviendrait obligatoire en mairie et des sanctions financières pourraient être appliquées en cas de non-respect. Un permis de louer pourrait aussi être instauré pour contrôler la salubrité des logements.
Encadrement des loyers	- Non applicable à Rouen : Actuellement, l’encadrement des loyers n’est pas en vigueur à Rouen, mais il pourrait être introduit à l’avenir.
	- Potentiel impact : Si l’encadrement des loyers est instauré, cela inclurait un plafonnement des loyers par arrêté préfectoral, des sanctions en cas de dépassement des loyers de référence, et un impact direct sur la rentabilité des investissements locatifs.

 

Les erreurs à éviter lors de l'achat d'un immeuble de rapport à Rouen

Certaines erreurs peuvent compromettre la rentabilité et la pérennité de l’investissement. 

Mal évaluer la rentabilité avant l'achat

Une étude de rentabilité doit être réalisée avant l'achat d'un immeuble de rapport. Beaucoup d’investisseurs se contentent de calculer un rendement brut (loyers annuels/prix d’achat), mais cette méthode peut être trompeuse. Il faut intégrer l’ensemble des charges :

• la taxe foncière peut être élevée à Rouen selon l’emplacement du bien,

• les charges de copropriété et d’entretien, si le bâtiment en comporte,

• les frais de gestion locative, si vous déléguez à une agence,

• le taux d’occupation moyen, en fonction du type de location (classique, colocation, location meublée).

Il faudra calculer le rendement net, en soustrayant ces frais des loyers perçus. Les immeubles de rapport à Rouen affichent un rendement brut moyen de 6 à 9 %. Le rendement net après charges quant à lui, peut être bien inférieur si les coûts sont mal anticipés.

Sous-estimer l’état du bien et les coûts cachés des rénovations

L'achat d'un immeuble ancien peut sembler avantageux. Le prix au mètre carré est en général plus bas que dans les grandes métropoles. L'état général du bâtiment doit aussi être bien analysé. Il ne faut pas faire l'erreur de :

Ignorer le diagnostic énergétique 

Les passoires thermiques classées F ou G au DPE sont difficiles à louer. Elles nécessitent des rénovations coûteuses pour être conformes aux nouvelles régulations.

Négliger l’état de la toiture et des façades

Une rénovation de toiture peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Sous-estimer le coût des mises aux normes électriques et de plomberie

Ces éléments sont souvent obsolètes et nécessitent un budget conséquent dans les immeubles anciens.

Ne pas budgétiser les travaux à leur juste valeur

Un rafraîchissement peut rapidement se transformer en rénovation lourde si la structure du bâtiment est fragilisée.

Il est recommandé de faire appel à un expert en bâtiment ou un architecte avant l’achat pour obtenir une estimation réaliste des coûts de rénovation.

Ne pas anticiper la gestion locative et les risques de vacances locatives

L’achat d’un immeuble de rapport implique une gestion locative plus complexe qu’un simple appartement. Une mauvaise gestion peut entraîner des vacances locatives prolongées et réduire la rentabilité de l’investissement. Voici les erreurs les plus fréquentes :

Ne pas analyser la demande locative

Rouen est une ville universitaire qui favorise les locations étudiantes et les colocations. Un immeuble mal adapté à ce public peut rester vide plus longtemps.

Mal choisir ses locataires

Des impayés ou des dégradations peuvent impacter la rentabilité et alourdir les charges. Il est préférable de bien vérifier les dossiers de candidature.

Gérer soi-même sans expérience

Confier la gestion à une agence peut éviter des erreurs coûteuses si vous ne résidez pas à proximité de Rouen ou si vous manquez de temps. Les frais de gestion qui représentent 6 à 8 % des loyers, doivent être intégrés au calcul de rentabilité.

Un bon investissement repose sur une stratégie locative adaptée : location longue durée, colocation, ou encore location meublée. C'est ce qui optimisera les loyers.

Les aides et financements pour les investisseurs immobiliers à Rouen

Les acheteurs peuvent bénéficier de plusieurs aides financières et dispositifs de financement pour optimiser la rentabilité de leur investissement. Des prêts aidés, des subventions locales et des solutions pour la rénovation sont disponibles.

Prêts aidés et dispositifs de financement avantageux

Des solutions de financement sont accessibles aux investisseurs immobiliers à Rouen, en fonction de leur projet et de leur profil.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans l’ancien avec travaux

Ce dispositif, destiné aux primo-accédants. Il peut être intéressant si l’investisseur achète un bien pour le transformer en résidence principale. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Il peut être une option pour ceux qui souhaitent occuper le bien avant de le mettre en location, même s’il n’est pas directement adapté à l’investissement locatif.

Le Prêt Action Logement (ex-1% logement)

Il permet aux salariés du secteur privé (les entreprises de plus de 10 salariés) d’emprunter à un taux préférentiel. Il pourra financer l’achat d’un bien immobilier, sous conditions de revenus et de localisation.

Le Prêt Locatif Social (PLS)

Il est destiné aux investisseurs qui souhaitent proposer des logements à loyers conventionnés. Ce prêt permet d’accéder à un financement avantageux, souvent inférieur aux taux du marché. Il sera aussi possible de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % et d’une exonération de taxe foncière pendant 15 à 25 ans.

Il faudra comparer les offres des différentes banques et organismes de crédit pour optimiser son plan de financement et réduire le coût de l’emprunt.

Subventions locales et régionales pour encourager l’investissement

Des aides sont proposées à Rouen et sa métropole pour encourager la rénovation et l’investissement immobilier. Surtout dans le cadre de la revitalisation du centre-ville et de la transition énergétique.

Les aides de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat)

Elles s'adressent aux propriétaires bailleurs qui s’engagent à rénover un bien pour le louer à des niveaux de loyers modérés. Ces subventions peuvent financer entre 25 % et 50 % des travaux, sous conditions de ressources des locataires et de performance énergétique.

Les dispositifs de défiscalisation Denormandie

Ce programme encourage l’investissement locatif dans les zones nécessitant une réhabilitation. Certaines parties du centre-ville de Rouen sont éligibles. Elles permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix du bien, à condition de réaliser des travaux qui représentent au moins 25 % du coût total.

Les aides de la Métropole Rouen Normandie

Certaines subventions locales sont mises en place pour soutenir la rénovation des logements anciens ou améliorer leur performance énergétique. Des aides spécifiques sont accordées pour le ravalement de façade ou l’isolation thermique dans le cadre de la transition écologique.

Les investisseurs doivent donc se renseigner auprès des services municipaux et de la métropole pour identifier les aides accessibles en fonction de leur projet.

Financements spécifiques pour les projets de rénovation

Le patrimoine immobilier ancien de Rouen est important, surtout dans son centre historique. Il ouvre la porte à des financements dédiés à la rénovation et à la mise en conformité des biens.

Le dispositif Malraux

Il est idéal pour les investisseurs qui achètent un bien dans un secteur sauvegardé et effectuent des travaux de restauration. Il permet de déduire jusqu’à 30 % du montant des travaux des impôts, sans plafonnement de niches fiscales.

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Ce prêt peut financer jusqu’à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique. C'est le cas de l’isolation thermique ou l’installation d’un chauffage plus performant. Il est cumulable avec les aides de l’ANAH et les dispositifs locaux.

Le dispositif Loc’Avantages (ex-Louer Abordable)

Un propriétaire bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 65 % des revenus locatifs, s'il accepte de louer son bien à un loyer inférieur aux prix du marché.

Avant de se lancer, il faudra établir un plan de financement détaillé et bien anticiper les coûts de rénovation pour éviter toute mauvaise surprise.

Comment optimiser son financement pour une rentabilité maximale ?

Une bonne gestion de son financement est un des facteurs les plus importants qui permettra à un investisseur de réussir. 

Utiliser l’effet de levier bancaire

L’investisseur maximise son rendement grâce au faible coût du crédit, s'il finance une grande partie du projet par l’emprunt.

Cumuler les aides disponibles

Il est possible de financer une partie importante des travaux et bénéficier d’une fiscalité avantageuse si les subventions de l’ANAH, les aides locales et un prêt aidé sont combinés.

Optimiser la fiscalité

Choisir entre le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le régime réel ou encore un dispositif de défiscalisation (Denormandie, Malraux, Loc’Avantages) selon le projet, permettra de réduire la pression fiscale et d’améliorer la rentabilité nette.

Privilégier les travaux d’amélioration énergétique

Ces travaux permettront d’accéder à des aides, mais aussi de réduire les charges pour les locataires. La location sera facilitée et le risque de vacances locatives sera aussi réduit.

Faites-vous aider par un professionnel pour investir dans un immeuble de rapport à Rouen !

Faites appel à un professionnel pour réussir votre projet d’investissement dans un immeuble de rapport à Rouen. Nous pouvons vous guider dans le choix de propriétés rentables et évaluer les risques de votre projet. Nous vous conseillerons sur la meilleure stratégie d'investissement pour maximiser votre rendement. Vous augmenterez vos chances de réussite et minimisez les erreurs, en collaborant avec nous.