Indivision ou SCI : quelle structure choisir pour gérer un bien immobilier ?

Indivision ou SCI tient tout son sens en matière de gestion patrimoine immobilier. En effet, ces deux structures juridiques permettent de détenir un bien immobilier à plusieurs. Leurs différences résident notamment au niveau de la gestion, de la fiscalité et de la transmission. Le choix est donc à porter sur la structure permettant d'éviter les conflits.

Selon une étude de l’INSEE, l’indivision concerne plus de 6 millions de Français. Elle est souvent recommandée après une succession. La SCI séduit, quant à elle, de plus en plus avec  environ 2 million en activité en 2023, d’après toujours l'Institut national de la statistiques et des études économiques. Un engouement croissant qui s'explique par une gestion patrimoine immobilier et une transmission patrimoine simplifiées.

Si l’indivision est simple et rapide à mettre en place, elle peut entraîner des blocages décisionnels. À l’inverse, la SCI nécessite une création formalisée, mais offre des avantages significatifs en termes de fiscalité et de transmission patrimoine. Cet article revient sur les caractéristiques de l'indivision et de la SCI, incluant leurs avantages et leurs limites. Il comprend aussi un guide complet, quant à la structure adaptée à vos objectifs patrimoniaux.

Principe de base Indivision SCI

Lorsque plusieurs personnes possèdent un bien immobilier en commun, elles doivent choisir une structure adaptée à leur situation. Le dilemme indivision SCI (Société Civile Immobilière) entre alors en jeu. Rien de bien étonnant, puisque chacune de ces structures juridiques présente des avantages et des inconvénients.

Comment fonctionne l'indivision ?

L'indivision permet à plusieurs personnes de détenir un bien immobilier en commun. Un régime juridique souvent attribué par défaut dans le cas d'un héritage ou de divorces. On dénombre deux types d'indivision, à savoir l'indivision légale et l'indivision conventionnelle. Cette première intervient automatiquement dans des situations comme la succession ou la liquidation d’un régime matrimonial. Pour sa part, l'indivision conventionnelle est, comme son nom le laisse supposer, d'un choix conventionnel lors de l’achat d’un bien immobilier par plusieurs personnes.

En matière d'indivision, chaque indivisaire détient des parts sociales proportionnelles à son apport, De même, plusieurs enfants héritant d'un bien immobilier en commun deviennent des propriétaires indivis. Un principe qui révèle sa limite en cas de décisions importantes requérant l’unanimité. Toute objection imposée par un indivisaire entraîne un blocage. La gestion patrimoine immobilier s'en trouve compliquée.

Qu'en est-il de la SCI ?

La SCI est constituée d'au moins deux associés. Chacun d'eux peut apporter des biens immobiliers ou des capitaux à la société immobilière SCI, en échange de parts sociales. Le fonctionnement de la SCI repose sur différents principes :

- Gestion par un gérant : il est désigné par les associés. Il administre les biens et agit au nom de la SCI.

- Règles définies par les statuts : les décisions importantes, comme la vente d’un bien, sont régies par des règles établies dans les statuts. Elles permettent ainsi plus de flexibilité qu’en indivision.

Fiscalité au choix : la SCI peut opter soit pour l’imposition sur le revenu (IR), soit pour l'imposition sur les sociétés (IS). Dans le premier cas, les associés peuvent déclarer les revenus locatifs au prorata de leurs parts. L'IS prévoit, quant à elle, une déduction des charges de la base taxable. La fiscalité est néanmoins toute particulière, concernant les bénéfices et la revente. Qu'à cela ne tienne, la SCI a le mérite de faciliter la transmission patrimoine, la transmission parts sociales, ou la gestion patrimoine immobilier sur le long terme.

Les principales différences indivision SCI

Le choix SCI indivision amène à mettre en lumière les principales différences entre les deux structures juridiques. Celles-ci portent sur quatre points bien définis, à savoir les aspects juridico-administratifs, la transmission du patrimoine immobilier, ainsi que sur la fiscalité des revenus immobiliers.

Aspects juridiques et administratifs

En indivision, chaque indivisaire détient une quote-part du bien sans individualisation des droits. Les responsabilités sont indéfinies et les décisions requièrent l’unanimité ou la majorité des deux tiers selon les cas. Une règle qui ne prévaut pas forcément en cas de convention d’indivision précisant les modalités de gestion.

En revanche, une SCI est basée sur la rédaction statuts lors de sa création. Ceux-ci définissent les règles de gestion, les pouvoirs du gérant et la répartition des parts sociales. Contrairement à l’indivision, les associés d’une SCI engagent leur patrimoine personnel uniquement à hauteur de leur part dans la société.

Transmission du patrimoine immobilier

En indivision, les héritiers deviennent indivisaires, entraînant des risques de blocage. La fiscalité sur les droits de succession est calculée sur la valeur du bien. La transmission des parts indivises est soumise aux mêmes règles que celles d’un bien immobilier classique.

En SCI, la transmission patrimoine se fait via des parts sociales. Un mécanisme qui permet une donation progressive et une optimisation fiscale (abattements successifs). De plus, une clause d’agrément dans les statuts peut contrôler l’entrée d’héritiers non souhaités.

Fiscalité des revenus immobiliers

En indivision, les revenus locatifs sont imposés directement au nom de chaque indivisaire, proportionnellement à sa quote-part. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque indivisaire peut opter pour le régime micro-foncier (si éligible) ou le régime réel pour déduire les charges.

En SCI à l’IR, les revenus locatifs sont imposés directement entre les associés selon leur quote-part, sous le régime des revenus fonciers (micro-foncier ou réel). En SCI à l’IS, la société paie l’impôt sur les sociétés, mais peut amortir le bien. Les dividendes distribués sont ensuite imposés à l’IR.

Les critères de choix SCI indivision

Le choix indivision ou SCI doit faire référence aux objectifs des propriétaires, de la durée du projet, de la fiscalité, ou encore des exigences en matière de gestion patrimoine immobilière.

Cas favorables à l’indivision

L’indivision se distingue par sa simplicité et son accessibilité. Elle peut être ainsi une solution adaptée dans certaines circonstances.

Projets à court terme (moins de 5 ans)

L’indivision est idéale pour les situations temporaires, comme l’acquisition d’un bien destiné à être vendu rapidement. Le peu de formalités et l’absence de coûts liés à sa mise en place permettent une gestion simplifiée sur une période restreinte.

Nombre limité de co-propriétaires avec objectifs similaires

Lorsque les indivisaires partagent une vision commune du bien (conserver ou revendre dans un délai précis), l’indivision peut éviter les complications inutiles que l'on peut rencontrer dans une structure plus complexe comme la SCI. Cette solution convient aux groupes restreints, comme un couple ou deux frères et sœurs.

Absence de revenus locatifs importants

Si le bien ne génère pas ou peu de revenus locatifs, l’indivision est une option pratique, car elle n’exige pas de gestion comptable ou fiscale spécifique. Elle convient également aux situations où les indivisaires n’envisagent pas de rentabiliser le bien à travers une activité locative.

Cas favorables à la SCI

La SCI est plus exigeante en termes de création et de gestion, mais elle a aussi ses avantages. Elle s’impose comme une solution efficace pour des projets structurés et des objectifs à long terme.

Projets à long terme nécessitant une gestion organisée

Si vous souhaitez vous lancer dans des investissements immobiliers avec une perspective de long terme, vous devriez choisir la SCI. Surtout si vous envisagez de conserver le bien sur plusieurs années. Vous pourrez aussi éviter les blocages de gestion grâce à des statuts définis. Ils assureront une prise de décision claire et structurée.

Transmission patrimoniale stratégique pour optimiser la fiscalité

La donation progressive de parts sociales, avec des abattements fiscaux, permet de limiter les droits de succession. Cette solution est particulièrement avantageuse pour les familles qui veulent préserver leur patrimoine tout en limitant les coûts fiscaux.

Gestion d’un patrimoine immobilier locatif ou familial

En cas de mise en location d’un ou plusieurs biens, la SCI permet de gérer les revenus locatifs de manière optimale.  Vous pourrez :

• choisir un régime fiscal adapté (IR ou IS),

• déduire certaines charges et d’amortir les biens,

• réduire ainsi l’imposition.

Études de cas pratiques

Voici deux situations courantes dans lesquelles ces structures tiennent une place importante. Vous pourrez mieux comprendre comment adapter la gestion en fonction des besoins spécifiques.

Héritage d’un bien immobilier

Problème : Blocage décisionnel entre indivisaires

Lors d’un héritage, il n’est pas rare que plusieurs héritiers deviennent copropriétaires d’un bien en indivision. Cette situation peut rapidement devenir conflictuelle lorsque les indivisaires ont des visions différentes :

• certains souhaitent vendre le bien pour obtenir des liquidités,

• d’autres préfèrent le conserver pour des raisons personnelles ou patrimoniales.

Ces désaccords peuvent entraîner des blocages, car les décisions importantes (vente, travaux, mise en location) requièrent généralement l’unanimité.

Solution : Transformation de l’indivision en SCI pour une gestion plus fluide

On crée une SCI pour structurer la gestion du bien. En transférant le bien à cette société, les héritiers deviennent associés et définissent ensemble des statuts précisant les modalités de gestion (vente SCI, location, répartition des revenus, etc.). Un gérant peut être désigné pour prendre les décisions courantes. Les risques de conflits seront alors réduits. L'entreprise facilite par ailleurs la transmission progressive des parts sociales. Cela permet aussi une optimisation fiscale grâce aux abattements sur les donations.

Achat d’un immeuble locatif

L'achat d'un immeuble locatif peut donner lieu à un problème de répartition des revenus et des charges complexes. La gestion des revenus et des charges peut devenir compliquée en indivision. Les réparations ou les investissements nécessaires pour entretenir un bâtiment doivent être approuvés par tous les copropriétaires. La répartition des revenus locatifs peut aussi prêter à confusion, surtout si les apports financiers initiaux ne sont pas équitables.

Pour résoudre ce souci, on crée une SCI avec un gérant dédié pour une répartition claire des bénéfices. Les associés peuvent organiser la gestion de l’immeuble de manière professionnelle. Les statuts permettent de définir la répartition des parts sociales en fonction des apports de chacun. Cela assurera une répartition équitable des bénéfices.

Un gérant, nommé par les associés, se charge des tâches administratives et de la gestion locative, ce qui simplifiera les processus. La SCI permet d’amortir fiscalement les biens sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). L’imposition globale sur les revenus locatifs pourra être réduite.

Indivision ou SCI en bref et transformation

Indivision ou SCI est donc la question à se poser pour optimiser la gestion patrimoine immobilier. Chacune de ces structures présente des avantages comme des inconvénients, selon les objectifs patrimoniaux. Notons aussi qu'il est possible de transformer une indivision en SCI. Une perspective qui permet de sortir d'une impasse ou autres difficultés de gestion.  

La transformation indivision SCI se fait en quelques étapes. En premier lieu, il faut obtenir l’accord des indivisaires. Chacun d'eux doit consentir à transférer ses droits sur le bien à la SCI. Une réunion s'impose pour pour discuter des modalités de l'opération. D'un commun accord, les indivisaires peuvent alors passer par la seconde étape : rédaction statuts SCI. Il s'agit là de consigner les règles de fonctionnement de la société civile immobilière. Allusion que l'on fait à la répartition des parts sociales, ainsi qu'aux modalités de gestion, droits et obligations des associés.

Troisièmement, on désigne un gérant pour assurer la gestion quotidienne et représenter la SCI auprès des tiers. La quatrième étape consiste à choisir entre apport en capital ou cession du bien à la SCI :

L'apport en capital amène les indivisaires à apporter le bien en nature à la SCI. En contrepartie, chacun se voit attribuer des parts sociales proportionnelles à son droit de propriété initial. Cette option est avantageuse fiscalement : Pas de droits de mutation, si les indivisaires restent les mêmes.
Dans le cas d'une cession du bien, la SCI achète le bien immobilier aux indivisaires. Une solution qui peut impliquer des frais de mutation et une imposition sur les plus-values. Elle s'impose surtout pour les indivisaires désireux de mettre fin au projet.

Enfin, la quatrième étape est l’enregistrement de la SCI au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Cette démarche nécessite l’intervention d’un notaire. Il se chargera aussi de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.