"Foncières de France" : Les entrepreneurs de l'immobilier ?

Les investissements immobiliers intéressent aujourd’hui de plus en plus de personnes de par la rentabilité qu'ils procurent. L’achat de biens leur permet de créer leurs propres patrimoines et devenir propriétaires. Le domaine de l’immobilier évolue toutefois chaque année, ce qui a notamment permis l’apparition de nouveaux acteurs. Parmi ces derniers, vous pouvez distinguer les Foncières de France. Cette association  a été créée par l’UNPI (Union nationale  des propriétaires immobiliers). Cet article relate  les  explications apportées par Bruno Brosset, Secrétaire  général des Foncières de France, dans le  30e épisode de « Investissement Locatif TV ».

Qu’est-ce que l’UNPI et les Foncières de France ?

L’UNPI constitue une fédération qui représente depuis plus de 100 ans tous les propriétaires de France. Défendant la propriété immobilière, elle comprend près de 250 000 adhérents répartis partout à travers le territoire. Toutefois, le nombre réel de ses membres est plus important. Pour avoir une estimation exacte, il faudrait prendre en compte le nombre d’associés dans les SCI (Sociétés civiles immobilières) et le nombre de copropriétaires dans les copropriétés. L’UNPI pourrait ainsi compter plus de 1 million de propriétaires.

Environ 57 % des Français sont aujourd’hui propriétaires de leurs résidences principales. Toutefois, contrairement aux préjugés, la majorité d’entre eux ne sont pas des seniors. L’accession à la propriété dans le domaine de l’immobilier n’est pas conditionnée par l’attente d’un héritage où d’un budget important. La majorité des investissements immobiliers se font de nos jours entre 30 ans et 40 ans.

L’UNPI regroupe tous les propriétaires dans près de 120 départements, à raison d’une chambre représentante par département. Elle possède une couverture territoriale totale. Tous les accédants à la propriété peuvent ainsi contacter l’UNPI de n’importe quelle région de France. Cette structure est constituée de salariés administrateurs et de bénévoles (consultants extérieurs, universitaires, personnages importants…). Chaque acteur peut donner des conseils aux adhérents concernant des problèmes complexes.

Les Foncières immobilières représentent une association créée par l’UNPI durant la crise sanitaire et s’intéressant aux foncières immobilières. Il s’agit concrètement de sociétés dimensionnées qui accueillent et gèrent du patrimoine immobilier. Leurs dirigeants sont des gros bailleurs classiques ou des chefs d’entreprise qui souhaitent développer et optimiser leurs activités. Leur objectif est de veiller à ce que leurs patrimoines leur soient rentables. 

Le rôle des Foncières de France

Les Foncières de France ont pour mission d’aider les opérateurs immobiliers ayant des difficultés à régler leurs échéances bancaires pendant la crise sanitaire. Les locataires de ces derniers (restaurateurs, hôteliers et entreprises interdites d’activité administrativement) ne pouvaient plus payer leurs loyers. Cette situation a eu des conséquences sur la capacité des propriétaires-bailleurs à rembourser leurs prêts.

Les investisseurs immobiliers avaient besoin d’échanger et de se regrouper entre eux. Leur regroupement s’est fait de manière informelle. Toutefois, ils ont compris qu’il était possible de faire valoir leurs problématiques auprès du gouvernement à travers l’UNPI. Une lettre ouverte a alors été créée et soumise à l’administration pour essayer de trouver des solutions aux problèmes engendrés par la crise. Des reports d’échéances furent envisagés, mais jugés impossible au-delà de 6 mois à cause des contraintes européennes.

Les Foncières de France ont été ensuite créées de manière formelle, regroupant l’ensemble des foncières immobilières dont le patrimoine est éclaté. Cette association ne dépend pas d’une chambre, mais d’une fédération établie sur le plan national. Ses membres ne pouvaient pas adhérer à une chambre régionale en raison de leur situation.

Le profil type d’un adhérent aux Foncières de France

Un adhérent aux Foncières de France est en général un propriétaire investisseur ou un propriétaire bailleur. Il doit toutefois disposer d’un dimensionnement suffisant et d’un niveau d’encaissement minimum. Vous ne pouvez pas vivre d’une activité foncière en étant un propriétaire classique. Pour adhérer aux Foncières de France, il est conseillé d’avoir un niveau d’encaissement minimum de 1 million €. Vous devez aussi disposer d’une véritable stratégie d’entreprise en considérant les loyers comme des chiffres d’affaires.

En quoi sont-ils des investisseurs immobiliers ?

Les dirigeants des Foncières de France ne peuvent pas être catégorisés comme des rentiers. Ils sont à la base des bailleurs intéressés par l’immobilier. Ces personnes sont également des entrepreneurs en recherche constante de développement. La gestion de leurs foncières constitue leur activité principale. Ces dirigeants possèdent toutefois d’autres infrastructures au service de ces foncières. Parmi ces services, vous pouvez distinguer :

• Les activités de marchands de biens, 
• Les activités d’opérateurs,
• Les activités de promotion,
• Les activités d’aménagement,
• etc.

Le but de ces infrastructures concerne essentiellement le développement des Foncières de France.

Pour quels statuts militent-ils ? Quel est le fond de leur combat ?

L’association des Foncières de France est missionnée pour défendre l’ensemble des dirigeants de foncières immobilières. Ces derniers peuvent alors bénéficier d’un statut spécifique et possèdent une reconnaissance au travers de ce statut. Ils sont toutefois relativement discrets et ne sont pas en majorité reconnus. Ceux qui bénéficient d’une reconnaissance sont considérés comme des rentiers.

Les dirigeants de foncières se considèrent comme des opérateurs économiques. Ils font travailler un grand nombre d’entreprises (intermédiaires, agents immobiliers, administrateurs de biens, notaires, sociétés du bâtiment…). Contrairement aux propriétaires classiques, ces propriétaires immobiliers y arrivent régulièrement, les opérations immobilières constituant le centre de leurs activités. 

Ces dirigeants possèdent une vision de l’excellence, considérant les locataires comme des clients et établissant avec eux des relations de grande proximité. Ils apportent à ces locataires un service et veillent à leur proposer un patrimoine de grande qualité (habitation ou bâtiment commercial). Cela leur permet d’assurer leur développement, car ils valorisent leurs biens à partir de ces exigences.

L’adhésion aux Foncières de France permet à un propriétaire de foncière immobilière de se différencier d’un investisseur locatif classique. En effet, il possède un dimensionnement plus important et réalise des opérations d’investissement locatif à plus grande échelle. Comme pour les loueurs en meublé professionnels, les membres de l’association veulent obtenir une reconnaissance de leur activité principale. Cette dernière est structurée dans le cadre d’entreprise et devrait disposer de tous les avantages d’une société sans les inconvénients du bailleur (en matière de fiscalité par exemple). 

Il est à noter que le statut de loueur meublé professionnel permet de s’affranchir du paiement de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). Cet impôt peut relativement être conséquent dans le cadre d’une entreprise. Le dirigeant d’une foncière immobilière supporte indirectement cette charge, même si une foncière est considérée aujourd’hui comme une véritable entreprise. Cela constitue souvent un frein au réinvestissement. La majorité des foncières réinvestissent cependant tous leurs capitaux, sans prélèvement ou prise de marge. La rémunération de leurs dirigeants est prélevée sur un salaire et non sur les loyers perçus. 

La création d’un statut spécifique pour les Foncières de France pourrait permettre une évolution de cette imposition à l’IFI, ou éventuellement une exonération. Une équité entre les différents acteurs de l’immobilier pourrait alors naître de la reconnaissance du modèle économique suivi par les foncières immobilières. Ces dernières fonctionneraient ainsi comme des entreprises.

Conseils aux jeunes qui veulent investir dans l’immobilier

Un jeune qui souhaite investir, en tant que propriétaire d’une foncière immobilière, dispose des contraintes d’une entreprise et de celles d’un bailleur classique. Commencer à développer un patrimoine peut s’avérer complexe dans ces conditions. Il faut aussi tenir compte que pour les autres acteurs de l’immobilier, les pressions fiscales sont beaucoup moins importantes. C’est le cas notamment pour les investisseurs en SCI et ceux en LMNP (Loueur meublé non professionnel).

Toutefois, il reste possible de développer une activité de foncière immobilière en se basant sur quelques astuces. La première chose à faire est de se consacrer à l’immobilier tout en aimant ce secteur d’activité. Celui-ci ne doit cependant pas devenir une passion. Vous évitez de devenir collectionneur de biens immobiliers au lieu de devenir investisseur.

Outre l’intérêt pour l’immobilier, vous devez aussi avoir accès à un flux d’informations important. Ces données concerneront le secteur et seront récoltées sur les réseaux sociaux. Vous pourrez aussi les obtenir auprès des professionnels de l’investissement locatif ou auprès des fédérations telles que l’UNPI. Des événements sont par ailleurs organisés régulièrement par cette dernière afin d’informer les investisseurs. Le but de cette récolte d’information consiste à mieux comprendre l’environnement dans lequel évoluent les foncières immobilières.

Il est également utile de créer différents partenariats. Parmi les collaborateurs les plus importants, vous pouvez distinguer l’apporteur d’affaires. Ce dernier est au courant des bonnes opérations immobilières et les recherche en effectuant du sourcing. Vous gagnez ainsi du temps en matière de recherche de bien à acquérir.

Une autre condition pour réussir un investissement dans l’immobilier est de disposer d’un bon collaborateur financier. Vous ne pouvez rien accomplir sans financement. Gagner la confiance des établissements bancaires reste aussi complexe et doit s’établir sur du très long terme. Un partenaire financier peut vous aider à obtenir une certaine constance et susciter l’intérêt de ces organismes. Ce collaborateur évaluera généralement votre profil en se basant sur votre culture et votre capacité à respecter vos engagements et à régler vos échéances. 

Vous devez donc être un excellent gestionnaire, malgré une conjoncture économique difficile et la crise sanitaire. Pour y arriver, il est nécessaire de vérifier le taux d’impayé (nul), le taux d’occupation (maximum) et le taux d’endettement. Vous pourrez ensuite adapter votre stratégie en fonction de votre patrimoine, de vos capacités et de votre trésorerie. Votre plan d’investissement sera alors plus facile à établir sur le long terme.