Investir dans un bien haut-de-gamme : les secteurs les plus prisés

​Investir dans l'immobilier haut de gamme en France reste une stratégie très rentable. Les chiffres le prouvent et des secteurs géographiques sont toujours attractifs.​

Le marché français de l'immobilier de luxe a généré un chiffre d'affaires de plus de 1,6 milliard d'euros en 2022. Il y a eu 8 700 transactions qui ont dépassé 1,2 million d'euros, dont 10 % au-delà de 3,2 millions d'euros. Cette performance montre la résilience et l'attrait de ce segment, même en période d'incertitudes économiques.​

Plusieurs régions françaises se distinguent par leur attractivité pour les investissements haut de gamme. La Côte d'Azur est en tête des destinations prisées. Les villes comme Saint-Tropez, Nice, Cannes et le Cap d'Antibes offrent des propriétés exclusives. ​Des zones comme le Lubéron et les Alpilles, en Provence sont recherchées pour leur charme authentique et leur cadre pittoresque.

La capitale a regagné en attractivité, surtout auprès des investisseurs étrangers. Elle se positionne comme une destination de choix pour l'immobilier de prestige. Des régions comme le Bassin d'Arcachon, La Baule et la Charente-Maritime attirent aussi les investisseurs en quête de biens haut de gamme. ​

Les maisons de luxe ont connu une augmentation de prix de 14 % depuis 202. Par ailleurs, des villes comme Val d'Isère et Courchevel affichent des prix au mètre carré respectivement de 21 196 euros et 13 246 euros. Ils montrent l'attrait pour les stations de ski prestigieuses. 

Acheter un bien haut-de-gamme à visée locative dans l'ancien

Les investissements haut-de-gamme disposent de plusieurs avantages : 

• Un bassin locatif fourni dans les villes comme Paris, Bordeaux, ou encore les villes en bord de mer. 

• Un caractère de prestige permettant de "dépasser" la loi Alur d'encadrement des loyers de par le "complément de loyer". 

• La possibilité de prétendre au statut Malraux pour certains biens sur le marché, et donc de défiscaliser les impôts grâce aux rénovations effectuées dans le bien.

Investir dans l'immobilier locatif haut-de-gamme peut même être plus rentable que l'investissement dans les programmes neufs. Il va sans dire que les bâtiments plus anciens ont nettement plus de charme, et une fois leurs attributs rénovés (l’isolation, le mode de chauffage, les sanitaires, la plomberie, le confort ou encore les caractéristiques de sécurité), vous possédez donc un bien très attractif et êtes en mesure d'obtenir une significative plus-value à la revente future.

Acheter un bien haut-de-gamme pour une location de vacances

Vous avez, en effet, choisi cet investissement de loisir pour cibler une clientèle particulière, plus fortunée, pour de la location courante. Mais il existe une possibilité encore plus profitable en termes de rendement comme déjà vu : l'investissement locatif saisonnier.

Cibler cette clientèle haut de gamme dans un cadre loisir, c’est cibler des lieux fréquentés par cette clientèle de luxe. Montagnes avec stations de sport d’hiver prestigieuses, bords de la côte méditerranéenne, quartiers parisiens, vous pourrez, avec des locations hebdomadaires, louer à des sommes assez conséquentes et occuper un marché qui n’est pas saturé. De plus, si l’envie de revendre vous venait, sachez que vous obtiendrez, alors, de formidables plus-values.

Des biens qui attirent des investisseurs étrangers

Acheter un bien haut de gamme est toujours une bonne option. Et cette clientèle n’est pas nécessairement française, elle trouve ses racines à l’étranger. Américains, Chinois, Russes, Koweïtiens sont friands de ces locations de prestige qui leur apportent un confort inégalable et une tranquillité absolue.

Ce sont, d’ailleurs, non seulement des locataires de premier ordre, mais ce sont aussi eux que l’on retrouve dans cette catégorie d’investisseurs. De la côte à la montagne, investir à Paris ou au bord des châteaux de la Loire, ils aiment côtoyer les sites de rêve et sont prêts à mettre des sommes sans pareil pour louer ou acheter ce type d’immobilier.

Il n’est pas nécessaire de louer, alors, toute l’année, et vous pourrez même profiter de l’endroit quelques semaines par an et rêver parmi les stars. Un marché, comme celui du luxe en général, qui ne connaît pas la crise.

Quels sont les profils types d’investisseurs dans l’immobilier haut-de-gamme ?

L’immobilier haut de gamme attire différents investisseurs. Ils ont chacun des motivations spécifiques et des stratégies bien définies. Les biens sont souvent situés dans des zones premium dans ce secteur :

• quartiers prisés des grandes métropoles,

• stations balnéaires prestigieuses,

• destinations de luxe prisées des ultra-riches.

Trois profils types d’investisseurs se distinguent : les expatriés ou non-résidents français, les investisseurs patrimoniaux qui veulent diversifier leur portefeuille. Il y a aussi ceux qui recherchent un placement à forte valorisation avec une gestion simplifiée.

Expatriés ou non-résidents français : une stratégie d’investissement tournée vers l’international

Les expatriés et les non-résidents français constituent une part significative des acheteurs d’immobilier haut de gamme. Ils sont en général installés à l’étranger pour des raisons professionnelles ou fiscales. Ils investissent en France pour sécuriser une partie de leur patrimoine dans un actif tangible et pérenne.

Leur intérêt pour l’immobilier de prestige repose sur plusieurs motivations :

• préparer un retour en France et acquérir une résidence principale ou secondaire,

• optimiser leur fiscalité et bénéficier de dispositifs favorables, 

• sécuriser leur capital et miser sur des actifs à forte valeur perçue, situés dans des zones attractives,

• investir dans un bien locatif meublé haut de gamme pour capter une clientèle internationale et profiter de la rentabilité du marché du luxe.

Un cadre dirigeant français expatrié à Dubaï pourrait acquérir un appartement dans le 16ᵉ arrondissement de Paris ou un bien en bord de mer sur la Côte d’Azur. Il pourra aussi profiter d’une gestion locative sur place pour optimiser le rendement de son investissement.

Patrimoniaux diversifiant leur portefeuille : la recherche de sécurité et de transmission

Ce profil regroupe des investisseurs qui disposent déjà d’un patrimoine conséquent. Ils chercheront à le sécuriser, le diversifier ou le transmettre à leurs héritiers. L’immobilier haut de gamme représente pour eux un actif résilient face aux crises économiques et une valeur refuge à long terme.

Leur stratégie repose sur plusieurs axes :

• l'acquisition d’actifs d’exception dans des marchés immobiliers stables ou en croissance,

• l'optimisation successorale, en transmettant progressivement leur patrimoine via des montages adaptés (SCI, démembrement de propriété, transmission anticipée),

• la diversification du portefeuille pour se prémunir contre l’inflation et la volatilité des marchés financiers,

• les revenus passifs via la location saisonnière ou longue durée.

Ces investisseurs privilégient les quartiers historiques de Paris (6ᵉ, 7ᵉ, 8ᵉ arrondissements), les villas en bord de mer sur la Côte d’Azur ou encore les chalets haut de gamme en station de ski. Ils sont souvent accompagnés par des family offices ou des gestionnaires de fortune pour structurer leur patrimoine de manière optimale.

Investisseurs qui recherchent peu de gestion et une forte valorisation

Certains acheteurs privilégient l’immobilier haut de gamme avant tout pour son potentiel de valorisation. Ils ne souhaitent pas toutefois s’impliquer dans une gestion complexe. Ils recherchent des actifs prestigieux qui prennent rapidement de la valeur et qui demandent peu d’interventions de leur part.

Ils recherchent des emplacements stratégiques, dans lesquels la demande est constante (Triangle d’Or parisien, Saint-Tropez, Megève, Monaco). Ils ont une préférence pour les biens d’exception avec des caractéristiques uniques (vue mer, hôtels particuliers, penthouses avec terrasse et piscine privée).

Ils souhaitent aussi déléguer la gestion. Ils passeront par des conciergeries de luxe ou des sociétés de gestion locative spécialisées dans le haut de gamme. Le rendement sera alors basé sur l’appréciation de la valeur, plutôt que sur les revenus locatifs immédiats.

Un entrepreneur fortuné ou un investisseur en quête de placements passifs peut ainsi acheter un appartement à Neuilly-sur-Seine ou une villa à Cannes. Son objectifsera de revendre le bien après quelques années avec une forte plus-value.

Rendement locatif vs valorisation patrimoniale : où se situe la performance ?

 

Critères	Rendement locatif	Valorisation patrimoniale
Définition	Revenus générés par la location du bien immobilier	Augmentation de la valeur du bien sur le long terme
Horizon d’investissement	Court à moyen terme	Moyen à long terme
Type d’investissement privilégié	Location saisonnière, location meublée	Achat dans des zones à fort potentiel de revalorisation
Avantages	- Revenus réguliers - Optimisation possible avec la location saisonnière - Statut LMNP avantageux fiscalement	- Effet de levier du crédit - Moins sensible aux fluctuations économiques - Gain important à la revente
Exemple de rentabilité	- Appartement à Nice loué 1 200 €/mois en location classique (14 400 €/an) - En location saisonnière (100 €/nuit, 60 % d’occupation) : 21 600 €/an, soit +50 %	- Appartement acheté 500 000 € à Paris en 2014 - Appréciation annuelle de 4 % - Valeur estimée en 2024 : 740 000 € (+240 000 € de plus-value)
Facteurs de performance	- Forte demande locative - Faible vacance locative (zones tendues) - Tarification plus élevée en location courte durée	- Rareté du foncier - Projets d’aménagement urbain - Dynamisme du marché local
Risques	- Gestion plus lourde en location saisonnière - Dépendance aux régulations locatives - Possibilité de vacance locative	- Risque de baisse des prix de l’immobilier - Durée d’investissement plus longue - Moins de liquidité en cas de besoin de revente rapide
Zones géographiques adaptées	Métropoles, zones touristiques, stations balnéaires	Grandes villes en expansion, quartiers en développement
Objectif de l’investisseur	Maximiser les revenus immédiats	Constituer un patrimoine à long terme avec une plus-value

La location saisonnière permet d’optimiser le rendement net. La valorisation à la revente peut toutefois générer des gains importants sur le long terme. Un investissement équilibré combine ces deux stratégies. Les revenus seront assurés ainsi que l’appréciation du bien.

Les villes et zones à fort potentiel pour investir dans le haut-de-gamme

Le choix du lieu d’investissement dépend donc du profil de l’investisseur et de sa stratégie : rente locative immédiate ou valorisation patrimoniale à long terme ? Dans tous les cas, ces villes et quartiers offrent une opportunité unique pour sécuriser et faire fructifier son patrimoine dans l’immobilier haut-de-gamme.

Objectif	Zones recommandées
Valorisation patrimoniale à long terme	Paris (Triangle d’Or, Île Saint-Louis), Bordeaux (Triangle d’Or), Lyon (Presqu’île)
Investissement locatif saisonnier	Biarritz, Annecy, Chamonix, Côte d’Azur (Nice, Cannes, Cap d’Antibes)
Investissement mixte (patrimonial + rendement)	Aix-en-Provence, Lyon (Croix-Rousse), Bordeaux (Jardin Public), Nice (Mont Boron)

 

Comment estimer le juste prix d’un bien haut-de-gamme ?

L’évaluation d’un bien de prestige va au-delà du simple prix au m². Elle repose sur l’étude du marché local, la distinction entre valeur patrimoniale et valeur d’usage, et l’analyse comparative avec marges de négociation.

Étudier le marché local 

L’immobilier haut-de-gamme obéit à des dynamiques spécifiques. Pour une estimation fiable, il faut analyser l’attractivité du quartier. Les transactions récentes doivent aussi être passées en revue. Il faudra consulter les bases notariales et les rapports des agences spécialisées.

La rareté du bien est aussi un critère qui influencera fortement la valeur.

Valeur patrimoniale vs valeur d’usage

Valeur patrimoniale

Elle est liée à l’emplacement, à la rareté et au potentiel de revente. Un bien d’exception conserve ou accroît sa valeur avec le temps.

Valeur d’usage

Elle est basée sur le confort immédiat (prestations haut de gamme, cadre de vie, services de proximité). Un acheteur privilégiera l’un ou l’autre selon son objectif (investissement ou résidence principale).

Analyse comparative et marges de négociation

Il faudra comparer le bien à des ventes récentes et aux offres en cours. Il faudra tenir compte des prestations spécifiques (terrasse, piscine, vue, sécurité). La marge de négociation devra être anticipée. Elle se situe en général entre 5 et 10 %. Cela dépendra de l’attractivité du bien et de son temps sur le marché.

Les tendances du marché de l’immobilier de prestige en France (2024-2025)

Le marché de l'immobilier de prestige en France, couvrant la période 2024-2025, est résilient malgré un contexte économique fluctuant. Les données récentes provenant de Notaires de France permettent de dresser un panorama précis de ce segment.​

Tendances générales du marché

Les prix des logements anciens en France métropolitaine ont baissé de 5 % au deuxième trimestre 2024. Ce sera le quatrième trimestre consécutif de baisse. Cette tendance générale masque cependant des disparités régionales et sectorielles. Surtout dans le segment de l'immobilier de prestige. ​(notaires.fr)

Les prix des logements anciens en Île-de-France ont diminué de 7,2 % au deuxième trimestre 2024. La baisse est plus prononcée pour les maisons (-8 %) que pour les appartements (-6,7 %). ​

Impact de la hausse des taux d'intérêt sur le segment de prestige

Les taux d'intérêt ont connu des fluctuations notables durant cette période. Les taux moyens se situaient entre 3,3 % et 3,5 % en 2024, pour des prêts sur 20 à 25 ans. Ils sont en baisse par rapport aux 4 % observés en 2023. Cette diminution a facilité l'accès au crédit pour les acquéreurs de biens de prestige. Cela a stilumé les transactions dans ce segment.​

Comportement des acquéreurs étrangers post-Covid

La pandémie de Covid-19 a redéfini les priorités des investisseurs internationaux. La France, avec sa richesse culturelle et sa qualité de vie, demeure une destination prisée. Les acquéreurs étrangers montrent un regain d'intérêt pour les propriétés offrant espace et confort. C'est le cas des résidences secondaires ou des retraites paisibles. Cette tendance soutient la demande dans l'immobilier de prestige, surtout dans des régions comme la Côte d'Azur et la Provence.​

Résilience du marché de niche face aux cycles économiques

L'immobilier de prestige a réussi à mieux résister aux cycles économiques défavorables. Les biens haut de gamme sont souvent situés dans des emplacements privilégiés. Ils ont conservé leur attractivité et leur valeur. Les investisseurs recherchent des actifs tangibles et sécurisés. Ils continuent de se tourner vers ce segment. Ils assurent ainsi sa stabilité relative même en période d'incertitude économique.