Investir dans un T2 à Metz

Metz, capitale de Lorraine, est une commune française située dans le département de la Moselle. La ville fait partie de la région Grand Est depuis le 1^er janvier 2016. Elle compte près de 120 000 habitants, c’est la commune la plus peuplée de Lorraine. La métropole messine est célèbre pour son paysage de rêve et sa qualité de vie agréable. Une économie en pleine croissance, une activité touristique florissante, un patrimoine immobilier exceptionnel, rien ne manque pour retenir l’attention des investisseurs. Ces différents atouts lui permettent non seulement d'attirer une population jeune, mais également une autre tranche de population (sénior) à la recherche de culture, de travail ou encore de détente. Les petits logements, en particulier les appartements de deux pièces, sont les plus plébiscités par les Messins. Découvrez ces informations clés pour vous aider à réussir votre investissement locatif dans un T2 à Metz. 

Pourquoi investir dans un T2 à Metz ?

Metz figure parmi les grandes villes françaises où il fait bon d'investir dans l’immobilier locatif. Elle présente d’importants atouts, notamment pour un investissement dans une logement T2. 

Metz : une économie florissante

Située au confluent de deux rivières (la Moselle et la Seille), et au carrefour de grandes voies de communication nord-sud et ouest-est, Metz joue un rôle économique important. Elle est depuis longtemps une ville d’industries spécialisées particulièrement dans la métallurgie, la pétrochimie et l’automobile. La ville possède également une activité commerciale très dynamique illustrée par le parc d’activité commerciale Metzanine, le centre commercial Muse et la zone Actisud. 

Le technopôle de Metz se trouve au sud-est de la ville, et accueille près de 230 000 implantations avec 4 000 salariés. Ce site regroupe des entreprises de pointe travaillant dans le secteur de la communication et de l’information, des grandes écoles et universités, des centres d’affaires, des centres de recherche, etc. Grâce à sa proximité avec les pays européens, Metz entretient des relations économiques privilégiées avec l’Allemagne, la Belgique et le Luxembourg.

Étant une ville populaire en pleine croissance économique, Metz s’avère un endroit idéal pour investir dans l’immobilier locatif. Avec de nombreux locataires potentiels représentés majoritairement par des jeunes actifs, un placement dans une résidence T2 est incontestablement une valeur sûre. 

Une ville étudiante de la région Grand Est

En plus d’être située au cœur d’un important bassin d’emplois, Metz est une des principales villes étudiantes de France. Les formations diversifiées que procurent ses universités attirent de plus en plus les jeunes, français comme étrangers. La ville compte plus de 21 000 étudiants répartis dans des instituts de haut niveau, comme l’ICN Business School, l’École supérieure d’art de Lorraine, l’université Campus Bridoux, etc.

Metz jouit d’une forte demande locative de la part des étudiants, ce qui fait le bonheur des investisseurs. Les jeunes préfèrent généralement les studios et les appartements deux pièces aux logements de grande surface. De ce fait, investir dans un appartement T2 dans la métropole messine vous permettra de générer des revenus intéressants.

Une ville attirante

Metz est une ville emblématique de la Moselle, avec plus d’une dizaine de musées historiques exceptionnels. Entre autres, la cathédrale Saint-Étienne, la porte des Allemands, le centre Pompidou-Metz et la gare de Metz-Ville constituent des monuments fortement fréquentés de la ville. Aussi, nombre d’espaces verts, environ 580 ha, sont répartis dans les quartiers messins. Metz a été classée au 3^e rang dans le palmarès des villes les plus vertes de France par l’Observatoire des villes vertes. Elle bénéficie d’un port de plaisance, le célèbre « Pavillon bleu », et offre 36 km de promenades le long des cours d’eau. Verte et dynamique, la cité lorraine encourage toutes les pratiques sportives, telles que le football, avec le FC Metz, mais aussi le basket, le vélo, le tennis, le handisport, etc.  

Disposant d’un cadre de vie agréable, Metz attire chaque année un grand nombre de jeunes actifs et étudiants. Afin d’offrir un logement à cette population, investir dans une résidence T2 constitue un projet intéressant. 

Un réseau de transport bien développé

La ville lorraine tire avantage de son réseau de transport multimodal (axes routiers, gare, aéroport). Le réseau ferré de Metz en provenance de trois directions majeures (Bruxelles, Lyon, Bâle) fait un tour complet de la ville. La TGV Est européenne, ou ligne nouvelle 6 (phase 1) ou ligne nouvelle 8 (phase 2), renforce l’axe d’échanges entre Paris, l’Allemagne et le Luxembourg. La gare TGV de Metz est à 75 min de l’aéroport Paris Roissy Charles-de-Gaulle. Le réseau ferré régional « Métrolor » facilite les déplacements sur le sillon mosellan. Metz dispose également d’un aéroport, l’aéroport de Metz/Nancy/Lorraine, qui dessert toute la France et les pays voisins de l’Europe et de l’Afrique. 

Un réseau de bus moderne et bien entretenu, des lignes de trolleybus (un véhicule électrique sur pneumatiques) sont disponibles pour le transport en commun des habitants en zone urbaine. L'ensemble des routes et voies express disposées en « ring » facilite l'accès convergent et divergent de l'hypercentre vers l'extérieur en évitant les problèmes majeurs d'embouteillages.

Les quartiers en vogue pour investir dans un T2 à Metz

Le lieu d’investissement locatif constitue un critère de choix pour tout investisseur immobilier souhaitant réaliser un projet à rendement élevé. 

Investissement locatif dans le centre-ville de Metz

Le centre-ville, quartier populaire, continue d’attirer une clientèle de citadins et d’étudiants. Il est réputé pour son plateau piétonnier très pratique pour se rendre au travail, à l’école ou pour faire ses courses. Ce secteur compte de nombreux commerces et services de proximité, et accueille des infrastructures diversifiées. Il offre un cadre de vie agréable à ses habitants. La plupart des beaux monuments y sont installés, entre autres la cathédrale Saint-Étienne, patrimoine emblématique de Metz. Le quartier dispose essentiellement de studios et d'appartements deux pièces faciles à louer à des jeunes actifs et à des étudiants.

Investir dans les quartiers à proximité du centre-ville

Voici quelques quartiers proches du centre-ville de Metz qui attirent de plus en plus la population messine. 

Le quartier Sablon

Quartier animé grâce à ses commerces, son marché, et ses services de proximité, Sablon fait de plus en plus d’adeptes. Il est très prisé des jeunes et des étudiants en raison de ses nombreuses infrastructures, comme le complexe culturel et sportif des Arènes, les établissements scolaires, sanitaires et administratifs, etc. Investir dans un appartement de petite surface, notamment dans un deux-pièces, constitue une opération rentable.

Le quartier de l’Amphithéâtre

Construit sur une ancienne gare de marchandises ferroviaire, le quartier de l’Amphithéâtre se situe entre Sablon et Queuleu. Le centre Pompidou-Metz, un des musées les plus fréquentés de France, y est installé. Nouvel espace urbain dédié à la culture, à l’habitat, au commerce, aux affaires et aux loisirs, ce secteur répond à la volonté de créer un pôle d’attractivité à l’échelle européenne. C’est un quartier où il fait bon investir. 

La Nouvelle-Ville

Autre quartier approprié pour un investissement immobilier locatif sécurisé, la Nouvelle-Ville se trouve au sud de Metz, entre Montigny-lès-Metz et la gare TGV. L’endroit abrite de multiples coins de verdure, comme le square Dornès ou le square Chanoine Martin. Il s'agit d'un quartier dynamique qui dispose d'un large choix de commerces et de nombreux services de proximité. La Nouvelle-Ville se caractérise par son architecture typiquement prussienne. C’est un quartier assez jeune dont la moyenne d’âge des habitants est de 39 ans. Les habitants du quartier sont en grande partie composés de couples sans enfant et de jeunes actifs majoritairement en quête de logements de petite surface. Si vous avez pour projet d'acquérir un bien immobilier dans ce secteur, que ce soit pour l'achat d'un appartement ou d'une maison, il est avantageux d’opter pour des deux-pièces. 

Le quartier des Îles

À proximité du centre-ville, le quartier des Îles affiche également un marché locatif captivant. Très appréciée des habitants messins, la zone est entourée par les canaux de la Moselle. Le principal atout de ce secteur est qu’il accueille dans son territoire la grande université de Metz, le campus de Saulcy. De ce fait, y investir dans un logement de petite surface comme des deux-pièces (à mettre en colocation) vous permettra de générer des revenus intéressants.

Caractéristiques du marché locatif des petites surfaces à Metz 

Les logements de petite taille, en particulier les appartements deux pièces, sont les plus nombreux et les plus rentables à Metz.

Le prix immobilier à Metz

À Metz, le parc immobilier est composé de 86 % d’appartements et 14 % de maisons. D'ailleurs, 30,8 % des logements sont des studios ou des appartements T1 et T2. La ville affiche des prix immobiliers en forte évolution ces dernières années. En moyenne, le prix par mètre carré de l’immobilier est de 2 012 euros pour un appartement contre 2 276 euros pour l’achat d’une maison. À noter que plus la superficie d’un logement est petite, plus son prix d’achat est proportionnellement cher (en moyenne, 2 560 euros pour les T2, 1 470 euros pour les T3 et 1 290 euros pour les T4).

Bien que le prix au mètre carré d’un logement deux pièces soit plus élevé que celui d’un appartement de grande superficie, le prix d’achat total reste bien inférieur. De ce fait, vous obtiendrez plus facilement un crédit immobilier pour financer votre projet d’investissement dans ce type d’appartement que dans des trois-pièces ou quatre-pièces. 

Le montant du loyer d’un T2 à Metz

À Queuleu, le montant du loyer est de 750 euros par mois pour un T2 de 54 m². Un deux-pièces meublé de 37 m² situé à Nouvelle-Ville se loue à 600 euros par mois. À Borny, le loyer est de 640 euros par mois et à Sablon, 550 euros. 

La rentabilité locative d’un deux-pièces à Metz

Disposant d’un dynamisme économique grandissant et d’un climat d’affaires très attractif d’un trimestre à l’autre, Metz reste une ville à fort potentiel locatif. La rentabilité locative y est intéressante par rapport à d’autres villes telles que Paris. Pour un appartement de deux pièces, elle est de 5,2 % en moyenne. C’est un bon rendement qui vous permettra d’atteindre vos objectifs patrimoniaux, en minimisant les risques. 

Investir dans un T2 à Metz : les avantages fiscaux

Comme dans toutes les villes de France, vous pouvez vous servir des dispositifs de défiscalisation pour investir dans une résidence T2 à Nantes. Le dispositif LMNP, la loi Pinel…, chacun a ses propres caractéristiques et avantages.

La loi Pinel

Le dispositif Pinel permet à tout acheteur des biens immobiliers neufs ou rénovés de réduire, voire d’annuler, les impôts sur le revenu durant plusieurs années. 

Située en zone B1, la ville de Metz est éligible à la loi Pinel. Chaque année, environ 2 % de votre investissement immobilier (incluant le prix du logement et les frais annexes tels que la TVA) peuvent être ainsi défiscalisés. Trois formules sont alors possibles :

∙         Une réduction d’impôts de 12 % de votre investissement immobilier pour une location de 6 ans (6 x 2 %) ;

∙         Une réduction d’impôts de 18 % pour une location de 9 ans (9  x 2 %) ;

∙         Une réduction d’impôts de 21 % pour une location de 12 ans (9 ans à 2 % + 3 ans à 1 %).

Pour profiter des avantages de la loi Pinel, vous devez investir dans un T2 neuf. Avec les nombreux programmes immobiliers neufs dans la ville de Metz, les logements neufs connaissent un succès non négligeable, un avantage pour les investisseurs en Pinel. Néanmoins, vous pouvez investir dans l’ancien, en loi Pinel, à condition que vous rénoviez celui-ci pour avoir les mêmes qualités qu’un logement neuf.

Le dispositif LMNP

Si vous souhaitez investir dans un deux-pièces meublé à Metz, vous pouvez profiter des atouts du dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel). L’investissement immobilier locatif meublé est devenu une solution avantageuse pour les investisseurs immobiliers. Le dispositif LMNP offre de nombreux avantages fiscaux. Il vous permet d’avoir des revenus complémentaires et de vous constituer un patrimoine pour préparer votre retraite ou léguer aux générations futures.

 

Les revenus locatifs tirés d’un investissement LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Vous avez deux choix de régimes fiscaux. Dans le régime micro-BIC, votre impôt est calculé sur vos recettes locatives annuelles après un abattement de 50 %. Pour un régime réel simplifié, vous pouvez déduire diverses charges, comme les frais d’entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, etc. L'amortissement du matériel, des locaux ainsi que des travaux (construction ou amélioration) sont également déductibles de vos recettes imposables.